تحقیقات «دنیای اقتصاد» از بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی نشان می‌دهد، دایره مجاز به انتخاب برای متقاضیان خانه‌اولی که هم‌اکنون مشمول دریافت پرقدرت‌ترین تسهیلات بانکی خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم هستند، به قدری محدود است که عملا آپارتمان‌های ارزان‌قیمت جزو املاک ممنوعه برای خرید با این وام محسوب می‌شود. صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای پرداخت تسهیلات خرید واحدهای مسکونی به متقاضیان خانه‌اولی علاوه بر تعیین مجموعه‌ای از شروط برای سمت تقاضا، یک شرط قابل تامل نیز برای آپارتمان‌های مشمول تعیین کرده که تعیین این شرط موجب شده است متقاضیان خانه‌اولی هم‌اکنون از امکان انتخاب آپارتمان‌های کم‌قیمت اما متراژ مناسب، محروم بمانند.

مطابق با ضوابط پرداخت وام خانه‌اولی‌ها از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم، متقاضیان خرید مسکن با استفاده از این تسهیلات تنها امکان خرید آپارتمان‌هایی را دارند که سن آنها حداکثر ۱۵ سال باشد؛ در واقع با استفاده از وام مسکن یکم، متقاضیان خانه‌اولی تنها می‌توانند آپارتمان‌های مسکونی موردنظر خود را از مجموعه واحدهای «تا ۱۵ سال ساخت» انتخاب کنند و به این ترتیب بقیه آپارتمان‌ها-آپارتمان‌های با عمر بنای بیش از ۱۵ سال-در دایره «آپارتمان‌های ممنوعه»برای خرید از سوی این گروه از متقاضیان قرار می‌گیرد.

کارشناسان مسکن معتقدند تعیین شرط سنی برای ‌آپارتمان‌های مسکونی خریداری شده از سوی متقاضیان و مشمولان دریافت وام مسکن یکم نه تنها از بابت «محدود کردن دایره انتخاب خانه‌اولی‌ها» برای خرید آپارتمان‌های ارزان قیمت یک «شرط انحرافی» محسوب می‌شود بلکه در غالب الگوهای جهانی پرداخت تسهیلات خرید ملک به خانه‌اولی‌ها این شرط وجود ندارد و در واقع این شرط با الگوهای جهانی موجود در پرداخت تسهیلات به متقاضیان خانه‌اولی، ناسازگار است. در عمده کشورهای پیشرفته دنیا، ملاک‌هایی همچون ایمنی ساختمان به لحاظ قرار نگرفتن در معرض خطر فرونشست، برخورداری از سلامت فنی، عدم مجاورت واحد مسکونی با سازه‌های تهدید‌کننده و برخورداری واحد مسکونی از استحکام، دوام و پایداری کافی، معیارهای اصلی برای قرار گرفتن آپارتمان‌ها در لیست واحدهای مسکونی مشمول دریافت تسهیلات بانکی بلندمدت خرید مسکن هستند و «سن بنا» ملاک پرداخت وام رهنی محسوب نمی‌شود.

از سوی دیگر، محدود کردن دایره انتخاب آپارتمان برای متقاضیان و مشمولان خانه‌اولی دریافت تسهیلات از صندوق پس‌انداز مسکن یکم از دیدگاه کارشناسی بازار ملک، با شرایط موجود در بازار مسکن نیز سازگاری ندارد و تعیین این شرط در شرایط فعلی منجر به ایجاد یک «دیوار بانکی» بین «خانه‌اولی‌ها» و «بازار واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت» شده است.

این دیوار بانکی موجب شده در دوره‌ کنونی که موعد پرداخت تسهیلات مسکن یکم به بخش قابل توجهی از سپرده‌گذاران این صندوق فرا رسیده است این دیوار به یک عامل «رکودزا» در بازار مسکن تبدیل شود؛ به‌طوری که هم‌اکنون تعداد قابل توجهی از خانه‌اولی‌های متقاضی خرید آپارتمان‌های با عمر بنای بیش از ۱۵ سال که در صندوق پس‌انداز مسکن یکم سپرده‌گذاری کرده‌اند، پشت گیت ایجاد شده ناشی از این شرط متوقف شده و سرگردانند. این در حالی است که در صورت باز شدن این گیت و تخریب دیوار ایجاد شده بین متقاضیان و بازار واحدهای مسکونی سن‌دار، نه تنها «شتاب پرداخت وام یکم» افزایش پیدا می‌کند بلکه حرکت بازار مسکن در مسیر «رونق غیرتورمی» در موقعیت فعلی بازار، کوتاه‌تر می‌شود. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از فلسفه تعیین شرط عمر بنای حداکثر ۱۵ ساله برای آپارتمان‌های خریداری شده با کمک تسهیلات مسکن یکم، نشان می‌دهد این شرط سال‌ها پیش بنا بر یک دلیل عمده تعیین شد؛ «تشویق سازندگان به ساخت‌و‌ساز از طریق افزایش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی نوساز و کم سن و سال» مهم‌ترین علت تعیین این شرط برای متقاضیان و مشمولان خرید مسکن با استفاده از تسهیلات بانکی بود تا با خروج آپارتمان‌ها و واحدهای مسکونی با عمربنای بیش از ۱۵ سال از دامنه سنی مجاز برای پرداخت وام، خرید واحدهای نوساز و کم‌سن در اولویت خرید از سوی سمت تقاضای مسکن به خصوص خانه‌اولی‌ها قرار بگیرد و از این طریق بازار ساخت واحدهای مسکونی و سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی تحریک شود.

همین استدلال، دو سال پیش در زمان راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم به‌عنوان یکی از شروط اصلی و همچنین مبنای تدوین دستورالعمل پرداخت وام مسکن خانه‌اولی‌ها از محل این صندوق قرار گرفت. با این تفاوت که تا پیش از راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم آپارتمان‌های با عمر بنای تا ۲۰ سال، مشمول دریافت تسهیلات خرید مسکن –تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم-بودند؛ اما در زمان راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» این شرط برخلاف وضعیت واقعی بازار مسکن، سخت‌تر شد به‌گونه‌ای که برای مشمولان دریافت وام خانه‌‌اولی‌ها، حداکثر سن بنای مجاز آپارتمان با ۵ سال کاهش، ۱۵ سال تعیین شد.

همین شرط در اوضاع فعلی که بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن به خصوص خانه‌اولی‌ها به دلیل سطح قیمت‌ها تمایل به خرید واحدهای مسکونی با عمر بنای بیش از ۱۵ سال دارند، منجر به بلندتر شدن دیوار بانکی بین خریداران خانه‌اولی و بازار واحدهای مسکونی ارزان قیمت شده است. این درحالی است که هم‌اکنون دست‌کم بنا بر سه دلیل عمده تاریخ انقضای این شرط فرا رسیده و لازم است این دیوار تخریب شود.

خرید واحدهای سن‌دار به سه علت

تحقیقات «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، هم‌اکنون تعداد قابل توجهی از خانه‌‌اولی‌هایی که موعد دریافت وام یکم برای آنها فرا‌رسیده است، عمدتا به سه دلیل عمده تمایل به خرید آپارتمان‌های با عمر بنای بیش از ۱۵ سال دارند.  اولین دلیل به «ارزانتر بودن این واحدها در مقایسه با واحدهای مسکونی نوساز یا کم‌سن و سال» مربوط می‌شود؛ در واقع ارزانتر بودن واحدهای مسکونی با عمر بنای بیش از ۱۵ سال در مقایسه با واحدهای نوساز، قدرت خرید متقاضیان خانه‌اولی و همچنین پوشش وام بانکی از هزینه خرید واحد را افزایش می‌دهد؛ در حال حاضر متقاضیان خرید مسکن در مناطق ۴ و ۵ شهر تهران(پرمعامله‌ترین و مصرفی‌ترین مناطق شهر تهران) می‌توانند واحدهای مسکونی بالای ۱۵ سال ساخت را با قیمت حدود ۴ تا ۵ میلیون تومان به ازای هر مترمربع خریداری کنند؛ به این معنا که به‌عنوان مثال برای خرید یک واحد مسکونی ۸۰ مترمربعی با عمر بنای بالای ۱۵ سال به ارزش حداکثر ۴۰۰ میلیون تومان، وام ۱۶۰ میلیون تومانی به علاوه مبلغ ۸۰ میلیون تومان سپرده زوج خانه‌اولی در بانک(در مجموع۲۴۰ میلیون تومان)، به‌طور متوسط بیش از ۵۰ درصد هزینه خرید آنها را پوشش می‌دهد. 

اما این آپارتمان‌ها که همواره به‌عنوان آپارتمان‌های ارزان‌قیمت و مناسب تقاضای مصرفی(به خصوص خانه‌اولی‌ها) معرفی می‌شوند هم‌اکنون به «انتخاب‌های ممنوعه» برای خانه‌اولی‌هایی تبدیل شده‌اند که قصد دارند با استفاده از وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم اقدام به خرید آپارتمان کنند. به این معنا که به دلیل تعیین شرط سنی حداکثر ۱۵ سال برای آپارتمان‌هایی که وام مسکن یکم شامل آنها خواهد شد هم‌اکنون این گروه از آپارتمان‌ها به اجبار خارج از دایره انتخاب این دسته از متقاضیان خانه‌اولی است؛ بررسی «دنیای اقتصاد» مطابق آمارهای رسمی از موجودی مسکن نشان می‌دهد خانه‌های با عمر بنای بیش از ۱۵ سال در شهر تهران حداقل ۵/ ۵۴ درصد از کل آپارتمان‌های موجود در بازار مسکن پایتخت را به خود اختصاص می‌دهد؛ این در حالی است که این گروه از واحدهای مسکونی حداقل ۲۰ درصد از واحدهای مسکونی نوساز (زیر ۵ سال ساخت)، ارزانتر هستند.

از سوی دیگر، «فراوانی واحدهای مسکونی سن‌دار در بازار فروش مسکن هم‌اکنون در حجم مناسبی نسبت به واحدهای نوساز قرار دارد»؛ چرا که در نیمه اول سال جاری، تحت تاثیر ایجاد موج پیش‌رونق در بازار معاملات مسکن، افزایش تقاضا برای خرید آپارتمان، منجر به کاهش حجم واحدهای نوساز کم‌متراژ در بازار مسکن شد.

همچنین بسیاری از متقاضیان خانه‌اولی هم‌اکنون تمایل دارند به جای خرید واحدهای مسکونی نوساز، اقدام به خرید آپارتمان‌های با عمر بنای بیش از ۱۵ سال با «متراژ بزرگتر» یا «در محلات بالاتر شهر تهران» کنند؛ این دسته از متقاضیان، «مرغوبیت منطقه محل سکونت» یا «بزرگتر بودن متراژ واحد مسکونی» خود را نسبت به نوساز یا کم سن و سال بودن در اولویت می‌دانند و به این دو دلیل تمایل به خرید آپارتمان‌هایی دارند که بیش از ۱۵ سال از عمر آنها می‌گذرد.

نصف خانه‌اولی‌ها پشت گیت وام یکم

به گزارش «دنیای اقتصاد»، آمار معاملات خرید مسکن با وام مسکن یکم نشان‌می‌دهد هم‌اکنون فقط نیمی از خانه‌اولی‌های مجاز به دریافت این تسهیلات درحال خرید از بازار مسکن هستند که این آمار در عین حال از توقف بخش قابل توجهی از خانه‌اولی‌های متقاضی خرید خانه‌های ارزان‌قیمت، پشت گیت رکودزای صندوق یکم-وجود شرط سنی برای آپارتمان‌ها-متوقف شده‌اند.  این درحالی است که ماه گذشته، در جریان برگزاری همایش‌ سیاست‌های توسعه مسکن، کارشناسان و متولی بخش مسکن با بررسی نتایج و آمار مربوط به سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ درخصوص حجم خانه‌های خالی، نرخ رشد جمعیت، تغییرات بعد خانوار، ساخت و سازهای هیجانی سال‌های ابتدای دهه ۹۰(۹۰ تا ۹۲) و... در یک اجماع کلی اعلام کردند بازار مسکن در سال بعد و سال‌های پیش‌رو مانند گذشته نیازی به انبوه‌سازی به معنای ساخت وساز آپارتمان با تیراژ یک دهه گذشته را ندارد؛

چرا که علاوه بر افزایش قابل توجه تعداد خانه‌های خالی از سکنه و فروش نرفته، نرخ رشد جمعیت کند شده و حتی نرخ رشد مهاجرت به کلان‌شهرها نیز با کاهش قابل توجهی نسبت به سال‌های گذشته روبه‌رو شده است.

زیان «شرط سنی»

کارشناسان مسکن معتقدند تعیین شرط سنی برای آپارتمان‌های مشمول وام یکم، دست‌کم دو زیان عمده را متوجه بازار مسکن می‌کند.  زیان اول، ضربه شرط سنی به «پیش‌رونق معاملات مسکن» است؛ به این معنا که خارج شدن بخشی از آپارتمان‌های موجود از دایره انتخاب خانه‌اولی‌ها، حرکت بازار مسکن در مسیر رونق را با لطمه مواجه می‌کند.  دومین زیان شرط سنی برای بازار مسکن«تحریک به تخریب ساختمان‌های جوان» به واسطه «از بازار افتادن آپارتمان‌های با عمر بنای بیش از ۱۵ سال ساخت» است که با اصول شهرسازی و خط مشی جدید دولت و شهرداری تهران سازگار نیست.

یک پیشنهاد به سیاست‌گذار پولی

به گزارش «دنیای اقتصاد»، اخیرا یک پیشنهاد از سوی کارشناسان بازار مسکن به سیاست‌گذار پولی برای تجدیدنظر روی شرط سنی آپارتمان‌های مشمول وام یکم ارائه شده است؛ مبنی بر اینکه دامنه مجاز استفاده از وام یکم از آپارتمان‌های «تا ۱۵ سال ساخت» به «آپارتمان‌های تا ۲۰ سال ساخت» افزایش یابد. از سوی دیگر، هم‌اکنون برخی سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم با توجه به فرا رسیدن موعد دریافت وام، به دلیل بی‌اطلاعی از شرط سنی برای خرید آپارتمان‌های مسکونی، اقدام به تنظیم مبایعه‌نامه و خرید واحدهای مسکونی با عمر بنای بیش از ۱۵ سال کرده‌اند که در زمان دریافت تسهیلات به دلیل وجود این شرط انحرافی، با مشکل مواجه خواهند شد.

منبع: دنیای اقتصاد