پیام شهردار به سرمایه‌گذاران ساختمانی
۴ شرط فرود سرمایه در بافت فرسوده
۱۰چالش نوسازی شراکتی در بافت فرسوده
طرح نخست نوسازی بافت فرسوده که سه‌شنبه هفته گذشته استارت زده شد روی «اراضی متعلق به دولت» با مساحت ۷ هزار و ۵۰۰ مترمربع در قالب یک پروژه ۱۰۰ واحدی با احداث ساختمانهای سه طبقه کلنگ‌زنی شد و طرح دوم روز گذشته توسط شهرداری تهران روی زمین «متعلق به مالکان» به مساحت ۲ هزار و ۳۵۰ مترمربع استارت خورد که قرار است در قالب اجرای این طرح، ۱۳۵واحد در ۷ بلوک هفت طبقه ساخته شود. بررسی جزئیات و نحوه آغاز اجرای این دو پروژه نشان می‌دهد: هیچ کدام از این دو طرح مشخصاتی از طرح مسکن پیشگام که در نیمه پاییز امسال به‌عنوان طرح مشترک دولت و شهرداری برای عرضه مسکن در بافت فرسوده به نوعی به تصویب رسید را ندارد. از این رو به نظر می‌رسد استارت اجرای این دو طرح متفاوت از محتویات طرح مسکن پیشگام دو پیام مهم را مخابره می‌کند. پیام اول آنکه هم در دولت و هم میان مجموعه شهرداری و دولت به رغم آنکه هفته‌های پیش تفاهمی بین دولت و شهرداری به نمایش گذاشته شد اما این اتفاقات نشان می‌دهد اختلاف‌نظر در مورد چگونگی نوسازی هم در دولت و هم اختلاف‌نظر بین دولت و شهرداری وجود دارد.
پیام دوم این موضوع آن است که از میان این دو طرح، طرحی که هفته گذشته توسط دولت کلنگ‌زنی شد به نوعی هم‌جهت با خواسته رئیس‌جمهوری مبنی بر اینکه ساخت‌وساز در یک حجم بالا با استفاده از اختیارات و امکانات دولتی اجرایی شود، است اما طرحی که دیروز از سوی شهرداری تهران کلنگ‌زنی شد همان مدلی است که نگاه متفاوت از رئیس‌جمهوری در دولت موافق آن هستند. به این معنا که طرحی که روز گذشته کلنگ زده شد کاملا مبتنی بر مشارکت ۱۰۰ درصدی مالکان بافت فرسوده پایه‌گذاری شده است تا به این ترتیب از طریق شراکت سرمایه‌گذار با مالکان، تهدید اخراج همیشگی ساکنان بافت فرسوده پس از نوسازی رفع شود. طرحی که روز گذشته در محله تختی واقع در منطقه ۱۲ شهر تهران با حضور شهردار تهران رونمایی شد به‌عنوان بزرگ‌ترین طرح نوسازی از نوع شراکتی با میل و رضایت مالکان است.
این طرح در یکی از نفوذناپذیرترین محله‌های فرسوده و قدیمی‌ترین محله تهران است. در محله تختی ۳هزار و ۵۰۰ پلاک مستقر هستند که بالغ بر ۶۵ درصد پلاک‌ها فرسوده و تاکنون حدود هزار و ۳۰۷ پلاک نوسازی شده‌اند. در این طرح ساخت بزرگ مقیاس‌ترین پروژه نوسازی مشارکتی در پایتخت آغاز خواهد شد. در این طرح، ۵۰ پلاک فرسوده متعلق به ۱۲۷ مالک با مساحت متوسط ۴۰ مترمربع(واحدهایی با مساحت ۲۳مترمربع تا کمتر از ۱۰۰ متر) تجمیع شدند و قرار است ۱۳۵ واحد در ۷ بلوک ۷ طبقه‌ای از طریق آن ساخته شوند. این پروژه به دلیل گستردگی تعداد پلاک‌ها از یکسو و تعداد قابل توجه مالکان از سوی دیگر، به منظور آسان‌تر شدن روند ساخت، به سه سطح شامل ۱۲ پلاک، ۱۶ پلاک و ۲۲ پلاک تقسیم‌بندی شده است. هسته اولیه طرح نوسازی شراکتی در محله تختی، به دهه ۸۰ بازمی‌گردد. به این معنی که دست‌کم ۶ سال زمان برای مذاکره با ۱۲۷ مالک این پلاک‌ها طول کشیده است چراکه هر کدام از این پلاک‌ها به‌طور متوسط دارای ۲ مالک بوده‌اند و در برخی پلاک‌ها تعداد مالکان به بیش از ۶ نفر می‌رسید. ضمن آنکه فرمول مشارکتی استفاده شده در این طرح ۳۵به ۶۵ درصد است. به این معنی که یک واحد ۴۰ متری در جریان تخریب و نوسازی تبدیل به یک واحد ۵۵ متری نوساز می‌شود که قابلیت انتقال به مالک را دارد.
اگرچه طی سال‌های گذشته اجرای طرح‌های مشابه این مدل نوسازی در مقیاس کوچک در محلات قدیمی شهر تهران سابقه داشته است اما بررسی ویژگیهای طرح روز گذشته نشان می‌دهد: استارت متفاوتی برای نوسازی بافت فرسوده از سوی شهرداری تهران زده شده است که اگر لوازم و ابزار دولتی و خوراک مالی و اعتباری برای تکثیر این مدل در سایر محلات فرسوده تهران فراهم شود مطابق با اظهارات مقامات شهرداری تهران نوسازی بافت فرسوده پایتخت که ۵ درصد از مساحت شهر را در بر گرفته و ۱۵ درصد جمعیت پایتخت درون آن سکونت دارند، ظرف ۷ تا ۱۰ سال تضمین خواهد شد. نکته مهم دیگر آنکه اگرچه اجرای هر دو مدل نوسازی بافت فرسوده مسبوق به سابقه در شهر تهران هستند اما تجارب به جامانده از اجرای هر دو مدل نوسازی روی «اراضی متعلق به دولت» و «اراضی متعلق به مالکان» حاکی از آن است طرحی که دیروز توسط شهرداری تهران کلنگ زده شد به چند دلیل به مراتب قابلیت اجرایی بیشتری نسبت به طرح دولت دارد.
طرح نوسازی بافت فرسوده مطابق با الگوی شراکتی مالکان که در روز گذشته در قالب تجمیع ۵۰ پلاک آغاز شد، به دلیل جلب مشارکت عمومی، جمعیت‌گریزی از مناطق نوسازی شده را به دنبال ندارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش زیادی از الگوهای نوسازی انجام شده در سال‌های گذشته در بافت فرسوده به دلیل آنکه مشارکت ساکنان خانه‌های کلنگی جلب نشده بود، پس از اتمام پروژه نوسازی، ساکنان محلات بافت فرسوده به سایر محلات شهری و حتی مناطق حاشیه‌ای شهر مهاجرت کردند. در نتیجه بافت و هویت اجتماعی محلات دچار اختلال می‌شد. اما در الگوی شراکتی به دلیل همراه شدن مالکان و ساکنان بافت فرسوده و بازگشت آنها به محلات نوسازی شده، بافت اجتماعی محلات تغییر نمی‌کند. همین‌طور از آنجا که سازنده با مالکان شریک می‌شوند هزینه تملک برای اجرای پروژه از سوی سازنده ندارد و در نتیجه بخشی از فروش واحدهای نوسازی شده از سوی مالکان تضمین شده است و سرمایه‌گذار راحت‌تر امکان فروش سایر واحدهای مسکونی را پیدا می‌کند. از دیگر دلایلی که امکان اجرایی شدن طرح شهرداری را بالا می‌برد این است که شانس تامین منابع و ابزارها برای طرح شراکتی بیش از طرح استفاده از اراضی دولتی است چراکه دولت در بافت فرسوده با محدودیت موجودی اراضی دولتی و اعتبار برای تملک اراضی مواجه است. بنابراین این الگو از دچار شدن به تبعات و پیامدهای منفی مدل نوسازی به شکل تملک به دور است. همچنین از دیگر ویژگیهای مثبت اجرای این طرح، سکونت مالکان ۵۰ پلاک تجمیع شده در این پروژه در آپارتمان‌های اجاره‌ای واقع در محله است که خود یک پیام مهم برای دولت و شهرداری دارد. در عین حال می‌توان با مجموعه‌ای از تدابیر، سود و عایدی الگوی شراکتی نوسازی بافت فرسوده را برای سرمایه‌گذار در حد مطلوب تقویت کرد.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: تکثیر مدل نوسازی شراکتی در بافت فرسوده که کارشناسان شهری و نوسازی آن را مدل موفق و با قابلیت اجرایی بالا در بافت فرسوده ارزیابی می‌کنند با ۱۰ چالش اصلی برای مالکان و سرمایه‌گذاران به‌عنوان دو ضلع اصلی طرح‌های نوسازی مواجه است که برای حل آنها باید ۴ اقدام اساسی از سوی دولت و شهرداری انجام شود.
این چالش‌ها در ۱۰ محور اصلی تقسیم‌بندی می‌شود. اولین چالش برای ورود سرمایه‌گذاران به پروسه نوسازی بافت فرسوده، طولانی بودن فرآیند مذاکره و رایزنی با مالکان برای جلب رضایت است. بررسی‌ها نشان می‌دهد رایزنی‌ها برای آغاز پروژه محله تختی بیش از ۶ سال زمان برده است. از سوی دیگر ریزدانه بودن پلاک‌ها سبب می‌شود تعداد مالکان و روند مذاکره با آنها پیچیده‌تر شود. به ویژه آنکه در بافت فرسوده بخش عمده‌ای از پلاک‌ها دارای چندین مالک هستند. مشکلات ثبتی و سند ملک و ورثه‌ای بودن عمده املاک از دیگر چالش‌هایی است که ورود به عرصه نوسازی بافت فرسوده را با دشواری‌هایی رو به رو کرده است. در عین حال یکی از چالش‌های مهم نوسازی املاک فرسوده، مالکیت اشخاص حقوقی(دولت، اوقاف یا شهرداری) است. در حال حاضر بخشی از املاک قدیمی در مناطق فرسوده شهر تهران دارای مالکیت غیر شخصی هستند که همین امر منجر به قفل شدن روند نوسازی بخشی از بافت فرسوده می‌شود. به‌عنوان مثال در محدوده شوش بخشی از املاک فرسوده متعلق به شهرداری تهران است که همین امر منجر به توقف روند نوسازی در این محله شده است.
علاوه بر این یکی از چالش‌های اصلی که حل آن به پول، یارانه و اعتبار نیاز ندارد و فقط نیازمند اخذ تدابیری از سوی متولیان نوسازی است، پروسه حداقل نیمساله صدور پروانه ساختمانی به جای ۱۵ روز است. طولانی بودن مراحل صدور پروانه به‌عنوان یکی از موانع اصلی ایجاد انگیزه برای سرمایه‌گذاران ساختمانی است که می‌تواند با اخذ تدابیری ویژه حداقل در محدوده بافت فرسوده حل شود.
محدودیت ارتفاع ساخت وساز و همچنین عایدی پایین سرمایه‌گذار در ساخت‌وسازهای جنوب شهر نسبت به نواحی شمالی دو چالش دیگری است که در مسیر نوسازی کنونی وجود دارد. به‌عنوان مثال در حال حاضر اگرچه هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران بدون احتساب هزینه زمین بیش از یک میلیون تومان برآورد می‌شود اما متوسط قیمت فروش برای هر مترمربع در محلات بافت فرسوده حدود ۳ میلیون تومان و در مناطق شمالی دست کم برای هر مترمربع حدود ۶ میلیون تومان است. در این میان البته محمدعلی نجفی شهردار تهران از وجود یک عامل برهم زننده این معادله خبر داده و گفته است که شهرداری تصمیم ندارد مطابق سبک و سیاق گذشته که ساختمانهای بلند در خیابان‌های تنگ ساخته می‌شدند عمل کند بنابراین به‌طور طبیعی سرمایه‌گذاران باید به سمت شرق و جنوب و به خصوص سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده سوق پیدا کنند. قطع شدن پرداخت وام نوسازی بدون سپرده در مدت اخیر نیز یکی از دیگر موارد از بین برنده انگیزش سازندگان به محدوده بافت فرسوده بود که به نظر می‌رسد پس از وقوع دو زلزله اخیر در شهر تهران و حساس شدن مسوولان نسبت به مساله نوسازی بافت فرسوده، این مسیر دوباره باز شده است. همین‌طور عدم تایید پرداخت یارانه نرخ سود وام سازندگان ساختمانی در محدوده بافت فرسوده از دیگر چالش‌های این حوزه است.
اما برای رفع این چالش‌ها و تکثیر مدل نوسازی شراکتی ۴ شرط پیش روی متولیان نوسازی برای فرود سرمایه‌گذاران در بافت فرسوده است.
اول افزایش اعتبار در نظر گرفته شده برای نوسازی بافت فرسوده در قالب بودجه ۹۷ دولت از حدود ۵۰۰ میلیارد تومان به حدود هزار میلیارد تومان است که صرف امور زیربنایی، روبنایی و یارانه تسهیلات پرداختی در محدوده بافت فرسوده شود. در حال حاضر دولت برنامه پرداخت ۱۰۰ هزار وام نوسازی برای کل کشور را دارد. دومین شرط کاهش هزینه‌های جانبی ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده است چراکه طی سال‌های اخیر هزینه‌های جانبی ساخت‌وساز به شکل افسارگسیخته‌ای افزایش پیدا کرده است. از این رو شهرداری به دولت پیشنهاد داده است در قالب تبصره بودجه ۹۷، هزینه انشعابات، نظام مهندسی، بیمه اجباری کارگران و مالیات را به‌طور ویژه برای بافت فرسوده حذف کند.
یکی دیگر از راهکارهای رفع چالش‌ها، بازگشت طلب شهرداری از دولت بابت تقبل سهم دولت از سوی شهرداری برای تخفیف هزینه صدور پروانه ساختمانی در محدوده بافت فرسوده است. در حال حاضر برآورد می‌شود شهرداری حدود ۶۰۰ میلیارد تومان بابت تخفیفات بافت فرسوده از دولت طلب دارد. آخرین اقدام اتخاذ تدابیر ویژه برای ارائه تسهیلات ویژه به سرمایه‌گذاران ساختمانی است تا از این طریق هزینه‌های حاشیه‌ای ساخت وساز برای آنها کاهش پیدا کند. شهردار تهران نیز با نگاهی به این چالش‌ها، از مجلس خواسته در روزهای بررسی بودجه ۹۷ برای رفع این دغدغه جدی، تصمیم جدی برای نجات تهران و مردم از بافت فرسوده از سوی مجلس اتخاذ شود.
منبع: دنیای اقتصاد
