رئیس اتحادیه مشاوران املاک می گوید: « مصطفی قلی » اسم من است و « خسروی » فامیل من. « مصطفی قلی خسروی »  کلید مالک مسکن شدن را صبر تعریف می کند و اعتقاد دارد نباید همه چیز را به گردن دولت و دولتمردان انداخت و باید انصاف داشت. آنچه در ادامه می خوانید پاسخ های مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک است به پرسش هایی که کاربران خبرآنلاین مطرح کرده اند.

برخی مایل به شرکت در دوره مشاور املاک دانشگاه جامع علمی کاربردی هستند. در مورد مکان شرایط و طول دوره و زمان ثبت نام آن توضیحات می دهید؟
اخبار مربوط به دانشگاه علمی- کاربردی مانند تمامی دانشگاه ها در روزنامه های مربوطه خود منتشر می شود و به اطلاع مردم خواهد رسید. در کیوسک روزنامه فروشی ها می توان آن را تهیه کرد. ضمن اینکه باید از آن طریق ثبت نام کرد می توانند به خیابان دکتر شریعتی، نرسیده به سه راه طالقانی، خیابان شهید طاهریان ( آمل سابق ) دانشگاه علمی کاربردی مراجعه کنند و خانم پاک نیت رییس دانشگاه هستند. من تا آنجایی که اطلاع دارم از روزنامه ها استفاده می شود و در حال حاضر هم فعال هستیم و دانشجو هم داریم.
با این قیمت مصالح فعلی ساخت و ساز در کشور دچار رکود می شود در نتیجه عرضه کم شده و با این نسل جوانی که از خانواده ها جدا می شوند تقاضا افزایش پیدا می کند، در نتیجه قیمت ها دچار افزایش می یابد. قبول دارید؟
افزایش قیمت مسکن یک دلیل ندارد چرا که 174 شغل به مسکن ارتباط دارد. این ها همه باید با همدیگر تاثیر گذار باشد. قبول دارم مسائل اجتماعی هم دخیل است. موالید، مهاجرت ها نقش دارد. ما در دولت نهم و دهم در رابطه با انبوه سازی تجربه خوبی به دست آوردیم. این تجربه را باید سال های قبل به دست می آوردیم تا بتوانیم از زمین بهترین استفاده را بکنیم. ما در گذشته آمدیم زمین هایی واگذار کردیم که در طبقات کوچک ساخته شد.
مشاوران املاک از درج مقدار واقعی کمیسیون دریافتی، از درج کد رهگیری در هنگام انعقاد مبایعه نامه، تحویل مبایعه نامه تا روز مراجعه به محضر خودداری می کنند. این تخلفات را خودتان می دانید؟ اگر می دانید چرا پیگیری نمی کنید؟
قانون گفته است که تمام مشاوران املاک کد رهگیری را ثبت کنند. مردم باید پلیس ما باشند. نسبت به کد رهگیری، مردم به ما کمک کنند و مشاوران املاک با آغوش باز آن را پذیرفتند. برخی از مشاوران املاک هم جواز ندارند و باید تخلفی کنند. مردم باید بروند پیش مشاور امکلاکی که مجوز دارد. مشاوران املاک مجوز دار را هم ما از این موضوع منع کردیم. در حال حاضر پلیس راهنمایی رانندگی اگر فردی کد رهگیری واحد مسکونی نداشته باشد خودروی او را نمره نمی کند. یا در وزارت آموزش و پرورش فردی که کد رهگیری نداشته باشد فرزند او ثبت نام نمی شود. کد رهگیری امروز اهمیت پیدا کرده است و اگر یکی دو تا تخلف دیده می شود نمی توان برای دو بی نماز مسجد را بست. در رابطه با کد رهگیری ما وظایف خودمان را ادامه می دهیم و پای آن هستیم. دولت های بعدی هم که بیایند باید نسبت به کد رهگیری پر قوت باشند. من به ترکیه رفتم تا قراردادی برای مسکن مهر ببندم خیلی خوشحال بودم که با کد رهگیری به آنها فخر بفروشم. تاسف خوردم که ترکیه در این امر از ما پیشرفته تر است. نام رییس ثبت را در سامانه درج کرد و سپس خانه او به همراه موجودی بانک و خودروی شخصی خودش و خانمش بر روی مانیتور ثبت شد. ما تا به شفافیت نرسیم نمی توانیم به پیشرفت های بزرگ برسیم. پیشرفت سیستماتیک همین است که ما هنوز مقداری از آن عقب هستیم و مردم باید به ما کمک کنند.
از آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان چه خبر؟
من یک موضوعی را مطرح کنم و آنهم اینکه عزیزان در این رابطه شتابزده عمل شد. در قانون مصوب شد که پیش فروش ها را دفتر اسناد رسمی باید بنویسد. من به وظیفه ای که دارم باید عمل کنم و آنهم دفاع از حقوق صنفی است. اعتراضیه ای خدمت آقای بختیاری، وزیر محترم دادگستری نوشتم. جلساتی گذاشته شد و از 52 ماده ای که برای ما درست کرده بودند 26 تای آنها ایراد داشت. در کمیسیون مجلس عمران هم صحبت هایی مطرح شد و قرار شد آیین نامه ای وضع شود. تا قبل از آیین نامه ما پیش فروش هایمان را انجام می دهیم. آیین نامه باید بیاید تا مشاور امکلاک مشاهده کند. باید جایگاه مشاوران املاک مشخص شود.
چرا سازندگان ما بیشتر به صورت شخصی بساز و بفروش می کنند و نه به صورت شرکتی؟
البته نه اینکه ما شرکت های ساختمانی نداشته باشیم؛ داریم. من از خودم سوال دارم چرا همیشه کشتی ما اول می شود و تیم فوتبال ما زیاد نتیجه خوبی کسب نمی کند؟ آیا فرهنگ مشارکت در ما هنوز تقویت نشده است؟ آیا ما هنوز خود محوری ها را کنار نگذاشتیم؟ با تمامی این پرسش ها باید بگویم که نسبت به گذشته شرکت های ساختمانی تقویت شده است. تازه ما شرکت هایی درست می کنیم که وقتی پدر آن شرکت یا سهامدار عمده آن شرکت مرحوم می شود به طور کلی آن شرکت تعطیل می شود. در صورتیکه ما باید این فرهنگ را ایجاد کنیم که آن « برند » شرکت باقی بماند و پس از رفتن فرد آن شرکت باقی باشد. باید در این رابطه تلاش کرد و در رابطه با آن فرهنگ سازی کرد. یکی ثروتمند شد گفت : « من » . دیگری دولتمرد شد گفت : « من » و حضرت عزراییل آمد و گفت: « حالا من . » باید منم را کنار بگذاریم.
به ساختمان چند سال ساخت کلنگی گفته می شود؟

همین ساختمان که واقع در میرزای شیرازی است یوسف آباد پایین نام داشت. یوسف آباد بالا همان خیابانی است که در حال حاضر سید جمال الدین اسدآبادی است. این موضوع برای 55 تا 56 سال پیش است. ارزش این زمینی که در این میرزای شیرازی آن زمان بوده است یک ساختمان یک طبقه و یا حداکثر دو طبقه را روی آن بنا می کردند. وقتی که ارزش زمین اینجا قیمت پیدا می کند دیگر ملک کلنگی می شود مگر اینکه ساختمانی استثنایی باشد و در میان آثار میراث فرهنگی جای گیرد که آدم بتواند آن را حفظ کند. بنابراین کلنگی بستگی به زمین دارد. اینکه زمین چه ارزشی پیدا کرده است؟ ارزش آن را دارد که ساختمان دو طبقه را نگه داریم یا خیر. من همیشه خودم ساختمان های قدیمی ساز را می خرم و آنها را بازسازی می کنم. پس اینکه گفته می شود ساختمانی آشپزخانه اوپن ندارد، کف آن سرامیک ندارد و مواردی از این دست پس ساختمان کلنگی است اشتباه است.
اگر شخصی در یک ساختمان هزینه شارژ پرداخت نکند و امکان قطع اب و برق انجا نباشد چه اقدامی باید اتخاذ کرد؟
قانون تملک آپارتمان ها برای ما مشخص کرده کسی که شارژ اش را نداد به شورای حل اختلاف محل ملک شکایت کند. شورای حل اختلاف هم آن فرد را می خواهد اما حقی برای اینکه آب و برق قطع شود مطلقا وجود ندارد.
از زمانی که قانون پیش فروش ساختمان ابلاغ شد ( بهمن 89)اتفاق خاصی در تنظیم قرارداها ی پیش فروش مسکن در آژانس های مسکن افتاده است یا خیر؟
خیر. هنوز به کار خودشان ادامه می دهند.
بهتر نیست حق کمسیون مشاوران املاک به صورت واضح وروشن درمحل دید مراجعین قرار گیرد؟ البته به تفکیک باشد قاعدتا بهتر است. به طور مثال اگر حق المعامله 2درصد است معین باشد که ازهر طرف باید2درصد بگیرند یاازهر طرف 1درصد؟ واینکه چه درصدی تا چه سقفی از ارزش معامله یا اجاره معین شده است ؟
نرخ که در حال حاضر بر بالای سر میز مشاوران املاک هست. اینکه برخی آن را نصب نمی کنند باید خود مشتری ها بپرسند که صاحب جواز کیست؟ سپس صاحب جواز را مورد سوال قرار دهید که نرخ ها کجا نصب شده است؟ بعد مشاهده می کنید تابلوی نرخ در جایی نصب شده که مشخص نیست. باید این تابلو در جایی باشد که در دید عموم قرار داشته باشد و این یک قانون است. بر این اساس نرخ مشخص است. تا 30 میلیون تومان، نیم درصد؛ از 30 میلیون تومان تا 50 میلیون تومان معادل 75 صدم درصد؛ از 50 تا 100 میلیون تومان نیم درصد و از 100 میلیون تومان به بالا هم یک چهارم درصد. یعنی اگر شما 200 میلیون تومان معامله کنید برای 100 میلیون تومان آن 550 هزار تومان باید پرداخت کنید و برای 100 میلیون تومان بالای آن 250 هزار تومان اضافه می شود. ما این نرخ را درست کردیم. خودتان استحضار داریدهمه چیز افزایش پیدا کرده است اما نرخ ما از سال 1378 تا حالا تغییری نکرده است. ما دنبال این قضیه بوده ایم اما تا زمانیکه نرخ جدید ابلاغ نشده است هر کسی از این مصوبات کنونی بیشتر بگیرد خلاف است. شهروندان در صورت مشاهده چنین حوادثی باید به اتحادیه مراجعه کنند. کمیسیون حل اختلاف اتحادیه این موضوع را پیگیری می کند. علاوه بر برگشت مبلغ اضافه گرفته شد و رضایت شاکی، مشاور املاک باید 4 برابر اضافه برداشت به دولت پرداخت کند.
درآمد ها شهروندان چندان افزایشی پیدا نکرده است به نظر شما با این درآمد ها افزایش قیمت مسکن چه در رابطه با رهن و اجاره و چه در رابطه با فروش تا چه زمانی ادامه دارد؟
من نمی توانم به شما بگویم تا چه زمانی اما خود شما هر چند سالی که داری حسابی کن و به خاطرت بیار که چند سال پیش پول تو جیبی شما چه قدر بوده است و در حال حاضر اگر همان پول را به شما بدهند چه واکنشی نشان می دهی؟ بنابراین همیشه این موضوع بوده است که قیمت ها افزایش پیدا کند.
راهکارها و سیاستهای شما در رابطه با کنترل بازار رهن و اجاره چیست؟ از آیین نامه ای که 9درصد افزایش اجاره بها را مجاز اعلام کرده بود چه خبر؟
7 تا 9 درصد یک طرح بود. یک طرح وجود دارد و یک قانون. قانون وقتی به مجلس رفت و رقمی بر اساس آن تصویب شد قابل اجرا است. طرح مقطعی است. اگر جواب بدهد آن را به مجلس می برند تا قانون شود. آن طرح جواب نداد. من خودم در بیمارستان دی بودم خانمی را مشاهده کردم که گفت: « خدا پدرت را بیامرزد. مالک من می خواست رقمی بالا تر به اجاره من اضافه کند که با حرف شما در رابطه با افزایش 7 تا 9 درصد به همان میزان افزایش داد. » ما باید خودمان نسبت به خودمان انصاف را رعایت کنیم. نمی شود فقط از دولت انتظار داشت.
به طور کلی چه کارهایی برای بهبود وضعیت مشاوران املاک در سراسرا ایران انجام داده اید؟ آیا شما فقط عهده دار این مسولیت در تهران هستند؟ یکی از همکارانتان در نظر های مربوط به خبر حضور شما در کافه خبر خواسته بود که سری هم به همکارانتان در شهرستان بزنید. در این رابطه توضیح می دهید؟
ما هر کاری که کنیم پایتخت و تهران پیشخوان تمام شهرستان ها است. من آن زمانی که اتحادیه کشوری نبود به ایلام، همدان، ملایر، شیراز، تبریز، زنجان و ...سفر کردم و با روسای اتحادیه آنها ارتباط داشتم. این نیست که بگوییم ما که در تهران هستیم همه چیز را می دانیم. همه چیز را اتفاقا شهرستانی ها به ما رهنمود دادند. چرا که فکر آنان باز تر از ماست. من از وجود آن ها استفاده کردم. شاید باید فرصت بیشتری بگذارم و بروم در شهرستان ها همکارانم را ببینیم. من به همکارانم در شهرستان باید بگویم که تمامی آنها در اتحادیه کشوری سهیم هستند.
ترکیب همکاران شما در مشاوران املاک چگونه است؟
اکثریت بازنشسته های آموزش و پرورش، ارتش، نیروی انتظامی هستند. افتخار می کنم که حدود 1800 پزشک در صنف من در تهران حضور دارند. حدود 2200 مهندس در این صنف مشغول به کار هستند. در حدود 700 خانم و 440 روحانی هم در صنف مشاوران املاک فعالیت دارند.
پیش خرید آپارتمان در فرم مبایعه نامه به وسیله دفتر املاک تنطیم شده است. آیافروشنده به دلیل گران شدن می تواندقانونی ازتحویل واجرای تعهدات مندرج درمبایعه نامه خودداری کند؟
هر قراردادی که امضا می شود لازم الجراست. فسخ قرارداد اصلا ربطی به گرانی بالا و پایین ندارد. فسخ قرار داد یا باید دو طرفه باشد یا در محاکم بر اساس ادله های موجود فسخ شود. خریدار چهار اصل را باید دقت کنند. نخست طمع نکند. دوم اینکه نخوانده قرارداد را امضا نکنند. سوم اینکه رودربایستی را کنار بگذاریم و چهارم هم بدون مشاور متخصص به مکانی برای عقد قرارداد نباید رفت.
چرا نرخ اجاره بها هیچ قانونی ندارد؟ چرا به حقوق یک کارمندی 100000تومان اضافه شده ولی به اجاره بها 400000تومان؟ ما به التفاوتش باید از کجا تامین شود؟
همه دغدغه ها برای کنترل قیمت ها ست. مسئولان ذیربط هم از آن آگاهی دارند و همین هم سبب شده آنها دغدغه فکری داشته باشند. آقای نیکزاد وزیر مسکن برای ما ساعت 7 و نیم صبح جلسه می گذارد. من 400 همیار مسکن و 400 بازرس مسکن در مناطق دارم. در هر منطقه 20 بازرس فعال است که گزارش به ما می دهند.
چرا ملکی که پارسال 20میلیون رهن شده امسال قیمت رهن آن 30 میلیون برای رهن شده است ؟
مالکیت محترم است و در اسلام این موضوع محترم تر است. همه مالک خواهند شد. آدم خودش باید انصاف داشته باشد. مالک من یک فرد مسیحی است. هر سال می آید و به من می گوید امسال می خواهی چه قدر به اجاره ات اضافه کنی؟ من در پاسخ می گویم : « میخواهم تو راضی باشی. » به صورت تحکمی با هم معامله نمی کنیم. من 6 سال است مستاجر این فرد مسیحی هستم. مالکان سعی کنند انصاف داشته باشند.
آیا در تهران آپارتمان چند سال ساخت متری یک میلیون یا کمتر پیدا می شود؟
مسکن مهر در حال حاضر در یافت آباد ساخته شده است که متری 900 هزار تومان است. در شهریور هم تحویل داده می شود.