تحريك بازار باآپارتمان‌هاي پير
سيستم بانكي با حذف محدوديت سني براي آپارتمان‌ها در پرداخت وام خريد مسكن، اعلام آمادگي كرده و حاضر است از اين پس در چارچوب ضوابط جاري بانك‌مركزي به خريداران واحدهاي مسكوني پير نيز همچون واحدهاي نوساز، تسهيلات 20 ميليون توماني پرداخت كند.
بانك‌ها تا پيش از اين براي اطمينان از تضمين بازگشت وام و حذف احتمال بي‌ارزش شدن وثيقه‌هاي ملكي، فقط به آپارتمان‌هاي نوساز و ميانسال تسهيلات خريد ارائه مي‌دادند؛ اما ظاهرا مقاومت چندساله دولت در برابر تصميم‌هاي مكرر بانك‌مركزي به افزايش سقف وام خريد مسكن، توجيه اقتصادي وام20 ميليوني را از بين برده به طوري كه بانك‌ها حالا مجبور شده‌اند به جاي افزايش مبلغ وام، مسير پرداخت وام قديمي را تعريض كنند.
از هم اكنون خريداران آپارتمان‌هاي با حداكثر سن‌بناي 20سال هم مي‌توانند همچون متقاضيان واحدهاي نوساز، براي دريافت تسهيلات 20 ميليوني خريد مسكن اقدام كنند.
اين مجوز تازه، منجر به سه تحول در بازار معاملات مسكن خواهد شد كه پيش‌بيني مي‌شود همه آنها در كوتاه‌مدت بروز كند.
تحت تاثير صدور مجوز پرداخت وام به آپارتمان‌هاي پير، در گران‌ترين شهر كشور –تهران- قدرت خريد مسكن در بازار تقاضا 5 درصد افزايش پيدا مي‌كند.
تا پيش از اين با توجه به ميانگين قيمت متري 5/2 ميليون تومان واحدهاي نوساز، حداكثر سهم پوششي وام خريد حدود 13 درصد برآورد مي‌شد؛ اما از آنجا كه متوسط قيمت عرضه آپارتمان‌هاي پير در شهر تهران حدود متري 2 ميليون تومان است، اين سهم براي واحدهاي كم‌متراژ به 18 تا 20 درصد افزايش خواهد يافت.
به اين ترتيب كارآيي وام خريد مسكن، كه در كلان‌شهرها تقريبا بي‌اثر شده بود دوباره احيا مي‌شود و ركود ماه‌هاي اخير در معاملات مسكن نيز از طريق تحريك بازار آپارتمان‌هاي پير – به عنوان دومين تحول- به پايان خواهد رسيد.
از سوي ديگر تراكم تقاضا در بازار واحدهاي نوساز كه مدتي است افزايش پيدا كرده تخليه مي‌شود و به سمت بازار متعادل واحدهاي سالخورده گرايش پيدا مي‌كند.
در حال حاضر مشتري براي خريد واحد نوساز در بازار فراوان است؛ اما چون قيمت‌ها از توان خريد فراتر است، معامله‌اي انجام نمي‌شود. براساس اين گزارش تحول سومي كه منافع نظام بانكي را تحت‌الشعاع قرار مي‌دهد، از سرگيري تزريق سپرده‌هاي مردمي به بانك‌ها خواهد بود.
گفته مي‌شود طي ماه‌هاي اخير ركود معاملات مسكن و بي‌ميلي به دريافت وام‌هاي 20 ميليوني باعث شده منابع بانك تخصصي در حوزه وام‌هاي مسكن به شدت كاهش پيدا كند، طوري كه اين بانك براي نجات از درجه بالاي ريسك تامين منابع طرح پرداخت اوراق 20 ميليوني خريد مسكن به آپارتمان‌هاي 20ساله را تصويب و در دستور كار قرار داده است.
براساس اين گزارش كارشناسان مسكن معتقدند: هر چند اقدام جديد نظام بانكي به نفع متقاضيان مسكن است؛ اما بايد در دوره كنوني كه انبوهي از واحدهاي در دست احداث به مرحله عرضه به بازار مصرف نزديك مي‌شود، سهم پوششي تسهيلات خريد حداقل به 35 درصد افزايش پيدا كند در غير اين صورت در آينده نزديك چالش خريد‌وفروش واحدهاي تازه ساخت ابعاد گسترده‌اي پيدا مي‌كند و باعث افزايش ريسك سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني مي‌شود.
کارآمدی بیشتر تسهیلات 20 میلیونی مسکن و کمک به ایجاد تعادل در بازار معاملات به خصوص زمینه سازی برای از بین بردن رکود پیش آمده در بازار معاملات مسکن امسال و کاستن از تراکم معاملاتی موجود در میان واحدهای مسکونی نوساز، مهم‌ترین نتایج اعمال سیاست جدید بانک مسکن از دیدگاه این کارشناسان اقتصادی است.
پیشنهاد ارائه تسهیلات خرید مسکن تا سقف 35 سال ساخت
در همین زمینه، بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه و کارشناس مسکن به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: اگر چه اطلاع دقیقی از انگیزه اصلی بانک مسکن برای افزایش سقف سنی واحدهای مسکونی برای دریافت تسهیلات خرید موجود نیست؛ اما در کل بانک مسکن با تصمیمی منطقی سعی در ایجاد تعادل در بازار معاملاتی املاک مختلف کرده است.
وی افزود: در حال حاضر تراکم خرید و فروش، بیشتر در واحدهای نوساز است؛ چرا که تا پیش از این، تسهیلات خرید تنها به این واحدها اختصاص می‌یافت. اما با اجرا شدن این تصمیم تراکم در بخشی از معاملات به خصوص، کاهش یافته و معاملات از نظر متراژ و سن واحدهای مسکونی به شرایط متعادل تری باز می‌گردد.
ستاریان با اشاره به اینکه کاهش قدرت خرید مردم و در نتیجه روی آوری آنان به بازار واحدهای مسکونی پیر احتمال دیگری برای این اقدام محسوب می‌شود، ادامه داد: از منظر نظام بانکی شرط نوساز بودن واحدهای مسکونی برای پرداخت تسهیلات مسکن به دلیل حفظ ارزش ملک در زمان بازپرداخت وام قابل توجیه است که اگر به هر دلیلی مالک از پرداخت اقساط وام سر باز زد بانک بتواند با مصادره واحد مسکونی به طلب خود برسد.
وی تاکید کرد: اما از منظر بازار مسکن، مطلوب این است که ساختمان‌های بالای 35 سال هم امکان دریافت تسهیلات خرید و فروش داشته باشند که این تسهیلات می‌تواند با در نظر گرفتن عمر ساختمان و به منظور ایجاد تضمین برای بازپرداخت وام، متفاوت تعیین شود.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه تسهیلات مسکن در کشورهای پیشرفته دنیا تا 95 درصد هزینه‌های خرید را پوشش می‌دهد، گفت: با توجه به شرایط خاص اقتصادی کشور، پرداخت 30 تا 35 درصد قیمت خرید در قالب تسهیلات می‌تواند رقم قابل قبولی تلقی شود.
تسهیلات مسکن سه چهارم قیمت خرید باشد
بهروز ملکی، کارشناس اقتصادی مسکن هم با بیان اینکه تحلیل‌های متفاوتی را می‌توان از علل تصمیم اخیر بانک مسکن برای افزایش سقف عمر واحدهای مسکونی به منظور دریافت تسهیلات خرید ارائه داد، به «دنیای اقتصاد» گفت: ثابت ماندن وام خرید مسکن طی هشت سال گذشته و از بین رفتن کارآمدی این وام به خصوص در کلانشهرهایی مانند تهران، افزایش سهم واحدهای مسکونی بادوام از کل موجودی مسکن کشور در دهه گذشته نسبت به سال‌های قبل، براساس تازه ترین آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی و تلاش بانک مسکن برای جذب منابع مالی برای درمان کوتاه مدت کمبود منابع مالی این بانک، مهم‌ترین فرضیه‌های احتمالی، برای تشریح علل تصمیم اخیر بانک مسکن است.
وی افزود: به نظر می‌رسد که اقدام اخیر بانک مسکن به منظور افزایش سقف عمر بناهای مسکونی برای دریافت تسهیلات بیشتر در جهت سیاست تحریک تقاضا در بازار مسکن برنامه ریزی شده باشد.
ملکی تصریح کرد: هم اکنون با بهبود شاخص تراکم خانوار در واحدهای مسکونی می‌توان امیدوار بود که به تدریج زمینه برای طی دوران گذار از شرایط تحریک عرضه به تحریک تقاضا فراهم شود.
وی تاکید کرد: البته این سیاست نباید به صورت ناگهانی اعمال شود و به همین منظور بهترین راهکاری که در این زمینه به نظر می‌رسد متناسب سازی تسهیلات خرید مسکن در یک بازه زمانی مشخص با نرخ تورم است. ملکی ادامه داد: به این ترتیب لازم است تا پایان افق زمانی تعریف شده، به نقطه‌ای برسیم که در آن تسهیلات خرید مسکن حداقل سه چهارم قیمت خرید را پوشش دهد.
هشدار درباره نظام بانکی
اما در حالی که به گفته برخی کارشناسان، دولت و نظام بانکی با افزایش تسهیلات باید زمینه را برای رونق معاملات مسکن و خروج از وضعیت رکود فراهم کنند، فردین یزدانی یکی دیگر از کارشناسان مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: اگرچه میزان تسهیلات مسکن باید حداقل 35 درصد قیمت خرید را پوشش دهد، اما محدودیت‌های نظام بانکی در این زمینه نباید فراموش شود.
وی ادامه داد: در شرایطی که رشد اقتصادی کشور پايين است، افزایش وام حتی تا 50 میلیون تومان هم نمی‌تواند مشکل مسکن را برطرف کند.
یزدانی تصریح کرد: از طرف دیگر در نتیجه شرایط فعلی اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم، بازپرداخت اقساط وام 20 میلیون تومانی هم برای مردم دشوار است.
وی تاکید کرد: این در حالی است که با کاهش ورود منابع مالی به بانک‌ها، تحمیل پرداخت حجم بیشتری از تسهیلات، احتمال ركود در نظام بانکی را هم به دنبال می‌آورد.
افزایش وام خطرناک نیست نظارت‌ها تقویت شود
اما، معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه افزایش حجم تسهیلات بانکی برای خرید مسکن نه تنها خطرناک نیست، بلکه باعث رونق معاملات مسکن و در نهایت کاهش قیمت‌ها در دراز مدت می‌شود، به «دنیای اقتصاد» گفت: با تقویت نظارت‌ها و مراقبت به منظور پرداخت تسهیلات به مصرف کنندگان حقیقی لازم است تسهیلات مسکن حداقل به میزان 50 درصد قیمت خرید را پوشش دهد.
حسام عقبایی تاکید کرد: اقدام اخیر بانک مسکن به منظور افزایش سقف سنی واحدهای مسکونی برای دریافت تسهیلات مسکن باعث افزایش رغبت مردم به خانه‌های قدیمی ساز با متراژ بالاتر و کاستن از بار تقاضای آپارتمان‌های کوچک و نوساز می‌شود.
وی محدود کردن اختصاص تسهیلات بانکی به واحدهای نوساز را خلاف عدالت اجتماعی دانست و گفت: سیستم بانکی می‌تواند برای ایجاد تضمین بازپرداخت ارزش تسهیلات پرداختی به متقاضی خرید، میزان تسهیلات را براساس دسته بندی سن بنا، متفاوت تعیین کند؛ اما آنچه مسلم است نباید واحدهای مسکونی به علت قدیمی تر بودن از دریافت تسهیلات خرید محروم شوند.
