محاسبه وارونه «عوارض نوسازی» در تهران از سوی مدیریت شهری و غفلت مدیران از «تنظیم» کارآمدترین نوع مالیات شهری مرسوم در کلان‌شهرهای جهان، باعث شده «پایتخت، پایتخت‌نشین‌ها و بازار مسکن» از 3 مزیت «شارژ شهری» محروم بمانند و در عین حال، بزرگترین آسیب این وارونگی، به شهر تحمیل شود. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات فرمول معیوب «عوارض نوسازی» در تهران که مالکان املاک مسکونی –و البته سایر کاربری‌ها- مطابق ضوابط شهری، باید همه ساله به شهرداری پرداخت کنند، حاکی است: سه ایراد اساسی در «نرخ» و «مبلغ» عوارض نوسازی شهر تهران وجود دارد که شامل «سهم نزدیک به صفر مبلغ عوارض نوسازی از ارزش روز املاک»، «جایگاه تزیینی عوارض نوسازی در بودجه شهرداری» و همچنین «نسبت نابرابر عوارض در شمال و جنوب شهر» می‌شود.
نتایج مطالعات کارشناسی در این‌باره نشان می‌دهد: نرخ «عوارض نوسازی» که مالکان املاک مسکونی سایر کلان‌شهرهای دنیا به‌صورت منظم و سالانه آن را در قالب «شارژ شهری» به شهرداری‌ها پرداخت می‌کنند، در تهران با احتساب متوسط مبلغ عوارض در مناطق مختلف و میانگین قیمت مسکن، حدود «02/ 0 درصد ارزش روز ملک» است. نرخ متعارف این عوارض –شارژ شهری- در کلان‌شهرهای توسعه‌یافته، معادل «یک درصد ارزش ملک» است که به این ترتیب، یک وجه فرمول معیوب شارژ مالی پایتخت، از این محل، کاملا قابل‌تشخیص است.
از طرفی، دولت‌های محلی در کشورهای مختلف، به‌واسطه «نرخ موثر شارژ شهری»، حدود 30 تا 40 درصد منابع مالی اداره شهر را با این نوع عوارض که از آن به «پایدارترین و سالم‌ترین عوارض شهری» و همچنین «مالیات شهری سه منظوره» یاد می‌شود، تامین می‌کنند. اما در تهران، سهم عوارض نوسازی از کل بودجه اداره شهر 2 درصد است که این موضوع، دومین ایراد اساسی در نحوه اعمال عوارض شهری در پایتخت محسوب می‌شود. ایراد سوم که روند معیوب تامین مالی هزینه‌های پایتخت را تشدید و تبعات جانبی آن، متغیرهای بازار مسکن را از تنظیم خارج کرده، به نسبت معکوس مبلغ عوارض نوسازی بین شمال و جنوب پایتخت مربوط است.
نسبت عوارض نوسازی به قیمت مسکن در گرانترین منطقه پایتخت به لحاظ ارزش روز املاک مسکونی –منطقه یک- چیزی در حدود 01/ 0 درصد است اما همین نسبت در مناطق جنوبی شهر که توانایی اقتصادی خانوارهای مالک، پایین‌تر از پردرآمدهای بالای شهر است، به 04/ 0 درصد می‌رسد. «عوارض نوسازی» مطابق آنچه کارشناسان اقتصاد شهر درباره اهداف و اصول تعیین این نوع عوارض شهری مطرح می‌کنند، نسبتی از هزینه‌ها و عارضه‌های ایجاد شده از سوی مالکان و بهره‌برداران خدمات شهری است. صرف‌نظر از اختلاف محسوس بین بنیه مالی و توان اقتصادی ساکنان شمال و جنوب شهر تهران، شکاف قیمت ملک و خدمات شهری بین مناطق شمالی و جنوبی پایتخت، ایجاب می‌کند، نرخ و مبلغ «عوارض نوسازی» با نسبت برابر و متعادل با ارزش روز املاک در مناطق مختلف، محاسبه و اعمال شود. در حال‌حاضر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه یک تهران به‌عنوان گرانترین منطقه، 10 میلیون تومان و در منطقه 18 به‌عنوان یکی از مناطق جنوبی و ارزان‌قیمت شهر، 2/ 2 میلیون تومان است. به رغم شکاف 5/ 4 برابری ارزش ملک مسکونی در این دو منطقه، یک اختلاف حدود 30 درصدی بین مبالغ عوارض نوسازی آنها وجود دارد.
در منطقه یک، مبلغ عوارض نوسازی، حدود 1300 تومان در هر مترمربع برآورد می‌شود.
«دنیای اقتصاد» طی چند روز گذشته تلاش کرد، جدول «عوارض نوسازی» مناطق 22گانه شهر تهران را از شهرداری دریافت کند اما عدم همکاری در ارائه گزارش رسمی در این‌باره، باعث شد اطلاعات مربوط به مبالغ عوارض نوسازی از طریق پرس و جو از مالکان آپارتمان‌ها در مناطق مختلف و فیش‌های صادر شده از سوی دفاتر خدمات الکترونیک شهر در مناطق یک، دو، پنج، شش و 18، استخراج و از سوی کارشناسان، مطالعه و تجزیه و تحلیل شود. نسبت وارونه «عوارض نوسازی» فقط به مناطق شمال و جنوب شهر محدود نیست. در منطقه 2 که متوسط قیمت مسکن 40 درصد گرانتر از منطقه یک است، مبلغ «عوارض نوسازی»، حدود 3 تا 5 درصد، بیشتر از منطقه یک است. در منطقه 2، نرخ عوارض نوسازی یا همان شارژ شهری، حدود 02/ 0 درصد ارزش روز املاک را دربر می‌گیرد.
کارشناسان برای رفع عیب از فرمول «عوارض نوسازی» تاکید می‌کنند: مطابق فرمول جهانی «شارژ شهری»، نرخ این عوارض متناسب با سطح توسعه‌یافتگی مناطق، باید تنظیم شود و رابطه مستقیم با ارزش روز املاک در مناطق مختلف داشته باشد. همچنین نسبت عوارض نوسازی به قیمت مسکن در کل شهر، برای تبعیت از فرمول متعارف سایر کشورها، نیازمند بازتعریف اساسی است. در برخی از شهرهای آمریکا، نرخ این عوارض معادل یک تا 3 درصد ارزش روز ملک است. بررسی‌ها درباره سه مزیت طلایی فرمول جهانی شارژ شهری، نشان می‌دهد: شهرداری‌های موفق دنیا با ابزار «مالیات شهری» و دریافت آن از مالکان، از یکسو «خرج شهر را با درآمد پایدار و مقاوم در برابر نوسانات اقتصادی تامین می‌کنند» و از سوی دیگر، «ریسک سوداگری در بازار ملک به شکل خالی گذاشتن خانه‌ها را افزایش می‌دهند». در برخی کشورها از جمله آمریکا، دولت‌های محلی، با تنظیم شناور نرخ شارژ شهری، در مقابل «تخریب زودرس خانه‌ها» بازدارندگی اقتصادی ایجاد می‌کند به‌طوری که، مبلغ این نوع مالیات شهری، متناسب با افزایش سن بنای خانه‌ها، کاهش پیدا می‌کند، اما به محض تخریب و نوسازی، بالاترین نرخ عوارض، به آن ملک اعمال می‌شود که معادل دو برابر کمترین سطح عوارض شهری است.
در کشورهای مختلف، پرداخت شارژ شهری معادل یک درصد ارزش روز ملک، چون هزینه «بهره‌برداری صفر» از خانه‌ها را برای مالک افزایش می‌دهد، خانوارهای چند خانه‌ای، در صورت عدم استفاده از خانه دوم یا بیشتر، آن را در بازار اجاره، عرضه می‌کنند، اما در تهران، بی‌اثر بودن مبلغ عوارض نوسازی بر املاک از یکسو و تاخیرهای طولانی مالکان در پرداخت آن تحت تاثیر جرایم ناچیز، باعث شده هزینه شهری احتکار ملک –خالی گذاشتن واحدهای مسکونی- برای مالکان، تقریبا نزدیک به صفر باشد و در نتیجه، تعداد خانه‌های خالی در پایتخت ظرف 5 سال از 300 هزار واحد مسکونی به نیم میلیون واحد افزایش یابد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، منشا فرمول معیوب «عوارض نوسازی» در تهران به نحوه محاسبه نرخ آن برمی‌گردد. «عوارض نوسازی» در تهران بر اساس نسبتی از قیمت منطقه‌ای یا همان ارزش معاملاتی املاک، محاسبه می‌شود. ارزش معاملاتی که در حال حاضر 9/ 0 درصد ارزش روز آپارتمان‌های پایتخت است و پایه محاسبه انواع مالیات‌های ملکی در دولت و شهرداری است، متر مربعی 34 هزار تومان در کل شهر است.
هر چند فرمول معیوب «عوارض نوسازی»، در دسترس عموم نیست و همچون سایر فرمول‌های عوارض شهرداری، امکان اطلاع از آن فراهم نیست، اما گفته می‌شود، نرخ «عوارض نوسازی»، بین 5/ 1 تا 2 درصد ارزش معاملاتی املاک است که در نتیجه معادل 02/ 0 درصد ارزش روز املاک مسکونی شهر تهران می‌شود. در شرایط فعلی، پایتخت نه تنها از مزایای سه‌گانه فرمول جهانی «شارژ شهری» محروم است که این محرومیت سبب شده بخش قابل توجهی از منابع مالی اداره پایتخت، از محل بدترین نوع عوارض که همان عوارض ساخت و ساز –تغییر کاربری و فروش مجوز تراکم- تامین شود. در حال حاضر بیش از 5 هزار میلیارد تومان از بودجه نزدیک به 18 هزار میلیارد تومانی مدیریت شهری تهران از محل عوارض ساخت و ساز تامین می‌شود در حالی که سهم «عوارض نوسازی» از کل بودجه، حدود 400 میلیارد تومان و معادل 2درصد کل بودجه پایتخت است.
طرح رفع عیب از شارژ شهری
کارشناسان اقتصاد شهر، با تاکید بر نیاز فوری پایتخت به بازتعریف اساسی عوارض نوسازی و رفع عیب از شارژ مالی شهر که در حال حاضر به بدترین نوع مالیات شهری وابسته است، به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: مدیریت شهری تهران در دوره جدید می‌تواند در یک برنامه زمانبندی شده، به واقعی‌سازی نرخ عوارض نوسازی و رفع عیوب سه گانه از آن اقدام کند. برای این منظور، نرخ «عوارض نوسازی» می‌تواند در گام اول براساس تبدیل «نسبت فعلی 02/ 0 درصد به 2/ 0 درصد ارزش روز املاک»، در مسیر اصلاح و کارآمدسازی برای پایتخت، قرار بگیرد.
در صورتی که نسبت عوارض نوسازی به متوسط ارزش روز املاک مسکونی در تهران از سطح فعلی 02/ 0 به 2/ 0 درصد تغییر کند، در این صورت، منابع مالی قابل وصول از این محل برای شهرداری، به حدود 4 هزار میلیارد تومان افزایش پیدا می‌کند که این رقم بخش قابل توجهی از هزینه نگهداشت و جاری شهر را پوشش خواهد داد و می‌تواند کاملا جایگزین عوارض تغییر کاربری یا فروش تراکم شود.بهترین حالت برای واقعی‌سازی نرخ «عوارض نوسازی»، افزایش سهم منابع مالی ناشی از این عوارض به حداقل یک سوم بودجه سالانه اداره پایتخت است.
چهار ملاحظه واقعی‌سازی نرخ عوارض نوسازی
حبیب‌الله طاهرخانی پژوهشگر حوزه برنامه‌ریزی شهری با اشاره به اشکالات فعلی نرخ عوارض نوسازی، چهار ملاحظه برای واقعی‌سازی نرخ این شارژ شهری را ضروری دانست. او با بیان اینکه بر خلاف مدل مرسوم در نظام دخل و خرج شهرداری‌های کشور که حداقل 30 درصد تامین منابع درآمد شهری از محل انواع عوارض ساختمانی تامین می‌شود، الگوی تامین مالی دولت‌های محلی در کلان‌شهرهای دنیا به «شارژ شهری» وابسته است، به «دنیای اقتصاد» گفت: در بسیاری از کلان‌شهرهای دنیا به طور متوسط بین 30 تا 40درصد از بودجه سالانه شهرداری‌ها برای تامین هزینه‌های اداره شهر از محل شارژ شهری یا همان عوارض سالانه املاک تامین می‌شود. اما در حال حاضر این نوع عوارض در شهرداری‌های کشور به ویژه در تهران با سه اشکال اساسی مواجه است. او به اشکال نخست نرخ عوارض نوسازی اشاره کرد و افزود: در حال حاضر در سایر کلان‌شهرهای دنیا بهای این عوارض به‌طور متوسط معادل یک درصد قیمت روز املاک تعیین می‌شود اما در تهران این نسبت معادل 2 صدم درصد ارزش املاک است.
به گفته طاهرخانی، سهم این نوع عوارض از کل منابع درآمدی سالانه شهرداری دومین اشکال نرخ عوارض نوسازی محسوب می‌شود.او در این باره توضیح داد: در حال حاضر سهم درآمدهای شهرداری کلان‌شهرها ناشی از شارژ شهری حداقل 30 درصد است اما سهم این نوع درآمد پایدار شهری در بودجه کلان‌شهر تهران برای سال جاری معادل 2 درصد است.این پژوهشگر حوزه برنامه‌ریزی شهری در عین حال به اشکال سوم نرخ عوارض نوسازی اشاره کرد و ادامه داد: یکی از مهم ترین اشکالات نرخ عوارض نوسازی سهم نامتعادل و نابرابر این عوارض در شمال و جنوب شهر است. به این معنا که نرخ عوارض نوسازی در مناطق مختلف شهر تهران بر خلاف قیمت متفاوت املاک به یک نسبت تعیین می‌شود.
به‌عنوان مثال نسبت عوارض نوسازی به قیمت ملک در منطقه یک تهران معادل یک صدم درصد از ارزش ملک است اما در منطقه 18، این نرخ معادل 4 صدم ارزش یک ملک در این منطقه است. به تعبیر دیگر حتی در مناطق جنوبی شهر که به مراتب شهروندانی با توان مالی اندک زندگی می‌کنند بهای بیشتری بابت عوارض نوسازی نسبت به ساکنان مناطق شمالی پرداخت می‌کنند.طاهرخانی با تاکید بر اینکه برای رفع این اشکالات نیاز است فرآیند واقعی‌سازی عوارض نوسازی در دستور کار قرار بگیرد، اظهار کرد: اما در جریان باید چهار ملاحظه مدنظر مدیران شهری باشد. نخست ایجاد سامانه‌ای برای پایش قیمت روز املاک است. در بسیاری از کلان‌شهرهای دنیا، شهرداری‌ها مجهز به سامانه‌ای هستند که از طریق آن قیمت روز املاک را به‌صورت مرتب پایش می‌کنند و از این مسیر در نرخ شارژ شهری اعمال می‌کنند و نرخ عوارض را به صورت منعطف بر مبنای قیمت روز املاک تعیین می‌کنند.
به‌عنوان مثال اگر قیمت املاک به شدت افزایش پیدا کند نرخ عوارض نوسازی را کاهش می‌دهند.این پژوهشگر شهری دومین ملاحظه را محافظت از افراد کم درآمد در مناطق آسیب‌پذیر شهری در فرآیند واقعی‌سازی نرخ عوارض نوسازی دانست.او توضیح داد: در الگوی جهانی شارژ شهری، گروه‌های کم‌درآمد شهر به نوعی از پرداخت عوارض نوسازی معاف می‌شوند یا آنکه سهم کمتری در پرداخت عوارض نوسازی دارند.طاهرخانی سومین ملاحظه را متناسب‌سازی نرخ عوارض نوسازی با قیمت املاک خواند و گفت: در مناطق شمالی شهر نرخ عوارض نوسازی باید متناسب با قیمت روز املاک بالاتر تعریف شود و در مناطق جنوبی شهر متناسب با قیمت ملک این نرخ کاهش پیدا کند. به گفته وی چهارمین ملاحظه نیز آن است که عوارض نوسازی دریافتی از ساکنان هر محله برای ارتقای شرایط سکونتی ساکنان همان محله هزینه شود تا شهروندان تاثیر پرداخت این عوارض را به صورت ملموس حس کنند.
