نوسان سه مرحله‌ای سهم مالک و سازنده
نوسان سه مرحله‌ای سهم مالک و سازنده
قیمت زمین در فاصله سال‌های 84 تا 92 یعنی به مدت 8 سال، از مترمربعی 600 هزار تومان به 6میلیون تومان افزایش یافت و این جهش 10برابری قیمت زمین موجب شد فرمول مشارکت به نفع مالکان از حالت نرمال خارج شده و به سطح 70 درصدی از سهم مالک در ساخت مشارکتی مسکن برسد. این در حالی است که سازندگان مسکن هم به‌عنوان سمت دوم مشارکت در ساخت، سال 92 که در واقع اوج رونق مسکن و ساخت وساز محسوب می‌شد، برای جلب رضایت مالکان به مشارکت، به سهم 30 درصدی برای ساخت و ساز رضایت دادند.
سازندگان در این سال، عمده سود خود و جبران کاهش سهمشان از درصد مشارکت با مالک را از طریق فروش واحدها در دوره رونق بازار مسکن و اوج جهش قیمت مسکن در سال 92 تامین کردند.
این در حالی است که هم زمان با شروع دوره رکود ساختمانی در اواخرهمان سال، فرمول مشارکت در ساخت در سال بعد یعنی سال 93 با تغییر اساسی مواجه شد.
البته فرمول مشارکت در ساخت مسکن با سهم 70 درصدی برای مالک و 30 درصدی برای سازنده، در برخی مناطق گران‌تر شهر تهران همچون مناطق یک، 2 و 3 پایتخت که ارزش زمین در آنها به مراتب بالاتر از سایر مناطق شهر است، در سال 93 هم پایدار ماند. اما سال 93 و همچنین سال گذشته همزمان با ادامه و تشدید رکود در بازار معاملات مسکن، درصدهای مربوط به سهم مشارکت مالک و سازنده در پروژه‌های ساختمانی تغییر کرد.
در حالی که سال قبل از آن یعنی سال 92، عمده پروژه‌های مشارکتی مخصوصا در مناطق شمالی شهر تهران با فرمول 70 درصد سهم مالک به ازای سهم 30 درصدی سازنده انجام می‌شد، عمده فعالیت‌های مشارکت در ساخت طی سال‌های 93 و 94، به‌صورت مشارکت 50 - 50 یعنی سهم مساوی مالک و سازنده از فرآیند مشارکت تعیین شد.
این در حالی است که فرمول دومی که طی دو سال گذشته در بازار مشارکت در ساخت، به خصوص در مناطقی که زمین در آنها از ارزش بالاتری برخوردار بود یا به جهت مشخصات ویژه ملکی، تقاضای بیشتری برای آنها نسبت به زمین‌های معمولی وجود داشت، در برخی موارد به‌صورت سهم 55 درصدی برای مالک و 45درصدی برای سازنده هم تعریف می‌شد.
اما سال‌های 93 و 94 همزمان با ادامه روند تخلیه حباب قیمتی در بازار زمین و مسکن، فرمول عمده مشارکت در ساخت از سهم 70 به 30 به سهم 50 به 50 برای مالک و سازنده رسید. علاوه بر افت قیمت و رکود در بازار زمین، سال گذشته چون نرخ عوارض و تراکم ساختمانی بعد از چند سال افزایش یافت و در نتیجه این موضوع هزینه‌های ساخت مسکن هم زیاد شد، تغییر مسیر فرمول مشارکت در ساخت به نفع سازنده رقم خورد.
