٦هزار میلیارد تومان مجوز ساخت
درحالی‌که رکود حاکم بربازار مسکن، فروش تراکم در تهران را کاهش داده اما ساخت‌وسازها در تهران ادامه دارد. اعضای شورای شهر تهران می‌گویند بسیاری از ساخت و سازهایی که این روزها در تهران شروع می‌شود با مجوزهایی است که سال‌ها پیش صادر شده است. سخنگوی کمیسیون نظارت و حقوقی شورا می‌گوید که دست‌کم ٦هزار میلیارد تومان مجوز ساخت به ارزش پول امروز در اختیار مالکان است که هنوز ساخته نشده است.
این‌که در تهران چه مقدار تراکم فروخته شده و می‌شود موضوعی است که همواره موردبحث است. آمارهایی از سوی شورا و شهرداری تهران درباره فروش تراکم در پایتخت منتشر می‌شود، اما روند ساخت و سازها، بلندمرتبه‌سازی و تجاری‌سازی در تهران با چنان سرعتی پیش می‌رود که کارشناسان شهری اغلب می‌گویند این آمارها واقعی نیست و از آینده تهرانِ متراکم با جمعیتی فزاینده و رو به افزایش اعلام نگرانی می‌کنند. دیروز هم حسین هاشمی، استاندار تهران از افزایش شدید فروش تراکم در تهران انتقاد کرد و گفت که در سال‌های اخیر فروش تراکم در تهران شدت گرفته است.
استاندار تهران گفت: «افزایش ساخت‌وسازها طی چند سال اخیر به جهت کسب درآمدهای بیشتر صورت گرفته و روند فروش تراکم به شدت رو به صعود رفته است با این روند متراکم شدن تهران گاهی به این مشکل فکر می‌کنم که اگر سرعت باد در تهران دو کیلومتر در ساعت باشد این میزان باد چگونه می‌تواند از میان این ساختمان‌های بلند عبور کند و هوای شهر را تازه کند؟»
لایحه بودجه سال ٩٤ شهرداری تهران درحال حاضر در دستور کار شورای شهر تهران است. براساس آخرین اطلاعات اعضای شورا می‌گویند که در بودجه سال آینده میزان درآمدهای پایدار شهرداری تهران به ٢٠درصد افزایش یافته اما همچنان ٨٠درصد منبع درآمد شهرداری تهران از محل درآمدهای ناپایدار ازجمله فروش تراکم است.
مطابق آنچه در لایحه بودجه شهرداری تهران ارایه شده از حدود ١٧هزار میلیارد بودجه شهرداری تهران در سال آینده، ٧هزار میلیارد آن از محل فروش تراکم تأمین می‌شود به گفته «محمدمهدی تندگویان»، عضو کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در سال ٩٤ هم همچنان بیشتر بودجه شهرداری تهران از فروش تراکم حاصل می‌شود.
او گفت: «البته شورای شهر تهران موافق فروش تراکم و اخذ درآمد بیشتر از صدور پروانه ساخت‌وساز نبوده و نیست ولی این روند یعنی اتکای شهرداری به درآمد ناشی از صدور پروانه ساخت و به اصطلاح فروش تراکم مشکلی است که باید به صورت تدریجی و پلکانی اصلاح شود. امسال سعی داشته‌ایم که درآمدهای شهرداری بیشتر به سمت درآمدهای پایدار سوق پیدا کند.»
به گفته تندگویان، یکی از دلایلی که باعث شده همچنان شهرداری تهران وابسته به فروش درآمد ناشی از تراکم باشد این است که دولت تعهدات مالی‌اش را در قبال شهرداری به موقع انجام نمی‌دهد و در چنین شرایطی راهی نمی‌ماند جز این‌که درآمد برای اداره امور تهران از محل صدور پروانه ساخت و سایر منابع مشابه تأمین شود.
درآمدزایی شهرداری تهران از محل فروش تراکم، بحث دیروز و امروز نیست. از اواخر دهه ٦٠ زمانی که بحث خودمختاری شهرداری‌ها مطرح شد و همزمان ساخت‌وسازها به سبک جدید و بلندمرتبه‌سازی در تهران به راه افتاد، به تدریج فروش تراکم و کسب درآمد از محل صدور پروانه ساخت منبع اصلی درآمد شهرداری‌ها شد و در تهران هم فرآیند صدور پروانه ساخت بی‌توجه به معیارهایی مثل جمعیت‌پذیری تهران ادامه پیدا کرد.
حالا اما نگرانی‌ها درباره خطر تراکم‌فروشی برای آینده تهران جدی‌تر از هر زمان دیگری شده است. این روزها آمار فروش تراکم در تهران به دلیل رکود بازار مسکن رو به کاهش گذاشته است.
براساس اطلاعاتی که از کمیسیون برنامه و بودجه شورا کسب شده ، در سال ٩٢ در تهران ٤٥میلیون مترمربع تراکم فروخته شده این آمار سال ٩٣ در تهران حدود ٢٥میلیون مترمربع تراکم به فروش رسیده است در لایحه بودجه شهرداری پیش‌بینی شده است که میزان فروش تراکم ١٥میلیون مترمربع باشد که با توجه به افزایش قیمت تراکم در تهران میزان درآمد شهرداری از این محل کاهش نخواهد یافت اما اگر شهرداری تهران به برنامه‌ها و مصوبات شورا پایبند باشد عملا باید میزان فروش تراکم کاهش پیدا کند.
به‌رغم همه این برنامه‌ها اما در هر قسمتی از تهران ساخت‌وساز با سرعت پیش می‌رود و در چنین شرایطی این پرسش پیش می‌آید که چطور با وجود کاهش صدور پروانه ساخت در سال‌جاری، آنچه به چشم دیده می‌شود افزایش ساخت‌وسازها در تهران است؟
«محسن پیرهادی»، سخنگوی کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران این موضوع را ناشی از مجوزهایی می‌داند که در سال‌های گذشته صادر شده اما هنوز اجرا نشده است. پیرهادی دراین‌باره می‌گوید: «امسال میزان صدور پروانه ساخت و به اصطلاح شما تراکم در تهران حدود ٦٠درصد کاهش یافته است. البته این کاهش ربطی به سیاست‌های شهرداری تهران ندارد اگر به شهرداری باشد که علاقه‌مند است تراکم بیشتر بفروشد چون درآمد بیشتری به دست می‌آورد آنچه میزان صدور پروانه ساخت را کم کرده رکود بازار مسکن است. مسأله‌ای که الان در تهران وجود دارد این است که تعداد زیادی مجوز ساخت در تهران در سال‌های گذشته صادر شده اما هنوز ساخته نشده است، این مجوزها در اختیار مالکان است و ما وقتی درباره بحث تراکم و متراکم شدن تهران حرف می‌زنیم باید به این نکته هم توجه کنیم که در تهران دست‌کم حدود ٦هزار میلیارد تومان مجوز ساخته نشده در دست مالکان است که البته این آمار را ما تخمین می‌زنیم و ممکن است بیشتر از این هم باشد.»
به گفته این عضو شورای شهر تهران، «مدیریت شهری در تهران در دو دهه گذشته در زمینه فروش تراکم درست عمل نکرده و اساسا رویکرد کسب درآمد در شهرداری تهران ایراد داشته است.» او گفت: «ما در تهران برای تولید ثروت در تهران برنامه‌ای نداشتیم. همین امروز از کل ٦٥هزار نفر نیروی شهرداری تهران تنها ٥ نفر در ارتباط با درآمد پایدار و وصول و طراحی آن کار می‌کنند و در همه ادوار همین‌طور بوده است. از سوی دیگر شهرداری‌های مناطق تحت فشار هستند که تولید درآمد داشته باشند اما گروهی که بتواند مهندسی کند و درآمد پایدار کسب کند ضعیف است و حمایت نمی‌شود و این ایراد هم به شورا شهر و هم به شهردار تهران وارد است.»
او از درآمد سنگین شهرداری‌ها از محل اخذ جرایم در کمیسیون ماده ١٠٠ هم انتقاد کرد و گفت: «یکی از مشکلاتی که ما امروز در تهران داریم این است که بالای ٧٠درصد ساخت‌وسازها طبق مجوز انجام نمی‌شود یعنی مالک ساختمان مجوز می‌گیرد اما طبق مجوزش نمی‌سازد و بعد می‌رود کمیسیون ماده ١٠٠ و جریمه می‌شود و این روندی است که اگرچه درآمدزاست برای شهرداری‌ها اما شهر را در آینده دچار مشکل می‌کند و ما با این روند در شورا موافق نیستیم.»
این عضو شورا از فعال نبودن سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی کسب درآمد انتقاد کرد و گفت: «یکی از دلایلی که شهرداری همچنان به کسب درآمد از طریق فروش تراکم وابسته است این است که این سازمان موفق عمل نکرده است و درحال حاضر یکی از ضعیف‌ترین قسمت‌ها در مناطق همین قسمت است درحالی‌که باید از همه قسمت‌ها فعال‌تر و پویا‌تر باشد.»
از سوی دیگر آن‌طور که پیرهادی می‌گوید، مجموعه مدیریت شهری در تهران به دلیل اتکای به درآمد پروانه ساخت عملا خود را از مذاکره و ارتباط‌گیری با دولت و مجلس بی‌نیاز دیده و تهران نتوانسته برای پروژه‌های بزرگ شهری از دولت و مجلس اعتبار بگیرند. او ادامه داد: «نتیجه این روند این شده که مجلس و دولت درخصوص مصوبات خوب و گره‌گشا برای درآمدهای پایدار شهرداری‌ها کم کار، بي‌اعتماد و بي‌انگیزه هستند.»
به گفته سخنگوی کمیسیون حقوقی و نظارت شورا جدا از تراکم کاربری‌های مسکونی یکی از مسائل نگران‌کننده در تهران مجوزهایی است که برای ساخت مراکز تجاری عظیم صادر شده است و آمار بالایی دارد.
فروش آینده به قیمت امروز
به گفته غلامرضا انصاری، عضو کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران درآمدزایی با اتکاي به فروش تراکم ضربه هولناکی به آینده این شهر می‌زند. او با تأکید بر این‌که کسب درآمد از محل تراکم‌فروشی سهل‌ترین راه برای ایجاد درآمد در شهرداری‌ها بوده است، گفت: از دهه ٧٠ فروش تراکم شکل گرفت و در ١٠سال گذشته به صورت هولناک رو به افزایش بوده است.
این فرآیند نه فقط زندگی امروز مردم را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد بلکه خیانتی در حق آیندگان است چون شما شهر را به قیمت امروز می‌فروشید اما برای مثال فردی ١٠سال بعد تصمیم می‌گیرد آن را بسازد و بعد آن زمان شما باید به قیمت ١٠سال بعد به آن خدمات بدهید و این ظلم به آیندگان است.» به گفته انصاری وقتی منابع درآمدی در شهرها ناپایدار است و اعتبارات کلان در اختیار مدیریت شهری است، بسیاری از پروژه‌ها با قیمت‌های سنگین و چند برابر انجام شده است.
تمرکز نقدینگی در حوزه مسکن و ساخت‌وساز انتقاد دیگری است که انصاری به بحث تراکم‌فروشی در تهران وارد می‌کند و می‌گوید: «اقتصاد را در همه کشورها متعادل می‌کنند و منابع مالی را در پروژه‌ها و حوزه‌های مختلف توزیع می‌کنند اما در ایران بخش عمده نقدینگی هم به حوزه مسکن می‌آید و این بخش صنعت و تولید را تحت‌تأثیر منفی قرار می‌دهد.»
آن‌طور که این عضو شورای شهر تهران می‌گوید، در سال٩٤ همچنان ٨٠درصد درآمد شهرداری تهران از منبع درآمدهای ناپایدار است. با همه اینها به گفته او می‌توان با شفاف‌سازی درآمدها و نظارت‌های بیشتر شرایط را به سمتی پیش برد که در هر سال از سهم درآمدهای ناپایدار کاسته شود. او تأکید کرد که در بودجه سال ٩٤شهرداری سهم درآمدهای پایدار افزایش ١٠درصدی نسبت به‌سال ٩٢ نشان می‌دهد و بخشی از این موضوع ناشی از افزایش نظارت‌ها و شفاف شدن روند‌هاست که بخشی از آن با نظارت شورا ممکن شده است.
