بازاري كه در سال‌هاي پس ‌‌از ممنوعيت پرداخت وام خريد مسكن، به شكل «غيررسمي» مسووليت تبادل انواع تسهيلات مسكن و توزيع وام‌ به خريداران ملك را برعهده داشت، اخيرا تغيير ماهيت داده و به خدمت آپارتمان‌هاي مسكوني گران‌قيمت و برخي فعاليت‌هاي تجاري غيرساختماني درآمده است.
بازار غيررسمي وام مسكن از اواسط دهه80 شكل گرفت و در 9 سال گذشته با ارائه تسهيلات مخصوص مصرف‌كننده‌، تنها «معبر اصلي» براي دسترسي گروه عامه خريداران مسكن به تسهيلات بانكي به حساب مي‌آمد. هر چند در دو، سه سال اخير، بانك مسكن به عنوان تنها مرجع رسمي وام‌دهي، در نقش «معبر دوم» عمل كرد اما سهم ناچيز اين تسهيلات رسمي از قيمت مسكن، عملا باعث هدايت نيمي از متقاضيان مصرفي به معبر غيررسمي شد. 
يك آمار منتشر شده از سوي وزارت راه‌وشهرسازي درباره عملكرد سا‌ل‌هاي گذشته نظام بانكي در حوزه پرداخت انواع تسهيلات مسكن نشان مي‌دهد: در فاصله سال‌هاي 84 تا 91، كمتر از يك‌سوم كل وام‌هاي مسكن، به شكل «وام خريد» پرداخت شده كه سهم بانك مسكن به‌عنوان تنها بانك مجاز به پرداخت وام خريد، از كل تسهيلات خريد پرداختي، حدود 50درصد بوده است، طوري كه در سال91 فقط منبع 48درصد تسهيلات پرداختي به خريداران مسكن، بانك مسكن بود و 52درصد ديگر به نسبت تقريبا برابر از طرف بانك‌هاي دولتي و بانك‌هاي خصوصي پرداخت شده است.  هم‌اكنون نه‌تنها دسترسي به تسهيلات بانك مسكن از بابت قيمت خريد اوراق تسهيلات، «سخت» و «فاقد توجيه‌اقتصادي» شده است كه در بازار غيررسمي نيز، كاربري وام خريد مسكن تغيير كرده و از «معمولي» به «لوكس» تبديل شده است. بررسي‌هاي  نشان مي‌دهد: علاوه بر راهبنداني كه از طرف‌ سياست‌گذاران، در جاده افزايش سقف وام رسمي خريد مسكن، به‌وجود آمده، محدوديت جديدتري اين‌بار در بازار غيررسمي وام، براي گروه عامه تقاضاي مسكن ايجاد شده است. 
گروه عامه تقاضاي مسكن را «متقاضيان مصرفي فاقد مسكن و زوج‌هاي جوان» تشكيل مي‌دهند كه همه اين گروه در دهك‌هاي ميان‌درآمدي قرار دارند. ويژگي اصلي گروه عامه، عبارت است از «توان مشخص در بازپرداخت وام يا همان اقساط ماهانه تسهيلات». 
بررسي‌هايي كه نيمه اول امسال نويسندگان طرح جامع مسكن و مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي درباره توان بازپرداخت متقاضيان مصرفي انجام دادند، مشخص كرد: بانك‌ها براي پرداخت وام خريد مسكن در استطاعت وام‌گيرنده‌ها، بايد به‌گونه‌اي اين تسهيلات را تعريف و پرداخت كنند كه اقساط وام، از 2/1 ميليون تومان در ماه تجاوز نكند. اما آنچه در حال حاضر تحت عنوان وام‌هاي خريد مسكن در بازار غيررسمي پرداخت مي‌شود، عمدتا تسهيلاتي با مشخصات «حداقل سقف 100 ميليون تومان و حداقل قسط ماهانه 3 ميليون تومان» است كه عملا با شرايط گروه عامه در تضاد
است.
 مشخصات جديد وام‌‌هاي مسكن، حريم تسهيلات خريد را خصوصي كرده و جامعه مخاطبان آن را از دهك‌هاي مياني به دو تا سه دهك پردرآمد تغيير داده است. دلالان وام مي‌گويند: حجم وام‌هايي كه در گذشته با مبالغ كمتر و متناسب با توان متوسط وام‌گيرنده‌ها در اين بازار ارائه مي‌شد، هم‌اكنون كاهش‌يافته و جاي آنها را وام‌هاي بدون سقف كه تا 70درصد ارزش ملك پرداخت مي‌شود، گرفته است.
 سايه ركود بر بازار وام
همزمان با شروع نیمه دوم سال، فصل تازه‌ای در معاملات خریدوفروش مسکن رقم خورد. این بازار که از دومین فصل سال گذشته همزمان با استقرار دولت جدید، دچار كاهش قيمت و سپس به فاز رکود وارد شد هم‌اکنون اندکی از این فاز فاصله گرفته و نوای بازگشت رونق در آن شنیده می‌شود.  
سال گذشته متقاضیان بازار مسکن که چشم‌انتظار سیاست‌گذاری جدید در بخش مسکن در جهت کاهش و ثبات قیمت‌ها بودند ترجیح دادند به جای اقدام شتابزده برای خرید یا فروش ملک خود قدری صبر کنند. از سوي ديگر نبود معامله در بازار مسکن بازارهای فرادست این بخش را نیز تحت تاثیر قرار داد به گونه‌ای که بازار خرید و فروش وام را نیز از رونق دور کرد.  به عبارت دیگر بازار معاملات خرید و فروش مسکن بر روند معاملات وام مسکن در بازار غیررسمی سایه انداخت. سایه‌ای که همچنان بر این بازار سنگینی می‌کند.  سایه رکود به روایت فعالان بازار غیررسمی وام مسکن، هم بخش عرضه و هم بخش تقاضا را تحت تاثیر خود قرار داده و حجم کنشگران هر دو طرف را انگشت‌شمار کرده است. 
با اين حال بررسي تازه در اين بازار نشان مي‌دهد: در کانال غیررسمی وام خرید مسکن شرایط به  نسبت متنوعی برای متقاضیان وام خرید مسکن به وجود آمده است اما این بازار «حریمی» دارد که برخلاف سال‌های گذشته امکان استفاده از این بازار برای همه نوع متقاضی وام خرید مسکن را از بین برده است. 
شواهد معاملاتی این بازار نشان می‌دهد: مراجعان بازار غیررسمی وام خرید مسکن را دهک‌های درآمدی متوسط به بالا تشکیل می‌دهند که از یک طرف، اين گروه به دنبال وام‌های خرد (به دلیل عدم کارآیی آنها) نيست و از طرف دیگر توانایی پرداخت اقساط ماهانه چندين میلیونی را دارند. به گفته این فعالان، متقاضیان وام‌های خرید مسکن باید حداقل ماهانه چهار میلیون تومان درآمد داشته باشند. از این رو فضای بازار غیررسمی وام برای آن دسته از فعالان این بازار که به ارائه وام‌های با مبلغ بيشتر از 80 میلیون تومان می‌پردازند محدود شده است. 
فعالیت بانک‌های خصوصی در بازار غیررسمی وام خرید مسکن برای پرداخت وام‌های چند صدمیلیونی در حالی است که بانک مرکزی می‌گوید بسیاری از این بانک‌ها به کمبود منابع مالی برای ارائه تسهیلات دچار شده‌اند. 
همچنین گرایش فعالیت بازار غیررسمی وام مسکن به سوی وام‌های درشت در حالی است که دولتمردان یازدهم در تکاپوی افزایش رقم وام خرید مسکن برای دهک‌های درآمدی چهار تا هفت هستند. یکی از مشاوران وام در بازار غیررسمی می‌گوید: بازار وام به طور مستقیم از روند خرید و فروش ملک تاثیر می‌پذیرد. با اینکه از دی ماه سال گذشته مبلغ وام خرید مسکن در بازار رسمی به حدود 45 میلیون تومان افزایش پیدا کرد اما به دلیل هزینه 7 تا 8 میلیونی خرید اوراق این وام عملا این وام کارآیی چندانی در بازار ندارد، از این رو مصوبه افزایش وام خرید مسکن تاثیر زیادی در روند بازار بر جای نگذاشت.
 او درباره متقاضیان کنونی بازار خرید و فروش وام خرید مسکن می‌گوید: در حال حاضر بیش از 90 درصد متقاضیان خرید وام مسکن را دو دسته تشکیل می‌دهند. دسته اول کسانی هستند که قدرت بازپرداخت اقساط میلیونی بانک‌های خصوصی با سود 27 درصد به بالا را دارند. دسته دوم نیز کاسب‌هایی هستند که نه با هدف خريد مسكن كه به دلیل کسادی بازار، با دريافت این نوع وام‌ها، صرفا مي‌خواهند نقدينگي مورد نياز براي فعاليت‌هاي توليدي و تجاري خود را تامين كنند.

 انواع وام‌های بازار غیررسمی
ستون آگهی‌های مربوط به مشاوره انواع وام در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار که این روزها کم رونق تر از گذشته منتشر می‌شود انواع و اقسام وام‌های خرید و فروش مسکن در بازار غیر رسمی را تبلیغ کرده است. بخش زیادی از این وام‌های خرید به وام‌های تا 70 درصد ارزش ملک اختصاص دارد. مشاوران وام‌های مسکن در این بازار ادعا می‌کنند که در هرنقطه از شهر برای خرید مسکن تا 70 درصد ارزش کارشناسی ملک، وام پرداخت می‌شود. یکی از این فعالان می‌گوید: پس از ارزیابی کارشناسی ملک تا 70 درصد ارزش معاملاتی آن در یک پروسه زمانی یک ماه تا 45 روز وام پرداخت می‌شود و سند در رهن بانک باقی می‌ماند.
او ادامه می‌دهد: به ازای هر 100 میلیون تومان اقساط سه سال یا 5 ساله تعیین می‌شود. وام 100 میلیون تومانی با سررسید 3 ساله ونرخ سود 25 تا 27 درصد، حدود 4 میلیون تومان اقساط ماهانه دارد و با سررسید 5 ساله نیز 3 میلیون و 200 هزار تومان اقساط ماهانه آن محاسبه مي‌شود.
مشاور دیگری که در دو بخش وام‌های اقساطی و مضاربه‌ای فعالیت دارد درباره اینکه کدامیک از این دو نوع طرفدار بیشتری دارد می‌گوید: بسته به نوع فعالیت اقتصادی مشتری هر کدام از این دو نوع وام مزیت خود را دارند. افرادی که کارمند یا کاسب هستند و دارای حقوق ماهانه هستند بیشتر مشتری وام اقساطی می‌شوند اما گروهی دیگر همچون سازنده‌ها که درآمد ماهانه ندارند اما به جاي آن از توان بالايي براي بازپرداخت يكجاي تسهيلات برخوردارند، از وام مضاربه‌ای استفاده می‌کنند. او اضافه می‌کند: در وام مضاربه ای متقاضی هر 6 ماه یکبار سود و بخشي از اصل وام را که معمولا بیش از 27 درصد است پرداخت می‌کند تا زمانی که بتواند اصل مبلغ وام را به صورت یکجا به بانک برگرداند. به عنوان مثال در وام‌های 100 تا 120 میلیون تومانی، مشتری باید هر 6 ماه یکبار 15 میلیون تومان قسط به بانک پرداخت کند.

 بازار کم‌مشتری شد، کارمزد بالا رفت
در این میان مشاوران وام در بازار غیررسمی از افزایش سهم کارمزد فعالیت خود خبر می‌دهند. سال گذشته این فعالان بین 8 تا 10 درصد کارمزد دریافت می‌کردند اما هم اکنون این فعالان سهم کارمزد خود را به 15 درصد ارزش تسهيلات افزایش داده اند.  
یکی از این مشاوران املاک ادعا می‌کند از آنجا که اقساط ماهانه این وام‌های چند صد میلیونی بالای 5/2 میلیون تومان است بنابراین فرد متقاضی باید حداقل ماهانه 4 میلیون تومان درآمد واقعي و منظم داشته باشد و چون فیش حقوقی یکی از مدارک لازم برای پرداخت وام از سوی بانک است در صورت نبود چنین درآمد ماهانه، بانک از پرداخت وام خودداری می‌کند اما برخی از مشاوران این امکان را دارند که بدون نیاز به این فیش برای مشتری وام آماده کنند.

نظر بدهید: