سطح پاییزی «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در تهران، اندازه‌گیری شد. میانگین «پیش‌ قیمت» مسکن در 9 منطقه شاخص پایتخت، حاوی سه پیام به اضلاع اصلی بازار معاملات ملک است و نشان می‌دهد هم‌اکنون امکان دریافت «تخفیف دو رقمی» از فروشنده‌ها وجود دارد؛ به‌طوری‌که «قیمت پیشنهادی» اعلام‌شده در فایل‌ها، در فاصله بازاریابی تا توافق نهایی می‌تواند حداقل 10 درصد کاهش یابد و به «قیمت قطعی» در قرارداد، تبدیل شود. کشف رابطه قیمت پیشنهادی فروشنده و قیمت قطعی معاملات، از عامل ثانویه سقوط حجم فروش ملک در مهرماه پرده برداشت.

عامل ثانویه «سقوط» بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران که مهر ماه - بعد از نیمسال رشد مثبت در حجم معاملات- رخ داد، هم اکنون با مرئی شدن رفتار قیمتی فروشنده‌ها، مشخص شده و حامل سه پیام برای اضلاع سه‌گانه بازار ملک است. از نحوه قیمت‌گذاری اولیه آپارتمان‌ها حاکی است سطح پاییزی «پیش‌قیمت» در بازار معاملات ملک که از روی میانگین «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها استخراج می‌شود، در مهر ماه با شیبی متفاوت از ماه‌های قبل، دچار تغییرات ماهانه شد به طوری که افزایش محسوس «قیمت پیشنهادی» در مقایسه با ریزنوسانات نیمه اول سال، اثر معکوس بر رفتار خریداران گذاشت و باعث کاهش حجم خرید آپارتمان در پایتخت طی اولین ماه پاییز شد. داده‌های سامانه بازاریابی مجازی ملک در تهران –ایران فایل- نشان می‌دهد متوسط قیمت پیشنهادی فروشنده‌های آپارتمان در 9‌منطقه نشانگر در پایتخت، در مهر ماه، 5/ 2‌درصد نسبت به شهریور افزایش پیدا کرد که در مقایسه با تغییرات ماهانه 5/ 0 تا 5/ 1 درصدی طی 6 ماه اول امسال، نوسان مهر، رشد ناگهانی و محسوس،‌ محسوب شد. این میزان رشد قیمت پیشنهادی، اما واکنش سمت تقاضای مسکن را به دو شکل «کناره‌گیری از بازار» و «اخذ تخفیف با نرخ بیشتر از ماه‌های قبل» به همراه داشت و در نهایت باعث شد از یکسو حجم معاملات مسکن بیش از 20 درصد نسبت به شهریور افت کند و از سوی دیگر، میانگین «قیمت قطعی» آپارتمان‌های فروش رفته، 10 درصد ارزانتر از «قیمت پیشنهادی»، تعیین و در قراردادها ثبت شود. هر چند بخشی از سکته پاییزی معاملات مسکن ناشی از پایان فصل نقل و انتقالات ملکی (عامل اول سقوط معاملات پاییزی) بوده است اما واکنش منفی خریداران به رشد مثبت قیمت پیشنهادی نیز در این قضیه، نقش پررنگ داشته است.«قیمت پیشنهادی» که به‌صورت قیمت اولیه از سوی فروشنده‌های آپارتمان، اعلام و در فایل‌های فروش بنگاه‌های املاک تحت عنوان قیمت واحد مسکونی آماده فروش قید می‌شود، علامت روشن از نحوه محاسبه قیمت قطعی پای میز قرارداد است.

متقاضیان خرید با دسترسی به «قیمت پیشنهادی» در حکم «پیش قیمت» مسکن، می‌توانند از آن به‌عنوان خط‌کش قابل اتکا برای کشف «نرخ تخفیف» و همچنین تخمین «قیمت قطعی» استفاده کنند. در حال حاضر با احتساب آخرین سطح قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی آپارتمان در 9 منطقه نشانگر (مناطق یک تا 8 و منطقه 13) مشخص می‌شود: «نرخ تخفیف» نسبت به قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها در شهر تهران، از 9 درصد در تابستان به دست‌کم 10 درصد در معاملات پاییزی رسیده است به این معنا که خریدار در فاصله اعلام قیمت پیشنهادی فروشنده تا توافق نهایی برای انجام معامله، می‌تواند در جریان مذاکره و نشست‌های بنگاهی، قیمت پیشنهادی را حداقل 10 درصد کاهش دهد و به قیمت قطعی تبدیل کند.

متوسط قیمت پیشنهادی هر متر مربع آپارتمان در «9 منطقه نشانگر» که 64 درصد معاملات خرید مسکن شهر تهران را در خود جا داده است و طیف متنوعی از آپارتمان‌های گران‌قیمت، مصرفی، کم‌متراژ و ارزان قیمت در این مناطق قرار دارد، در پایان مهر ماه به 6 میلیون و 600 هزار تومان رسید در حالی که متوسط قیمت قطعی در همین 9 منطقه مترمربعی 5 میلیون و 950 هزار تومان است. هر چند سطح پیش قیمت مسکن در مناطق نشانگر شهر تهران در مهر ماه بیش از دو برابر نرخ تورم ماهانه –رشد 5/ 2 درصدی قیمت در مقایسه با تورم ماهانه حداکثر یک درصدی- افزایش یافت اما روند نوسانات 7 ماه گذشته نشان می‌دهد فروشنده‌ها مطابق انتظارات بازار،‌ قصد تغییر شدید قیمت‌ها را ندارند. متوسط قیمت پیشنهادی در حال حاضر نسبت به ابتدای سال فقط 3 درصد افزایش یافته است.با این حال، آنچه از ماحصل «افزایش قیمت پیشنهادی در ماه اول پاییز» در بازار معاملات مسکن تهران رخ داد، حاوی سه پیام روشن برای خریدار و فروشنده و واسطه بازار ملک است. وضعیت »پیش قیمت» و رابطه ثابت شده آن با «قیمت قطعی»، نشان می‌دهد در حال حاضر شرایط بازار معاملات که در فاز میانه رکود-رونق قرار دارد، فوق‌العاده شکننده است و درجه حساسیت بالای متقاضیان خرید نسبت به تغییرات محسوس قیمت، ریسک افزایش قیمت پیشنهادی بیش از نرخ تورم عمومی را برای فروشنده‌ها بالا برده است. در قالب این پیام، چنانچه فروشنده‌ها قیمت پیشنهادی خود را با نرخی بیش از یک تا دو درصد نسبت به فایل‌های مشابه در ماه قبل، افزایش دهند امکان جذب مشتری و فروش سریع را از دست خواهند داد.

پیام دوم، مربوط به سطح حداقلی قدرت چانه‌زنی خریداران بابت اعمال تخفیف روی قیمت پیشنهادی است. آمار مربوط به فاصله قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی مشخص می‌کند، قیمت مدنظر فروشنده تا 10 درصد، قابلیت تعدیل و پایین آمدن دارد. پیام سوم نیز که مستقیما متوجه سازنده‌ها و فروشنده‌های آپارتمان‌های تازه ساز می‌شود، «صرفه اقتصادی فروش سریع به قصد تامین مالی برای ساخت و ساز جدید» است.

آخرین وضعیت پیش قیمت مسکن در 9 منطقه شاخص شهر تهران به لحاظ دربرگیری انواع آپارتمان‌های مورد تقاضا در بازار ملک، از تاثیر فاحش نوسان قیمت پیشنهادی فروش مسکن در ریزش حجم معاملات پاییزی آپارتمان خبر می‌دهد. آنالیز رفتار فروشندگان آپارتمان بر مبنای «سطح پاییزی پیش قیمت مسکن» در مناطق یک تا 8 و 13 شهر تهران حاکی است تغییر سطح قیمت پیشنهادی فروش ملک در مهرماه در مقایسه با شهریور امسال، یکی از عوامل موثر در کاهش 28 درصدی حجم معاملات مسکن بوده است.9‌منطقه گفته شده به جهت آنکه هم اکنون همه انواع تقاضای مسکن شامل آپارتمان‌های لوکس (گران‌قیمت) و مصرفی (میان‌قیمت و ارزان‌قیمت) را در خود جای داده است، به‌عنوان مناطق نشانگر تحولات بازار مسکن شناخته می‌شوند.قیمت پیشنهادی خرید مسکن در مناطق شاخص شهر تهران – 9 منطقه گفته شده – دست کم در 6 ماه اول امسال، با ریز نوسان ماهانه مواجه شد؛ این در حالی است که نوسان محسوس پیش قیمت مسکن در مناطق شاخص شهر تهران در اولین ماه نیمه سرد سال – مهر 95 –بازار تقاضای مسکن پایتخت را تحت تاثیر قرار داد. اثر تغییر محسوس در نحوه و میزان تعیین پیش قیمت مسکن به‌عنوان قیمت اولیه مورد نظر فروشندگان مسکن، در مهرماه بلافاصله خود را در قیمت قطعی و حجم معاملات انجام شده خرید آپارتمان نشان داد.

در شرایطی که طی شش ماه اول امسال، دامنه تغییرات ماهانه پیش قیمت مسکن از سوی مالکان و فروشندگان ملک، بین صفر تا 5/ 1 درصد بود، میانگین قیمت قطعی آپارتمان در 9 منطقه شهر تهران هم در شش ماه اول امسال، بین صفر تا 6/ 1 درصد نوسان کرد. این در حالی است که در اولین ماه پاییز امسال، میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در مناطق شاخص شهر تهران به لحاظ پراکندگی انواع آپارتمان‌های مورد نظر سمت تقاضا، با شیب متفاوتی نسبت به ماه‌های قبل، 5/ 2 درصد نسبت به شهریور ماه افزایش یافت. از طرف دیگر، قیمت قطعی فروش آپارتمان در این مناطق طی مهرماه نیز به میزان7/ 1 درصد بیشتر شد. تغییر رفتار فروشندگان مسکن در تعیین پیش قیمت آپارتمان در اولین ماه پاییز، نه تنها موجب شد که تغییرات ماهانه نرخ پیشنهادی فروش مسکن در این ماه نسبت به ماه‌های قبل دچار نوسان محسوس شود بلکه تغییرات نقطه‌ای قیمت پیشنهادی (تغییرات پیش قیمت در مهر 95 نسبت به مهر 94) نیز به سطح 1/ 5 درصد رسید. تغییرات نقطه‌ای پیش قیمت مسکن در نیمه اول امسال بین یک تا 2‌درصد بود.

نحوه تغییر رفتار فروشندگان مسکن در تعیین پیش قیمت فروش آپارتمان نشان می‌دهد بخشی از ریزش 28 درصدی معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه امسال در مقایسه با ماه مشابه قبل – شهریور 95 – می‌تواند ناشی از تغییر رفتار ناگهانی فروشنده‌ها در اعلام پیش قیمت جدید باشد؛ اگر چه پیش‌تر مربوط به تحولات پاییزی حجم معاملات مسکن از تاثیر «تغییر فصل» در کاهش حجم معاملات مسکن خبر داده بود اما نوسان محسوس نرخ پیشنهادی فروش ملک از سوی مالکان نیز علت موثر و نیرومند دیگری در عقبگرد پاییزی حجم معاملات مسکن محسوب می‌شود. رصد تغییرات مربوط به نوسان پیش آمده در قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن و مقایسه آن با نرخ قطعی خرید آپارتمان طی مهرماه امسال در عین حال راهنمای مناسبی برای خریداران بابت اطلاع از ظرفیت فعلی سمت عرضه ملک برای دریافت تخفیف از مالکان، توسط خریداران در زمان انجام معاملات خرید مسکن محسوب می‌شود. متقاضیان خرید مسکن در صورت اطلاع از نرخ تخفیف تجربه‌شده در بازار معاملات ملک می‌توانند به معیار مناسبی برای کف چانه‌زنی در زمان خرید مسکن دسترسی داشته باشند.

کف چانه‌زنی در خرید مسکن

یافته‌های از محتوای آماری «سامانه مجازی بازاریابی ملک» و «سامانه رهگیری معاملات مسکن» حاکی است هم اکنون متوسط نرخ تخفیف در بازار مسکن شهر تهران به 10 درصد رسیده است؛ به این معنا که خریدار در فاصله مذاکره اولیه با فروشنده و واسطه‌های بازار مسکن برای انتخاب آپارتمان مورد نظر و در نهایت توافق با فروشنده برای تنظیم قطعی قرارداد معامله خرید، می‌تواند دست کم به میزان 10 درصد از فروشنده بابت قیمت پیشنهادی اعلام شده تخفیف بگیرد. اطلاعات مربوط به میانگین قیمت پیشنهادی و نرخ قطعی معاملات خرید و فروش مسکن طی مهرماه امسال در 9 منطقه شاخص شهر تهران به لحاظ دربرگیری همه انواع آپارتمان‌های مورد تقاضا، نشان می‌دهد، نرخ تخفیف 10 درصدی، به‌طور متوسط معادل 650 هزار تومان در ازای هر مترمربع آپارتمان است.

براساس آمارهای موجود در سامانه رهگیری معاملات مسکن، حجم کل معاملات خرید و فروش مسکن شهر تهران طی مهرماه امسال، حدود 10 هزار مورد بوده که از این میزان 64درصد کل معاملات معادل 6 هزار و 400‌ قرارداد در 9 منطقه شاخص شهر تهران – مناطق یک تا 8 و 13 – منعقد شده است. این در حالی است که سهم مناطق 4 و5 پایتخت که در حال حاضر بیشترین حجم معاملات خرید آپارتمان‌های مصرفی در این مناطق انجام می‌شود معادل 30درصد کل معاملات ماهانه است. نرخ تخفیف پاییزی معاملات خرید مسکن در حالی طی مهرماه امسال به‌عنوان اولین ماه از نیمه فصل سرد سال به 10 درصد افزایش یافته است که این نرخ در تابستان 95، معادل 9 درصد بود. میانگین قیمت پیشنهادی فروش مسکن در سه ماهه دوم امسال - تابستان 95 – در 9 منطقه گفته شده، معادل 6 میلیون و440 هزار تومان به ازای هر مترمربع بوده اما متوسط قیمت قطعی فروش ملک در این مناطق مترمربعی 5‌میلیون و 850 هزار تومان بود.

منبع: دنیای اقتصاد

نظر بدهید: