نرخ املاک «قابل معاوضه»
در کنار فایل‌های مختلف املاک در بخش‌های خرید و فروش یا اجاره، یک فایل دیگر نیز در میان فایل‌های بنگاهداران دیده می‌شود که اگرچه کمترين حجم فايل سپرده شده به بنگاه‌هاي املاک نسبت به تعداد فايل‌هاي آماده فروش و همچنين واحدهاي پيش‌فروش را تشكيل داده اما تعدادی از متقاضیان بازار مسکن به ویژه بساز و بفروش‌ها مشتری اين نوع فايل‌ها هستند.
این فایل‌های مسکن با عنوان املاک «قابل معاوضه» شناسایی می‌شوند. برخی از مشاوران املاک که در این زمینه فعالیت دارند، می‌گویند بيشترين املاکی که به عنوان فایل قابل معاوضه به بنگاه‌ها معرفي مي‌شوند بین حداقل 50 و حداکثر 150 متر مربع هستند. یکی از مشاوران املاک در این زمینه می‌گوید: در موارد زیادی در معاملات معاوضه واحدهاي مسکوني يکي از طرفين معامله، سازنده‌ها هستند. برخي از افراد که به ساخت‌وساز مشغول هستند معمولا واحدهاي نوساز خود را براي معاوضه با املاک کلنگي اعلام مي‌کنند.
البته این در حالی است که برخی دیگر از مشاوران املاک نیز معتقد هستند تعدادی از متقاضيان بازار معاوضه ملک را مصرف‌کننده‌هاي واقعي بازار مسکن تشکیل می‌دهند. به گفته آنها این متقاضیان افرادی هستند که معمولا در بازار خريد و فروش مسکن حاضر به ريسک کردن نيستند، به همین دلیل بازار معاوضه ملک را انتخاب مي‌کنند. یکی دیگر از مشاوران املاک درباره معنای ریسک نکردن این متقاضیان می‌گوید: منظور از ريسک نکردن اين دسته از متقاضيان در بازار مسکن اين است که آنها ترجيح مي‌دهند همزمان با واگذاري واحد خود به طرف معامله بلافاصله بدون هيچ اتلاف وقتي واحد مورد نظر خود را تحويل بگيرند. همچنین حضور برخي از متقاضيان در بازار معاوضه ملک می‌تواند ناشی از ترس بي‌ارزش شدن نقدينگي‌‌شان در فاصله فروش واحد و خريد واحد جديد باشد. در اين ميان، كارشناسان نيز معتقدند: ركود مسكن، نقدينگي در دسترس متعاملين را كاهش داده و باعث شده خريد و فروش‌ها به صورت معاوضه انجام شود.
آن دسته از مشاوران املاکی که در بخش فایل‌های قابل معاوضه فعالیت می‌کنند تاکید می‌کنند معمولا براي واحدهاي معاوضه‌اي بازاريابي نمي‌کنند و فقط به تنظيم معامله بين طرفين مي‌پردازند؛ چراکه معتقدند پيدا کردن دو متقاضي در بازار معاوضه که خواسته يکديگر را بتوانند برآورده کنند بسيار دشوار است و تلاش براي چنين معاملاتي هيچ ارزشي براي بنگاهداران ندارد.
به همين خاطر اکثر فايل‌هاي معاوضه‌اي در روزنامه‌ها آگهي يا فايل مي‌شوند، زيرا اغلب بنگاه‌هاي املاک از فايل کردن چنين واحدهايي خودداري مي‌کنند. این وضعیت به ویژه در فصل رکود بازار مسکن دردسر بیشتری دارد.
