عدم طراحي شناسنامه فني مهم‌ترين مانع عدم اجراي قانون پيش فروش آپارتمان‌ها
نصير مشايخ
دكتراي حقوق و عضو هيات‌مديره كانون سردفتران البرز
تصويب قانون پيش فروش آپارتمان‌ها انگيزه‌ها، دلايل و زمينه‌هاي حقوقي و اجتماعي گوناگونی دارد. شايد بتوان قبل از هر چيز انگيزه اصلي تصويب اين قانون را عدم اجراي مواد 46 و 47 قانون ثبت دانست كه ده‌ها سال پيش تنظيم هرگونه قرارداد درخصوص املاك را منحصرا با سند رسمي معتبر دانسته است. از زماني كه بدون توجه به آن قانون به قراردادهاي عادي در خصوص املاك در مراجع قضايي و اداري توجه شد، از همان روز اختلاف‌ها و مشكلات پيچيده و تمام ناشدني قضايي مردم درخصوص املاك شروع شد. مداخله بنگاه‌هاي املاك در تنظيم اينگونه قراردادها به‌رغم ناآشنايي آنها با مفاهيم و اصول حقوقي وقوانين نيز به اين مشكلات پايان‌ناپذير دامن مي‌زنند.
همه اين امور سبب تصويب قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها توسط مجلس شوراي اسلامي در سال 1390 شد. اين قانون از چند جهت قابل توجه است: اول اينكه تنظيم هرگونه قرارداد را به صورت عادي و خارج از دفترخانه در خصوص پيش فروش آپارتمان‌ها جرم دانسته و ممنوع كرده است و دوم اينكه افراد زماني حق پیش فروش خواهند داشت كه مجوز احداث بنا را گرفته باشند، اين دو سبب حل مسائل گوناگوني شد: يكي اينكه بنگاه‌ها را از تنظيم قراردادها ممنوع كرد و از اين حيث ريشه تنظيم قراردادهاي نامفهوم، مبهم و غير فني را خشكاند؛ دوم اينكه افراد قبل از اخذ مجوز براي احداث ساختمان و تعيين ميزان طبقات و واحدهاي مجاز توسط شهرداري، حق پيش‌فروش نخواهند داشت، در نتيجه در زمان تنظيم قرارداد، خريدار از وجود و احداث قطعي آپارتماني كه مي‌خرد مطمئن است. افزون بر همه اينها، الزامي بودن تنظيم قرارداد پيش‌فروش در دفاتر اسناد رسمي نيز آثار و پيامدهاي مثبتي دارد: خريدار مي‌داند كه شخص پيش فروشنده رسما مالك ملكي است كه مي‌فروشد يا دست كم از مالك آن اجازه رسمي دارد، از سوي ديگر خريدار در قبال مبلغي كه مي‌پردازد، قراردادي رسمي، روشن و شفاف در دست دارد كه مي‌تواند با اتكاء به آن خود را صاحب خانه بداند، زيرا در صورت بروز اختلاف يا استنكاف فروشنده از تعهدات، خريدار بدون توسل به مراجع قضايي و صرف وقت و هزينه در راهروهاي دادگاه‌ها تنها كافي است به دفاتر اسناد رسمي مراجعه کند و اجراي قرارداد را از سردفتر تقاضا نمايد.
اما با همه اين ويژگي‌ها چرا قانون پيش‌فروش آپارتمان‌ها اجرا نشده است؟ تا چندي پيش، عدم تنظيم و تدوين آیين‌نامه اين قانون دستاويز و بهانه‌اي براي همكاري نكردن در اجراي قانون بوده است اما چندي است كه آیين‌نامه اين قانون نيز تصويب شده است و همه زمينه‌ها مهيا است و سازمان ثبت پشتيبان و مصمم در اجراي آن و دفاتر اسناد رسمي مشتاق نگارش اينگونه سندها هستند تا افراد فاقد مسكن با پرداخت دستمايه‌هايي حاصل از سال‌ها كوشش خود بتوانند به پشتوانه يك قرارداد رسمي پس از پيش خريد، اميدوار يك سرپناه باشند. آنچه امروزه اجراي اين قانون را مشكل كرده است عدم همكاري برخي از سازمان‌ها و نهادها در ايجاد زمينه‌هاي اين قانون است، مهم‌ترين مانع عدم اجراي اين قانون را مي‌توان پيش‌بيني نشدن و عدم طراحي شناسنامه فني واحدهاي احداثي توسط سازمان نظام مهندسي و شهرداري‌ها دانست. شايد بتوان گفت كه اين امر اصلي‌ترين مانع اجراي اين قانون است. صدور شناسنامه فني ساختمان عملا به مفهوم پايان احداث آپارتمان برخلاف قانون و ضوابط پروانه ساختمان است وازاين حيث ممكن است چندان مطلوب برخي سازندگان نباشد.
با اين حال، مانع‌تراشي براي اجراي قانون پيش‌فروش و تنظيم قراردادهاي پيش‌فروش در دفاتراسناد رسمي، عملا هيچ‌گاه به معني امكان تنظيم آن در خارج از دفاتر اسناد رسمي نيست و بنگاه‌هاي املاك حق تنظيم اينگونه قراردادها را ندارند. چون صرف نظر از همه موارد، تنظيم عادي اين قرارداد جرم محسوب مي‌شود و مجازات دلال تنظيم‌كننده و پيش فروشنده را در پي خواهد داشت.
