کاهش تورم قیمت اوراق مسکن پس از ۳ ماه نوسان صعودی
کاهش تورم قیمت اوراق مسکن پس از 3 ماه نوسان صعودی
در بازار بالادست مسكن – فرابورس - قيمت هر فقره اوراق تسهيلات خريد، از دامنه نوساني سه ماه اخير خود – 90 تا 100 هزار تومان- خارج شده و درحالي‌كه انتظار مي‌رفت مقصد بعدي آن، تداوم حركت صعودي تا نرخ 120 هزار تومان باشد، اما سطح فعلي 10 درصد كاهش يافته است. هم‌اكنون قيمت اوراق 500 هزار توماني در مرز 89 هزار تومان بين خريدار و فروشنده مبادله مي‌شود كه به اين ترتيب هزينه دسترسي به وام 45 ميليوني خريد مسكن از مبلغ 9 ميليون تومان در اواخر تابستان به 8 ميليون رسيده است. اطلاعات رسمي درباره علت اصلي افت قيمت حاكي است: حجم ريالي خريد اوراق پس از 8 ماه برتري نسبت به عرضه، سرانجام در مهر كاهش يافت. اين در حالي است كه ميزان عرضه اوراق تغيير محسوسي نداشته، بلكه از تعداد خريداران تا حد زيادي كاسته شده است. تحليلگران و مقامات حوزه مسكن و فرابورس مي‌گويند: تحولات اخير بازار اوراق در نقش حسگر بازار مسكن، سه پيام مخابره مي‌كند. پيام اول، به خوش‌بيني بازيگران اين دو بازار بابت افزايش قريب‌الوقوع وام خريد مربوط است و پيام دوم از انتظار متعاملين اوراق به تنظيم سود واقعي تسهيلات متناسب با كاهش تورم حكايت دارد. پيام سوم نيز تحرك‌آميز نبودن معاملات مسكن در ماه‌هاي آتي مي‌تواند باشد.
قيمت اوراق مسكن پس‌از 3 ماه نوسان صعودي، ريزش كرد
قيمت اوراق تسهيلات خريد مسكن، هفته گذشته پس از سه ماه نوسان مثبت و در حالي كه تقريبا از اواسط بهار امسال تا پايان نيمه اول آبان، در كانال 92 تا 100 هزار تومان در نوسان بود، هم‌اكنون به زير 90 هزار تومان آمده و در كانال جديد، به مرز 89 هزار تومان رسيده است. افت 10درصدي قيمت اوراق (قيمت اوراق در پايان تابستان از 99هزار تومان فراتر رفت) طي روزهاي اخير، از زمان افزايش سقف وام خريد مسكن –دي‌ماه سال92- تاكنون، بزرگترين تخليه قيمتي به حساب مي‌آيد. اين اتفاق به لحاظ «شيب قابل‌ملاحظه كاهش در فاصله زماني كم» و همچنين از بابت «حركت خلاف جهت انتظار، از كانالي كه ماه‌ها در آن قرار داشت»، نيز يك ركورد محسوب مي‌شود.
اواخر تابستان امسال با اوج‌گيري قيمت اوراق مسكن و نزديك شدن به سطح 100 هزار، برخي كارشناسان بازار سرمايه انتظار ورود به كانال منتهي به قيمت 120هزار تومان را مطرح كردند اما در حال‌حاضر، ارزش معاملاتي اوراق نه‌تنها افزايش پيدا نكرده كه در مسير معكوس، رو به كاهش قرار گرفته است. تحول هفته اخير در بازار اوراق از يكسو احتمال ماندن در كانال فعلي را تقويت مي‌كند و از سوي ديگر، به‌عنوان بازار بالادست خريد و فروش مسكن، حاوي دو پيام براي بازار مسكن است.
هر فقره اوراق مسكن كه 500 هزار تومان ارزش دارد -و براي دريافت 45ميليون تومان وام خريد بايد بسته 90 فقره‌اي آن را تهيه كرد- در اواخر تابستان امسال تحت‌تاثير رشد نسبي معاملات مسكن، به بالاترين سطح قيمت يعني نقطه بي‌سابقه بالاي 99هزار تومان رسيد. قيمت اوراق از زمستان سال گذشته با تصويب افزايش سقف وام، اولين جهش خود را آغاز كرد و از حدود 30 تا 40 هزار تومان به بالاي 60هزار تومان افزايش يافت. در نيمه اول امسال نيز شيب صعود بسته به شرايط اقتصاد كلان و اقتصاد مسكن، با زاويه‌هاي مختلف، كماكان ادامه داشت تا اينكه در مهرماه تحت‌تاثير رشد معاملات مسكن، سطح قيمت نزديك به 95هزار تومان براي هر فقره اوراق، ماند.
چه شد، اوراق ريخت؟
با اين حال از آنچه باعث شده قيمت اوراق طي هفته گذشته تا 10درصد نسبت به اواخر تابستان كاهش يابد، حاكي است: مسوولان بازار سرمايه پايين آمدن حجم تقاضا براي خريد اوراق را در ريزش قيمت آن موثر مي‌دانند.
اطلاعات رسمي فرابورس –محل مبادله اوراق وام خريد مسكن- كه در اختيار قرار گرفته است، نشان مي‌دهد: تراز حجم عرضه و تقاضا در بازار اوراق پس‌از 8ماه، در مهرماه امسال مثبت شد به اين معني كه براي اولين‌بار پس از تصويب وام 45ميليوني -35 ميليون وام خريد به اضافه 10 ميليون وام تعميرات- ميزان تقاضا براي اوراق از حداكثر ميزان عرضه ماهانه، كمتر شد. از بهمن ماه پارسال تا پايان تابستان امسال، ميزان تقاضاي اوراق همواره بيشتر از حجم انتشار ماهانه اوراق از سوي بانك مسكن بود، طوري كه در نيمه اول امسال به ازاي 400 ميليارد تومان عرضه اوراق 500 هزار توماني در هر ماه، بيش از 600 ميليارد تومان تقاضا از طرف متقاضيان وام خريد به فرابورس ارائه مي‌شد. اما در مهرماه امسال بدون آنكه در ميزان عرضه، تغييري حاصل شود، حجم كل تقاضاي اوراق با 33درصد كاهش، به رقم 405 ميليارد تومان رسيد. هر چند مقامات فرابورس طي ماه‌هاي اخير، علت تراز منفي اوراق وام مسكن را ناشي از تقويت تقاضاي مصرفي عنوان مي‌كردند و اعتقادي به تحركات تقاضاي سرمايه‌اي نداشتند اما حتي با فرض اينكه در نيمه اول امسال، بخشي از خريد‌ها جنبه كسب سود داشته، در حال‌حاضر به دليل مثبت‌شدن تراز، مي‌توان گفت، تقاضاهاي مصرفي و سوداگرانه به‌صورت توام در بازار اوراق كاهش قابل ملاحظه پيدا كرده است.
پيام‌هاي حسگر
تحليل مقامات فرابورس و همچنين مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي در اين باره حاكي است: بازار اوراق وام خريد، به دليل آنكه خريداران مسكن پيش از انجام معامله ابتدا براي دريافت وام به فرابورس مراجعه مي‌كنند، «بالادست» بازار مسكن محسوب مي‌شود و در نتيجه، فعل‌وانفعالات آن در نقش حسگر بازار مسكن، علامت‌هاي قابل اطميناني از آينده اوضاع مسكن منعكس مي‌كند.
اولين پيام اين حسگر با توجه به افت بزرگ قيمت اوراق مسكن نشان مي‌دهد: از نظر بازيگران بازار اوراق، افزايش سقف تسهيلات خريد در آينده نزديك محتمل است و تصويب مدل پيشنهادي ارسال شده به شوراي پول‌واعتبار تا پيش از پايان امسال نيز قابل انتظار است. بانك مسكن و شركت‌هاي وابسته هم به عنوان عرضه‌كننده و به عنوان خريدار اوراق، نقش موثري در نوسانات قيمت آن دارند. در حال حاضر، با توجه به كاهش تقاضاي خريد اوراق، مي‌توان نتيجه گرفت كه گروهي از متقاضيان اوراق پيش‌بيني كرده‌اند با احتمال ورود وام جديد خريد مسكن به بازار در آينده نزديك، جذابيت اوراق از دست مي‌رود و به همين خاطر در هفته‌هاي اخير حجم تقاضا براي خريد اوراق را كاهش داده‌اند. پيام دوم تحولات اخير بازار اوراق به عنوان حسگر بازار مسكن نيز حكايت از آن دارد كه معاملات مصرفي مسكن در ماه‌هاي آينده احتمال دارد با كاهش نسبي روبه‌رو شود و در عين حال از حركات تحريك‌آميز سوداگران در امان بماند. اين اتفاق به نفع ثبات قيمت مسكن خواهد بود.
امير هاموني مديرعامل فرابورس درباره پيام سوم نيز گفت: كاهش قيمت اوراق را مي‌توان ناشي از انتظار متعاملين به كاهش سود واقعي اوراق در ماه‌هاي آينده دانست چرا كه با كاهش نرخ تورم و برخي طرح‌هاي پيشنهادي براي تعديل نرخ سود بانكي، قطعا قيمت خريد اوراق نيز براي تنظيم سود واقعي آن، بايد كاهش يابد كه البته در هفته‌هاي اخير قيمت خريد بسته 90تايي اوراق حدود يك ميليون كاهش يافت. در حال حاضر سود اوراق 16درصد است اما با احتساب قيمت خريد آن، سود واقعي بالاي 21 درصد مي‌شود. همچنين حسين عبده‌تبريزي مشاور عباس آخوندي نيز كاهش اخير قيمت اوراق را معلول حركت تدريجي نقدينگي‌ها به بازار سرمايه و خروج از سفته‌بازي دانست. در بهار امسال، خريد و فروش اوراق، سود قابل توجهي نصيب سفته‌بازها كرد اما اين آخرين مقصد سوداگران نيز هم‌اكنون به انتهاي خط سودرساني رسيده است.
پيش‌بيني تا پايان93
در حال حاضر با نرخ جديد اوراق، حدود 8 میلیون تومان از وام 45 میلیون تومانی خرید مسکن باید بابت خرید اوراق هزینه شود. هر چند این میزان نسبت به نیمه دوم تابستان امسال حدود یک میلیون تومان کاهش داشته است، اما آن طور که کارشناسان بازار سرمایه معتقدند در حال حاضر کاهش تقاضا برای خرید اوراق مسکن علت العلل تثبیت قیمت در مرز 89 هزار تومان است.
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس، در خصوص روند تغییر و تحول قیمت اوراق وام خرید مسکن گفت: مهم‌ترین علتی که از حدود یک‌سال اخیر باعث افزایش قیمت اوراق وام خرید مسکن شد، افزایش تقاضا در مقایسه با میزان عرضه در بازار اوراق بود که منجر به رشد قیمت اوراق تا مرز 100 هزار تومان در نیمه تابستان شد. علیرضا توکلی افزود: بانک مسکن در سال 91 به طور ماهانه نزديك به 350 میلیارد تومان عرضه اوراق داشت و اين رقم را در سال 92 به 440 میلیارد تومان افزایش داد. وی ادامه داد: اما تقاضاي اين اوراق که تا قبل از دی ماه 1392 ماهانه به طور متوسط 277 میلیارد تومان بود پس از 17 دی ماه که وام مسکن افزایش پیدا کرد ماهانه به بیش از 600 میلیارد تومان و در برخی ماه‌ها همچون اسفند92 به بیش از 880 میلیارد تومان افزايش يافت. توکلی تاکید کرد: طبیعی است وقتی تقاضا برای خرید اوراق مسکن تا این میزان افزایش پیدا می‌کند و عرضه متناسب با آن رشد پيدا نمی‌کند، قیمت اوراق با جهش قیمتی مواجه می‌شود.
وی تصریح کرد: سیر افزایش تقاضا و به تبع آن افزایش قیمت اوراق تا شهریور ماه نیز ادامه داشت. اما خوشبختانه حجم تقاضا رو به كاهش گذاشت و نهايتا در مهر ماه به كمترين مقدار يعني 405 ميليارد تومان رسيد و همين عامل نيز سبب شد تا در دو ماه اخیر شاهد کاهش نسبی قیمت اوراق تسهيلات باشیم. توکلی با بیان اینکه کاهش تقاضا برای خرید اوراق طی دو ماه گذشته مهم‌ترین علت کاهش قیمت اوراق تا مر ز 89 هزار تومان است، گفت: اگر روند به همین منوال ادامه داشته باشد می‌توانیم امیدوار باشیم که در ماه‌های آتی، بازار اوراق کاهش قیمت بیشتری را تجربه کند یا حداقل در همین مرز قیمتی فعلی، به ثبات برسد.
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس، همچنین در خصوص برخی پیش‌بینی‌ها مبنی بر عبور قیمت اوراق از مرز 100 هزار تومان تصریح کرد: در ماه‌های گذشته نشانه‌هایی در بازار اوراق دیده می‌شد که برخی از کارشناسان بازار سرمایه پیش‌بینی مي‌کردند قیمت اوراق از مرز 100 هزار تومان عبور خواهد کرد، اما کاهش تقاضا برای خرید اوراق طی دو ماه گذشته عملا این پیش‌بینی را منتفی کرد. در جداول موجود در اين گزارش، حجم واقعي عرضه و تقاضاي اوراق تسهيلات مسكن ارائه شده است. آمار ارائه شده گوياي واقعيت‌هاي موجود در بازار و چرايي تغيير قيمت اين اوراق در بازار است.
