«اهرم نجات» برای تجاری‌سازی
«اهرم نجات» برای تجاری‌سازی
طی سال‌های اخیر، تجاری‌سازی‌های گسترده در پایتخت منجر به عرضه همزمان حجم انبوهی از واحدهای تجاری به بازار ملک شده و به همین دلیل است که طی دست کم یک‌سال گذشته سازندگان این گروه از واحدها برای بازگرداندن بخشی از بازدهی مورد انتظار خود، حاضر به کاستن از سطح توقعات مالی در فروش یا اجاره این واحدها به متقاضیان شده‌اند. همین موضوع باعث شده حداقل در یک سال گذشته، آن دسته از مشاغل کم بازده که پیش از این به دلیل بالا بودن قیمت خرید یا اجاره واحدهای تجاری از حضور در مجتمع‌ها و استقرار کسب و کارشان در این واحدها محروم بودند هم اکنون در نتیجه انعطاف بیشتر از سوی سازندگان، فرصت حضور مجدد در این فضاها را به دست بیاورند.
بنا بر اعلام نویسنده طرح جامع مسکن، هم اکنون به ازای هر 8 خانوار ایرانی یک واحد تجاری وجود دارد که نسبت به استاندارد موجود فضاهای تجاری به ازای هر خانوار، عدد بزرگی محسوب می‌شود. به عبارت دیگر در حالی که در برخی کشورها همچون ژاپن به ازای هر 50خانوار و در ترکیه به ازای هر 30 خانوار یک واحد تجاری وجود دارد این میزان در کشور ما به دلیل اشباع بازار ساخت‌وساز از مجتمع‌های تجاری به‌وجود یک واحد تجاری در برابر هر هشت خانوار ایرانی منجر شده است. فردین یزدانی پیش‌تر اعلام کرده بود: هم اکنون بازار ساخت‌وسازهای تجاری در مقایسه با نیاز موجود اشباع شده است و بنابراین این حوزه تا اطلاع ثانوی فاقد کشش ساخت‌وسازهای بیشتر است. این در حالی است که مشاور وزیر راه وشهرسازی نیز چندی پیش از نیاز بازار ملک به املاک اداری در برابر افت توجیه اقتصادی تجاری‌سازی برای سازندگان در پایتخت و سایر کلان‌شهرها در نتیجه اشباع بازار از این ساخت و سازها خبر داده بود.
به گفته حسین عبده تبریزی، به دلیل اشباع پایتخت و کلان‌شهرها از ساخت وسازهای تجاری، سازندگان این دسته از واحدها برای به دست آوردن بخشی از بازده مورد انتظار خود با کاهش چند درصدی قیمت فروش یا اجاره بهای این واحدها، منجر به ورود کسب و کارهای کم بازده به این فضاها شده اند؛کسب و کارهایی (همچون کتابفروشی‌ها، کافه‌ها و...) که طی سال‌های اخیر صاحبان آنها توان مالی و بازدهی کافی برای حضور در فضاهای تجاری را نداشتند. با این حال، شکل تازه عرضه واحدهای اداری که از روزهای گذشته در بازار املاک پایتخت آغاز شده در واقع به نوعی «اهرم نجات» تجاری‌سازها از معضل افت محسوس بازده سرمایه در این گروه از فعالیت‌های ساختمانی نیز تبدیل شده است. پیش‌تر در گزارشی از شکل‌گیری موج دوم تقاضای خارجی برای خرید و اجاره واحدهای اداری و مجتمع‌های چندمنظوره (اداری، تجاری و...) طی یکی دو ماه اخیر، در پایتخت خبر داده بود. در این گزارش ضمن اعلام ظرفیت ساخت واحدهای اداری متناسب با الگوی جدید تقاضا، بر کمبود عرضه واحدهای اداری متناسب با ذائقه متقاضیان خارجی ورود به بازار‌های اقتصادی کشور تاکید شده بود.
این در حالی است که به رغم کمبود محسوس واحدهای اداری به خصوص واحدهای با ویژگی‌های خاص و مطابق با استانداردهای مورد تقاضا از سوی نمایندگان شرکت‌های خارجی و برخی شرکت‌های داخلی، هم اکنون بازار واحدهای تجاری در حالت اشباع قرار دارد. کارشناسان می‌گویند از آنجا که یکی از ویژگی‌های مورد تاکید نمایندگان شرکت‌های بزرگ خارجی و همچنین برخی شرکت‌های مطرح داخلی، تملک یا حق بهره‌برداری همزمان از فضای اداری و تجاری در یک مجتمع چندمنظوره و عدم تفکیک، فروش یا اجاره آنها به چند شرکت از سوی سازندگان است، الگوی جدید تقاضا می‌تواند به نوعی اهرم نجات تجاری‌سازها از زیان‌دهی یا عدم کسب بازده مورد انتظار سرمایه‌گذاری در این ساخت وسازها باشد.
سلیقه خارجی در بازار املاک اداری
طی یک سال گذشته، در نتیجه بهبود شرایط اقتصادی و همچنین روان‌سازی شرایط حضور و سرمایه‌گذاری نمایندگان برندها و شرکت‌های معتبر خارجی در کشور تحت تاثیر امضای برجام، تقاضای جدیدی در بازار ملک شکل گرفته است که علاوه بر شکل‌گیری نیاز تازه به واحدهای مسکونی در نیمه شمالی پایتخت، تقاضا برای شکل خاصی از مجتمع‌های چندمنظوره اداری و تجاری را نیز افزایش داده است. در حالی که پیش از این سازندگان واحدهای اداری و تجاری این دو بخش را از یکدیگر تفکیک و به‌صورت جداگانه به متقاضیان واگذار می‌کردند غالب تقاضای جدید از سوی شرکت‌های خارجی، اجاره یا خرید یک مجتمع چندمنظوره مرکب از فضای اداری، تجاری، پارکینگ و... به‌صورت یکجا است. از سوی دیگر به رغم آنکه از گذشته تاکنون اغلب واحدهای اداری در پایتخت و سایر شهرها مشابه واحدهای مسکونی (مرکب از چند اتاق، سالن و...) ساخته می‌شود، نمایندگان شرکت‌های خارجی هم اکنون به دنبال واحدهایی هستند که به‌صورت فلت (سالن یکپارچه) به بازار ملک عرضه شده باشند تا بتوانند به دلخواه خود و متناسب با نیاز کسب و کارشان نسبت به طراحی فضای اداری و پارتیشن‌بندی آن اقدام کنند. حداقل متراژ مورد تقاضای این شرکت‌ها به‌صورت میانگین 500 مترمربع است.
در حالی که طی سال‌های اخیر عمده تمرکز سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی به ساخت فضاهای تجاری یا واحدهای لوکس مسکونی معطوف شده بود هم اکنون و به اذعان کارشناسان در نتیجه کمبود فضای اداری متناسب با نیاز روز در بازار ملک، این بخش از بازار ساخت وساز بازدهی مناسبی برای سرمایه‌گذاران ساختمانی خواهد داشت. با این حال، تحقیقات و شواهد موجود در بازار املاک اداری نشان می‌دهد سازندگان واحدهای اداری و مجتمع‌های چندمنظوره به تدریج شکل جدید عرضه واحدهای اداری را آغاز کرده‌اند که پیش از این تنها در موارد محدودی قابل مشاهده بود. عرضه یکجای مجتمع‌های چندمنظوره متشکل از فضای اداری، تجاری، پارکینگ و... عرضه واحدهای اداری بزرگ متراژ بیش از 500 مترمربع - به‌صورت فلت (سالن یکپارچه) و تاکید مالکان بر تناسب فضاهای عرضه شده با فعالیت‌های شرکت‌ها و برندهای معتبر داخلی و خارجی، سه ویژگی مهمی است که این روزها در آگهی‌های مربوط به اجاره و فروش واحدهای اداری خاص به وضوح قابل مشاهده است. این واحدها و مجتمع‌ها عموما در نیمه شمالی پایتخت و مناطق مرکزی شهر تهران قرار دارند.
شرایط ویژه برای املاک اداری خاص
تحقیقات میدانی از تغییر جهت واگذاری املاک اداری در پایتخت نشان می‌دهد هم اکنون نوعی فضای رقابتی بین سازندگان مجتمع‌های چندمنظوره برای فروش یکجای واحدهای اداری و تجاری شکل گرفته است. هر چند به اذعان کارشناسان کمبود شدید واحدهای اداری متناسب با استانداردهای روز فضای کسب و کار و سلیقه شرکت‌های معتبر خارجی همچنان ادامه دارد و تا اطلاع ثانوی ساخت وساز در این بازار با بازده و توجیه اقتصادی مناسب همراه خواهد بود اما به نظر می‌رسد سازندگان برای فروش هر چه سریع‌تر این مجتمع‌ها و واحدها شرایط ویژه‌ای را تعریف کرده‌اند. به اعتقاد کارشناسان این سازندگان با اطلاع از ظرفیت تازه سرمایه‌گذاری در این بخش از بازار ساخت و ساز به دنبال فروش هر چه سریع‌تر این واحدها و سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید مشابه هستند. برخی از این سازندگان از روش فروش اقساطی و مزایده‌ای و همچنین در نظر گرفتن تسهیلات لیزینگی برای تقویت قدرت خرید متقاضیان، استفاده می‌کنند.
به‌عنوان مثال، سازندگان پروژه اداری – تجاری در یکی از معروف‌ترین و پرتقاضاترین مناطق شمالی شهر تهران برای استقرار فعالیت‌های اداری در پایتخت، به منظور افزایش توان رقابت با سایر سازندگان هر سه ویژگی گفته‌شده را در متن آگهی خود برای فروش واحدهای اداری و تجاری مورد تاکید قرار داده‌اند. این پروژه به لحاظ قرارگیری در یکی از بهترین مناطق نیمه شمالی پایتخت برای استقرار فعالیت‌های اداری، دوری از تراکم و ترافیک محدوده مرکزی شهر در عین دسترسی به چهار بزرگراه اصلی، موقعیت ویژه‌ای برای متقاضیان واحدهای اداری با شرایط خاص دارد. از این منظر، قیمت پیشنهادی اعلام شده تقریبا بالاترین نرخ موجود در بازار املاک اداری به حساب می‌آید. واحدهای اداری این مجتمع در متراژهای 1000 تا 7000 مترمربع به‌صورت فلت به متقاضیان عرضه شده‌اند.
شرایط فروش این واحدها به‌صورت مزایده‌ای (واگذاری به بهترین پیشنهاد) و پرداخت 30درصد قیمت کل به‌صورت نقد و 70 درصد به‌صورت اقساطی اعلام شده است؛ ضمن اینکه خریداران می‌توانند از تسهیلات لیزینگی برای خرید این واحدها با نرخ سود 21 درصد نیز بهره‌مند شوند. مدت زمان اقساط این واحدها نیز از 2 تا 3 سال در نظر گرفته شده است. به گفته مسوولان دفتر فروش این پروژه، طی روزهای اخیر تعدادی از این واحدها با مبلغ پایه 16 میلیون تومان برای هر مترمربع واحد اداری و 54 میلیون تومان برای هر مترمربع فضای تجاری به فروش رفته است که در میان خریداران چند شرکت و برند معتبر خارجی هم دیده می‌شود. طی روزهای اخیر موارد قابل توجهی از این شیوه واگذاری املاک اداری در مناطق خاص شهر تهران، در آگهی‌های مربوط به فروش یا اجاره واحدهای اداری مشاهده شده است.
