آثار ممنوعيت وام خريد مسكن
در گزارش رسمي دولت از عملكرد برنامه چهارم منعكس شد
آثار ممنوعيت وام خريد مسكن
معاونت برنامه‌ريزي و نظارت راهبردي رييس‌جمهور در جريان تحليل عملكرد دولت در اجراي برنامه چهارم، گريزي به سياست‌هاي اتخاذ شده در بخش مسكن طي سال‌هاي 84 تا 89 زده و از آنجا كه «قطع پرداخت وام خريد مسكن» نكته پررنگ اين سياست‌ها بوده، آثار آن را به‌دور از نگاه تعصبي برخي دستگاه‌هاي دولتي، بررسي كرده است؛ در گزارشي كه توسط اين معاونت منتشر شده، به صورت مستقيم و بي‌پرده درباره وام خريد مسكن صحبت نشده؛ اما با مرور سابقه افت‌وخيز قيمت‌مسكن و اشاره به زمان تصويب قطع پرداخت وام خريد در دولت، تاكيد شده است:. در طول سال‌هاي پس از 86 و87 –يعني زمان ممنوعيت پرداخت وام خريد مسكن- به دليل فقدان قدرت خريد لازم و افت ارزش نسبت تسهيلات بانكي به بهاي مسكن، تقاضاي موثر در بازار كاهش پيدا كرد. معاونت نظارت راهبردي ریيس‌جمهور در عين حال، تاثير مثبت اين ممنوعيت را كاهش حاشيه سود سفته‌بازي و انگيزه اين گونه اقدامات عنوان كرده است.آيا اين توصيف درباره وام خريد مسكن آن هم توسط نهاد نظارتي در خود دولت، مي‌تواند به تجديدنظر تيم اقتصادي دولت منجر شود؟مسوولان بازار مسكن در پاسخ به اين پرسش، شرط زماني گذاشته‌اند و در عين حال با دفاع از محروميت سه‌ساله متقاضيان مسكن از تسهيلات خريد مي‌گويند: در اين سال‌ها منابع بانكي براي كم‌درآمدها هزينه شد و نتايج مثبتي به همراه داشت.
نهاد نظارتي در دولت خواستار شد: بانك‌ها به بازار مسكن سهل بگيرند
آثار ممنوعيت وام خريد مسكن
سركوب توام «سوداگري» و «تقاضاي موثر»
دفاع مسوولان از مقاومت در نپرداختن وام
اثر ممنوعيت سه‌ساله پرداخت وام خريد مسكن را اين‌بار نه منتقدان اين تصميم دولتي كه نهاد ارشد نظارتي در خود دولت، مورد تجزيه و تحليل قرار داده و به دور از موضع‌گيري‌هاي تعصبي سياست‌گذاران بازار مسكن –موافقان حذف وام- تاثير واقعي آن را تشريح كرده است.
معاونت برنامه‌ريزي و نظارت راهبردي رييس‌جمهور در مطالعه‌اي كه براي سنجش عملكرد دولت در اجراي برنامه چهارم توسعه انجام داده، گريزي هم به بازدهي سياست‌هاي به اجرادرآمده در بخش مسكن در سال‌هاي 84 تا 89 زده و از آنجا كه همه ابعاد بازار مسكن را در آزمون وام‌خريد دخالت داده، به نتيجه‌اي متفاوت از تيم اقتصادي دولت درباره تاثير توقف ارائه وام، رسيده است.
نتايج بررسي‌هاي معاونت نظارتي رييس‌جمهور نشان مي‌دهد: قطع دسترسي بدون محدوديت به وام خريد مسكن در سال‌هاي اخير اگرچه به سركوب انگيزه «سوداگري» در بازار مسكن منجر شده، اما در كنار آن باعث كاهش «تقاضاي موثر» در بازار نيز شده است.
در سيستم دولت از سال87 به بعد كه تصويب شد بانك‌ها وام خريد مسكن پرداخت نكنند، اين اولين موضع‌گيري درون سيستمي با نگاه نه چندان مثبت به اين تصميم به حساب مي‌آيد.
تيم اقتصادي دولت در اين سال‌ها با تاكيد بر اثر تك‌بعدي تسهيلات خريد مسكن معتقد بوده، پرداخت اين تسهيلات، جز كمك به توسعه بساط سفته‌بازي در بازار مسكن و در نتيجه تحريك قيمت‌ها، تاثير مثبتي بر بازار به همراه نداشته است.
«وام خريد مسكن» در سال86 و همزمان با رشد افسارگسيخته قيمت آپارتمان، مقصر حوادث شناخته شد و در نتيجه از بازار حذف شد و چون در سال‌هاي اخير قيمت‌ها به سطح نافرم شبيه آن دوران نرسيده، براي دولت مسجل شده، دور نگه داشتن بازار مسكن از وام خريد به نفع بازار است.
اما اكنون در بررسي‌هايي كه معاونت برنامه‌ريزي و نظارت راهبردي رييس‌جمهور در خصوص تسهيلات خريد مسكن انجام داده مشخص شده است: محروميت از وام خريد مسكن تاثير دوگانه -يكي خوب و ديگري نامطلوب- بر بازار تقاضا دارد. به اين شكل كه تسهيلات بانكي از يك‌سو نياز غيرقابل جايگزين براي تقاضاي موثر در بازار مسكن محسوب مي‌شود و از سوي ديگر براي قسمتي از بازار كه سوداگر در آنجا فعاليت مي‌كند خاصيت سمي دارد و اگر مصرف شود به تحريك قيمت منتهي خواهد شد.
در گزارشي كه توسط اين معاونت منتشر شده، به صورت مستقيم و بي‌پرده درباره وام خريد مسكن صحبت نشده است، اما با مرور سابقه افت‌وخيز قيمت‌مسكن و اشاره به زمان تصويب قطع پرداخت وام خريد در دولت، تاكيد شده است: در طول‌هاي سال‌هاي پس از 86 و87 –يعني زمان ممنوعيت پرداخت وام خريد مسكن- به دليل فقدان قدرت خريد لازم و افت ارزش نسبت تسهيلات بانكي به بهاي مسكن، تقاضاي موثر در بازار كاهش پيدا كرد.
معاونت نظارت راهبردي ریيس‌جمهور در عين حال، تاثير مثبت اين ممنوعيت مالي در بازار ملك را كاهش حاشيه سود سفته‌بازي و در نتيجه كاهش انگيزه اين گونه اقدامات عنوان كرده و در گزارش خود نوشته است: «از سال 88 به دنبال سياست موثر دولت مبني بر محدودكردن طرف تقاضا (بسته سياستي نظارتي بانك‌مركزي) و هدايت تسهيلات به سمت ساخت مسكن، سير صعودي و فزاينده قيمت مسكن كنترل شد.»
به اين ترتيب با آنچه اين معاونت دفتر ریيس‌جمهور اعلام كرده، مشخص مي‌شود نتيجه محروميت اجباري بازار مسكن از وام خريد طي سه‌سال گذشته، نوعي تاثير دو گانه بوده كه بر متقاضيان موثر – مصرفي و خانوارهاي عادي كه نيت واقعي براي خريد مسكن دارند- به شكل نامطلوب و بر سركوب سوداگران بازار – متقاضيان سرمايه‌اي- به شكل واقعي بروز كرده است.
آنچه از اين گزارش استنباط مي‌شود اين است: با قطع پرداخت وام خريد مسكن، اگر چه سوداگري از بازار ريشه‌كن شد و اين ريشه‌كني به صورت مستقيم يا غيرمستقيم بر كنترل قيمت مسكن اثر گذاشت و به نفع متقاضيان مصرفي تمام شد، اما از طرف ديگر فاصله بين متقاضيان مصرفي و مسكن، به خاطر عدم‌دسترسي به اين تسهيلات بيشتر شد.
بازتاب توصيه معاونت رييس‌جمهور
معاونت نظارتي ریيس‌جمهور در بخش مربوط به مسكن در گزارش عملكرد برنامه‌‌چهارم توسعه بعد از تشريح پررنگ آثار حذف وام خريد مسكن از بازار كه نسبت به ساير تحولات همچون مسكن‌مهر، بيشتر مورد توجه اين معاونت قرار گرفته، توصيه كرده است: «بانك‌ها با افزايش و ارائه تسهيلات، تامين مسكن را براي مردم سهل كنند.»
اين گزارش كه آخر هفته گذشته منتشر شد، آيا مي‌تواند مقدمه تجديدنظر در دولت براي نحوه پرداخت وام خريد مسكن باشد؟
دكتر حسين عبده‌تبريزي صاحب‌نظر اقتصادي در اين باره گفت: بايد با انتشار چنين گزارشي در خود دولت اميدوار بود كه بازار رهني براي بخش مسكن توسعه پيدا كند.
عبده‌تبريزي با تاكيد براينكه بايد مكانيزمي در بانك‌ها براي پرداخت يك بار وام خريد مسكن به كساني كه تاكنون سابقه ملكي نداشته‌اند، تعريف شود، تصريح كرد: متقاضيان مصرفي قطعا بدون حمايت بانكي توان خريد مسكن را ندارند.
وام خريد مسكن بعد از تعادل بازار
مقداد همتي مشاور وزير راه‌وشهرسازي در امور مسكن در پاسخ سوالی مبني براينكه «آيا گزارش اخير معاونت نظارت راهبردي رييس‌جمهور به معني شكست طرح ممنوعيت پرداخت وام خريد مسكن است؟» گفت: تجربه سال‌هايي كه بانك‌ها بدون هيچ محدوديتي وام خريد مسكن اعطا مي‌كردند، نشان داد اولا قدرت وام توان پوشش 15 درصد قدرت خريد متقاضيان را داشت و دوم اينكه اين تسهيلات نه تنها به تامين مالي افراد كمك نكرد كه بار رواني منفي داشت و قيمت‌ها را افزايش داد.
همتي همچنين تصريح كرد: با شناختي كه از سيستم بانكي وجود دارد، حتي با فرض اينكه دولت جلوي پرداخت وام خريد مسكن را آزاد كند، باز هم افزايش سقف وام از سوي بانك‌ها اتفاق نمي‌افتد؛ چون بانك‌ها معمولا به بخش‌هايي تسهيلات مي‌دهند كه با اندازه كم، نرخ سود بالا و دوره بازگشت كوتاه، به دردشان بخورد. در بازار خريد مسكن هيچ‌يك از اين شروط قابليت اجرا ندارد.
وي در پاسخ به اينكه «چطور بانك‌هاي خصوصي تا پيش از اعمال ممنوعيت وام‌هاي بالاي 50 ميليون پرداخت مي‌كردند،» گفت: اين وام‌ها براي اقشار خاص است؛ به طوري كه اقساط بازپرداخت آنها ميليوني و از توان عموم متقاضيان مسكن خارج است.
مشاور وزير راه‌وشهرسازي با تاكيد براينكه در اين دولت قطعا احياي وام اتفاق نخواهد افتاد، گفت: بعد از آنكه عرضه و تقاضا در بازار مسكن به تعادل رسيد و ميزان عرضه از تقاضا بالا زد، مي‌توان به اندازه مازاد عرضه، برنامه پرداخت وام خريد مسكن را به اجرا درآورد.
همتي در عين حال گفت: در حال حاضر بخشي از كساني كه در بانك‌مسكن براي اخذ وام 20 ميليوني اقدام مي‌كنند افرادي هستند كه قصد خريد ملك ندارند، بلكه به دنبال كسب سود از محل فروش امتياز وام هستند.
قشر هدف دنبال وام خريد نيست
علي چگيني، مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي نيز در گفت‌وگو تاكيد كرد: با ممنوعيت پرداخت و افزايش سقف وام خريد مسكن طي سال‌هاي اخير، درست است كه اثربخشي وام در بازار كم شده و حمايت بانك‌ها از متقاضيان مسكن افت كرده، اما جامعه تقاضاي مورد بحث، ميان‌درآمدها و پردرآمدها هستند و گروه‌هاي كم‌درآمد آسيبي از اين ممنوعيت نديده‌اند كه برعكس، منابع بانك‌ها از طريق ورود به ساخت‌وسازهاي مسكن‌مهر براي گروه‌هاي كم‌درآمد هزينه شده است.
چگيني افزود: منابع بانك‌ها در بخش مسكن طي سال‌هاي اخير به سمت كم‌درآمدها سوق پيدا كرده و با كاهش نرخ تراكم خانوار در واحد مسكوني، مشخص شده اين هدايت منابع درست بوده و باعث بهبود بازار شده است.
مديركل دفتر اقتصاد مسكن همچنين گفت: سياست اوليه دولت در اعمال ممنوعيت وام خريد كم‌كردن فشار تقاضا بود و الان مشاهده مي‌شود در شرايطي كه در اغلب بازارهاي اقتصادي، قيمت‌ها با شيب زيادي افزايش پيدا كرده، اما در بازار مسكن شيب كمتر بوده است و اين نشانه كسب نتايج مثبت از اين ممنوعيت مي‌تواند باشد.
