نتايج دو گزارش رسمي از بازارهاي «ساخت‌وساز» و «معاملات مسكن» در سال 92، پاسخي روشن به يك تصور سنتي مبني‌بر «زيان ساختماني در زمان ركود» دارد و نشان مي‌دهد: پارسال در تهران، سازنده‌هايي كه موفق به «تكميل» آپارتمان‌هاي در حال ساخت و «فروش» واحدهاي تازه‌ساز خود شدند، به‌طور متوسط 42 درصد سود كردند.  اين عايدي در شرايطي نصيب بساز‌و‌بفروش‌هاي پايتخت شد كه كاهش 44 درصدي حجم معاملات، افت 5 درصدي ساخت‌وساز و نزول 23 درصدي سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني، مسكن را در سال 92 به ركود كشاند.

سود سازنده‌ها در ركود مسكن

داده‌هاي دو دسته اطلاعات رسمي از تحولات سال گذشته در بازارهاي «ساخت‌وساز» و «معاملات مسكن»، نشان مي‌دهد برخلاف تصور سنتي و اشتباهي كه «آپارتمان‌سازي هنگام ركود مسكن را زيان‌ده توصيف مي‌كند»، پارسال بسازوبفروش‌ها در تهران به‌طور متوسط 42 درصد سود كسب كردند.  اولين سري از اطلاعاتي كه با استناد به آن، سود و زيان فعاليت‌هاي ساختماني در حوزه مسكوني‌سازي قابل محاسبه مي‌شود، داده‌‌هاي بانك‌مركزي است. 

«بانك‌مركزي» در گزارشي كه از جزئيات فعاليت‌هاي ساختماني بخش خصوصي در سال92 منتشر كرده، ارقام ريالي مربوط به عناصر «قيمت تمام‌شده» مسكن در شهر تهران، شامل «هزينه ساخت» و «قيمت زمين» را به‌صورت نرخ‌هاي ميانگين اعلام كرده است. در اين گزارش رسمي، مشخص شده در يك‌سال92، هزينه ساخت و تكميل آن دسته از ساختمان‌هاي مسكوني كه كار احداث آنها در سال92 به اتمام رسيده، مترمربعي 635هزار تومان بوده است؛ همچنين زمين اين ساختمان‌ها نيز مترمربعي پنج ميليون و 440 هزار تومان قيمت داشته است.  با توجه به ميانگين «تراكم‌ساختماني» و «سطح اشغال زمين» كه شهرداري تهران براي پروانه‌هاي ساختماني مسكوني در نظر مي‌گيرد، به‌طور متوسط در 60درصد مساحت يك زمين مسكوني، تعداد 6 تا 10 واحدمسكوني در 4 تا 5 طبقه احداث مي‌شود كه با احتساب فضاي مشاعات، سطوح ساخته‌نشده زمين و متراژ آپارتمان‌ها، معمولا سهم زمين در قيمت تمام‌شده مسكن معادل «4/0 قيمت هر مترمربع زمين» محاسبه مي‌شود.

به اين ترتيب، با احتساب «هزينه ساخت» متري 635 هزار توماني و سهم 2 ميليون و 176هزار توماني «قيمت زمين» در هر مترمربع بناي مسكوني، مشخص مي‌شود در سال 92 «قيمت تمام‌شده» ساخت مسكن براي بسازوبفروش‌هاي شهر تهران مترمربعي معادل 2 ميليون و 811 هزار تومان بوده است. از دومين سري اطلاعات رسمي كه مربوط به بازار معاملات مسكن است و از سامانه رهگيري توسط معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي استخراج و منتشر مي‌شود، حاكي است آپارتمان‌هايي كه در سال92 در شهر تهران خريد و فروش شدند، به‌طور متوسط مترمربعي 4 ميليون تومان قيمت‌گذاري شدند. پارسال ميانگين قيمت مسكن در تهران با حدود 30درصد افزايش، به مترمربعي 4 ميليون تومان رسيد.قيمت‌هاي تمام‌شده و فروش آپارتمان‌هاي مسكوني در شهر تهران براي سال 92 نشان مي‌دهد آن دسته از بسازوبفروش‌هايي كه در سال گذشته موفق شدند بعد از تكميل ساختمان‌هاي در حال احداث، واحدهاي نوساز خود را در بازار عرضه كنند و بفروشند، به‌طور متوسط 42درصد سود عايدشان شده است. اين ميزان سود سازنده‌هاي مسكن در سال92 در مقايسه با تورم ميانگين 12ماه پارسال كه 7/34 درصد گزارش شده، از آن جهت رقم فوق‌العاده قابل قبولي مي‌تواند باشد كه سال گذشته بازار مسكن يك «ركود نيمه‌سنگين» را تجربه كرد. 

پارسال در بازار مسكن تهران، حجم خريد و فروش واحد مسكوني 44 درصد كاهش يافت و حجم ساخت‌‌وساز نيز 5 درصد نسبت به سال قبل افت كرد؛ در سال 92 همچنين ميزان سرمايه‌گذاري سازنده‌ها براي ساخت‌وسازهاي مسكوني جديد هم با كاهش مواجه شد و حجم ريالي آن 23 درصد نسبت به سال 91 نزول كرد. مجموعه اين سه شاخص منفي در بازار‌هاي معاملات مسكن و ساخت‌وساز سال 92، پارسال را سال ركودي معرفي مي‌كند.

اما در همين ركود، متوسط سود حاصل از دو نوع فعاليت توام با «ساخت و فروش آپارتمان» براي عوامل بازار، به مراتب بيشتر از هزينه‌ها و حتي تورم عمومي بوده است. اين در حالي است كه مطابق عارضه‌يابي‌هايي كه كارشناسان اقتصاد مسكن بارها درباره علت تعميق دوره ركود و جهش قيمتي دوره رونق انجام داده‌اند، مشخص شده، سازنده‌ها و سرمايه‌گذاران ساختماني با تصوري كه از زيان‌هاي جبران‌ناپذير زمان ركود دارند، با تصميم جمعي، در اين دوره از بازار ساخت و عرضه مسكن خارج مي‌شوند و شروع پروژه‌هاي جديد را به اواسط دوره رونق موكول مي‌كنند! هر چند مطابق بررسي‌ها سود دوره رونق مسكن با فاصله زيادي، بيشتر از سود ركود است اما مطابق توصيه كارشناسان، چنانچه سرمايه‌گذاران ساختماني، تابع ساخت‌وساز را از دوره‌هاي ركود و رونق خارج كنند و تيراژ آپارتمان‌سازي را به جاي تنظيم با هيجانات اين دوره‌ها، براساس ساير فاكتورهاي اقتصادي از جمله نياز موجود در بازار هماهنگ كنند، در اين صورت نه‌تنها سود دوره ركود در اين بازار، از رقم كنوني بيشتر مي‌شود بلكه طول زماني رونق نيز تحت‌تاثير جلوگيري از جهش قيمت، افزايش پيدا مي‌كند.

پيش‌تر، تحقيقي توسط دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي انجام شده بود كه نشان مي‌داد ساخت‌وساز طبق آمارها در زمان ركود متناسب با افت معاملات و كاهش قيمت، كاهش پيدا مي‌كند و حتي تكميل ساختمان‌هايي كه زمان زيادي تا آماده‌شدن آنها براي فروش نياز نيست، نيز به تاخير مي‌افتد. اين اقدام بسازوبفروش‌ها باعث مي‌شود حجم عرضه مسكن در زمان رونق كه ميل به انجام معاملات بيشتر مي‌شود، كاهش يابد و در نتيجه، دامنه افزايش قيمت در اين دوره، به‌خاطر شكاف عرضه و تقاضا، حالت جهشی به خود بگيرد.  يكي از آفات جهش قيمت كه مستقيم به سرمايه‌گذاران سرايت مي‌كند، تعميق طول دوره ركود است.  در مقابل اين رفتار اشتباه سازنده‌ها، كارشناسان توصيه مي‌كنند، حجم ساخت‌وساز به‌خصوص در دوره ركود، با شيب ملايم تداوم داشته باشد تا در زمان احيای قدرت خريد، امكان عرضه و فروش به‌وجود بيايد.

  سود 102 درصدي در زمان رونق

تحت‌تاثير نوسانات غيرطبيعي ساخت‌وسازهاي مسكوني در دوره‌هاي ركود و رونق، سود اين بازار در سال91 كه سال رونق مسكن به حساب مي‌آمد، معادل 102 درصد بوده است. در سال91، متوسط قيمت مسكن در تهران با 50 درصد افزايش به مترمربعي 3 ميليون تومان رسيد. در اين سال، طبق گزارش بانك‌مركزي، قيمت تمام‌شده مسكن شامل هزينه ساخت و قيمت زمين نيز مترمربعي يك ميليون و 485 هزار تومان بوده است كه به اين ترتيب، حدود دو برابر آنچه بسازوبفروش‌ها، براي ساخت آپارتمان‌ها هزينه كرده‌اند، در زمان فروش واحدهاي خود سود به‌دست آورده‌اند. كارشناسان در اين باره مي‌گويند: چنانچه سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در سال‌هاي رونق و ركود مسكن، به‌صورت طبيعي توزيع شود، فاصله سود 100 درصدي ساخت‌وفروش در زمان رونق تا سود 40 درصدي زمان ركود نيز تعديل خواهد شد. 

  سود كشوري ساخت‌وساز

 سال گذشته در ساير شهرهاي كشور، سود فعاليت‌هاي ساختماني به مراتب بيشتر از تهران بود. علت آن هم به تاخير در انتقال ركود مسكن از تهران به ساير شهرها برمي‌گردد.

همان‌طور كه پيش‌تر، «رده‌بندي 31 شهر با تورم مسكن»، نرخ رشد قيمت مسكن ساير شهرها در سال92 را بيشتر از تهران اعلام كرده بود، هم‌اكنون نيز گزارش‌هاي رسمي نشان مي‌دهد، بسازوبفروش‌ها در سال 92 با توجه به هزينه‌هاي ساخت، قيمت زمين و قيمت فروش آپارتمان، 95 درصد سود كردند.در سال 92، هزينه ساخت هر مترمربع بناي مسكوني در آستانه تكميل در كل كشور مترمربعي 519 هزار تومان برآورد شده است. همچنين قيمت زمين اين بناها نیز مترمربعي يك ميليون و 900 هزار تومان بوده كه با احتساب 4/0 اين قيمت در هزينه كل بناي مسكوني، مشخص مي‌شود قيمت تمام‌شده مسكن در كل كشور در سال گذشته مترمربعي يك‌ميليون و 279 هزار تومان بوده است. اين در حالي است كه متوسط قيمت فروش واحدهاي مسكوني در كل كشور در سال گذشته مترمربعي 2 ميليون و 500 هزار تومان بود. بنابراين سازنده‌ها در اين بازار كشوري، 95 درصد سود كسب كردند.انتظار مي‌رود، سود سازنده‌هاي مسكن در ساير شهرها، امسال در مقايسه با سال قبل، كمتر شود.

در سال 92 رقمی معادل 75 هزار و 418 میلیارد تومان در کل ساخت‌وسازهای مسکونی و غیرمسکونی کل کشور سرمایه‌گذاری شد که 23 درصد نسبت به سال 91 افزایش داشت. از بین سه نوع سرمایه‌گذاری ساختمانی، بیشترین رقم صرف احداث ساختمان‌های «نیمه‌تمام» شده که معادل 40 هزار میلیارد تومان بوده و کمترین رقم نیز برای «تکمیل» ساختمان‌ها سرمایه‌گذاری شد که بالغ بر 6/16 هزار میلیارد تومان بود. برای احداث ساختمان‌های «جدید» یا همان «شروع شده» نیز حدود 18 هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری شد.

نظر بدهید: