«افزايش قيمت زمين در نتيجه تملك و خريد زمين»
«افزايش قيمت زمين در نتيجه تملك و خريد زمين»
دکتر سلمان خادم‌المله
استاد دانشگاه و کارشناس بازار سرمایه
طی دو ماه گذشته سه مرجع صاحب صلاحیت (وزیر محترم راه و شهرسازی، مركز پژوهش‌هاي مجلس و مديرعامل محترم سازمان نوسازي شهر تهران) در خصوص بحث نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده به اظهار نظر پرداخته و هر یک از دیدگاه خود به لزوم نوسازی، محدودیت‌های پیش رو، بررسی دلایل ناکامی دولت‌های گذشته در این خصوص و برنامه‌های خود برای حل این مشکل پرداخته‌اند.
در این یادداشت ابتدا به بیان نکات مد نظر هر سه مرجع پرداخته و سپس راهکار پیشنهادی برای حل این دغدغه‌ها را از منظر مباحث مالی ارائه خواهیم کرد. نکاتی که وزیر محترم راه و شهرسازی بر آن تاکید کرده عبارت است از:
1- لزوم مشارکت ساکنان این بافت‌ها در فرآیند نوسازی و بهسازی؛
2- لزوم ابزارسازی نوين؛
3- لزوم توانمندسازی؛
4- لزوم فرهنگ‌سازی؛
مركز پژوهش‌هاي مجلس نیز به بررسی علت ناكامي‌هاي دولت‌هاي گذشته در نوسازی بافت فرسوده پرداخته و راهکارهایی برای حل این مشکل ارائه کرده است که خلاصه آن به شرح زیر است:
1- علت اصلي ناکامی، عدم مشارکت ساکنان این بافت‌ها است و تملك زمين از نگاه مردم باعث زيان مالك و سود شهرداری‌ها و سود افرادي كه تا پيش‌از نوسازي ساكن بافت نبوده‌اند، مي‌شود.
2- پایین بودن محرک‌های لازم برای سازنده‌ها؛
3- اشاره به هفت مشکل بر سر راه نوسازی، شامل تداوم سنت «تملك زمين» و غفلت از روش «استفاده مجدد از زمين» در اين محدوده، «نواقص معیارهای فرسوده بودن»، «عدم تناسب بين جمعيت و خدمات سكونتي بافت»، «نگاه اقتصادي سازنده‌ها»، «ورود بسازوبفروش‌ها به جاي سازنده‌هاي حرفه‌اي»، «مجهز نبودن پلاك‌ها به اسناد و مساحت ثبتي»، «افزايش قيمت زمين در نتيجه تملك و خريد زمين»
4- پیشنهاد به دولت: استفاده از روش «ساماندهي مجدد زمين» به جاي شيوه «تملك» براي ايجاد انگيزه در مالكان.
مديرعامل محترم سازمان نوسازي شهر تهران نیز از برنامه‌های اعلام شده توسط شهردار محترم شهر تهران، در حوزه نوسازی شهری خبر داد. این برنامه‌ها عبارتند از:
1- فاصله گرفتن از كار اجرايي در عمليات ساخت‌وساز نوسازي
2- استفاده از ابزارهاي مالي تحت اختيار شهرداري، فقط در سه مسير «تحريك مالكان به نوسازي»، «كاهش قيمت تمام‌شده ساخت» و «افزايش خدمات شهري» به محله‌هاي فرسوده
3- تسهیل راه ورود بخش‌خصوصي و عموم مردم به ساخت بافت‌فرسوده
4- ایجاد بسته تشويقي جديد برای سازنده‌ها، جهت كاهش قيمت تمام‌شده ساخت در بافت‌فرسوده
با بررسی دقیق‌تر نظرات این سه مرجع صاحب صلاحیت، سه‌محور مشترک ارزشمند قابل استخراج است که پیشنهاد ارائه شده در این یادداشت به حل آن کمک می‌کند. اولین و مهمترین محور در این خصوص توجه به مشارکت ساکنان این بافت‌ها در فرآیند نوسازی است.
محور دوم که باید بدون رودربایستی آن را اعلام کرد، فقدان منابع مالی کافی برای نوسازی این بافت‌ها است. محور سوم وجود پتانسیل‌های بالا در این سه مرجع است که اگر بخواهند، می‌توانند از کسانی که در این حوزه برای تامین مالی پیشقدم می‌شوند، حمایت قابل توجهی کنند. با توجه به سه محور یاد شده، پیشنهاد مشخص این یادداشت «صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین و ساخت» است.
پیشنهاد مذکور یک پیشنهاد تئوریک نیست، بلکه نمونه مشابه آن، که صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است در حال حاضر اجرایی شده و کاملا عملیاتی است.
در صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین و ساخت، املاک موجود در بافت فرسوده ارزش‌گذاری شده و معادل ارزش ملک فرد (با هدف مشارکت وی در پروژه) به وی اوراقی به نام «واحد سرمایه‌گذاری» داده می‌شود.
این اوراق جزو اوراق بهادار قابل معامله بوده و می‌توان آن را به عنوان وثیقه نزد بانک گذاشت و اقدام به اخذ وام (مثلا برای تامین ودیعه مسکن مالک بافت فرسوده طی دوره ساخت بافت فرسوده) کرد یا در بازار بورس یا فرابورس آن را فروخت.
سپس برای تامین مالی نوسازی آن بافت به عموم مردم، در بازار سرمایه واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق را فروخت (از بیان جزئیات فرآیند فروش واحدها، تضمین فروش رفتن اوراق، تضمین نقدشونده بودن و حتی تضمین سود مشارکت در این سرمایه‌گذاری خودداری می‌کنم و خوانندگان محترم را به سازوکارهای تعریف شده در صندوق زمین و ساختمان که در حال حاضر اجرایی شده است، ارجاع می‌دهم).
با توجه به سازوکارهای تعریف شده در این صندوق‌ها، دارندگان این اوراق (اعم از ساکنان بافت و عموم سرمایه‌گذاران) در فرآیند ساخت و تصمیماتی که در این صندوق گرفته می‌شود، حق رای دارند و می‌توانند در چارچوب مقررات اعمال نظر بکنند.
پس از ساخت پروژه، دارندگان این اوراق یا می‌توانند اوراق خود را در بازار بورس بفروشند یا با تحویل اوراق (به شرط برابر بودن ارزش) یک واحد ساختمانی آماده تحویل بگیرند.
سرمایه‌گذاری در این اوراق برای هر دو گروه سرمایه‌گذار، هم به دلیل نو شدن بافت و افزایش امکانات و هم به دلیل افزایش معمول قیمت زمین در هر سال، منتفع خواهند شد.
از آنجا که سه مرجع فوق (وزارت راه، مجلس و شهرداری) در قوانین و مقررات ساخت و ساز، قوانین مالیاتی و اخذ عوارض و هزینه‌های بالا سری این فرآیند موثرند، هر کدام به نوبه خود می‌توانند در حوزه‌های مربوطه برای کاهش هزینه‌ها و افزایش سرعت کار اقدام کرده و این سرمایه‌گذاری را برای عموم مردم جذاب کنند.
