گفتگوی اختصاصی رادیوسهام با مدرس دانشگاه و کارشناس بازار مسکن در خصوص پیش بینی وضعیت این بازار و پای
در ماه های اخیر شاهد افزایش معاملات در بخش مسکن بودیم به گونه ای که برخی از کارشناسان این حوزه این اتفاق را نویدبخش خروج مسکن از رکود می دانند. در این خصوص رادیو سهام به سراغ کارشناس بازار مسکن، دکتر بهروز ملکی رفته است تا نظر ایشان در خصوص وضعیت مسکن و سرمایه گذاری در این بازار را در ماه های آتی جویا شود. در ادامه مصاحبه رادیوسهام با ایشان را مطالعه نمایید:
1. رکود بازار مسکن تا چه زمانی می تواند ادامه داشته باشد؟
واقع مطلب این است که برخی از متغیرها همچون قیمت، میزان معـاملات، میـزان صـدور پروانـه هـای سـاختمانی و سـرمایه گـذاری دارای کاستیِ مبنایی در تبیین ادوار بازار می باشند؛ بااینحال بررسی‌ها نشان می‌دهد که نوسانات در ایـن متغیرها می‌تواند با وقفه‌های زمانی، باعث نوسان در ارزش افزوده بخش مسـکن، بـه عنـوان متغیـر اصلی نشان دهنده رونق و رکود در این بخش گردد. علی‌ایحال شاخص‌های پیش‌نگر بخش مسکن همچون حجم معاملات و تسهیلات، قیمت و… حاکی از رسیدن بازار مسکن به مراحل پایانی رکود است.
2. به نظر شما رشد قیمت مسکن تا یک سال آینده می تواند تورم موجود را پوشش دهد یا اینکه این رشد کمتر یا بیشتر از تورم خواهد بود؟
همانطور که عرض کردم، امسال را می توانیم ایستگاه پایانی رکود در نظر بگیریم؛ در چنین شرایطی انتظار می رود بازار مسکنتهران به مرور وارد دوره رونق شده و درپیِ آن، سایر شهرها نیز به تدریج روند مشابهی را طی نمایند. در خصوص میزان رشد قیمت نیز عوامل متعددی می تواند منجر به سناریوهایی گردد؛ با این حال به نظر می رسد نرخ رشد قیمت مسکن در کوتاه مدت، حول و حوش تورم عمومی خواهد بود.
3. به آینده میان مدت بازار مسکن خوشبین هستید؟
افزایش درآمدهای نفتی، کاهش نرخ سود بانکی و افزایش نرخ رشد اقتصادی موجب خوشبینی به بازار مسکن است؛ از سوی دیگر به این عوامل اقتصاد کلان می توان عواملی درون بخشی مسکن را نیز اضافه کرد: کاهش صدور پروانه ساختمانی در سال های ۹۳تا ۹۵ به تدریج ساختمانهای فروش نرفته عرضه کنندگان را کاهش می دهد و تولید کنندگانِ واحدهای مسکونی که در سالهای ۹۰ تا ۹۲ پروانه ساختمانی گرفته بودند می توانند واحدهایشان را به فروش رسانده و با خیال راحت اقدام به شروع ساخت نمایند. علاوه براین، افزایش نسبت وام به قیمت مسکن در تامین هزینه های خرید، از دیگر اقدامات مثبت بازار مسکن محسوب می شود.
4.آیا می توان شوک قیمت مسکنرا همانند گذشته نظاره گر بود؟
با توجه به مختصات بازار مسکن، بعید می دانم.
5. برای افرادی که سرمایه پایینی دارند توصیه به سرمایه گذاری در صندوق های زمین و ساختمان موجود در بازار سرمایه را دارید؟
صندوقهای زمین و ساختمان از ابزارهای نوین تامین مالی مسکن است. با این حال باعنایت به عملکرد محدود این صندوقها، قضاوت درخصوص آنها کمی زود است.
6. به نظر شما سیاست دولت برای حمایت از بازار مسکن تا انتخابات سال ۹۶ به چه صورت خواهد بود؟
فهرست مشکلات بخش مسکن، حاکی از ساختار متصلب سیاستگذاری در این بخش بوده و به تبع، نوگرایی و نواندیشی در این حوزه را اجتناب ناپذیر می‌نماید. چراکه حاکمیت رویکرد مکانیکیِ پروژهمحور طی دهه‌های گذشته و کمرنگ بودن اصلاحات ساختاری و نهادی نتوانسته است مشکلات این بخش را مرتفع نماید. براین اساس معتقدم مهمترین کاری که انجام شد، اصلاح نگرش در وزارت راه و شهرسازی است. مرور عملکرد دولت یازدهم در بخش مسکن، تمرکز سیاستگذاری بر اصلاحات ساختاری بخش مسکن را تایید می کند. برنامه هایی همچون توسعه‌ای نمودن بانک مسکن، توسعه نظام پیش فروش و استفاده از حساب های امانی، راه اندازی صندوقهای ضمانت در حوزه مسکن، راه اندازی شرکت‌های تامین سرمایه، صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان، توسعه ابزارهای بیمه ای در بخش مسکن، توسعه بازار رهن اولیه و ثانویه، صندوق تسهیلات و پس انداز منطقه ای مسکن، صندوقهای پس انداز مسکن و… حاکی از رویکرد نهادی و ساختارگرایانه در حوزه مسکن است. شایان توجه است که اجرای این برنامه‌ها مستلزم هماهنگی با دیگر دستگاه‌ها و صرف زمان است، ولی اثرات آنها بسیار گسترده تر از برنامه های اجرائی خاص و کوتاه مدت بوده و می‌تواند در میان‌مدت و بلندمدت زمینه توسعه بخش مسکن را مهیا نمایند.
7. مهمترین دلیل عدم موفقیت دولت در حمایت از مسکن چه بود؟
بستگی دارد که موفقیت را چه چیزی درنظر بگیریم؛ فکر نمی کنم هیچ دولتی بتواند به این موضوع افتخار کند که مثلا به بهای افزایش ۴۰ درصدی پایه پولی، طرحی را اجرا نموده باشد. در ارزیابی عملکرد دولت یازدهم در حوزه مسکن حتما باید به بستری که دولت، سه سال قبل کار را تحویل گرفت توجه کنیم؛ ابتدای دولت یازدهم تورم نقطه به نقطه ۴۵ درصد و رشد اقتصادی بالغ بر منفی ۷ درصد بود .ضمن اینکه تعهد دولت یازدهم مبنی بر تکمیل و قابل سکونت نمودن طرح مسکن مهر، ابتکار عمل دولت را در حوزه مسکن، محدود نمود. بنابراین باید عملکرد دولت یازدهم را با در نظر گرفتن این مسائل ارزیابی کرد؛ در حالی که برخی از منتقدان، بدون توجه به این محدودیتها در مورد عملکرد دولت یازدهم قضاوت می کنند.
8. می توان برای سرمایه گذاری ۵ ساله، مسکن را انتخاب نمود؟
در بازار مسکن نمی توان تقاضای سرمایه ای را حذف کرد چرا که خصلت بازارهای دارایی چنین است اما می توان دامنه آن را کاهش داد. کما اینکه این نوسان در بازار مسکن سایر کشورها هم قابل ردیابی است. هرچند جای انکار نیست که به دلایلی – از جمله تزریق منابع نفتی به اقتصاد- تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن کشورمان بیش از حد معمول است. از منظری دیگری، باید عنایت داشت که شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی کشورمان در سرشماری سال ۱۳۵۵ معادل ۱/۲۷ بوده است یعنی به ازای هر ۱۰۰ واحد مسکونی ۱۲۷ خانوار موجود بوده است؛ برآوردها حاکی از آن است که هم اکنون این شاخص به حدود ۱/۰۴ رسیده باشد؛ براین اساس به طور طبیعی، جذابیت بخش مسکن برای سرمایه گذاری روبه افول است؛ بااینحال برآوردهای صورت گرفته در طرح جامع مسکن، نیاز سالیانه مسکن طی یک دهه آینده را حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی تخمین می‌زند که رقم قابل توجهی است.
مدرس دانشگاه - بهروز ملکی
