«ساخت انبوه مسكن ارزان‌قيمت روي زمين صفر»
تجربه‌اي كه از اجراي برنامه «ساخت انبوه مسكن ارزان‌قيمت روي زمين صفر» در قالب «مسكن مهر» به دست آمده است، به سياست‌گذار بخش مسكن تكليف مي‌كند، قبل از پياده‌سازي هر نوع برنامه جديد از جمله «مسكن اجتماعي» يا «مسكن اميد»، بايد ابتدا نسبت به فراهم‌بودن بستر اقتصادي آنها اطمينان حاصل شود. در اين باره، اخيرا يك تحقيق اقتصادي انجام شده است كه نتايج آن متفاوت از برخي انتقاد‌ها يا جانبداري‌‌ها نسبت به طرح‌هاي تامين مسكن قبلي و فعلي نشان مي‌دهد: براي اجراي يك برنامه كارآمد بابت تامين مسكن اقشار نيازمند حمايت، پيش‌از آنكه ابزارهايي همچون زمين و منابع مالي احتياج باشد، بايد ابتدا شرايط دو عامل «بيروني» اما «اقتصادي» فراهم بيايد؛ اين دو عامل كه از روي تجربيات كشورها و ماحصل برنامه‌ريزي‌هاي حداقل 25ساله مسكن در ايران شناسايي شده است، مربوط به فضاي كلان اقتصادي كشور مي‌شود و شامل «مهار نقدينگي» و «طبيعي‌شدن نرخ تورم» است.
در اين تحقيق كه توسط علي قائدي كارشناس اقتصاد مسكن انجام شده، اهداف دولت نهم از اجراي طرح مسكن مهر، يادآوري و مورد بررسي قرار گرفته و سپس با استناد به آمارهاي رسمي، اين‌طور نتيجه‌گيري شده است كه در سال‌هاي اخير نگاه مهندسي به بازار و برنامه‌ريزي صرف براي افزايش عرضه بدون توجه به رشد نقدينگي و تورم، باعث بازخورد منفي از طرح مسكن مهر شد.
دولت قبل از طريق واگذاري رايگان زمين دولتي، بهاي سنگين زمين در هزينه‌هاي ساخت مسكن را حذف كرد و در نظر داشت با ساخت سالانه 5/1 ميليون واحد مسكوني در قالب مسكن مهر، شرايط خانه‌دار شدن خانوارها را «تسهيل» كند.
در ادبيات اقتصاد مسكن، «ميزان تسهيل خانه‌دار شدن خانوارها»، معمولا توسط دو شاخص با عناوين «شاخص نرخ رشد قيمت مسكن» و همچنين «شاخص دسترسي خانوارها به مسكن يا همان شاخص طول دوره انتظار براي صاحب‌خانه شدن» سنجيده مي‌شود به اين معني كه هر چقدر رشد منفي قيمت مسكن بيشتر شود و همزمان، نسبت قيمت آپارتمان به درآمد خانوارها كاهش پيدا كند و زمان انتظار براي صاحب‌خانه شدن پايين بيايد، دولت در برنامه‌ريزي‌هايش موفق عمل كرده و «سهولت» مدنظر سياست‌گذار تحقق پيدا كرده است.
اما وضعيت اين دو شاخص مربوط به سال‌هاي 88 تا 92 يعني دوره اجراي مسكن مهر، بيانگر ناكامي در دستيابي به «تسهيل شرايط صاحب‌خانه شدن» است به‌طوري‌كه طي 5 سال گذشته، رشد متوسط 25 درصدي قيمت مسكن در هر سال در تهران از عدم موفقيت سياست‌گذاران در كنترل شاخص «قيمت زمين و مسكن» حكايت دارد و نشان مي‌دهد در اين طرح به جاي آنكه خانه‌دار شدن «كل متقاضيان» راحت‌تر شود، شكاف قيمت و قدرت خريد بزرگ‌تر شد طوري‌كه شاخص «طول زماني انتظار براي صاحب‌خانه شدن» در تهران از 9/26 سال در سال88 به 29سال در سال92 افزايش پيدا كرد.
شاخص طول زماني صاحب‌خانه شدن از شاخص «دسترسي خانوار به مسكن» به‌دست مي‌آيد. شاخص دسترسي، عبارت است از نسبت متوسط قيمت مسكن يك آپارتمان معمولي 100 مترمربعي به كل درآمد متوسط سالانه خانوار. اما چون خانوارها معمولا يك‌سوم درآمد سالانه‌شان را به عنوان نرخ پس‌انداز طبيعي براي خريد مسكن كنار مي‌گذارند، بنابراين براي محاسبه مدت زمان لازم براي صاحب‌خانه شدن، از شاخص «طول زماني انتظار براي خريد مسكن» استفاده مي‌شود. اين شاخص از نسبت قيمت مسكن به 33درصد درآمد خانوارها به‌دست مي‌آيد و نتيجه آن، تعداد سال‌هاي مورد نياز براي پس‌انداز جهت خريد خانه را مشخص مي‌كند. اين تحقيق در عين حال، نكات مثبت و كم‌نظير مسكن مهر را در 6 محور تشريح كرده كه مهم‌ترين آن، ايجاد اشتغال پايدار در بخش مسكن در طول اجراي طرح و همچنين خانه‌دار شدن بيش‌از 2 ميليون خانوار كم‌درآمد و ميان‌درآمد است اما آنچه مدنظر دولت‌ها است كه در راستاي آن، تلاش مي‌كنند به پشتوانه يك طرح يا برنامه، كل بازار مسكن را ساماندهي و شرايط خانه‌دار شدن كل خانوارها را تسهيل كنند، در مسكن مهر محقق نشد به اين معني كه به جز 2 ميليون مخاطب مسكن مهر، ساير متقاضيان مسكن در بازار، از بابت بدتر شدن اوضاع دو شاخص اقتصاد مسكن لطمه خوردند.
علي قائدي محقق اين گزارش تاكيد مي‌كند: در سال‌هاي اخير، به موازات مسكن مهر چون كه نرخ «تورم» و حجم «نقدينگي» به شكل افسارگسيخته رو به افزايش بود، موج سوداگري در بازار مسكن تشديد شد و تاثير افزايش عرضه را خنثي كرد. در دو سه سال گذشته، به‌خاطر ساخت‌وسازهاي مسكن مهر، براي اولين‌بار حجم عرضه از كل نياز مسكن سبقت گرفت اما چون شرايط اقتصادي مهياي اثرگذاري اين عرضه نشد، عملا شاخص‌هاي بازار مسكن، به اين دستاورد واكنش منفي نشان دادند.
بنابراين در حال‌حاضر اجراي برنامه جديد مسكن پيش‌از هدايت جريان نقدينگي و تورم به مسير مطلوب و مورد انتظار، آثار مثبتي به همراه نخواهد داشت.
متن كامل نتايج اين تحقيق به شرح زير است:
بر اساس اصول 31 و 43 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران کمک به تامین مسکن متناسب با نیاز خانوارها، جزو وظایف دولت‌ها است. بر این اساس قبل و بعد از انقلاب، دولت‌ها برنامه‌های زیادی را در حوزه مسکن طرح‌ریزی و اجرا کرده‌اند. از جمله طرح‌های اجرا شده در این حوزه در سال‌های اخیر مسکن مهر است.
به گواه آمار و ارقام، مسکن مهر یکی از بزرگ‌ترین طرح‌هایی است که تاکنون در کشور اجرا شده است. این طرح، منابع مالی بسیار زیادی به‌صورت تسهیلات بانکی (از محل منابع بانک مرکزی) و همچنین از محل آورده متقاضیان، بخش اعظمی از زمین‌های دولت، اعتبارات زیادی جهت تامین تاسیسات زیربنایی و روبنایی و از همه مهم‌تر بخش قابل‌توجهی از ظرفیت مدیریتی و اجرایی وزارت راه و شهرسازی و حتی دولت را به خود اختصاص داده است. لذا با توجه به گذشت مدت زمان قابل‌توجهی از شروع طرح، بررسی میزان همسویی اهداف و نتایج و همچنین اثرات آن بر بخش مسکن کشور بسیار ضروری است و می‌تواند حاوی نکات بسیار آموزنده‌ای برای سیاست‌گذاران فعلی و آینده باشد.
بررسی طرح مسکن مهر نشان می‌دهد که این طرح دارای نتایج مثبتی از جمله شکل‌گیری حرفه‌های مقیاس، ایجاد فضای رقابتی و انتقال دانش بین انبوه‌سازان، به‌کارگیری فناوری‌های نوین سازه در برخی از پروژه‌ها، افزایش اشتغال مستمر و غیرفصلی در بخش مسکن در دوره ساخت مسکن مهر و ورود برخی سازندگان خارجی در بخش مسکن بوده است و همچنین این طرح توانسته به خانه‌دار شدن خانوارهای با درآمد کم و متوسط که در این طرح ثبت‌نام کرده‌اند کمک کند. ولی آیا این طرح توانسته است به یکی از اهداف اصلی خود، یعنی کنترل قیمت مسکن و در نهایت بهبود شاخص دسترسی خانوار به مسکن، از طریق حذف قیمت زمین از هزینه ساخت مسکن و واگذاری زمین به متقاضیان به‌صورت اجاره 99 ساله، دست یابد.
واکاوی بخش مسکن نشان می‌دهد که طرح مسکن مهر هرچند به تامین مسکن خانوارهای متقاضی مسکن مهر، کمک کرده است ولی نتوانسته به بهبود شرایط بازار مسکن کمک کند. بر اساس آمارهای منتشر شده، میانگین نرخ رشد سالانه قیمت مسکن در شهر تهران طی دوره 1388 (سال شروع عملیات اجرایی طرح مسکن مهر) تا سال 1392، حدود 25 درصد بوده است؛ این در حالی است که در دوره مذکور میانگین نرخ رشد سالانه درآمد ناخالص خانوار شهری حدود 5/22 درصد است که نشاندهنده عدم کنترل قیمت مسکن در این دوره و همچنین نرخ رشد بالاتر قیمت مسکن نسبت به درآمد خانوارها در شهر تهران (شهر پیشرو بخش مسکن) است و به نظر می‌رسد این اتفاق در سایر مناطق شهری کشور نیز روی داده است.
با توجه به نرخ رشد بالاتر قیمت مسکن نسبت به درآمد خانوارها، بدیهی است شاخص دسترسی به مسکن و طول دوره انتظار خرید مسکن برای خانوارها کاهش نیابد. محاسبات آماری در این خصوص نیز نشان می‌دهد که با فرض پس‌انداز 33 درصدی درآمد خانوار جهت خرید مسکن، متوسط طول دوره انتظار خرید یک واحد مسکونی با 100 متر مربع مساحت در شهر تهران، در سال‌های پس از 1388 نسبت به سال‌های پیش از آن صرف‌نظر از سال 1386 و 1387، بهبود قابل ملاحظه‌ای نیافته است. (در سال‌های 1386 و 1387 به‌دلیل رشد بی سابقه قیمت مسکن، شاخص طول دوره انتظار به بالاترین حد خود طی دو دهه اخیر رسیده بوده است).
لذا با توجه به مباحث فوق، سوال اساسی در خصوص طرح مسکن مهر این است که چرا با وجود سرمایه‌گذاری‌های بسیار زیاد در طرح مسکن و همچنین صرف بخش قابل توجهی از توان اجرایی و مدیریتی دولت در طرح مسکن مهر، این طرح نتوانسته است باعث کنترل قیمت مسکن و بهبود شاخص دسترسی خانوارها به مسکن شود. جواب به این سوال که هدف اصلی نگارش این مقاله بوده است، می‌تواند چراغ راه سیاست‌گذاران در حوزه مسکن باشد. در جواب به این سوال می‌توان گفت از جمله دلایل عدم موفقیت طرح مسکن مهر در دستیابی به اهداف اصلی خود، نگاه ساده انگارانه و صرفا مهندسی به بخش مسکن و وجود این ایده در سیاست‌گذاران مسکن مهر، که صرف افزایش عرضه مسکن می‌تواند باعث بهبود شرایط بازار مسکن شود و همچنین عدم توجه به نحوه تامین مالی مناسب این طرح و اتکای آن به منابع بانک مرکزی و عدم بهبود فضای کسب و کار و سوق نقدینگی‌ها به سمت بازارهای غیر مولد ازجمله سوداگری در بخش مسکن است.
این در حالی است که تجربیات حوزه مسکن در داخل و خارج از کشور نشان می‌دهد تا زمانی‌که: 1- نقدینگی و تورم عمومی کنترل نگردد، 2- فضای با ثبات اقتصادی به‌منظور حذف سوداگری و همچنین افزایش پایدار درآمد خانوارها ایجاد نشود و 3- اتکای طرح‌های حوزه مسکن به منابع بانک مرکزی و پول پرقدرت قطع نگردد، نمی‌توان انتظار داشت سیاست‌گذاری‌ها در حوزه مسکن باعث بهبود شرایط بازار مسکن و تسهیل دسترسی خانوارها به مسکن شود و اجرای هر گونه طرحی در حوزه مسکن بدون ملاحظات فوق‌الذکر، هر چند ممکن است در کوتاه‌مدت باعث دسترسی برخی از خانوارها به مسکن مورد نیاز خود شود ولی در نهایت این‌گونه طرح‌ها دارای نتایج متضاد با اهداف خود خواهند بود. کما اینکه در زمان اجرای طرح مسکن مهر، با وجود عرضه بسیار مناسب در بازار مسکن و در نتیجه کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی به کمترین میزان خود، قیمت مسکن همچنان از نرخ رشد بالایی برخوردار بوده و شاخص دسترسی به مسکن خانوار بدتر شده است. لذا با توجه به اینکه اجرای طرح‌های کلان در حوزه مسکن در فضای بی ثبات اقتصادی، صرفا باعث می‌شود که خانوارهای بیشتری نیازمند به کمک دولت در این حوزه گردند، در چارچوب یک سیاست کلان اقتصادی، ایجاد فضای باثبات اقتصادی به‌منظور کنترل قیمت مسکن و توانمندسازی اقتصادی خانوارها، مقدم بر اجرای هرگونه طرحی در حوزه مسکن است و کلام آخر اینکه تا زمانی‌که شرایط مناسب جهت اجرای طرح‌ها در حوزه مسکن محقق نگردد، متهم شدن دولت‌ها به کم کاری در حوزه مسکن، بهتر از مداخله ناصحیح دولت در بخش مسکن است.
منبع خبر : دنیای اقتصاد http://www.donya-e-eqtesad.com/news/857543/
