بلوغ زودرس سياست‌هاي مسكن
طرح جامع مسكن به‌عنوان نقشه‌اي كه تكاليف دولت يازدهم و دو دولت بعد از آن را براي اجراي برنامه‌هاي تامين مسكن اقشار مختلف جامعه، مشخص كرده است، هم‌اكنون به مراحل نهايي تدوين رسيده، اما مطابق آنچه مدير تهيه طرح مي‌گويد، اجراي محتواي طرح مستلزم رفع حداقل 10 چالش از پيش‌روي بازار مسكن است.
فردين يزداني در كارگاه تشريح جزئيات طرح جامع مسكن، چالش‌هاي موجود در مسير اجراي برنامه‌هاي جديد را در قالب دوگروه «سياست‌هاي نيمه‌كاره» و «مشكلات درون بازار مسكن» طبقه‌بندي كرد.
آنچه از سمت سياست‌هاي نيمه‌كاره در بازار مسكن مشكل‌ساز شده، به بلوغ زودرس برخي برنامه‌هاي از قبل طراحي شده برمي‌گردد كه عدم تكميل و تجهيز آنها، امكان پيگيري سياست‌هاي جديد را سخت و دشوار كرده است.
مدير بازنگري طرح جامع مسكن نبود پیوند هم افزا بین نظام کلان اقتصادی و بخش مسکن، تقدم اجرای پروژه‌هاي مسكن‌سازي نسبت به نهادسازی در برنامه‌ریزی کلان و بخش مسکن، نبود سیاست اجتماعی کلان و سیاست اجتماعی در بخش مسکن و در نتیجه گسیختگی نهادسازی برای مسکن اجتماعی، خلأ پیوند بین طرحهاي جامع مسكن و طرحهاي شهرسازي، عدم حصول اهداف انبوه‌سازی و در نتیجه ارزان‌سازی در بخش مسکن و همچنين عدم حصول اهداف نظام تامين مالی مسكن به‌خصوص برای گروه‌های کم‌درآمد را 6 مشكل سياستي به جا مانده از قبل در بخش مسكن دانست.
در كنار اين بلوغ نارس سياست‌هاي موجود، نوسانات شديد قيمت مسكن، گراني زمين، ناكارآمدي شيوه‌هاي فعلي تامين مالي و حجم بالاي املاك فرسوده در داخل شهرها نيز ضرورت طرح‌ريزي براي رفع همزمان مشكلات قبلي و جلوگيري از بروز مشكل جديد در اين بخش را دو چندان كرده است.
فردين يزداني مديرگروه بازنگري طرح جامع مسكن در کارگاه طرح جامع مسکن با اشاره به آمار واحدهای مسكوني مورد نیاز به نوسازی در کشور گفت: معیار نوسازی املاک در کشور دارا بودن، عمر بیش از 30 سال و دارای مصالح غیر بادوام است و بر این اساس تعداد واحد مسکونی نیازمند نوسازی در مناطق شهری معادل 3 ميليون واحد و تعداد واحد مسکونی نیازمند نوسازی در مناطق روستایی نيز معادل 2 ميليون و 300 هزار واحد است که در مجموع بايد در افق طرح جامع مسكن، از محل نوسازي مناطق فرسوده درون شهرها و روستاها، در مجموع 5 ميليون و 300 هزار واحد مسكوني جديد ساخته شود.
وی با بیان اینکه در سال 84هزینه متوسط ساخت هر واحد مسکونی با متراژ معمولي 34 میلیون تومان و مساحت متوسط هر واحدمسکونی 108 مترمربع بود، گفت: هزینه متوسط زمین هر واحد مسکونی 5/16 میلیون تومان، سهم زمین در هزینه تمام شده 48 درصد، درآمد متوسط خانوار 5/1 میلیون تومان و شاخص توان پذیری مسکن 8 سال بود. در سال 91 هزینه متوسط ساخت هر واحد مسکونی 100 میلیون تومان، مساحت متوسط هر واحد مسکونی 103 مترمربع، هزینه متوسط زمین هر واحد مسکونی 551 میلیون ریال، سهم زمین در هزینه تمام شده 54 درصد، درآمد متوسط خانوار 2/13 میلیون تومان و شاخص توان‌پذیری به 12 سال افزایش پیدا کرده بود.
نقش مسکن در اقتصاد کلان کشور
یزدانی در ادامه با اشاره به متغیرهای اقتصاد کلان طی سال‌های 84 تا 91 گفت: سهم ارزش افزوده بخش مسکن و ساختمان از تولید ناخالص داخلی بین 5/4 تا 5/5 درصد در نوسان بوده است بیشترین سهم مربوط به سال 1387 است و سهم سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان و مسکن از سرمایه‌گذاری کل کشور بین 4/37 درصد تا 3/44 درصد بوده است.
وی ادامه داد: نسبت گردش مالی بازار زمین به کل سرمایه‌گذاری در کشور بین 7/11 تا 3/39 درصد در حال تغییر بوده است. سهم نقدینگی بخش مسکن از کل نقدینگی بین 9/23 تا 1/36 درصد بوده است و بیشترین سهم مربوط به سال 1391 است. همچنین نسبت نقدینگی بخش مسکن به کل سرمایه‌گذاری بین 1/47 درصد تا 7/91 درصد بوده است. سهم اشتغال بخش ساختمان و مسکن از کل اشتغال کشور حدود 11 درصد بوده و بخش ساختمان و مسکن با 78 بخش اقتصادی دیگر دارای رابطه پیشین و با 56 بخش دارای رابطه پسین اقتصادی است.
مدير گروه بازنگري طرح جامع مسكن با اشاره به متغیرهای اقتصاد کلان طی سال‌های 84 تا 91 گفت: یک واحد افزایش در ارزش افزوده بخش ساختمان و مسکن، تولید ناخالص داخلی را 72/2 واحد افزایش می‌دهد. همچنین یک واحد افزایش تولید ناخالص داخلی، ارزش افزوده بخش ساختمان و مسکن را 23/1 واحد افزایش می‌دهد و سهم مسکن از تسهیلات بانکی بین 21 تا 24 درصد بوده است.
وی با بیان اینکه سهم سرمایه‌گذاری دولت از کل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بین 6/0 تا 9/2 درصد در حال تغییر بوده است گفت: قیمت یک متر مربع مسکن طی این دوره به‌طور متوسط سالانه 21 درصد رشد داشته؛ درحالی که نرخ تورم سالانه حدود 20 درصد بوده است.
یزدانی با ارائه تصویری کلی از مخارج خانوارهای شهری در سال 84 و 91 گفت: حداقل مخارج یک خانوار شهری در سال 84 برابر 350 هزار تومان در ماه و در سال 91 بیش از 900 هزار تومان برآورد شده است. (با احتساب حداقل هزینه‌های مسکن)، بر مبنای خط فقر فوق، در سال 84 معادل 25 درصد و در سال 91 معادل 31 درصد از خانوارهای نمونه شهری فقیر هستند.
او در ادامه به برآورد خط فقر مسکن پرداخت و در توضیح بیشتر این موضوع گفت: در محاسبه خط فقر مسکن، مشخصات واحد مسکونی به موضوعاتی مانند؛ واحد مسکونی 56 مترمربع، دارای آشپزخانه، حمام و یک اتاق، مصالح با دوام توجه شده است و بر همین اساس؛ خط فقر مسکن در سال 84 معادل اجاره بهای ماهانه 1070 هزار ریال برای هر خانوار در کشور و در سال 91، معادل 4800 هزار ریال محاسبه شده است. همچنین بر مبنای خط فقر فوق در سال 84، 28 درصد از خانوارها در کشور و در سال 91 معادل 33 درصد از خانوارهای شهری فقیر مسکن تلقی می‌شوند.
مشکلات برنامه‌ریزی در برنامه‌های مسکن
یزدانی با اشاره به کاستی‌های گذشته برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری در بخش مسکن گفت: نبود پیوند هم‌افزا بین نظام کلان اقتصادی و بخش مسکن، تقدم اجرای پروژه‌هاي مسكن‌سازي نسبت به نهادسازی در برنامه‌ریزی کلان و بخش مسکن، نبود سیاست اجتماعی کلان و سیاست اجتماعی در بخش مسکن و در نتیجه گسیختگی نهادسازی برای مسکن اجتماعی، خلا پیوند بین طرحهاي جامع مسكن و طرحهاي شهرسازي، عدم بلوغ انبوه‌سازی و در نتیجه ارزان‌سازی در بخش مسکن و همچنين عدم بلوغ نظام تامين مالی مسكن به‌خصوص برای گروه‌های کم‌درآمد، عدم مشارکت بخش عمومی (شهرداری‌ها) در برنامه‌های مسکن، نبود پیوند هم‌افزا بین بخش دولتی، عمومی، خصوصی و مشارکت مردم در بخش مسکن مشکلات گذشته برنامه‌ریزی‌ها در حوزه مسکن بوده است.
مدير گروه بازنگري طرح جامع مسكن در ادامه این کارگاه به چالش‌های طرح جامع اشاره کرد و گفت: نوسانات شدید و ناپایداری در بازار مسکن، گرانی زمین، تامین مسکن برای گروه‌های کم درآمد و با درآمد متوسط، ناکارآیی بازار مسکن، ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن، گسترش پدیده اسکان غیررسمی، حجم بالای واحدهای فرسوده و نیازمند نوسازی، ناکارآمدی نظام مدیریت و برنامه‌ریزی شهری، عدم کارآمدی بهینه صنعت ساختمان، نابرابری‌های منطقه‌ای در مسکن برخی از مشکلات پیش روی طرح جامع است.
وی سه سناریو برای چشم‌انداز رشد اقتصادی ترسیم کرد و گفت: پیش‌فرض‌های سناریو اول که گزینه محتمل است؛ اجرای سیاست‌های اقتصاد مقاومتی، لغو آثار تحریم‌های یک جانبه طی سه سال، برگشت درآمد حاصل از صادرات نفت به وضعیت عادی، ادامه وضعیت فعلی در بازار جهانی نفت، ایجاد محیط باثبات در اقتصاد کلان و اعمال سیاست‌های اقتصاد مقاومتی، مدیریت مناسب بازار دارایی‌ها (ارز، طلا، بازار سهام و..)، ثبات در پایه پولی و کنترل رشد نقدینگی، کنترل نرخ تورم تعیین شده است، در این مدل، نرخ رشد اقتصادی 2/5 درصد و نرخ رشد سرمایه‌گذاری 9/7 درصد پیش‌بینی شده است. نتیجه سناریو اول، افزایش تولید سرانه به سطح سال 90 در سال 98 و افزایش 40 درصدی تولید سرانه در سال 1405 نسبت به سال90 است.
در ادامه مديرگروه بازنگري طرح جامع مسكن با اشاره به سناریو دوم که نگاهی بدبینانه به آینده سیاسی اقتصادی کشور دارد گفت: مفروضات این سناریو، تداوم شرایط فعلی کشور در عرصه سیاست خارجی، ادامه تحریم‌های یک جانبه اقتصادی، بهبود عملکرد نظام مدیریت اقتصادی کشور، کنترل رشد نقدینگی و نرخ تورم، عدم برنامه‌ریزی برای رشد بهره‌وری اقتصادی وضعف نهادهای نظام در اجرای سیاست‌های اقتصاد مقاومتی است. در این مدل نرخ رشد اقتصادی 3 درصد و نرخ رشد سرمایه‌گذاری 5 درصد است. نتیجه این مدل افزایش تولید سرانه به سطح سال 1390 در سال 1400 و افزایش 10 درصدی تولید سرانه در سال 1400 نسبت به سال 1390است.
اما در سناریو سوم که نگاهی خوش‌بینانه به آینده اقتصادی دارد،حرکت اقتصاد به سمت اقتصاد دانش بنیان و افزایش شدید بهره‌وری عوامل تولید ناشی از اجرای سیاست‌های اقتصاد مقاومتی، کنترل نرخ تورم و نرخ رشد سریع بهره‌وری به‌عنوان پیش فرض تعیین شده است. همچنین در این مدل نرخ رشد اقتصادی 6 درصد و نرخ سرمایه‌گذاری 9 درصد، است و افزایش تولید سرانه به سطح سال 1390 در سال 1396، افزایش 62 درصدی تولید سرانه در سال 1405 نسبت به سال 1390 نتیجه‌ای است که انتظار می‌رود با اجرای این مدل تحقق یابد.
در ادامه این کارگاه یزدانی افزایش توان‌پذیری خانوار، کاهش دامنه نوسانات بازار، کاهش مداخله مستقیم و تصدیگری دولت، کاهش نابرابری‌های منطقه‌ای، نوسازی بافت‌های مساله‌دار شهری و اتخاذ رویکردهای پیشگیرانه، پیوند بین جریان نوسازی بافت‌های مساله‌دار و تامین مسکن کم‌درآمدها، توسعه صنعتی‌سازی در بخش ساختمان، ایجاد هماهنگی بین برنامه‌های مسکن و سیاست‌های توسعه شهری، کاهش جدایی‌گزینی سکونتی گروه‌های کم‌درآمد، راه‌اندازی صندوق‌های محلی بهسازی مسکن، پیوند بین سیاست‌های رفاه و تامین اجتماعی و برنامه‌های مسکن را از اهداف برنامه‌ای، طرح جامع مسکن دانست.
او با اشاره به برنامه‌های اجرایی طرح جامع گفت: برنامه مسکن خانوارهای کم‌درآمد، سکونتگاه‌های نابسامان شهری، برنامه اصلاحات در برنامه‌ریزی شهری و منطقه‌ای، تقویت صنعت ساختمان، نظام تامین مالی، مسکن روستایی، بازار استیجار، برنامه تامین مسکن در شهرهای بالای 25 هزار نفر برخی از سرفصل‌های برنامه‌های اجرایی است.
یزدانی در ادامه با اشاره به اصلاحات در برنامه‌ریزی شهری و منطقه‌ای گفت: رواج فعالیت‌های سوداگرانه در بازار زمین و گرانی زمین شهری، موجب افزایش سهم زمین از هزینه تمام شده مسکن شده است. درحالی‌که سهم زمین در کل هزینه تولید مسکن در دهه 1360 کمتر از 35 درصد و در دهه 1370 کمتر از 40 درصد هزینه تمام شده مسکن بود، این شاخص در سال 1384 به 48 و در سال 1391 به 56 درصد و در تهران به رقم 3/66 درصد افزایش یافت. همچنین افزایش نسبت هزینه زمین باعث پایین آمدن نسبت وام بانکی به بهای مسکن (LTV) و بی‌اثر شدن ازدیاد سقف وام شده است. به‌طوری که نسبت متوسط وام به بهای مسکن استان تهران از 32 درصد در سال 1385 به کمتر از 10 درصد در سال 1391 رسیده است.
منابع مالي طرح جامع
وی در خصوص نظام تامین مالی طرح جامع مسکن گفت: اتکای نظام تامین مالی بر پس‌اندازهای بخش خصوصی، نسبت پایین وام به قیمت مسکن (LTV) در 1391 -1390، جهت‌گیری تسهیلات مسکن نظام بانکی به سمت تسهیلات ساخت، کنار گذاشته شدن خانوارهای کم‌درآمد از نظام اعتباری تامین مالی مسکن، ناچیز بودن اندازه بازار رهن، پایین بودن نسبت مانده تسهیلات به تولید ناخالص داخلی، استفاده کم یا ناچیز از ابزارهای مالی نوین برای گسترش حجم اعتبارات در بخش مسکن، درجه پیشرفت نظام تامین مالی مسکن به‌دلیل فقدان بازار رهن ثانویه در ایران پایین است، روند تسهیلات اعطایی شبکه بانکی به بخش مسکن (به‌ویژه در سمت تقاضا) از سال 1370 تا 1392 مرتبا در حال کاهش بوده است که همین امر استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی بانکی را دشوار می‌سازد.
یزدانی تشکیل صندوق ضمانت دریافت تسهیلات بانکی را یکی از پیش‌بینی‌های لازم برای تامین مالی طرح جامع دانست و گفت: هدف از تشكيل این صندوق، فراهم آوردن امكان عرضه وام‌هاي مسكن ارزان و بلندمدت براي ساخت يا خريد مسكن جديد و ساكنان كم‌‌درآمد سكونتگاه‌هاي غيررسمي و بافت فرسوده براي ساخت، خريد، نوسازي و بهسازي و اجاره مسكن از طريق نظام بانكي است.
وی با بیان اینکه توسعه بازار رهن اولیه برنامه دوم طرح جامع است گفت: افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن تا سقف 50 درصد قیمت خرید مسکن برای واحدهای مسکونی زیر 90 متر مربع هدف این برنامه است و راه‌اندازی و تقویت بازار رهن ثانویه برنامه سوم است و هدف آن افزایش توان اعطای تسهیلات مسکن توسط شبکه بانکی، تسهیل امکان دریافت وام مسکن برای متقاضیان، کاهش نیاز به کمک‌های دولت برای تامین اعتبار بازار رهن اولیه و افزایش سقف زمان تسهیلات خرید مسکن تا 25 سال است. تنظیمات نهادی جدید برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه با هدف تقویت بازار رهن ثانویه. راه‌اندازی شرکت‌های مدیریت ریسک طراحي بازار بيمه رهني از دیگر منابع تامین مالی این طرح است.
