میانگین قیمت قطعی فروش مسکن در کل مناطق شهر تهران-22 منطقه – تا پایان مهر امسال، 4میلیون و600 هزار تومان اعلام شده است. از روند کلی نرخ پیشنهادی فروش مسکن و قیمت‌های قطعی معاملات ملک حاکی است: به رغم نوسان محسوس پیش قیمت مسکن در ماه اول پاییز، روند کلی محاسبات قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نشان می‌دهد، تغییرات بلندمدت گذشته پیش قیمت شدید نبوده است؛ این موضوع نشان می‌دهد اگر چه فروشندگان ملک طی مهرماه امسال، میانگین نرخ پیشنهادی خود برای فروش آپارتمان را در مقایسه با شهریور 5/ 2‌درصد افزایش دادند اما فروشندگان مسکن در تعیین قیمت‌های اولیه و اعلام آن به متقاضیان، همچنان شرایط شکننده ناشی از قرار گرفتن بازار مسکن در فاز پیش رونق را درک می‌کنند.میانگین قیمت پیشنهادی خرید مسکن در حال حاضر در 9 منطقه شاخص شهر تهران نسبت به ابتدای امسال به میزان 3 درصد و در مقایسه با مهر سال گذشته، معادل 1/ 5 درصد نوسان داشته است.

سه پیام «پیش قیمت» به بازار

آخرین وضعیت پیش قیمت مسکن در پرمعامله‌ترین مناطق شهر تهران – مناطق یک تا 8 و 13 پایتخت – دست کم دربردارنده سه پیام مهم برای هر سه ضلع مثلث معاملات مسکن –خریدار، فروشنده و واسطه‌های ملکی – است. اولین پیام به انعکاس اثر نوسان 5/ 2 درصدی پیش قیمت مسکن در مهرماه نسبت به شهریور و واکنش سریع سمت تقاضا به تغییر رفتار فروشندگان مسکن بر می‌گردد. تاثیر نوسان پیش قیمت مسکن در مهرماه به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین عوامل ریزش 28 درصدی معاملات پاییزی خرید ملک نشان داد هم اکنون بازار مسکن از ناحیه متقاضیان خرید آپارتمان، فوق العاده نسبت به رفتار فروشنده‌ها در مقطع زمانی فعلی –فاز پیش رونق- حساس است.

به عبارت دیگر در شرایط فعلی که بازار مسکن در «برزخ معاملاتی» ناشی از خروج از فاز رکود و حرکت به سمت رونق قرار دارد(فاز پیش رونق)، هر گونه اقدام فروشندگان نسبت به افزایش محسوس قیمت‌ها می‌تواند منجر به انصراف سمت تقاضا از ورود به بازار خرید مسکن شود. به این معنا که در حال حاضر اگرچه بازار تقاضای مصرفی مسکن به جهت شرایط ثبات قیمتی، تقویت قدرت خرید به واسطه افزایش سقف تسهیلات و قرار گرفتن در فاز پیش رونق، تمایل به انجام معامله و خرید ملک دارد اما سطح فعلی پیش قیمت ظرفیت چندانی برای افزایش ندارد. یافته‌های وضعیت فعلی بازار مسکن حاکی است: هم اکنون فروشندگان ملک می‌توانند قیمت‌های پیشنهادی خود را حداکثر در حد تورم عمومی ماهانه افزایش دهند.

در حال حاضر تورم ماهانه بین 5/ 0 تا یک درصد است و انتظار کارشناسی از نحوه نوسان ماهانه پیش قیمت مسکن نیز «تغییر در حد تورم» است؛ به این علت که در حال حاضر بازار مسکن از ناحیه سمت تقاضا کشش افزایش قیمت بیش از نرخ تورم را ندارد. مصداق عینی این تحلیل کارشناسی در مهرماه تحقق یافت؛ شیب 2 برابری نرخ رشد پیش قیمت مسکن در مقایسه با نرخ تورم عمومی در اولین ماه پاییز (5/ 2 درصد در مقایسه با یک درصد)، بلافاصله منجر به بروز اثر معکوس بر روند رشد حجمی معاملات مسکن شد. پیام دوم نوسان پیش قیمت آپارتمان به فعالان بازار مسکن به‌ طور مستقیم متوجه «خریداران» و «واسطه‌های بازار ملک» است؛ مبنی بر اینکه این دو گروه در مذاکره با فروشندگان آپارتمان به خصوص آپارتمان‌های نوساز، می‌توانند دست کم به میزان 10 درصد از قیمت اولیه اعلام شده از سوی فروشنده، تخفیف دریافت کنند.

سومین پیام قابل درک از وضعیت فعلی بازار مسکن و تحولات پیش آمده در نحوه تعیین نرخ پیشنهادی فروش مسکن به‌طور مستقیم متوجه «سازندگان» ، «سمت عرضه مسکن» و «سرمایه‌گذاران ساختمانی» است؛ با توجه به شرایط مناسب برای ساخت وسازهای جدید به واسطه «ثبات قیمت در بازار زمین» و همچنین «تثبیت هزینه خرید مصالح ساختمانی»، ورود به بازار ساخت وساز نیازمند تامین منابع مالی است؛ توصیه‌های کارشناسی حاکی است در صورتی که سازندگان خواهان استفاده از فرصت طلایی پیش آمده برای ورود به ساخت وسازهای جدید باشند باید با در نظر گرفتن «انعطاف قیمتی» برای متقاضیان خرید آپارتمان واحدهای آماده خود را به بازار فروش عرضه و از این طریق منابع مالی مورد نیاز برای شروع پروژه‌های ساختمانی را تامین کنند.

بر اساس آمارهای رسمی، متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در بهار امسال 4 میلیون و550 هزار تومان بوده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل - بهار 94- تنها 3 درصد افزایش داشته است. این نوسان در مقایسه با تورم مسکن (10درصد) و همچنین تورم عمومی (9 درصد) از شرایط مطلوب برای سازنده‌ها حکایت دارد. در حال حاضر تقاضا برای خرید آپارتمان در حجم قابل قبولی در بازار مسکن وجود دارد اما این تقاضا به هر قیمتی حاضر به انجام معامله با فروشندگان نیست و به کوچکترین تغییر در قیمت‌های اولیه فروش آپارتمان واکنش نشان می‌دهد.

پیش‌بینی تلگرامی از تورم مسکن

نتایج یک نظرسنجی تلگرامی درباره «شکل نوسان قیمت مسکن طی یکسال آتی» نشان می‌دهد: غالب نخبگان و کارشناسان اقتصاد مسکن، فعالان بازار ملک و همچنین عموم مردم، انتظار دارند قیمت آپارتمان در ماه‌های آینده حول و حوش نرخ تورم عمومی افزایش پیدا کند. این نظرسنجی که توسط بهروز ملکی کارشناس بازار مسکن با پرسش تلگرامی از 2100 نفر صاحب‌نظر انجام شده است، مشخص می‌کند: 40 درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی معتقدند رشد قيمت مسكن در يكسال آينده، «حول و حوش نرخ تورم عمومي» خواهد بود. 31 درصد دیگر به «افزایش قیمت با شیب کمتر از نرخ تورم» رای داده‌اند و 29 درصد جامعه آماری این نظرسنجی نیز «رشد بیش از نرخ تورم» را برای قیمت مسکن پیش‌بینی کرده‌اند. برآیند جواب‌های به ثبت رسیده، حکایت از آن دارد که نحوه نوسانات قیمت مسکن دست کم در ماه‌های باقی مانده از سال 95، رفتاری مشابه نیمه اول امسال را خواهد داشت. متوسط قیمت مسکن در تهران طی 6 ماه اول امسال حدود 10 درصد نسبت به مدت مشابه سال 94 افزایش پیدا کرد که با توجه به نرخ تورم عمومی 8 درصد طی این مدت، مشخص می‌شود تورم مسکن در فاصله نزدیک به تورم عمومی قراردارد، طوری که میزان رشد قیمت مسکن 2 واحد درصد بیش از میزان رشد قیمت سایر کالاها و خدمات است. به این ترتیب، با استناد به نتایج نظرسنجی صورت گرفته و همچنین با لحاظ سیاست‌های دولت و بانک مرکزی مبنی بر حفظ دستاورد تورم تک‌رقمی در ماه‌های آینده، می‌توان گفت: متوسط قیمت مسکن در پایان سال، حول و حوش 10 درصد نوسان خواهد کرد. البته این پیش بینی مشروط به پایداری نسبی متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار ملک و از آن مهم‌تر، رشد تدریجی و غیرهیجانی معاملات مسکن در میان مدت است. این در حالی است که رخوت پاییزی معاملات مسکن چنانچه دامن بازار شب عید را بگیرد، میزان نرخ رشد قیمت مسکن حتی می‌تواند تک‌ رقمی شود.

 منبع: دنیای اقتصاد

نظر بدهید: