«تامین مالی عرضه مسکن از بازار سرمایه»
اولین صندوق زمین و ساختمان که شهریور پارسال با هدف «تامین مالی عرضه مسکن از بازار سرمایه» راه‌اندازی شد، در جذب نقدینگی متقاضیان حقیقی ناکام مانده و بیش از 90 درصد یونیت‌های آن به شرکت‌های وابسته به بانک دولتی، فروخته شده است. قرار بود تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای با ورود به این صندوق و پیش‌خرید متری آپارتمان‌های پروژه وابسته، از سود نهایی «ساخت و فروش» منتفع شوند. اما جو سنگین رکود مسکن، انگیزه سرمایه‌گذاری بلندمدت را سلب کرده و درجه «دماسنج» بازار ملک - بازدهی صندوق - را به پایین‌تر از نصف سود انتظاری رسانده است.
علامت «هشدار» از دماسنج بازار مسكن
«نقص فني» بازار سرمايه و «جو اقتصادي» بازار مسكن علت شكست عنوان مي‌شود
اولين ابزار نوين تامين مالي مسكن كه شهريور پارسال با حمايت قابل توجه دو وزارتخانه و يك بانك دولتي، در بازار سرمايه راه‌اندازي شد تا از وابستگي سمت عرضه به سيستم بانكي بكاهد و چالش كمبود منابع بانكي براي رونق مسكن را جبران كند، هم‌اكنون در آستانه يك‌سالگي فعاليتش، دچار شكست در تحقق اهداف اوليه شده است.
تنها صندوق زمين و ساختمان فعال در بورس كه حكم دماسنج بازار مسكن از بابت اعلام آخرين وضعيت سه متغير «قيمت مسكن»، «ميل به خريد مصرفي مسكن» و «كشش سرمايه‌گذاري در خريد ملك» را دارد، هم‌اكنون نوعي علامت هشدار از خود بروز مي‌دهد كه نتايج تحليل‌هاي كارشناسي اين نشانگر حاكي است: در حال حاضر انگيزه خريد و سرمايه‌گذاري بلندمدت در بازار مسكن، تحت تاثير نامشخص بودن چشم‌انداز قيمت، در پايين‌ترين سطح ممكن قرار دارد و با اين وضعيت، عملا امكان تحقق سياست تامين مالي ساختوساز از محل ابزارهاي بورسي، فعلا وجود ندارد.
وزارتخانه‌هاي راه‌و‌شهرسازي و اقتصاد‌و‌دارايي سال گذشته پس‌از ماه‌ها صرف وقت براي اصلاح مقررات تامين مالي غيربانكي بخش مسكن، سرانجام موفق شدند اولين صندوق زمين و ساختمان را در آخرين روز هفته دولت، تشكيل دهند. اين صندوق كه برخلاف انتظار، به جاي آنكه توسط بخش خصوصي –شركت‌هاي ساختماني و انبوه‌سازان- ايجاد شود، از سوي شركت وابسته به بانك مسكن راه‌اندازي شد، ماموريت داشت نقدينگي‌هاي خُرد همه متقاضيان خريد مسكن شامل تقاضاي مصرفي و تقاضاي سرمايه‌اي را از طريق بورس جذب كرده و به سمت پروژه‌هاي ساختماني و ساخت‌وسازهاي مسكوني هدايت كند تا همزمان، منابع لازم براي عرضه مسكن تامين شود و سود ناشي از ساخت و فروش آپارتمان نيز به تقاضاي مسكن (خريداران يونيت‌هاي سرمايه‌گذاري صندوق) برسد.
اما آنچه در عمل، از كارنامه صندوق زمين و ساختمان «نسيم» بيرون آمده، از استقبال ضعيف و ريزش متقاضيان حقيقي حكايت دارد و نشان مي‌دهد: سهم مجموع دو گروه از متقاضيان خريد مسكن در تامين مالي صندوق، از حدود 40 درصد در روزهاي ابتدايي واگذاري يونيت‌ها (سهام يا امتياز صندوق) به 4/ 3 درصد در حال حاضر نزول کرده و بيش از 96 درصد منابع اين پروژه، توسط شركت‌هاي حقوقي وابسته به بانك‌ها، تامين شده است. صندوق «نسيم» براي تامين مالي هزينه‌هاي ساخت يك برج مسكوني 18 طبقه 60 واحدي در منطقه 22 تهران، تشكيل شد و از مجموع ارزش ريالي كل پروژه شامل قيمت زمين و هزينه ساخت كه چيزي حدود 35 ميليارد تومان برآورد مي‌شد، قرار بود حدود 15 ميليارد تومان مربوط به هزينه ساخت، از طريق انتشار و فروش يونيت‌هاي سرمايه‌گذاري در بورس، تامين شود.
ارزش هر يونيت معادل 1000 تومان و قيمت تمام شده آپارتمان‌ها نيز حدود مترمربعي 4 ميليون تومان تعريف شده بود كه به اين ترتيب، متقاضيان مسكن در نيمه سال گذشته كه قيمت مسكن تقريبا به كف نزديك شده بود، مي‌توانستند با كمترين نقدينگي و با مدلي به مراتب آسان‌تر از پيشخريد مسكن، از يك‌چهارم متر مربع تا همه مساحت يك واحد مسكوني اين پروژه را با خريد يونيت‌ها، صاحب شوند و سپس در طول مدت ساخت كه 24 تا 30 ماه پيش‌بيني شده، حجم سرمايه‌گذاري اوليه خود در صندوق را افزايش يا كاهش دهند. اما در حال حاضر، خريداران حقيقي اولين صندوق زمين و ساختمان (متقاضيان مسكن) به جاي افزايش سهم خود، آن را كاهش داده‌اند؛ سال گذشته و در شروع فروش اوليه يونيت‌ها، سهم مردم در خريد يونيت‌ها تا 40 درصد هم رسيد اما اكنون، فقط 500 ميليون تومان از 15 ميليارد تومان منابع سرمايه‌اي اين صندوق، توسط مردم تامين شده است كه اين سهم بسیار پایین، از مشاركت كاملا ضعيف سرمايه‌گذاران حقيقي در تامين منابع مالي صندوق زمين و ساختمان حكايت دارد.
تنها نقطه قوت صندوق اول، بانك عامل راه‌انداز آن است كه باعث شده شركت‌هاي وابسته به اين بانك، جاي خالي بازيگران اصلي را پركنند و يونيت‌هاي فروش نرفته يا برگشت داده شده را بلافاصله خريداري كنند. همين مزيت، عملكرد مالي پروژه نسيم را فعلا در وضعيت مطلوب حفظ كرده و باعث شده ميزان پيشرفت فيزيكي پروژه 9 درصد جلوتر از برنامه باشد و تاكنون 39 درصد ساختوساز انجام شود. اما نوع واكنش يك‌سال اخير متقاضيان مسكن به اولين صندوق زمين و ساختمان، راه را براي ايجاد صندوقهاي بعدي -كه قطعا بايد توسط سازنده‌هاي غيردولتي و غيروابسته تاسيس شود- سخت و دشوار كرده است.
در طرح جامع مسكن، بار تامين مالي سمت عرضه مسكن برعهده بازار سرمايه گذاشته شده كه اين هدف‌گذاري نيز در شرايط كنوني، امكان‌پذير نيست. بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» درباره علت و عوامل ناكامي در اولين تجربه راه‌اندازي صندوق زمين و ساختمان نشان مي‌دهد: دو نقص فني در بازار سرمايه و مقررات صندوق، در كنار دو نوع جو ركودزا در بازار مسكن، سبب كاهش جذابيت سرمايه‌گذاري در صندوق زمين و ساختمان شده است. نواقص فني به ترتيب شامل «خلأ تضمين خريد يونيت‌ها با بازدهي مطلوب» و «نبود سيستم بازارگرداني موثر» است.
حداقل طول زمان سرمايه‌گذاري در صندوق زمين و ساختمان با توجه به مدت ساخت‌وسازهاي مسكوني، دو ساله است بنابراين خريداران يونيت بايد از تضمين لازم براي كسب سود حداقل به اندازه تورم سالانه برخوردار باشند آن هم با توجه به اينكه نرخ رشد قيمت مسكن در دوره رونق، از سطح تورم فراتر مي‌زند. عوامل صندوق «نسيم»، روز اول راه‌اندازي، حداقل سود مورد انتظار را 25 تا 26 درصد عنوان كردند اما اين نرخ، تضمين نشده است.
طبق آنچه مديرعامل شركت راه‌انداز اين صندوق اخيرا اعلام كرد، ارزش هر يونيت 1000 توماني، در حال حاضر در فرابورس به 1093 تومان افزايش پيدا كرده است. به اين ترتيب، سرمايه‌گذاران اين صندوق طي 11 ماه گذشته، 3/ 9 درصد سود كرده‌اند كه عايدي، در مقايسه با تورم 15 درصدي و انتظار سود 25 درصدي، ناچيز و ناكافي ارزيابي مي‌شود. نقص فني دوم نيز نبود بازارگرداني موثر است. سهامدار عمده صندوق بايد به مقدار كافي پول نقد و يونيت در اختيار داشته باشد تا هنگام كاهش ارزش يونيت‌ها در بورس، با تزريق نقدينگي و خريد سهام مانع افت بيشتر ارزش شود و در مواقع افزايش شديد قيمت نيز يونيت (سهام) وارد بازار كند تا قيمت‌ها را تعديل كند. اما در كنار اين نواقص تخصصي بورسي، جو بازار مسكن نيز درست نقطه مقابل صندوق زمين و ساختمان قرار گرفته است.
انتظار مي‌رفت متقاضيان مصرفي مسكن كه قدرت مالي كافي براي خريد آپارتمان آماده را ندارند، از سرمايه‌گذاري در صندوق «نسيم» استقبال كنند تا بخشي از هزينه صاحب‌خانه شدن آنها از محل سود دو ساله ساختوساز اين پروژه، تامين شود اما نشانگرهاي اين دماسنج بورسي حكايت از آن دارد كه سمت تقاضاي مصرفي نسبت به بازدهي مثبت و سود بلندمدت صندوق، خوش‌بين نيست و با همين استدلال نادرست، رغبتي به سرمايه‌گذاري دوساله در صندوق زمين و ساختمان ندارد. از طرفي، رفتار متقاضيان سرمايه‌اي خريد مسكن نيز از تمایل کم به سرمايه‌گذاري بلندمدت در بازار ملك حكايت دارد. با اين حال كارشناسان، در تحليل رابطه‌اي كه هم‌اكنون بين بازار مسكن و بازار سرمايه به وجود آمده است، معتقدند: سمت تقاضاي مصرفي مسكن مرتكب «اشتباه‌رفتاري» شده است چراكه مطابق سوابق سيكل‌هاي تجاري بازار مسكن، سال آينده مي‌تواند زمان خروج قيمت واقعي مسكن از شيب منفي (زيان) باشد و كساني كه امسال وارد بازار پيشخريد يا سرمايه‌گذاري در صندوق زمين و ساختمان شوند، محصول نهايي كه اواخر سال آينده آماده عرضه خواهد شد را عملا به قيمتي كمتر از نرخ روز، دريافت خواهند كرد.
سود 11 ماه گذشته صندوق «نسيم» كه 3/ 9 درصد است، تقريبا با ميزان رشد قيمت مسكن طي يك‌سال 93 كه 5درصد بوده، برابري مي‌كند و نشان مي‌دهد اين صندوق در عين حالي كه از شفافيت حداكثري در تعيين و كشف قيمت برخوردار است، تقريبا به اندازه نوسانات قيمتي بازار مسكن، با افت و خيز در ارزش يونيت، مواجه شده است.
پيش‌بيني مي‌شود، طي ماه‌هاي آينده در صورت تعيين تكليف مذاكرات بين‌المللي، اصلاح نواقص فني ضوابط صندوق و روشن‌تر شدن مسير آتي مولفه‌هاي بازار مسكن، گرايش عرضه و تقاضاي مسكن به ايجاد صندوقهاي زمين و ساختمان، بهبود پيدا كند. گفته مي‌شود بيش از 20 درخواست براي ايجاد اين صندوق‌ها در بورس منتظر مجوز است كه با توجه به شرايط هشدارآميز فعلي، بهتر است نسبت به صدور موافقت اصولي براي آنها، كمي تامل شود.
