«منع كوبيدن سازه‌هاي زير ۲۵سال سن»
شهرداري تهران براي تعيين مرز سني در تخريب ساختمان‌هاي تهران، سياست پيشنهادي خود مبني‌بر «منع كوبيدن سازه‌هاي زير 25سال سن» را به دليل آنچه الزام به رعايت حقوق مالكانه عنوان مي‌شود، تغيير داد و لايحه‌اي در اين خصوص با رعايت همه جوانب تنظيم و به شوراي شهر ارائه كرد.
در صورت تصويب پيشنهاد جديد شهرداري، مالكان ساختمان‌هاي مسكوني بادوام چنانچه به خواسته بسازوبفروش‌ها چراغ سبز نشان دهند، جريمه سنگين اين همراهي را بايد به شكل «عوارض مضاعف تخريب» پرداخت كنند. ارقام ريالي عوارض تخريب هنوز تعيين نشده اما طبق گفته اعضاي شوراي شهر تهران، حدود آن به‌گونه‌اي است كه ارزش‌افزوده اين نوع ساختوساز را تحت‌الشعاع قرار خواهد داد.
شهرداري تهران اوايل امسال با تشديد تحركات بسازوبفروش‌ها در محله‌هاي غيرفرسوده پايتخت و به اوج رسيدن وسوسه در مالكان ساختمان‌هاي كم‌سن بابت تخريب و مشاركت در ساخت، تصميم گرفت صدور پروانه تخريب براي بناهايي با عمر كمتر از 25سال را متوقف كند. اما اين تصميم كه خردادماه مطرح شد، به دلايلي از جمله يك اشكال حقوقي، به سرانجام نرسيد.
گفته مي‌شود طبق قوانين حقوقي-قضايي، مالكان املاك نسبت به هر نوع اقدام براي دارايي‌شان مختار هستند و حرمت اعتبار مالكيت بايد در طرح‌هاي دولتي و شهري رعايت شود. الزام به رعايت حقوق مالكانه كه علي‌القاعده به معناي محترم شمردن حق تخريب و نوسازي مي‌تواند باشد، شهرداري تهران را بر آن داشته بدون آنكه از موضع خود در ساماندهي ساختوسازها عقب‌نشيني كند، در نحوه اقدام برای جلوگیری از تخریب تجديدنظر کند.
شهرداري تهران در تصميم جديدش، در نظر دارد به جاي اعمال «منع تخريب» از ابزار بازدارنده و قانوني «عوارض» در حکم «جریمه تخریب» استفاده كند.
در لايحه‌اي كه با همين مضمون براي بررسي در اختيار شوراي شهر تهران قرار گرفته، براي اولين بار عمليات تخريب ساختمان مشمول پرداخت عوارض معرفي شده است. در صورت تصويب اين لايحه، براي تخريب ساختمان‌هايي با عمربناي 15 تا 25سال، عوارض تصاعدي معكوس وضع خواهد شد؛ به طوري كه متناسب با سن‌بناي كمتر، عوارض بيشتري از مالكان دريافت مي‌شود.
آن‌طور كه يك عضو شوراي شهر تهران درباره جزئيات اين لايحه اعلام كرده، اخذ عوارض سنگين از تخريب ساختمان‌هاي كم‌سن جزو يكي از تكاليف شهرداري تهران در قالب برنامه پنج‌ساله دوم محسوب مي‌شود. طبق ماده75 برنامه پنج‌ساله شهرداري، مديريت شهري تهران مكلف است «به منظور جلوگيري از تخريب ساختمان‌هاي بادوام در شهر تهران، ساز و كار‌هاي اخذ عوارض مضاعف را در ساختوسازها پيش‌بيني كند.»
سن تخريب در ساخت‌وسازهاي كنوني شهر تهران به كمتر از 20سال رسيده است. اين مدل ساختوساز هم براي بسازوبفروش‌ها و هم براي مالكان ساختمان‌هاي كم‌سن مزيت اقتصادي در پي دارد. براي سازنده‌ها، قيمت پايين اين ساختمان‌ها در مقايسه با نرخ زمين آماده به ساخت، به مراتب با صرفه برآورد مي‌شود و براي مالكان نيز افزايش حداقل 7/1 برابري متراژ واحدمسكوني در جريان تخريب و نوسازي، امتياز ويژه به حساب مي‌آيد. اين در حالي است كه بررسي‌هاي كارشناسي درباره تبعات تخريب زودهنگام، از حداقل 7 نوع آسيب اقتصادي و زيست‌محيطي براي شهر و اقتصاد كشور حكايت دارد. اكنون پيش‌بيني مي‌شود در صورت اخذ عوارض تصاعدي از تخريب ساختمان‌هاي بادوام و كم‌سن، سود و انگيزه كاذب اين مدل از ساختوساز مهار شود.
30 درصد عرضه صرف تخريب‌ها
تخریب و نوسازی ساختمان‌های کم‌سن‌وسال و در عین حال پایدار شهر تهران همزمان با ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی جدید در سال 91 به پدیده‌ای رایج در خیابان‌های پایتخت تبدیل شده است.
در 2 سال اخير بسیاری از مالکان و بسازو‌بفروش‌هايي که با بهره‌گیری از ضوابط طرح تفصیلی برای دریافت اضافه تراکم می‌توانستند ارتفاع ساختمان‌ها را افزایش دهند بدون توجه به عمر بنا، به تخریب آپارتمان‌های کم‌عمر به امید یک تا دو طبقه تراکم بیشتر روی آوردند و از این طریق میزان سود حاصل از ساختوساز خود را به شکل «حبابی» افزایش دادند. همین موضوع سبب شد که براساس آمار شهرداری تهران، در سال91 به اندازه 30درصد پروانه‌های ساختمانی صادر شده، آپارتمان در تهران تخریب شود.
پدیده تخریب ساختمان‌های کم‌عمر در سال 92 نیز ادامه پیدا کرد؛ به‌گونه‌ای که حجم تخریب از 30 درصد پروانه‌هاي جديد به نزدیک 40درصد رسید. در 9 ماه اول سال92 در ازای صدور پروانه برای ساخت 148هزار واحدمسکونی، مجوز تخریب 58هزار واحد صادر شد. این آمار از آنجا قابل‌تامل است که عمده تخریب‌های ساختمانی در تهران مربوط به آپارتمان‌های نه‌‌چندان سالخورده است و در محله‌هایی انجام می‌شود که سطح قیمت‌مسکن در آنجا بالا است. این پدیده دو پیامد را در بازار مسکن سبب شده است. تجارت با ساختمان‌های کم‌عمر از یکسو باعث افزایش تعداد خانههای خالی نوساز شده و از سوی دیگر بار تقاضای اجاره‌نشینی را به اندازه تعداد واحدهای تخریبی، افزایش داده است. از این رو ابتداي امسال، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران اعلام کرد ضوابطی در مجموعه مدیریت شهری در حال تدوین است که اگر تصويب شود تخریب ساختمان‌های با عمر پایین‌تر از 25سال ممنوع خواهد شد.
تقويت جبهه ساخت در بافت‌‌فرسوده
علیرضا نادری معاون شهردار تهران گفته بود: برای جلوگیری از تخریب ساختمان‌های با عمر پایین یعنی زیر 25 سال، بنا داریم مصوبه‌ای را به تصویب برسانیم که از این پس برای تخریب و نوسازی ساختمان‌های با عمر کمتر از 25 سال پروانه ساخت صادر نشود.
به گفته او اعمال محدودیت در تخریب ساختمان‌های با عمر پایین، اگرچه در ظاهر حجم ساخت وسازها را محدود می‌کند، اما در واقع کمک می‌کند ساختوسازها به سمت بافت فرسوده شهری حرکت کند و حجم ساخت وساز در محدوده ضروري شهر بيشتر شود. اما ورود شهرداری تهران به این موضوع به دلیل رعایت حقوق مالکانه، به صورت مطلق وجود ندارد. به این معنی که به نظر می‌رسد شهرداری با گذشت چند ماه از ارائه این پیشنهاد به این نتیجه رسیده که جلوگیری از صدور پروانه تخریب برای ساختمان‌های کم‌عمر به دلیل محترم شمردن حقوق مالکانه امکان‌پذیر نیست.
از این رو شهرداري با همکاری سازمان نظام مهندسی بنا دارد از کانال دیگری نسبت به اعمال محدوديت براي تخریب این ساختمان‌ها اقدام کند.
شهرداري به اين منظور، لايحه‌اي تقديم شوراي شهر كرده كه محتواي آن هم‌اکنون در شورا در دست بررسی است. براساس اين لايحه، بنا شده «جریمه‌ای برای تخریب زودهنگام» ساختمان‌ها محاسبه شود تا از این طریق «سود حبابی» این نوع تخریب‌ها به ریسک تبدیل شود و تخریب ساختمان‌های کم‌عمر همچون گذشته جذابیت نداشته باشد.
در لایحه پیشنهادی، تخریب ساختمان‌هایی با محدودیت مواجه خواهد شد که بین 15 تا 25 سال سن دارند و برای هر یک از این رده سنی فرمول جداگانه جهت تعیین «عوارض تخريب» به‌عنوان جریمه «تخريب زودهنگام» وضع شده است. هر اندازه سن بنا کمتر باشد جریمه در نظر گرفته شده برای آن بیشتر خواهد بود.
به گفته اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران شوراي شهر تهران، ضریب اعمال شده در محاسبه جریمه تخريب به‌گونه‌ای است که هر چه سال تخریب بنا پایین‌تر باشد، جریمه افزایش پیدا می‌کند تا حداقل مالکان و بساز و بفروش‌ها از این طریق به سود كاذب دسترسی پیدا نکنند.
جریمه براساس عمربنا
عضو کمیسیون عمران شورای شهر تهران در توضیح مفاد این لایحه گفت: در ابتدا شهرداری تهران بنا داشت تا از تخریب ساختمان‌های کم عمر جلوگیری کند اما از آنجا که حقوق مالکانه در کشور محترم شمرده می‌شود عملا اجرای این لایحه به شکل «منع کامل» امکان پذیر نیست. اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران شورای شهر تصریح کرد: در این لایحه که از سوی سازمان نظام مهندسی و معاونت شهرسازی شهرداری به شورای شهر تهران ارائه شده است؛ ساختمان‌ها براساس قدمت و استحکام (پایداری) درجه‌بندی می‌شوند. او با اشاره به بازه سنی در نظر گرفته شده برای ساختمان‌ها جهت اعمال محدودیت در تخریب، اظهار کرد: ساختمان‌های با عمر بین 15 تا 25 سال از سوی سازمان نظام مهندسی مورد بررسی قرار می‌گیرند، در صورتی که استحکام بناي آنها تایید شود ضریب عوارض دریافتی برای صدور پروانه تخریب به شدت افزایش پیدا می‌کند.
او افزود: حتی ممکن است ساختمان‌های با عمر بیش از این نیز باشند که کیفیت ساخت آنها بالا باشد این ساختمان‌ها نیز در این لایحه گنجانده می‌شوند. عضو شورای شهر تهران تصریح کرد: بنا داریم در مفاد این لایحه تمهیداتی اندیشیده شود تا از سود کاذب و غیرواقعی ساختوساز جلوگیری شود چون به هر ترتیب ساخت وساز متناسب با نرخ تورم دارای سود است، اما نباید به شکل کاذب باشد.
بافت فرسوده هدف قرار می‌گیرد
معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران نیز هدف از اجرای این لایحه را جذب سرمایه‌های بخش مسکن به سمت ساخت‌وساز‌های محدوده بافت فرسوده و جلوگیری از هدر رفت سرمایه‌ها و منابع در جریان تخریب و نوسازی ساختمان با عمر پایین عنوان کرد. علیرضا نادری معاون شهردار تهران با بیان اینکه این اقدام سبب می‌شود تا دیگر سرمایه‌گذاران به تحریک مالکان این‌گونه ساختمان‌ها برای مشارکت در پروژه‌های تخریب و نوسازی روی نیاورند تصریح کرد: از طرف دیگر مالکانی که ساختمان‌های مقاوم دارند همچون دیگر نقاط دنیا می‌توانند به جای تخریب، ساختمان خود را بازسازی کنند. او به مشکل بافت فرسوده اشاره کرد و افزود: در محدوده 3 هزار و 268 هکتاری بافت فرسوده پایتخت، ساختمان‌هایی با عمر 70 ساله وجود دارند که در واقع برای شهر با وجود تهدید بلایای طبیعی خطری بالقوه محسوب می‌شوند.
نادری تاکید کرد: با کمک سازمان نوسازی شهر تهران بنا داریم در این زمینه به جلوگیری از تخریب ساختمان‌های زیر 25 سال و بازسازی خانههای مقاوم در سطح شهر کمک کنیم تا جبهه کاری ساختوساز و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به سمت نقاط فرسوده و سالخورده پایتخت منتقل شود.
