ساخت مسكن در محدوده «بافت‌هاي فرسوده»
دولت مطابق وعده‌‌اي كه سال گذشته در ازاي توقف ساخت سري جديد مسكن‌مهر مطرح كرده بود، امكان اجراي بخشي از پروژه‌هاي تامين مسكن اقشار هدف در محدوده خاص «داخل شهرها» را با تامين «نهاده های اصلي» ساختوساز براي سازندهها، فراهم كرد.
وزارت راه‌وشهرسازي پاييز امسال با اخذ يك مصوبه از هيات‌دولت، سقف تسهيلات بانكي ساخت مسكن در محدوده «بافت‌هاي فرسوده» را با بيش‌از 60 درصد رشد، از مبلغ 30 ميليون به 50 ميليون تومان افزايش داد. اين مصوبه هم‌اكنون به 22 بانك تجاري، دولتي و خصوصي ابلاغ شده و از ماه آينده، متقاضيان ساختوساز در بافت‌فرسوده مي‌توانند براساس روشي كه متولي نوسازي بافت فرسوده در وزارت راه‌وشهرسازي –شركت عمران و بهسازي شهري ايران- براي دسترسي به اين تسهيلات تعيين كرده، وام جديد را دريافت كنند. در داخل شهر تهران، علاوه بر وام جديد يارانه‌اي، حدود يك هكتار زمين آماده ساخت نيز از طرف دولت تامين شده كه مجموعه «وام» و «زمين» به عنوان دو ابزار اصلي مورد نياز سازندهها، مي‌تواند طي ماه‌‌هاي آتي در روند رو به كاهش سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني تغيير ايجاد كرده و ركود در سمت عرضه مسكن را زودتر از موعد پايان دهد.
دولت يازدهم در شروع به كار خود، با وارد كردن انتقاد جدی به پروژه‌هاي مسكن‌مهر، يكي از ايرادات اين طرح را «تامين مسكن براي كم‌درآمدها در بيرون شهرهاي اصلي و در فاصله‌اي نه‌چندان كوتاه با مراكز شغلي خانوارها» عنوان كرد. پروژه‌هاي مسكن‌مهر مربوط به شهر تهران و برخي ديگر از شهرهاي بزرگ، در فاصله حداقل 30 كيلومتري شهر اصلي، احداث شده كه البته دولت قبل در اجراي اين برنامه با توجه به نبود زمين دولتي در داخل شهرها، ناگزير بود.
مسوولان فعلي بخش مسكن، محدوده بافت‌هاي فرسوده داخل شهرها را بهترين محل براي اجراي برنامه‌هاي تامين مسكن اقشار هدف –اجاره‌نشين‌هاي دهك‌هاي پايين جامعه- عنوان مي‌كنند. بافت‌هاي فرسوده در مقايسه با زمين‌هاي 99ساله مسكن‌مهر، از يكسو داراي خدمات زيربنايي و روبنايي كافي هستند و از سوي ديگر، جزو نقاط شهري و داراي سكنه قبلي محسوب مي‌شوند. بنابراين معضلي كه در حال حاضر در محله‌هاي مسكن‌مهر از بابت نبود خدمات وجود دارد، در بافت‌هاي فرسوده مصداق پيدا نمي‌كند؛ ضمن اينكه بافت اجتماعي متنوع در بافت‌فرسوده از تكرار تجربه مسكن‌مهر به شكل «سكونت يكدست كم‌درآمدها در كنار هم» جلوگيري مي‌كند. ويژگي سوم بافت‌فرسوده، هزينه پايين تهيه زمين در مقايسه با ديگر نقاط شهر است.
با اين حال آنچه در سال‌هاي اخير مانع رونق مطلوب ساختوساز در بافت‌هاي فرسوده خصوصا در شهر تهران شد، مقاومت مالكان در اين محله‌ها براي رضايت به تخريب و نوسازي ملك‌شان بود. اما براساس آنچه معاون وزير راه‌وشهرسازي روز گذشته به «دنياي‌اقتصاد» اعلام كرد: در شهر تهران، اين چالش تاحدودي برطرف شده و هم‌اكنون 10 هزار مترمربع زمين آماده ساخت در قلب تهران و در داخل بافت‌فرسوده اين كلان‌شهر، تملك شده و در اختيار است؛ به طوري كه اين عرصه‌هاي آزادشده در بافت‌فرسوده به يكي از سه شكل مشاركتي، واگذاري كامل زمين يا تركيبي از اين دو، به همراه وام 50 ميليون توماني، در اختيار انبوهسازان متقاضي ساخت و نوسازي، قرار خواهد گرفت. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: وام جديد نوسازي برخلاف ساير تسهيلات، به‌صورت مستقيم از طرف بانك در اختيار متقاضيان قرار نمي‌گيرد بلکه شركت عمران و بهسازي شهري ايران –وابسته به وزارت راه‌وشهرسازي- به عنوان مرجع معرفي متقاضيان به بانك‌هاي عامل خواهد بود.
تسهيلات جديد نوسازي با سود يارانه‌اي 13درصد و در سه سقف 30 ميليون، 40ميليون و 50 ميليون متناسب با نوع شهرها پرداخت ميشود؛ به طوري كه در كلان‌شهرها، سقف اين تسهيلات قابل پرداخت است.
براساس مصوبه بانك‌مركزي، بانك‌هاي عامل وام جديد ساخت مسكن به مدت 6سال و از امسال، در مجموع معادل احداث يك ميليون و 800 هزار واحدمسكوني، بايد 8/1 ميليون فقره از اين نوع وام پرداخت كنند.
سهميه سالانه 300 هزار فقره اين وام كه به تسهيلات50 ميليوني موسوم شده، به معناي تعيين تكليف بيش‌از نيمي از ساخت‌وسازهاي حمايتي مدنظر دولت است.
وزارت راه‌وشهرسازي در قالب طرح جامع مسكن، حجم نياز سالانه به مسكن در 12 سال آينده را حدود يك ميليون واحد مسكوني برآورد كرده كه 500 هزار واحد آن بايد در قالب پروژه‌هاي حمايتي تامين مسكن، توسط دولت تامين مالي و هدايت شود.
بررسي‌ها درباره توان تسهيلات جديد ساخت و نوسازي مسكن حاكي است: اين وام بين 50 تا 67 درصد كل قيمت تمام‌شده ساختوساز در بافت‌هاي فرسوده تهران و ساير شهرها را پوشش مي‌دهد.
سه اولويت پرداخت تسهيلات
معاون وزیر راه و شهرسازی با اعلام ابلاغ مصوبه وام 50 میلیون تومانی مسکن در بافت‌های فرسوده، از سوی بانک مرکزی به بانک‌های عامل گفت: با ابلاغ این مصوبه به 22 بانک عامل، از جمله بانک‌های تجاری و خصوصی، متقاضیان دریافت وام می‌توانند با رعایت سه اولویت تعیین شده به سه شیوه از تسهیلات جدید برای نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده اقدام کنند.
محمد سعید ایزدی اعلام کرد: مطابق با شیوه نامه پرداخت وام 50 میلیونی نوسازی در بافت‌های فرسوده سه اولویت مهم در پرداخت این تسهیلات در نظر گرفته شده که به ترتیب شامل اولویت پرداخت براساس نوع سازنده، محل اجرا و متراژ زمین است.
وی توضیح داد: براساس اولین اولویت، وام 50میلیونی در وهله اول به انبوهسازان مسکن تعلق می‌گیرد که این امر به‌منظور حمایت از سازنده‌هاي حرفه‌اي در دستور کار قرار گرفته است. همچنین مطابق با دومین اولویت تعیین شده، تسهیلات 50 میلیونی در ابتدا در اختیار ساکنان بافت‌های پر خطر قرار می‌گیرد که فرسوده تر از سایر بافت‌ها هستند و جزو پهنه‌های پرخطر به حساب می‌آیند. از سوی دیگر، اولویت سوم با زمین‌های بزرگ‌متراژ است که از تجمیع قطعات کوچک‌تر ایجاد شده‌اند. وی تاکید کرد: با این وجود و براساس سهمیه سالانه پرداخت تسهیلات به منظور نوسازی 300 هزار واحد مسکونی فرسوده، به همه متقاضیان نوسازی که در سه اولویت گفته شده هم قرار نمی‌گیرند – اعم از متقاضیان نوسازی تك‌پلاك یا مالکان غیرانبوه‌ساز، ساکنان همه بافت‌های فرسوده و مالکان قطعات کوچک – تسهیلات پرداخت خواهد شد. متقاضیان وام 50 میلیونی ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده اعم از مالکان حقیقی یا شرکت‌های انبوه‌سازی، ابتدا باید درخواست خود را به شرکت عمران و بهسازی شهری ایران اعلام کنند و در آنجا تشکیل پرونده دهند.
شرکت عمران نیز مطابق با سهمیه‌های تعیین شده، اولویت پرداخت وام و سایر مولفه‌ها، در مرحله بعد متقاضیان را برای دریافت وام به بانک‌های عامل معرفی خواهد کرد. بنابراین متقاضیان نوسازی در بافت‌های فرسوده برای بهره‌مندی از تسهیلات 50 میلیونی، نیازی به مراجعه مستقیم به بانک‌های عامل ندارند.
نحوه جدید ورود انبوهسازان به بافت فرسوده
مدیرعامل شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران در تشریح سه شیوه جدید ورود انبوهسازان به بافت‌های فرسوده گفت: علاوه بر تعیین اولویت پرداخت وام 50 میلیونی برای انبوهسازان، مطابق با مصوبه جدید دولت، سه شیوه تازه برای ورود انبوهسازان به بافت‌های فرسوده پیش‌بینی شده است.
ایزدی در این باره اعلام کرد: انبوهسازان می‌توانند در سه شکل مشارکت با دولت، واگذاری زمین یا صرفا بهره‌مندی از تسهیلات به بافت‌های فرسوده ورود کنند.
وی توضیح داد: در شکل اول، دولت با در اختیار قرار دادن زمین‌های خود به انبوهسازان، به شکل مشارکتی با آنها بافت‌های فرسوده تعیین شده را نوسازی می‌کند.
در شیوه دوم، انبوهسازان می‌توانند با خرید زمین‌های دولتی و استفاده از تسهیلات 50میلیونی، روی این زمین‌ها ساخت و ساز کنند. شکل سوم نيز به اين صورت است كه انبوهسازان می‌توانند با معرفی پروژه پیشنهادی خود به شرکت عمران و بهسازی شهری، صرفا از وام نوسازی بهره‌مند شوند.
وی با بیان اینکه در شیوه نامه جدید در خصوص ورود انبوهسازان به بافت فرسوده، زمینه فعالیت انبوهسازان در این بافت‌ها تسهیل شده است، خاطرنشان کرد: در حال حاضر دولت زمین‌های وسیعی را برای نوسازی در بافت‌های فرسوده در اختیار دارد و آماده واگذاری آن به انبوهسازان است که با وجود این امکان، انبوهسازان دیگر مانند گذشته برای ورود به بافت‌های فرسوده مجبور به مواجهه با مشکلات حقوقی و درگیری‌های ناشی از تملک زمین نمی‌شوند.
ایزدی ادامه داد: هم‌اکنون در قلب شهر تهران 10 هزار مترمربع زمین در اختیار داریم که آماده ورود انبوهسازان و ساخت وساز است.
این در حالی است که در سایر شهرهای کشور از جمله کرمان، رشت، شیراز، قزوین و... نیز زمین‌های وسیعی در اختیار داریم که آماده ورود انبوهسازان و آغاز عملیات نوسازی و ساخت مسکن است.
انحصارشکنی از بانک‌های عامل وام
معاون وزیر راه و شهرسازی همچنین با اعلام انحصار شکنی از بانک‌های عامل پرداخت وام نوسازی در بافت فرسوده گفت: پیش از این تنها 6 بانک عامل دولتی به متقاضیان تسهیلات نوسازی پرداخت می‌کردند در حالی که به دنبال مصوبه جدید، بانک مرکزی هم‌اکنون دستورالعمل پرداخت وام 50 میلیون تومانی نوسازی را به 22 بانک عامل ابلاغ کرده است.
ایزدی با بیان اینکه به دنبال این انحصارشکنی برای اولین بار بانک‌های تجاری و خصوصی هم وارد چرخه وام‌دهی مسکن شده‌اند، اظهار کرد: مطابق با شیوه‌نامه پرداخت این تسهیلات که طی چند روز آینده از سوی وزیر راه و شهرسازی تایید و ابلاغ می‌شود، سهمیه هر بانک برای پرداخت تسهیلات، مشخص خواهد شد. نامه نحوه توزیع استانی و سهمیه هر استان از مجموع 300 هزار فقره تسهیلات نوسازی سالانه، مشخص خواهد شد که بانک‌ها براساس این دو سهمیه و رعایت اولویت‌های گفته شده به متقاضیان تسهیلات خواهند داد.
ابلاغ سهمیه 93 و 94 وام نوسازی
مدیرعامل شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران گفت: بانک مرکزی هم‌اکنون پرداخت 300 هزار فقره وام نوسازی 50 میلیونی را به عنوان سهمیه سال 93 به بانک‌های عامل ابلاغ کرده است.
وی ادامه داد: همچنین سهمیه 300 هزار واحدی سال 94 نیز از طرف بانک مرکزی به بانک‌های عامل ابلاغ شده است که به محض تعیین سهمیه‌های استانی فرآیند وام دهی آغاز خواهد شد.
ایزدی با بیان اینکه دولت در لایحه بودجه سال 94 رقمي معادل 1300 میلیارد تومان اعتبار به عنوان یارانه پرداخت مابه‌التفاوت سود تسهیلات به بانک‌ها را پیش‌بینی کرده است، گفت: مابه‌التفاوت سود این تسهیلات به محض پرداخت وام به متقاضیان از طرف دولت به بانک‌ها پرداخت می‌شود و بنابراین با این تخصیص صورت گرفته، نگرانی بانک‌ها نیز در خصوص منابع تامین مابه‌التفاوت سود برطرف شده است.
معاون وزیر راه و شهرسازی یادآور شد: براساس مصوبه وام 50 میلیونی ساخت مسکن، دولت 9درصد از سود تسهیلات 50 میلیونی و 10 درصد از سود تسهیلات ودیعه مسکن را تقبل کرده است، بنابراین با احتساب نرخ سود 22 درصدی رایج در بانک‌ها، نرخ سود تسهیلات ساخت برای متقاضیان 13 درصد و نرخ سود تسهیلات ودیعه 12 درصد خواهد بود.
همچنین سهمیه تعیین شده برای تسهیلات ودیعه در سال 93، معادل با 60 هزار فقره خواهد بود که این سهمیه در سال 94 نیز به همین میزان از سوی بانک مرکزی به بانک‌های عامل ابلاغ شده است. تسهيلات وديعه مبلغي است كه در قالب وام دو ساله براي تامين هزينه رهن مالكان واحدهاي فرسوده در مدت تخريب و نوسازي ملك‌شان، به آنها پرداخت ميشود.
وام 30 میلیونی برای پرونده‌های قبلی
ایزدی، در خصوص تعیین تکلیف متقاضیانی که از سال‌های قبل در صف دریافت وام نوسازی بوده و تاکنون موفق به دریافت این تسهیلات نشده‌اند، گفت: در مجموع 35 هزار متقاضي دریافت وام نوسازی از سال‌های قبل باقی مانده‌اند که برای آنها راهکار دیگری در نظر گرفته شده است. وی ادامه داد: مقرر شده بانک مسکن به این واحدها، از محل تسهیلات مسکن مهر، وام 30 میلیونی بدهد که به محض صدور مجوز از سوی وزارت راه و شهرسازی برای بانک مسکن، فرآیند وام دهی به واحدهای باقی مانده سال‌های قبل نيز آغاز خواهد شد.
درخواست از نظام مهندسي
معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه باید در فرآیند نظارت و افزایش ارتقای کیفیت ساخت جدی بود، گفت: حمایت دولت در محلات هدف بازآفرینی شهری و از سوی دیگر سرمایه‌های ساکنان که در امر نوسازی مشارکت می‌کنند، نباید به خاطر بی‌دقتی در ساختوسازها از بین برود.
محمد سعید ایزدی در نشست شورای مرکزی نظام مهندسی کشور خواستار کنترل، نظارت و افزایش ارتقای کیفیت در ساختوساز در محدوده‌ها و محلات هدف بازآفرینی شهری شد و گفت: بحث بافت‌های فرسوده و تعبیر امروزی محدوده‌ها و محلات بازآفرینی شهری ناشی از سرعت شتابان شهرنشینی، جابه‌جایی جمعیت شهری و نارکارآمدی نظام برنامه‌ریزی شهری است. بافت‌های هدف بهسازی و نوسازی شهری به پنج دسته تقسیم می‌شوند که اولی بافت‌های تاریخی هستند.
وی افزود: بافت‌های تاریخی محدوده‌ها و محلاتی هستند که از توسعه شهری عقب افتاده‌اند و ساکنان دیگری در این مناطق اسکان پیدا کرده‌اند که البته این مناطق به دلیل تاریخی بودن به‌عنوان ثروت شهرها محسوب می‌شوند. ایزدی خاطرنشان کرد: دومین بافت هدف بافت‌های حاشیه‌نشین یا به عبارت دیگر سکونتگاه‌های غیررسمی با وسعت 54 هزار هکتار هستند.
وی افزود: این بافت‌ها و محدوده‌ها خارج از برنامه رسمی توسعه شهری شکل گرفته‌اند که ساکنان آن با مسائل و مشکلات زیادی روبه‌رو هستند. معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: محدوده‌های ناکارآمدی بافت میانی مراکز شهر سومین بافت هدف بهسازی محسوب می‌شوند که این بافت‌ها نه تاریخی هستند و نه غیررسمی بلکه بافت‌های در مراکز شهرها با وسعت 54 هزار هکتار شناسایی شده‌اند. ایزدی به سکونتگاه‌های روستایی که در شهرها ادغام شده‌اند نظیر چیذر و ده‌ونک در شهر تهران اشاره کرد و گفت: البته باید از یکسری محدوده‌ها و سایت‌ها که کاربری آنها همگونی با زندگی جاری شهرهای ما ندارند مانند زندان‌ها و پادگان‌ها نام برد. وی افزود: در یک جمع‌بندی می‌توان اذعان کرد که در حدود 130 هزار هکتار محدوده‌ها و محلات هدف بازآفرینی شهری در 495 شهر، بالغ بر یک‌سوم جمعیت کشور یعنی 20 میلیون نفر، شناسایی شده است که خواسته و ناخواسته در حال گسترش است. ایزدی گفت: به‌دلیل ساختوساز نازل و بدون کنترل به‌صورت خواسته و به دلیل پدیده فقر شهری به‌صورت ناخواسته محدوده و محلات هدف بازآفرینی شهری شکل پیدا می‌کنند.
معاون وزیر راه و شهرسازی خواستار نظارت و کنترل بیشتر در ساختوسازها در محدوده‌ها و محلات هدف شهری در کشور شد و گفت: باید نظارت، کنترل و ارتقای کیفیت ساختوساز در محدوده‌ها و محلات هدف شهری توجه بیشتری شود و سازمان‌های نظام مهندسی در سراسر کشور باید در این رابطه جدیت بیشتری به خرج بدهند. وی افزود: چنانچه نظارت و کنترل و کیفیت در ساختوسازها صورت نگیرد، مجددا این محدوده‌های فرسوده گسترش پیدا می‌کنند.
