فرمول ضد توهمی فروش مسکن

واسطه‌های ملکی، شرط گرم‌تر شدن بازار زمستانی را اعلام کردند. نتایج نظرسنجی از 50 مشاور املاک درباره «10 پرسش تعیین‌کننده جهت معاملات مسکن» نشان می‌دهد با لحاظ حجم قابل‌توجه تقاضای جست‌وجوگر در بنگاه‌ها، سمت عرضه می‌تواند با به‌کارگیری فرمول «ضد توهمی» در قالب «فروش با قیمت واحدهای فروخته شده فصل پاییز»، دمای معاملات را طی فصل آتی بالا ببرد. دلالان مسکن معتقدند تصور فروشنده‌ها درباره ظرفیت سمت تقاضا برای افزایش قیمت مسکن، باید «اصلاح» و فرآیند تعیین قیمت با «احتیاط» انجام شود. مشخصات واحدهای پرفروش سه ماه گذشته اعلام شد.

مشاور املاک با شرکت در نظرسنجی که برای بررسی آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن انجام شد، بر اساس متغیرهایی که مورد توجه قرارداده‌اند، دمای معاملات در بازار شب عید را به‌صورت مشروط «گرم‌تر» پیش‌بینی کردند. مشاوران املاک که حلقه واسط بازار نقل‌وانتقالات ملکی هستند و از نزدیک در جریان ظرفیت اقتصادی خریداران و فروشندگان قرار دارند، اعتقاد دارند افت پاییزی برای خریداران یک دستاورد به همراه داشته که همان «سلب نیروی محرک از نوسانات قیمت مسکن» بوده است. کمااینکه رشد قیمت مسکن در تهران طی نیمه اول امسال ماهانه یک تا 2 درصد بوده است اما در دو ماه اخیر، نرخ رشد قیمت ماهانه تقریبا صفر شد. مشاوران املاک که با نگاه به گذشته بازار، آینده را پیش‌بینی می‌کنند، اعتقاد دارند در میانه و اواخر پاییز عمده فروشندگان برای افزایش قیمت پیشنهادی خیز برداشتند و همین امر سبب شد حجم معاملات مسکن کاهش یابد و نرخ رشد قیمت قطعی به صفر نزدیک شود. واسطه‌های ملکی این حرکت فروشنده‌ها را «توهم فروش» می‌دانند و تاکید می‌کنند که فروشنده‌ها اکنون در واکنش به افزایش حجم معاملات مسکن در نیمه اول امسال، نباید جو‌زده شوند.

رفتار درست این است که با حفظ خونسردی در اعلام قیمت پیشنهادی قدری احتیاط کنند. آنها با تشریح این شرط و فرمول ضد تورمی برای فروش زمستانی در بازار مسکن، اظهار می‌کنند که در چند ماه اخیر، در بنگاه‌ها به تعداد زیادی «انصراف از خرید در لحظه جست‌وجو» روبه‌رو شده‌اند؛ یعنی تعداد متقاضیانی که برای دست‌کم دوبار به بنگاه مراجعه کرده‌اند، ناچیز بوده است. این اتفاق نشان می‌دهد که اکنون متقاضیان خرید با وجود اینکه به بازار مسکن تا حدودی اعتماد پیدا کرده و به این باور رسیده‌اند که به کمک وام می‌توانند خانه‌دار شوند، در عین حال ظرفیت و کشش پذیرش قیمت بالا را ندارند. این افراد بر اساس اطلاع از قیمت‌های قبلی، محله‌ای را برای یافتن آپارتمان مطلوب خود جست‌وجو می‌کنند و وارد بنگاه می‌شوند؛ بنابراین لازم است فروشنده‌ها قیمت پیشنهادی را متناسب با قیمت آپارتمان‌های فروش رفته در سه‌ماه گذشته، تعیین کنند و فروشنده‌هایی که فایل قدیمی برای فروش در بنگاه دارند، از دستکاری و افزایش قیمت پرهیز کنند. به اعتقاد مشاوران املاک با تکیه بر این فرمول، بازار شب عید قطعا گرم‌تر خواهد شد. انعطافی که اکنون دلالان از فروشندگان توقع دارند، در یکی، دوهفته اخیر در برخی محله‌ها دیده شده است، به این معنا که یک «تخفیف لحظه آخری» دست‌کم معادل حق کمیسیون مشاور املاک را پای معامله و بعد از توافق قیمتی قبلی، برای خریدار درنظر می‌گیرند. چنین اقدامی می‌تواند تلنگری برای جلب متقاضیان خرید به انعقاد قرارداد باشد.

به بیان دیگر، اکثر واسطه‌های ملکی پافشاری فروشندگان روی قیمت‌های پیشنهادی بالا و توقع افزایش قیمت نسبت به تابستان را عامل اصلی افت پاییزی حجم معاملات دانستند،‌ اما در عین حال اقلیت پاسخگویان حضور کمرنگ متقاضیان خرید مسکن در بازار پاییز را که ناشی از دو عامل «شوک دلاری» و «تقارن پاییز با ایام محرم و صفر» بوده است، برای وضعیت کنونی بازار موثر توصیف کردند.

50 تن از اعضای حلقه واسط معاملات مسکن در شهر تهران، تحلیل و قضاوت خود را درباره تحولات بازار پاییزی معاملات نسبت به تابستان و پیش‌بینی بازار زمستانه در میان گذاشتند.

نتایج این نظرسنجی از مشاوران املاک که در مناطق 22گانه تهران مشغول فعالیت هستند حاکی است، اغلب واسطه‌های ملکی ریزش پاییزی معاملات را یک رخداد مقطعی تلقی می‌کنند.

هر چند 70 درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی حجم تقاضای بازار نسبت به پاییز سال گذشته را که اولین سیگنال‌های خروج از رکود و پیش‌رونق در آن زمان مشاهده شد، بیشتر ارزیابی کردند، اما یک گروه 30 درصدی نیز از کاهش تقاضا در پاییز خبر دادند و حضور متقاضیان خرید مسکن در بازار ملک را به دلیل تقارن با ایام محرم و صفر و اعتقادات مردم مبنی بر اینکه از معامله در این ماه‌ها پرهیز می‌کنند، کمتر از پاییز سال گذشته توصیف کردند. البته این تقارن در پاییز سال گذشته نیز با اختلاف 11 روز برقرار بود اما از اواخر آبان و با اتمام ماه‌های قمری مذکور،‌ حجم معاملات به‌صورت محسوس مجددا رشد کرد.

در این نظرسنجی که 10 آزمون شفاهی درباره وضعیت موجود بازار مسکن و چشم‌انداز فصل آتی برگزار و پاسخ‌ها به‌صورت تستی و تشریحی از شرکت‌کنندگان دریافت شد، 90 درصد از شرکت‌کنندگان میزان عرضه را به‌عنوان پیش شرط رونق مطلوب توصیف کردند به نحوی که 45 درصد از آنها از افزایش عرضه نسبت به تابستان خبر دادند و 45 درصد نیز اعلام کردند حجم عرضه تغییری نکرده و همچون تابستان، تعداد فایل‌ها متناسب با تقاضا در سطح قابل قبولی قرار دارد.

هر چند اظهارنظر واسطه‌ها در مناطق مختلف پایتخت با یکدیگر متفاوت و بعضا مغایر است، اما 55 درصد از شرکت‌کنندگان از پافشاری فروشنده‌ها برای افزایش قیمت خبر دادند. اغلب این افراد از تاثیر فروشنده‌ها بر بازار خبر داده و می‌گویند: فروشنده‌ها در پاییز قیمت‌های پیشنهادی را قدری بالاتر اعلام کرده‌اند و روی افزایش قیمت مصر هستند. آنها دو عامل را در این پافشاری موثر ارزیابی می‌کنند، نخست اقبال خریداران در بازار تابستان و رکوردزنی حجم معاملات در مردادماه امسال که سبب شده فروشندگان آپارتمان با تشخیص نیاز بازار قیمت‌ها را قدری افزایش دهند، اما با وجود تشخیص درست این نیاز، مشاوران املاک به مالکان توصیه می‌کنند به این شکل با پیش‌رونق بازار مواجه نشوند؛ چراکه در این صورت خریداران نسبت به وضعیت بازار ناامید می‌شوند و بازار در زمستان امسال همچون سال‌های 92 و 93 به خواب زمستانی می‌رود.

به گفته برخی از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، بعضا یک مشاور املاک، ملکی را به متقاضی خرید پیشنهاد داده و او پس از چند هفته جست‌وجو در بازار و بررسی دیگر فایل‌ها، در نهایت برای معامله این ملک بازگشته است، اما در آن زمان فروشنده‌، قیمت را افزایش داده و دیگر حاضر نیست با قیمت تابستان معامله کند. نتیجه این رفتار فروشندگان این است که خریداران اعتماد خود را به بازار از دست می‌دهند و معامله را به زمان دیگری موکول می‌کنند؛ به ویژه اینکه بازسازی اعتماد در بازار مسکن بعد از دو سال رکود نیازمند زمان زیادی است.

دومین عامل موثر بر اصرار فروشندگان به افزایش قیمت، شوک ارزی است که بازار در هفته‌های اخیر و به دنبال اعلام نتایج انتخابات ریاست جمهوری آمریکا تجربه کرد. همزمان با برنده شدن ترامپ بازار طلا و ارز به‌عنوان دو بازار مهم ایران که در یک دهه اخیر بیش از هر زمان دیگری به کانون مختصات بازار سرمایه‌گذاری تبدیل شده است،‌ تحت تاثیر قرار گرفت، به نحوی که نرخ دلار تا سه‌هزار و 940 تومان افزایش یافت. هر چند اغلب تحلیلگران اقتصادی این افزایش قیمت را موقتی می‌دانستند و در چند روز گذشته نیز هر دو نرخ مذکور روند کاهشی در پیش گرفته‌اند اما فروشندگان بازار ملک آینده اقتصادی را نامعلوم ارزیابی و این‌طور گمانه‌زنی کردند که ممکن است قیمت مسکن نیز رو به افزایش باشد. بر این اساس فروشنده‌ها به گفته دلالان ملک، سفت‌تر از همیشه روی قیمت بالاتر از تابستان پافشاری کردند. در مقابل 25 درصد از شرکت‌کنندگان نیز اعلام کرده‌اند که قیمت‌ها در تابستان تغییر زیادی نداشته است. این افراد اغلب در مناطق مصرفی نظیر 4، 5 و 14 فعالیت می‌کنند. یک اقلیت 20 درصدی نیز معتقدند فروشنده‌ها برای کاهش قیمت آمادگی دارند. آنها معتقدند بین قیمت پیشنهادی اولیه با نرخی که پای معامله ثبت می‌شود، تفاوت بسیار زیادی وجود دارد و اغلب، حباب قیمت پیشنهادی در نرخ نهایی محاسبه نمی‌شود. البته بر اساس اظهارات شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، مانور کاهشی روی قیمت ملک بیشتر در مالکان املاک میانسال و کهنسال با میانگین سنی بیش از 10‌سال مشهود است.

مقصر ریزش پاییزی معاملات

71 درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی ریزش معاملات در بازار پاییزی را بیش از هر چیزی به مانور قیمتی فروشندگان نسبت داده‌اند. این اکثریت قاطع اعتقاد دارند بازار اصطلاحا به دست فروشندگان افتاده و آنها قصد ندارند املاک خود را به قیمت‌های تابستان معامله کنند و امیدوار هستند بتوانند در ماه‌های آتی گران‌تر از ارقام کنونی ملک خود را بفروشند. در مقابل 20 درصد از شرکت‌کنندگان متقاضیان خرید مسکن را عامل اصلی ارزیابی کرده‌اند. استدلال این گروه بر مبنای کاهش تقاضای پاییزی استوار است و معتقدند اگر خریداران بازار را ترک نکنند، مالکان هم برای فروش مصمم‌تر خواهند شد.

در عین حال یک گروه اقلیت 9 درصدی سایر عوامل را در این ریزش پاییزی مقصر می‌دانند. آنها از گران بودن وام مسکن به‌عنوان عامل عدم اقبال متقاضیان خرید سخن گفته و معتقدند که وضعیت عمومی بودجه متقاضیان مناسب نیست و با بنیه مالی ضعیف قصد خرید مسکن دارند. از طرفی وام اوراق حق تقدم مسکن با سقف 110 میلیون تومان که اکنون در بازار بیشتر از سایر انواع وام مسکن استفاده می‌شود، تسهیلات گران‌قیمتی محسوب می‌شود که باید حدود سه برابر آن را بازگرداند. از آن مهم‌تر اقساط سنگین این وام است که حدود یک‌میلیون و 700 هزار تومان اعلام شده و به گفته مشاوران املاک، بیشترین مشکل متقاضیان خرید مسکن با این اقساط بالا است.

55 درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی اغلب در مناطق مصرفی تهران فعالیت می‌کنند، سهم واحدهای 70‌تا‌90 مترمربعی را در معاملات پاییز بیشتر ارزیابی و اظهار کردند: اغلب متقاضیان ملک آپارتمان‌های دوخوابه و میان‌متراژ را برای خرید انتخاب می‌کنند.

منبع: دنیای اقتصاد

نظر بدهید: