«سياست‌گذاري براي خروج تدريجي از ركود مسكن»
معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي چكيده آنچه توسط صاحب‌نظران اقتصادي در همايش «سياستهاي توسعه مسكن در ايران» مطرح شد را در قالب يك بيانيه رسمي منتشر كرد. اين بيانيه در 30 محور، برنامه‌ريزي در حوزه‌هاي مختلف شامل تامين مسكن اقشار خاص، توسعه شهري، بافت‌فرسوده و تامين مالي مسكن را بررسي كرده است. مهم‌ترين محور بيانيه، هشدار غيرمستقيم درباره احتمال از دست رفتن «زمان مناسب» براي اجراي برنامه تحريك غيرتورمي بخش مسكن است. كارشناسان همسو با نظر دولت، بخش مسكن را به‌خاطر ارتباط پيشين قوي آن، عامل پيشران خروج از ركود اقتصادي مي‌دانند و برنامه‌اي را كه متوليان، در قالب پرداخت تسهيلات خريد مسكن، براي مهار ركود تدارك ديده‌اند تاييد مي‌كنند، اما آنچه در لابه‌لاي روند تصويب اين برنامه بايد مورد توجه دولتمردان قرار بگيرد، دو لبه بودن آثار آن است. مطابق آنچه در بيانيه آمده است، شرايط كنوني بازارهاي موازي، امكان ورود تقاضاي سفته‌بازي به بازار مسكن را تضعيف كرده و در اين مقطع احتمال شوك به قيمت مسكن در كوتاه‌مدت پيش‌بيني نمي‌شود. كارشناسان، زمان كنوني را بهترين فرصت براي تحريك غيرتورمي تقاضاي مصرفي مسكن مي‌دانند و معتقدند: چنانچه تحريك، در آستانه جهش قيمت اتفاق افتد، لبه منفي وام خريد بروز مي‌كند و برنامه رونق پايدار به ضد خودش تبديل خواهد شد.
معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي با جمع‌بندي نسبت به آنچه در طول دو روز همايش «سياستهاي توسعه مسكن در ايران» از سوي صاحب‌نظران اقتصادي مطرح شد، بيانيه‌اي در 30 محور منتشر كرد و مهم‌ترين دستاورد اين گردهمايي را اجماع كارشناسان بر نقش مسكن به عنوان «پيشرانه خروج از ركود اقتصادي» دانست.
در اين بيانيه، با اشاره به برنامه‌هايي كه متوليان بخش مسكن براي ركودزدايي دو مرحله‌اي از اقتصاد كشور طراحي كرده‌اند، نسبت به احتمال از دست رفتن «زمان مناسب» براي اجراي برنامه‌هاي در دست تصويب هشدار داده شده است.
وزارت راه‌وشهرسازي همسو با سياست‌هايي كه توسط دولت در لايحه خروج از ركود اقتصادي گنجانده شده، در نظر دارد ركود مسكن را از طريق تحريك غيرتورمي تقاضاي مصرفي مهار كند. اين تحريك قرار است با راه‌اندازي صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن در بانك‌ها و پرداخت تسهيلات كارآمد خريد مسكن، اتفاق بيفتد تا در مرحله بعدي، به‌واسطه رابطه پيشين قوي بخش مسكن با ساير بخش‌هاي اقتصادي، رونق ساخت‌وساز و فروش آپارتمان‌ها به رشد توليدات صنعتي مرتبط بينجامد و در نتيجه رشد اقتصادي را سبب شود.
اما آنچه در لابه‌لاي برنامه تحريك تقاضاي مصرفي مسكن بايد مورد توجه سياست‌گذاران قرار گيرد، دو لبه بودن آثار اين برنامه است.
بررسي‌هاي كارشناسان اقتصاد مسكن و تجربه دوره‌هاي قبلي ركود-رونق در اين بخش نشان ميدهد: تحريك تقاضاي مصرفي از طريق پرداخت تسهيلات موثر خريد مسكن، چنانچه در زمان «ركود و ثبات نسبي قيمت‌ها» به اجرا دربيايد، مي‌تواند اهداف مدنظر دولت از بابت رونق پايدار در بازار مسكن و بالطبع در ساير بخش‌هاي اقتصادي را برآورده كند.
اما لبه دوم برنامه تحريك تقاضا كه آثار معكوس به همراه دارد، موقعي بروز مي‌كند كه زمان اجراي برنامه به تاخير بيفتد و به دوره جهش قيمت كشيده شود.
صاحب‌نظران اقتصادي در چهاردهمين همايش سياستهاي توسعه مسكن، در اين باره هشدار دادند و اعلام كردند: شرايط كنوني بازارهايي همچون ارز و بورس و طلا، زمينه ورود تقاضاي سفته‌بازانه و خريداران سرمايه‌اي به بازار مسكن را كاملا تضعيف كرده و پيش‌بيني مي‌شود اين بازار حداقل تا پايان امسال حالت ثبات نسبي خود را حفظ كند. حاكميت چنين شرايطي در بازار مسكن، فرصت تصويب و اجراي برنامه ركودزدايي غيرتورمي را كماكان براي مسولان محفوظ گذاشته است؛ اما اگر تحريك تقاضاي مصرفي مسكن در آستانه موج‌هاي صعودي قيمت، صورت بگيرد، در اين حالت نه‌تنها مزيت تسهيلات خريد، تحت‌تاثير افزايش قيمت‌ها، خنثي مي‌شود كه برگشت تقاضاي سرمايه‌اي به بازار باعث جذب تسهيلات توسط گروه‌هاي غيرمصرفي شده و پيامد اين اتفاق، عملا برنامه رونق غيرتورمي در بخش مسكن و كل اقتصاد را به ضد خودش، تبديل مي‌كند.
بررسي‌ها نشان ميدهد در اواسط دهه80 كه بازار مسكن يك دوره حدودا دو ساله ركود را كاملا پشت‌سر گذاشته بود و در مراحل ابتدايي رونق قرار داشت، بانك‌ها با افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن، عملا مسير جهش قيمت را كوتاه و امكان افزايش دامنه رشد قيمت را فراهم كردند. اين برنامه نابجا باعث رشد بي‌سابقه 86درصدي قيمت مسكن در سال86 شد و باعث شد نظر منتقدان تقويت طرف تقاضا، مسلط شود و در نتيجه دولت جلوي پرداخت وام خريد را بگيرد. اين ممنوعيت تا الان نيز كماكان به قوت خود باقي است.
در بيانيه‌اي كه معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي به مناسبت پايان همايش سياستهاي توسعه مسكن، از محتوا و چكيده مقالات ارائه شده در اين همايش، تهيه كرده ، تاكيد شده است: بازار مسكن در ماه‌هاي آينده با شوك قيمتي روبه‌رو نمي‌شود و در اين فاصله، فرصت سياست‌گذاري براي خروج غيرتورمي از ركود فراهم است.
در قالب سياستهاي جديد، قرار است برنامه تامين مالي مكفي و پايدار در بخش مسكن براي ورود متقاضيان مصرفي به چرخه پس‌انداز بانكي و خريد مسكن، به اجرا دربيايد و در عین حال سمت عرضه نیز تامین مالی شود.
متن کامل بيانيه
در متن بيانيه معاونت مسکن ضمن تاكيد بر تكليف دولت براي تكميل بهينه پروژه‌هاي نيمه‌كاره مسكن‌مهر، اولويت‌هاي پيش‌رو را بر «سياست‌گذاري براي خروج تدريجي از ركود مسكن» و همچنين «برنامه‌ريزي براي تامين مالي مكفي و پايدار در بخش مسكن» عنوان كرده است.
در بيانيه تصريح شده است: بازار مسكن در ماه‌هاي آينده، تقاضاي سفته‌بازانه به خود نخواهد ديد. متن بيانيه به شرح زير است:
1- بخش مسکن دارای ارتباطات گسترده با ديگر بخش‌های اقتصادی است، نوسانات قیمتی در این بخش که تا حدود زيادي ناشی از خاصیت سفته بازانه آن است، سایر بخش‌های اقتصاد را دچار تغيير خواهد كرد. از اين رو ضمن تاكيد بر استفاده حداكثري از ظرفيت بخش خصوصي، مداخله حداقلي دولت ضروري به نظر مي‌رسد.
2- با عنايت به سهم‌بري بخش مسكن از اقتصاد خانوار و اقتصاد ملی، اتخاذ سياستهاي مناسب در هر دو سوي عرضه و تقاضای مسکن، به‌منظور حفظ تعادل بازار و متناسب با ويژگي‌هاي اقتصادي، فرهنگي و اقليمي هر منطقه سكونتي مورد تاكيد قرار مي‌گيرد.
3- رشد و توسعه در بخش مسكن جداي از رشد در كل اقتصاد اتفاق نخواهد افتاد، هرچند در کوتاه‌مدت بخش مسکن، پیشران در اقتصاد است، لكن در بلند‌مدت از ساير بخش‌ها تاثير پذیرفته و پیرو تغییر شاخص‌های كلان اقتصاد از جمله نقدينگي است. لذا موفقیت برنامه‌ریزی‌های بلند‌مدت در بخش مسکن متاثر از سیاست‌های کلان و بسته به وجود بسترهای مناسب اقتصادی خواهد بود.
4- تحلیل شرایط كنوني حاكم بر بازارهای رقيب مسكن، حاكي از عدم ورود تقاضاي سفته بازانه در بخش مسکن و عدم وقوع شوك قيمتي در کوتاه‌مدت مي‌باشد. حاكميت چنين شرايطي فرصت برنامه‌ريزي و تصميم‌گيري براي سياست‌گذاران اين بخش را به‌منظور خروج تدريجي و غيرتورمي از ركود فراهم مي‌آورد.
5- سیاست‌های مسکن باید متناسب و همسو با سیاست‌های توسعه و طرح‌هاي جامع شهری تدوین گردیده و برقراری رفاه و تامین حقوق اولیه شهروندان، قربانی تامین سرپناه فیزیکی نگردد.
6- تامین خدمات روبنایی و تاسیسات زیربنایی همگام با اجرای برنامه‌های مختلف در بخش مسکن، برنامه‌ریزی و عملياتي گردد.
7- تدوین و تصویب قوانین مناسب در راستای ایجاد درآمد پایدار برای شهرداری‌ها، به‌منظور جلوگیری از اتکای آنها به درآمدهای حاصل از تراکم‌فروشی و پیشگیری از تخلفات ساختمانی، مورد تاکید قرار گیرد.
8- آزادسازی برنامه‌ها، طراحی کالبدی و تقسیمات کشوری، ایجاد الزام قانونی برای نهادهای محلی و شهرداری‌ها، ایجاد سطوح مختلف مدیریتی، تدوین و تصویب سیاست‌های جامع توسعه شهری و سیاست‌های عدم تمرکز و ایجاد رغبت و انگیزه برای بخش خصوصی جهت توزیع سرمایه در مناطق مختلف شهری از دیگر موارد قابل توجه در حوزه شهرسازی است.
9- در تدوين سیاست‌های پراکنش جمعیت، توجه به شاخص‌هاي اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و ...، جلوگيري از ايجاد و ظهور شهرهاي در هم تنیده یا تمرکز جمعیت در نقاط خاص جغرافیایی، بدون توجه به سرانه‌های رفاهی و حركت در مسير حفظ امنيت سياسي و نظامی کشور حائز اهمیت است.
10- مطالعه و پژوهش در زمینه فرصت‌ها، چالش‌ها و موانع توسعه درون بافت‌های فرسوده و توسعه شهرهاي جديد، نسل نوین شهرها و شهرک‌ها جدید با کارکردهای غیرسکونتی و طرح‌های هویت‌زا در شهرهای جدید امري ضروري است.
11- در برنامه‌ریزی‌های مسکن از پهنه‌های ارزشمند طبیعی و نواحی حساس زیست‌محیطی محافظت شود.
12- در نظام برنامه‌ریزی شهری در جهت ارتقای رقابت‌پذیری شهری، بهبود محیط کسب‌و‌کار و توسعه اقتصاد محلی گام برداشته شود.
13- سیاست‌گذاری یکپارچه و متعادل با حداقل تغییرات در نظام مدیریت زمین و مسکن، با هدف ارتقای كيفيت زندگي، فرهنگ و شاخص‌هاي اجتماعي در تعيين خط‌مشي‌هاي سياستي مدنظر قرار گيرد.
14- بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، ارتقای کیفیت زندگی و ایمن‌سازی این بافت‌ها به‌منظور پیشگیری از فجایع حاصل از وقوع حوادث طبیعی مورد توجه است.
15- تكميل و قابل سکونت کردن پروژه‌های مسکن مهر به‌عنوان بزرگ‌ترین پروژه مسکن در ایران، با اهتمام ويژه پيگيري شود.
16- در راستاي ایجاد فضای سکونتی ایمن، مناسب و بهداشتی برای ساکنان مسکن مهر كه پيشگيري از بروز فساد و ارتقای عدالت اجتماعی را به دنبال خواهد داشت، اقدامات موثر با همكاري و هماهنگي تمام دستگاه‌های متولی صورت پذيرد.
17- بر نوسازي و بهسازي مسكن روستايي به‌منظور ارتقای کیفیت زندگی روستاییان به‌عنوان تامين‌كنندگان امنيت غذايي پايدار در كشور، ایجاد محیط امن و ارتقای بهداشت روستاها توجه و تاكيد شود.
18- سياستهاي مسكن روستايي معطوف به توسعه درون روستاها، جلوگيري از رشد پراكنده در اطراف روستاها و توجه به تمايل ساكنان شهري براي سكونت موقت در مناطق روستايي باشد.
19- به‌منظور جلوگیری از گسترش فقر مسکن و در نتیجه فقر عمومی تامين مسكن كم‌درآمد‌ها از اولویت‌های اصلی سیاست‌گذاران حوزه مسكن خواهد بود.
20- برقراری مکانیزم‌های اجتماعی و گنجاندن مسکن در نظام فراگیر اجتماعی با نگاه انسانی و نه رویکرد ابزاری مدنظر قرار گيرد.
21- در تدوین برنامه‌هاي اجتماعی مسکن، توجه به ابعاد اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی، زیست محیطی، الزامات معیشتی، حفظ فرصت‌های اشتغال و ... ضروری است.
22- بهره‌گیری از تجارب کشورهای مختلف در زمینه مسکن اجتماعی، توجه و تاکید بر بهره‌گیری از الگوی ساخت و ساز بومی، اجرای طرح‌هایی با محوریت مشارکت مردم و تعریف مسوولیت‌های مناسب برای اقشار هدف از جمله نکات قابل توجه در طراحی مکانیزم‌های اجتماعی مسکن است.
23- در سیاست‌گذاری‌های مسکن به ایجاد شهر متعادل، حرکت نکردن در مسیر تمرکز و تجمیع فقر و توجه به سیاست‌های کوچک‌سازی با حفظ استانداردها و کیفیت زندگي توجه شود.
24- تعیین سهم بهینه مداخله دولت و توجه به میزان اثرگذاری آن، متناسب با شرایط اقتصادي و اجتماعي در برنامه‌های بخش مسکن، به‌ويژه برنامه‌هاي حمايتي مورد توجه قرار گيرد.
25- فقدان تامین مالی مکفی و پایدار در بخش مسکن از عمده چالش‌ها و اصلی‌ترین دلایل عدم توسعه این بخش است. بنابراین ارتقای نظام تامین مالی مسکن و برقراري زمينه ورود اقشار مختلف به اين چرخه مبتني بر پس‌انداز و انتفاع سرمايه‌هاي خرد از سودآوري بخش مسكن، سرلوحه برنامه پايدار‌سازي منابع مالي در اين بخش است.
26- استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی در بخش مسکن از جمله انواع مختلف صندوق‌های زمین و مسکن و صندوق‌های پس‌انداز و وام مسکن، استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه، تلاش در راستای بهبود عملکرد و ارتقای بازار رهن اولیه و ثانویه و استفاده از ظرفیت ابزارهای موجود در راستای تامین مالی مسکن امري ضروري است.
27- ارتقای صنعت ساختمان و بهره‌مندي از ابزارهاي مختلف تامين مالي در بخش مسكن در گرو برقراري نظام بيمه‌گر منسجم و تسهيل‌كننده است. توجه به فرآيند‌هاي مبتني بر بيمه در برنامه‌هاي مسكن، برنامه‌ريزي و انجام اقدامات لازم در اين زمينه اجتناب‌ناپذير است.
28- ارتقای صنعت ساختمان و بهره‌گیری از تکنولوژی‌های نوین ساختمانی كه بهبود کیفیت زندگی، صرفه‌جویی در زمان، هزینه و انرژی را به دنبال داشته و در پایداری نظام مالی و گام نهادن در مسیر توسعه موثر خواهد بود، مدنظر قرار گرفته و زمينه ورود صنايع و تكنولوژي‌هاي جديد در بخش مسكن فراهم شود.
29- از ظرفیت‌ها و بسترهای قانونی موجود در زمینه‌های مختلف مرتبط با مسکن از جمله مباحث صنعتی سازی، تامین مالی مسکن، صنعت بیمه و ... در سیاست‌گذاری‌ها استفاده و در راستاي رفع موانع قانونی و احیانا تنظیم ضوابط و مقررات مکمل (از جمله آیین نامه‌ها) تلاش شود.
30- مشارکت آحاد جامعه، استفاده از ظرفیت‌ها و استعدادهای همگان، بهره‌برداری حداکثری از منابع مادی و معنوی کشور، نیروی شتاب‌دهنده به پیشرفت و شکوفایی هر بخش اقتصادی و در نتیجه پیشرفت جامعه به شمار می‌رود؛ اين مهم در سياست‌گذاري و تعيين خط‌مشي بخش مسكن مدنظر قرار خواهد گرفت.
