بن‌بست معاملات پيش‌فروش ساختمان
انبوهسازان در واكنش به قفل شدن معاملات در بازار دوم مسكن – خريد و فروش آپارتمان‌هاي در حال ساخت- اعلام كردند: در 6 ماه اخير اشكالات و ابهامات آيين‌نامه قانون «پيش‌فروش ساختمان»، معاملات پيش‌فروش را به بن‌بست كشانده است. قانون، «بنگاه‌ها» را از عقد قرارداد پيش‌فروش منع كرده و «دفترخانه‌ها» را مشروط به ارائه شناسنامه فني ساختمان از سوي پيش‌فروشنده، تنها مرجع تنظيم اين قرارداد معرفي كرده؛ اين در حالي است كه صدور شناسنامه فني سال‌ها است در تعليق به‌سر مي‌برد. معاملات پيش‌فروش در شرايطي گره خورده كه تمايل به اين سمت، دوطرفه شده است.
انبوهسازان به قفل‌شدن معاملات در بازار دوم واكنش نشان دادند
6 ماه بعد از ابلاغ آيين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش مسكن، معاملات در «بازار دوم» آپارتمان‌هاي مسكوني نه‌تنها روان نشده كه در مقايسه با روزهاي قبل از ابلاغ، منقبض‌تر نيز شده است. نواقص برخي مفاد و همچنين عدم پيش‌بيني شرايط روز بازار مسكن در مقررات پيش‌فروش، باعث واكنش كانون سراسري انبوهسازان شده و هشدار آنها درباره بن‌بست «عقد معامله» در بازار پيش‌فروش را به همراه داشته است.
آيين‌نامه قانون پيش‌فروش ساختمان خرداد امسال بعد از سال‌ها تاخير، تصويب و ابلاغ شد. در اين آيين‌نامه، بنگاههاي املاك از انجام معاملات پيش‌فروش، «منع» و دفاتر اسناد رسمي به عنوان تنها مرجع صدور قرارداد پيش‌فروش معرفي شده‌اند. اما سردفتران طبق اين مقررات، براي تنظيم سند رسمي پيش‌فروش، نيازمند «برگه»اي هستند كه صدور آن در تهران و برخي ديگر از شهرها، سال‌ها است تعليق شده است.
مطابق قانون پيش‌فروش، سازنده يك ساختمان براي پيش‌فروش واحدها، بايد بعد از اخذ پروانه‌ساختماني، برگه «شناسنامهفني» براي سازه در حال احداث از شهرداري دريافت كند و براي عقد قرارداد پيش‌خريد به سردفتر ارائه دهد.
اين در حالي است كه اولا صدور شناسنامهفني طي دست‌كم سه سال گذشته به‌خاطر برخي اختلافات نظري به شهرداري و نظام مهندسي، تعليق شده است و دوما، صدور شناسنامهفني در حيطه مسووليت سازمان نظام مهندسي ساختمان است نه شهرداري!
در برگه شناسنامهفني، مشخصات همه مصالح ساختماني و ويژگي آپارتمان‌هايي كه قرار است ساخته شوند، قيد مي‌شود طوري كه پيش‌خريدار مي‌تواند صحت وعده‌هاي پيش‌فروشنده را در طول پروسه ساخت، از روي محتواي شناسنامهفني، تعقيب كند.
از سوي ديگر، قانون پيش‌فروش، پيش‌فروشنده را مكلف به بيمه ساختمان در حال احداث كرده، در حالي كه هم‌اكنون در بازار مسكن، بيمه ساخت‌وساز، نوعي اقدام فانتزي و هزينه‌بر از طرف سازنده‌ها محسوب مي‌شود.
انبوهسازان درباره اين ايرادات، با اشاره به كاهش حجم معاملات پيش‌خريد مسكن طي ماه‌هاي اخير، اعلام كردند: مقررات فعلي پيش‌فروش، حداقل با چهار اشكال روبه‌رو است؛ از جمله اينكه، صدور شناسنامه‌فعلي به عنوان ابزار مورد نياز براي تنظيم سند پيش‌فروش، فعلا در تعليق است، هزينه بيمه ساختمان سنگين است، حقوق پيش‌فروشنده در قانون مورد كم‌توجهي قرار گرفته و در نهايت، دخالت دادن مهندس‌ناظر به مراودات مالي پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده، با عرف بازار ساخت‌وساز در تضاد است.
انبوهسازان مي‌گويند: ركود مسكن، «تمايل دوطرفه» به پيش‌فروش و پيش‌خريد را باتوجه به قيمت پايين آپارتمان‌هاي در حال ساخت، فوق‌العاده تشديد كرده اما به‌رغم اين گرايش مشترك، اشكالات موجود امكان انجام معامله رسمي و قانوني در بازار دوم را سلب كرده است.طبق آمارهاي دريافتي از سامانه رهگيري معاملات مسكن، در آبان ماه امسال، فقط 799 فقره قرارداد پيش‌فروش در بنگاههاي املاك شهر تهران به ثبت رسيد كه در مقايسه با ماه‌هاي قبل از ابلاغ آيين‌نامه يعني ارديبهشت و خرداد امسال، 41درصد كاهش پيدا كرده است. علت كاهش به ممنوعيت مشاوران املاك از ورود به بازار دوم، برمي‌گردد. اين در حالي است كه در دفاتر اسناد رسمي نيز هنوز فرمت سند پيش‌فروش، تهيه نشده است.
در اين‌باره دبير كانون سراسري انبوهسازان با اشاره به اينكه، كانون فهرستي از نواقص فني، حقوقي، اقتصادي و مالي موجود در آيين‌نامه قانون پيش‌فروش را به‌صورت مكتوب تحويل مراجع ذي‌ربط داده است، اعلام كرد: در اين قانون، ابزارهاي لازم براي پيگيري حقوق از دست رفته پيش‌فروشنده‌ها در مقابل پيش‌خريداراني كه به تعهداتشان عمل نمي‌كنند، پيش‌بيني نشده است و ابزارهاي احقاق حق، صرفا به نفع پيش‌خريدار تعريف شده است.
طبق ماده‌اي از آيين‌نامه قانون پيش‌فروش، مقرر شده بود گروهي مركب از نمايندگان سازمان ثبت اسناد، وزارت راه‌وشهرسازي، سردفتران، نظام مهندسي و ساير ارگان‌هاي ذي‌ربط، ظرف مدت يك ماه، دستورالعمل و فرمت قراردادهاي محضري را آماده كنند، اما هنوز اين اتفاق نهايي نشده است.
مهم‌ترین ابهامات قانون پیش‌فروش
دبیر کانون سراسری انبوهسازان ایران، در این باره گفت: آن‌طور که از برخی مواد آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش استنباط می‌شود، این آیین‌نامه تماما به نفع پیش‌خریدار است و یکسویه بودن رویکرد آن در جهت منافع پیش‌خریدار عملا اجحاف در حق سازندگان مسکن محسوب می‌شود.
فرشید پورحاجت با اشاره به ابهاماتی که در متن آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان وجود دارد، افزود: با توجه به اینکه هدف قانون‌گذار از وضع قانون پیش‌فروش ساختمان این بوده است که جرائم ساختمانی را کاهش دهد بهتر بود این قانون با رویکردی دو طرفه تدوین می‌شد، چرا که همان طور که بخشی از پرونده‌های قضایی مربوط به تخلف سازندگان است و بخش دیگر نیز مربوط به تخلفات پیش‌خریداران است.
وی با اشاره به برخی موارد تعارض در آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان با قوانین موجود از جمله مقررات ملی ساختمان و قانون نظام مهندسی، توضیح داد: در متن آیین‌نامه قانون پیش‌فروش ساختمان برای برخی از مواردی که پیش از این برای آن قانون داشتیم، تکلیف دیگری تعیین شده است.
پورحاجت واگذاری مسوولیت صدور شناسنامه فنی ساختمان به شهرداری‌ها را در متن آیین‌نامه پیش‌فروش ساختمان یکی از این ابهامات عنوان کرد و افزود: آیین‌نامه پیش‌فروش در حالی شهرداری‌ها را مکلف به صدور شناسنامه فنی ساختمان از ابتدای عملیات ساخت واحد پیش‌فروشی کرده است که براساس مقررات ملی ساختمان و همچنین قانون نظام مهندسی، صدور شناسنامه فنی بر عهده سازمان نظام مهندسی است. دبیر کانون سراسری انبوه سازان ادامه داد: شناسنامه فنی و ملکی ساختمان موضوع بند ز ماده 21 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان از مرحله طراحی ساختمان آغاز و طی اجرای پروژه، تکمیل و پس از پایان عملیات، صادر می‌شود. این در حالی است که براساس آیین‌نامه پیش‌فروش، شناسنامه فنی در ابتدای صدور پروانه باید صادر شود.
وی خاطرنشان کرد: براساس متن آیین‌نامه پیش‌فروش، هر واحد مسکونی باید دارای شناسنامه فنی باشد ؛ این در حالی است که شناسنامه فنی براساس مقررات موجود، برای هر واحد به تفکیک صادر نشده و برای کل ساختمان تنها یک شناسنامه فنی وجود دارد که البته این هم به‌طور کامل در برخی از شهرها به خصوص تهران اجرا نمی‌شود.
بنابراین زمانی که هنوز در کلانشهری مانند تهران موضوع صدور شناسنامه فنی برای ساختمان‌ها حل نشده، قانون پیش‌فروش قابلیت اجرایی شدن ندارد و هیچ کدام از واحدهای آماده و در حال ساخت، هنوز شناسنامه فنی ندارند. به این ترتیب، زمینه‌ها و بسترهای اجرایی این قانون برای واحدهای پیش‌فروشی چگونه تضمین خواهد شد؟
تعیین یکسویه سهم دیرکرد
پورحاجت با انتقاد از نادیده گرفته شدن سهم سازنده در جرایم مربوط به دیرکرد و عدم انجام به موقع تعهدات، گفت: در متن آیین‌نامه پیش‌فروش برای دیرکرد سازنده تدابیری مانند حق فسخ معامله از طرف سردفتر به جای سازنده برای محفوظ ماندن حق و حقوق پیش‌خریدار در نظر گرفته شده است اما معلوم نیست اگر پیش‌خریدار به تعهدات خود در قبال سازنده عمل نکرد، تکلیف آن واحد پیش‌فروشی که در دفترخانه به نام پیش‌خریدار تنظیم شده است، چه می‌شود؟ دبیر کانون سراسری انبوهسازان تصریح کرد: در ماده 16 قانون پیش‌فروش به پیش‌فروشنده اجازه داده شده در صورت عدم پرداخت اقساط از ناحیه پیش‌خریدار، حق فسخ قرارداد را داشته باشد ولی نه در قانون و نه در آیین‌نامه مشخص نشده در صورت فسخ قرارداد از طرف پیش‌فروشنده، تکلیف اسناد آن درصدهایی از واحد مسکونی که قبلا به نام پیش‌خریدار تنظیم شده است و در خلاصه معامله و سند مالکیت قید شده، چه می‌شود و چگونه ابطال می‌شود؟
وی همچنین در خصوص تکلیفی که در بند 3 ماده 4 و ماده 9 قانون پیش‌فروش در مورد مسوولیت دریافت بیمه‌نامه مسوولیت از طرف پیش‌فروشنده تعیین شده است، گفت: براساس مقررات ملی ساختمان و همچنین قانون نظام مهندسی، ارائه بیمه‌نامه تضمین کیفیت ساختمان از وظایف مجری ساختمان است و نه پیش‌فروشنده!
دبیر کانون سراسری انبوهسازان افزود: هر چند در شهر تهران قانون ساخت مسکن از سوی مجریان ذی‌صلاح اجرا نمی‌شود اما در حال حاضر در 70 درصد شهرهای کشور، ساخت و ساز از سوی مجریان ساختمانی انجام می‌شود و حتی این مجریان بابت بیمه هرمترمربع از واحدهای مسکونی مبلغی به میزان حداقل 30 هزار تومان به‌عنوان حق بیمه مسوولیت پرداخت می‌کنند.
وی افزود: از سوی دیگر در حال حاضر هزینه‌های بیمه تضمین کیفیت ساختمان برای بیمه‌ها به قدری بالا است که هیچ بیمه‌ای حاضر به قبول چنین مسوولیتی در قبال دریافت حق بیمه از سازنده یا مجری نیست؛ اغلب بیمه‌های موجود هم اکنون از سوی تولیدکنندگان مصالح ساختمانی صورت می‌گیرد اما برای مثال هیچ بیمه‌ای حاضر به قبول بیمه تضمین کیفیت در برابر زلزله نیست. پورحاجت خاطرنشان کرد: به استناد مواد 12 و 16 قانون پیش‌فروش و ماده 11 آیین‌نامه اجرایی این قانون، عملا مجوز تاخیر حداقل 5/2 ماهه در پرداخت هریک از اقساط از سوی پیش‌خریداران داده شده است ولی متقابلا هیچ جریمه‌ای در صورت ناوارد بودن ادعای ایشان و خسارات ناشی از تاخیر در پرداخت اقساط از ناحیه پیش‌خریدار پیش‌بینی نشده است.
تغییر نقش مهندس ناظر در پیش‌فروش؟
وی همچنین به مسوولیت تعیین شده برای مهندس ناظر در متن آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان اشاره کرد و گفت: براساس این آیین‌نامه برای مهندس ناظر نقش مالی تعیین شده است، یعنی مقرر شده هر مرحله از اقساط مربوط به عملیات پیش‌فروش پس از تایید مهندس ناظر در خصوص پیشرفت فیزیکی کار به سازنده پرداخت شود که این موضوع هم خود دارای مشکلات اساسی است.
پورحاجت توضیح داد: اولین مشکل اینکه سازنده کارفرمای مهندس ناظر است و می‌تواند از او در قبال هر پیشنهادی درخواست کند تا پیشرفت فیزیکی مورد نظر را به صورت غیرواقعی و کمتر از آنچه ساخته شده، تایید کند تا بتواند اقساط را از پیش‌خریدار دریافت کند. از دیدگاه دیگری، ممکن است سازنده با مهندس ناظر اختلاف داشته باشد که همین اختلاف می‌تواند مراودات مالی پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده را که تحت تاثیر مستقیم نظر مهندس ناظر از میزان پیشرفت فیزیکی کار قرار دارد، دچار مشکل کند.
وی گفت: از طرف دیگر، در آیین‌نامه ماده 33 قانون نظام مهندسی و دستورالعمل‌های صادر شده، تعیین ناظر از طرف سازمان نظام مهندسی صورت می‌گیرد ولی در بند ح ماده یک آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش، مهندس ناظر از طرف مالک یا پیش‌فروشنده معرفی می‌شود.
سردفترها هم سردرگم اند
دبیر کانون سراسری انبوهسازان با بیان اینکه در نتیجه ابهامات گفته شده در حال حاضر انبوهسازان کمتر تمایل به پیش‌فروش دارند، تصریح کرد: در حالی که قرار بود از همان روزهای اول ابلاغ آیین‌نامه پیش‌فروش، فرمت ثابت این قراردادها از سوی مسوولان ثبتی و قضایی آماده شده و در اختیار سردفتران قرار بگیرد، تاخیر در تهیه این فرم ثابت قرارداد، باعث شده دفترخانه‌ها هم دچار سردرگمی شوند و عملا میل به تنظیم قراردادهای پیش‌فروش نداشته باشند.
وی با بیان اینکه تصویب قانون پیش‌فروش به طور قطع در راستای تلاش برای کاهش جرائم ساختمانی صورت گرفته است، تاکید کرد: در صورت عدم رفع ابهامات موجود در آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش، تشدید جرایم و ایجاد مشکلات جدید در این حوزه دور از ذهن نخواهد بود.
