تحلیل بازار ويلا

علی قائدی: بسیاری از عوامل تاثیرگذار بر مولفه‌های دو بازار مسکن و بازار ویلا (عرضه و تقاضا و قیمت)، مشترک هستند. از جمله عوامل مشترک تاثیرگذار بر این دو بازار را می‌توان وضعیت بازارهای رقیب به خصوص نرخ سود بانکی، قدرت خرید خانوار و تورم عمومی دانست.

با وجود این بازار ویلا دارای تفاوت‌هایي با بازار مسکن است. این بازار عموماً محل تقاضای خانوارهای با درآمد متوسط به بالا، جهت تفریح است و تغییر و تحولات در این بازار را باید تا حدودی در نتیجه عوامل موثر بر شرایط اقتصادی و رفتار این خانوارها جست‌وجو کرد.

به طور کلی رونق بازار ویلا در کشور به طور اختصاصی در سال‌های اخیر را می‌توان متاثر از شرایطی همچون1- تغییرات آب و هوایی و شرایط اقلیمی جدید در کشور، 2- تبدیل اراضی کشاورزی و جنگلی به ویلاهای تفریحی به دلیل بازدهی پایین کشاورزی، 3- شکل‌گیری طبقه مرفه جدید در کشور، 4- شکل‌گیری فرهنگ نامناسب تملک ویلا در شمال و 5- پایین بودن نسبی قیمت زمین در شمال کشور به خصوص در مناطق روستایی آن دانست.

با وقوع پدیده خشکسالی و عدم مدیریت صحیح منابع آبی کشور و همچنین وقوع پدیده ریزگردها، بسیاری از خانوارها به منظور اجتناب از نتیجه نامطلوب این شرایط، اقدام به خرید مسکن و ویلا در مناطق شمالی کشور می‌کنند و به نظر می‌رسد این روند در سال‌های آینده به دلیل حادتر شدن شرایط به خصوص کمبود شدید آب در برخی از مناطق کشور، تشدید شود.

در سال‌های اخیر به دلیل نبود بازدهی مناسب در بخش کشاورزی و عدم نظارت جدی نهادها و دستگاه‌های نظارتی و مسوول، با تخریب و تصرف جنگل‌ها و همچنین تغییر کاربری اراضی کشاورزی، حجم ساخت و سازهای بی‌رویه و عموماً غیرقانونی در مناطق شمالی کشور به صورت گسترده‌ای افزایش یافته است، هر چند به نظر می‌رسد با روی کار آمدن دولت جدید و ورود جدی شورای عالی شهرسازی به حوزه ساخت و سازهای غیرقانونی در مناطق حاشیه‌ای شهرهای شمالی کشور و همچنین نظارت بیشتر دستگاه‌های نظارتی، تا حدودی روند تخریب جنگل‌ها و تغییر کاربری اراضی به خصوص از طریق شورای شهرها و روستاها، کند شده است ولی همچنان خرید زمین‌های کشاورزی و تبدیل آن به ویلا، رواج دارد.

در اوایل دهه جاری به دلیل شوک در بازارهای متعدد از جمله سکه، ارز و زمین و همچنین سوءاستفاده از شرایط تحریمی، طبقه نوکیسه و مرفه جدیدی در کشور به وجود آمد. این طبقه که عموماً به قانون نیز پایبند نیستند و در تمامی حوزه‌ها نیز به صورت مخرب عمل می‌کنند، بخشی از پول خود را برای تفریح به ویلا تبدیل کردند و تقاضای زمین و ویلا را در شمال افزایش دادند و به نظر می‌رسد این روند همچنان نیز ادامه دارد.

بسیاری از ویلاهایی که در شمال ساخته شده‌اند در طول سال توسط مالکان آنها چندان مورد استفاده قرار نمی‌گیرند و این ویلاها صرفاً به منظور کسب منزلت اجتماعی!!! خریداری می‌شوند به طوری که با محاسبات مالی می‌توان ثابت کرد که اجاره ویلا توسط این مالکان بسیار کم‌هزینه‌تر از خرید ویلا است ولی با وجود این آنها ترجیح می‌دهند که اقدام به خرید ویلا کنند.

از جمله عوامل موثر بر تقاضا در هر بازاری، قیمت است. بررسی بسیاری از آگهی‌های فروش زمین و ویلای ساخته‌شده، بیانگر پایین بودن قیمت به خصوص در بازار زمین است که این مساله انگیزه و قدرت خرید زمین توسط بسیاری از خانوارها را در شمال افزایش داده است. به نظر می‌رسد دلیل اصلی پایین بودن قیمت زمین در شمال کشور برای ساخت ویلا، غیرقانونی بودن فروش زمین و تغییر کاربری اراضی از طریق شوراهای اسلامی شهر و روستاهاست.

در کنار موارد فوق‌الذکر موارد دیگری همچون نبود نظارت‌های موثر در تغییر کاربری اراضی کشاورزی و بروز تخلف تغییر کاربری اراضی کشاورزی از طریق شوراهای اسلامی جهت کسب درآمد و نبود راهکارهای ایجاد درآمد پایدار برای شوراها را نیز می‌توان به عنوان دلایل رونق ساخت ویلا در شمال کشور نام برد.

مجموعه شرایط فوق‌الذکر علاوه بر شمال رشته‌کوه البرز در بسیاری از مناطق حاشیه جنوبی این رشته‌کوه و به خصوص در استان تهران نیز منجر به افزایش ساخت ویلاهای تفریحی شده؛ به طوری که مشاهدات میدانی در این مناطق نشان می‌دهد که با وجود رکود ساخت و ساز مسکن در داخل محدوده شهرها، در این مناطق ساخت و ساز همچنان پررونق است.

با لحاظ توضیحات بالا، هرچند بازار ویلا (ساختمان‌های تفریحی) در شمال کشور طی سال‌های اخیر نسبت به سالیان دور در مجموع پررونق‌تر بوده است ولی هم‌روند با بازار مسکن و متاثر از شرایط رکودی حاکم بر بخش مسکن، بازار ویلا در کشور، از نیمه دوم سال ۱۳۹۲ با رکود نسبی مواجه بوده است.

نظر بدهید: