دومينوی «خطا» در بازار مسكن
معاون اقتصادي بانك مركزي در جلسه اتاق فكر وزارت راهوشهرسازي، از دومينوی «خطا» در بازار مسكن پرده برداشت و درباره آنچه در اواسط دهه80 منجر به ممنوعيت پرداخت تسهيلات خريد شد، گفت: آن زمان، غفلت از عدم تعادل شاخص‌هاي كلان اقتصادي همچون رشد شديد نقدينگي، باعث انتساب اشتباه «جهش قيمت مسكن» به «وام» شد. همزمانی افزایش وام خرید با جهش مسکن باعث این خطای تحلیلی شد و از آن سال تاكنون پافشاري بر تحليل‌هاي نادرست، تقاضاي مصرفي را از تسهيلات محروم كرده است.
مقامات وزارت راهوشهرسازي و بانك مركزي در جلسه عصر شنبه «اتاق فكر» معاونت مسكن، بعد از تشريح شرايط حاد ناشي از ركود مسكن و همچنين محدوديت‌هاي سيستم بانكي براي پشتيباني از رونق، به راهکار جديدي براي خروج از وضعيت كنوني دست پيدا كردند. در اين جلسه، 5 راهكار به منظور رعايت شرط اصلي بانك‌مركزي براي افزايش وام خريد مسكن پيشنهاد شد كه انتخاب فقط يكي از آنها، مي‌تواند به «توافق سريع» منجر شود.
در چهارمين نشست اتاق فكر معاونت مسكن وزارت راهوشهرسازي، «نحوه تقويت وام خريد» به عنوان مهمترين بحث روز بازار مسكن، مورد بررسي قرار گرفت و حساسيت اين موضوع باعث شد معاون اقتصادي بانك‌مركزي، مديركل اقتصادي وزارت اقتصاد، مديرعامل و اعضاي هيات‌مديره بانك مسكن و همچنين معاون مسكن و مديركل اقتصاد مسكن وزارت راهوشهرسازي در كنار كارشناسان ارشد اين چهار نهاد و همين‌طور صاحب‌نظران اقتصادي، در جلسه حاضر شوند. در اين نشست، سه ساعت بحث درباره دست‌اندازي كه جلوي تصويب طرح وزارت راهوشهرسازي براي «پرداخت تسهيلات خريد معادل نصف قيمت مسكن» قرار گرفته است باعث شد، براي اولين‌بار توسط يك مقام ارشد بانك مركزي، از «وام خريد مسكن» رفع اتهام شود و پشت صحنه دومینوی خطا در بازارمسکن که در پنج سال گذشته مانع پرداخت تسهیلات به متقاضیان شده است، آشکار شود.
پيمان قرباني، معاون اقتصادي بانك مركزي در جلسه اتاق‌فكر مسكن، در اين باره، با بيان اينكه بانك‌مركزي از ارقام بازگوكننده ركود مسكن به خوبي اطلاع دارد و در عين‌حال اين بخش را به لحاظ اثرگذاري بر نرخ تورم و نرخ رشد‌اقتصادي حائز اهميت مي‌داند، اعلام كرد: در سالهاي 84 و 85 كه نرخ رشد نقدينگي تشديد شد و به 40 درصد رسيد، دولت نهم در مواجهه با انبساط پولي شديد و افزايش درآمدهاي نفتي، قيمت ارز را ثابت نگه داشت و با اجراي سياست ناسازگار «ثبات نرخ ارز و انبساط‌پولي»، كاركرد يكي از بازارهاي مهم دارايي را مختل كرد در آن زمان بازارهاي ديگر از جمله سهام نيز وضعيت خوبي نداشتند و اتفاقي كه افتاد «سرازيرشدن نقدينگي به سمت بازار ملك» بود. معاون اقتصادي بانك‌مركزي درباره رخداد «جهش 78 درصدي قيمت مسكن در سال 86» تصريح كرد: در آن زمان بروز يك اشتباه در شناسايي عامل تحريك قيمت باعث شد همه مسائل را به تسهيلات خريد مسكن برخي بانك‌ها منتسب كنند در حالي كه اصل موضوع برمي‌گشت به «عدم تعادل در اقتصاد كلان» كه تحت‌تاثير سياست‌هاي ناسازگار رقم خورده بود.
قرباني با بيان اينكه از آن سال تاكنون، كل برنامه‌‌‌هاي وام خريد تحت‌تاثير قرار گرفته و تسهيلات به سمت عرضه متمركز شده است، گفت: در اين مقطع هدف اصلي و ماموريت بانك‌مركزي حفظ ثبات در اقتصاد كلان و كاهش تورم است طوري كه مجموعه طرح‌هاي مالي بخش‌هاي مختلف اقتصاد بايد با رعايت اين دو ملاحظه، منضبط و ضدتورمي باشند. در اين راستا بانك مركزي در عين توجه به جهت‌گيري دولت يازدهم و رئيس‌جمهور مبني‌بر «حفظ قدرت پايه‌پولي به عنوان خط‌قرمز»، از هر نوع ابداع مالي منوط به شرايط گفته‌شده، استقبال مي‌كند.
معاون اقتصادي بانك‌مركزي درباره ضرورت «حفظ تعادل منابع و مصارف بانك‌ها» به عنوان يكي از شروط اصلي براي افزايش وام خريد مسكن نيز گفت: «كسري منابع» بايد در طرح‌هايي كه وزارت راهوشهرسازي ارائه مي‌كند، ديده شود و محل جبران آن نيز مشخص باشد. قرباني از «تورم بالا» به عنوان علت‌العلل نابساماني بازارها ياد كرد و گفت: كاهش بيشتر تورم، به آرامش بازارها از جمله مسكن مي‌انجامد و در اين فضا، با توجه به برقرار شدن نسبت منطقي بين نرخ سود و نرخ تورم، امكان فعاليت صندوق‌هاي پس‌انداز و پرداخت تسهيلات تعهدي به اين بخش مهيا خواهد شد. حامد مظاهريان معاون مسكن وزارت راهوشهرسازي در چهارمين جلسه اتاق‌فكر، پيش‌از شروع صحبت‌هاي معاون اقتصادي بانك‌مركزي، اوضاع بازار مسكن را نگران‌كننده توصيف كرد و گفت: حجم زيادي از تقاضاي مصرفي مربوط به دهك‌هاي ميان‌درآمد جامعه است كه مدام از دولت درباره سرنوشت افزايش تسهيلات خريد سوال مي‌كنند اما به دليل عقب‌ماندگي چندين ساله وام از قيمت و همچنين سهم ناچيز مسكن از كل تسهيلات بانكي، هنوز جواب قانع‌كننده‌اي براي آنها وجود ندارد. مظاهريان با انتقاد از به فراموشي سپرده‌شدن «مبناي عقلايي» شكل‌گيري بانك‌ها طي سالهاي اخير، گفت: بانك‌ها از «نظام پس‌انداز» براي تامين كمك‌هزينه خريد گران‌ترين كالاي عمر يك خانوار، كاملا فاصله گرفته‌اند و «بازار رهن» به عنوان مدل رايج كشورها براي تامين مالي مسكن، در ايران عملا نيمه‌تعطيل شده است. معاون آخوندي از مسوولان بانكي حاضر در اتاق فكر خواستار تجديدنظر اساسي در حوزه تامين مالي شد و تصريح كرد: در يك‌سال گذشته، سهم زيادي از آنچه باعث «مهار تورم» در كشور شد ناشي از «ركود حاكم بر بازار مسكن» بود و اين خبر خوبي نيست و شايد مسوولان هم راضي به كنترل تورم به بهاي ركود در بخش‌هاي اقتصادي نباشند.
هشدار مدیرکل
در اين جلسه، علي چگيني، مديركل برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن نيز با اعلام آمارهاي مربوط به كاهش معاملات و افت شديد ساخت‌وسازهاي مسكوني در تهران و ساير شهرها، اعلام كرد: بازار مسكن در مسيري قرار گرفته كه اگر براي تغيير آن فكر سريع نشود، تبعات ناخوشايند وضع موجود به شكل شوك قيمتي طي دو سال آينده، در بازار قابل احساس خواهد بود. چگيني سهم بخش مسكن از تسهيلات بانكي را ناچيز و در حد 12 درصد عنوان كرد و گفت: در حال حاضر بخش بازرگاني معادل 49 درصد و بخش صنعت معادل 30درصد كل تسهيلات بانكي را در اختيار دارد. مديركل اقتصاد مسكن با بيان اينكه بخش مسكن به عنوان پيشران خروج از ركود اقتصادي معرفي شده و رونق آن مي‌تواند چند صد رشته صنعتي را به حركت دربياورد، افزود: تامين مالي سمت تقاضاي مصرفي براي گشايش قفل معاملات مسكن و در نتيجه، تحريك سازنده‌ها به ساخت‌وساز مجدد، راهكاري است كه در قالب تشكيل صندوق پس‌انداز مسكن در بانك‌ها، به بانك مركزي پيشنهاد شده است. در ادامه جلسه عصر شنبه اتاق فكر، مديرعامل و يك عضو هيات‌مديره بانك مسكن درباره چالشي كه هم‌اكنون پيش‌روي صندوق پس‌انداز قرار دارد، اعلام كردند: همان‌طور كه مقامات بانك مركزي نسبت به تعيين‌تكليف «كسري منابع» بانك‌ها پيش‌از افزايش وام خريد تاكيد دارند، اين چالش جدي است و عدم تعادل بين منابع صندوق پس‌انداز و تسهيلاتي كه متعهد به پرداخت آن است، جزو خصوصيت ذاتي اين صندوق‌ها به حساب مي‌آيد.
محمدهاشم بت‌شكن، مديرعامل بانك مسكن در اين باره گفت: ماهيت تسهيلات مسكن به لحاظ طول مدت بازپرداخت، با ساير تسهيلات بانكي متفاوت است. از طرفي، بازار مسكن ارتباط 4بعدي با ساير بخش‌ها دارد و هر نوع تحول مثبت يا منفي در آن، به ترتيب اقتصاد بخش، اقتصاد كلان، اقتصاد بانك‌ها و اقتصاد خانوارها را متاثر مي‌سازد. در جلسه عصر شنبه اتاق فكر معاونت مسكن، با پيشنهاد مشترك اعضا از جمله مديران بانك مسكن، 5 ابزار براي نحوه مقابله با چالش موجود در مسير راه‌اندازي بازار رهن، به دولت و بانك مركزي پيشنهاد شد.
قفل گشایی با رهن ثانویه
آنطور كه ابوالقاسم رحيمي اناركي، عضو هيات‌مديره بانك مسكن و همچنين غلامرضا سلامي، مشاور وزير راهوشهرسازي اعلام كردند، با استفاده از اين ابزارها، مي‌توان چالش يا دست‌انداز مربوط به «كسري منابع» صندوق پس‌انداز مسكن را از سر راه سيستم بانكي برداشت. بررسي‌هاي بانك مسكن از سابقه فعاليت صندوق پس‌انداز و بازار رهن در كشور نشان مي‌دهد: اين بازار بعد از يك دوره تجديد حيات، از سال69 توسط بانك مسكن راه افتاد و در اوايل دهه70 كه زمان اوج كاركرد صندوق پس‌انداز مسكن بود، تا 96 درصد قيمت مسكن، وام بانكي به متقاضيان پرداخت مي‌شد اما از اواسط دهه80، سهم وام از قدرت خريد به تدريج نزول كرد و به 40درصد رسيد تا اينكه امروز، تسهيلات در تهران حدود 10درصد هزينه خريد مسكن را تامين مي‌كند.
بانك مسكن براي تقويت سهم ناچيز وام خريد، ابتدا بايد كسري منابع صندوق پس‌انداز را مرتفع كند و براي اين چالش، از بانك مركزي درخواست كرده است، با توجه به شرايط ويژه و خاص بازار مسكن و ركود موجود، در مقررات احتياطي و نظارتي خود تجديدنظر كند. يكي از 5 راهكاري كه در اين ارتباط مطرح شده، درخواست صدور مجوز براي تعديل يا تنظيم نرخ سود تسهيلات بلندمدت مسكن متناسب با نرخ تورم است تا از اين طريق، شكاف موجود بين قيمت تمام شده منابع براي بانك و سود تسهيلات ترميم شود. در حال‌حاضر سود 16درصدي وام خريد مسكن به مراتب پايين‌تر از هزينه تمام‌شده پول در بانك‌ها است، ضمن اينكه اين نرخ سود طي سالهاي اخير در مقايسه با نرخ تورم، ناچيز بوده است. بانك مسكن پيشنهاد كرده، سود تسهيلات و سپرده‌گذاري با تورم هماهنگ شود. راهكار دوم، تشكيل بازار «رهن ثانويه» است كه در صورت موافقت بانك مركزي با آن، منابع بانك مسكن براي وام‌دهي چندبرابر مي‌شود. در قالب بازار رهن ثانويه، بانك مسكن تعهد وصول و بازپرداخت تسهيلات پرداخت شده را به اعتبار املاك در رهن، به يك نهاد مالي منتقل مي‌كند و در ازاي اين انتقال، معادل اصل و بخشي از سود وام‌هاي داده‌شده، منابع مالي تازه در اختيار بانك براي پرداخت تسهيلات جديد قرار مي‌گيرد. آنچه در طول سالهاي اخير كسري منابع صندوق پس‌انداز بانك مسكن را به همراه داشته و هم‌اكنون حساسيت بانك مركزي براي جلوگيري از تجربه تلخ «استقراض خط‌اعتباري» را سبب شده، به زمان حداقل 10 ساله بازپرداخت تسهيلات مسكن برمي‌گردد. بلندمدت بودن زمان بازپرداخت وام مسكن، چرخش منابع در بانك را كند مي‌كند و با توجه به اينكه، جذابيتي به لحاظ نرخ سود براي سپرده‌گذاري بلندمدت در بانك‌ها وجود ندارد، در نتيجه صندوق با كسري منابع مواجه مي‌شود.
بازار رهن ثانويه مي‌تواند اين چالش را حل كند البته مشروط به اينكه، تورم فعلي باز هم پايين‌تر بيايد يا نرخ سود تسهيلات افزايش يابد تا براي نهاد مالي متولي رهن ثانويه، ورود به اين حوزه، صرف كند.
اعضاي اتاق فكر همچنين راهكار افزايش سرمايه بانك مسكن و كمك دولت به شكل وجوه اداره شده را راهكارهاي سوم و چهارم براي رفع كسري منابع مورد نياز بابت افزايش وام خريد اعلام كردند.
راهكار پنجم نيز اجازه تاسيس «صندوق پس‌انداز باز» است به اين معني كه صندوق، تعهد و تكليف قطعي بابت پرداخت تسهيلات مسكن به سپرده‌گذاران نداشته باشد بلكه ارائه وام منوط به وجود منابع كافي در صندوق شود.
