«تصويب وام ۵۰ ميليوني نوسازي در هيات دولت»
«تصويب وام 50 ميليوني نوسازي در هيات دولت»
شكل سنتي ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده به‌‌عنوان چالش اصلي در پروسه نوسازي محله‌هاي قديمي كه همواره ناكامي دولت‌ها در ارتقای كارآمدي اين قسمت از بافت شهري را سبب شده، قرار است با اقدام جديد گروهي از كارشناسان بازار سرمايه متحول شود.
اين گروه با استناد به يك ماده از قانون حمايت از احيای و نوسازي بافت‌فرسوده – قانوني كه اواسط دهه80 براي حمايت از نوسازي بافت‌فرسوده به تصويب رسيد اما تاكنون از ظرفيت آن استفاده نشده است- در نظر دارد به كمك ابزار بورسي، مالكان املاك فرسوده را از مسيري غير از شيوه مشكل‌دار «تملك‌زمين» به پروسه تخريب و نوسازي وارد كند. در اين روش، صندوقي تحت عنوان «صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین» از طرف نهاد متولي نوسازي بافت‌فرسوده همچون شهرداري يا انبوه‌سازان، در بازار سرمايه تشكيل مي‌شود و منابع مالي لازم براي خريد زمين از مالكان بافت از طريق تبديل زمين‌ها به يونيت‌هاي سرمايه‌گذاري و فروش آن به سهامداران صندوق، تامين مي‌شود.
هر چند كاركرد صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین، به ظاهر شبيه روش قديمي و موجود «تملك‌زمين» است اما از آنجا كه در اين صندوق، براي صاحبان املاك فرسوده در نقش مالكان زمين، امكان مشاركت در نظر گرفته شده و در صورت تمايل آنها، معادل ارزش زمين‌شان، سهام يا همان يونيت صندوق به هر مالك داده مي‌شود، در نتيجه عملا مالكان بافت‌فرسوده مي‌توانند همزمان با فروش زمين به صندوق، از عايدي و ارزش‌افزوده آتي عمليات نوسازي در پايان كار صندوق منتفع شوند. بنابراين، در مدل صندوق، انتفاع مالكان زمين از عوايد نوسازي بافت‌فرسوده محفوظ مي‌ماند در حالي كه در مدل تملك، فقط ارزش فعلي زمين آن هم با توجه به فرسودگي محل، نصيب مالك مي‌شود.
دو مزيت صندوق براي مالكان
تحقيقي كه اخيرا توسط مركز پژوهش‌هاي مجلس همزمان با «تصويب وام 50 ميليوني نوسازي در هيات دولت» انجام شد، حكايت از آن دارد كه شيوه «تملك زمين» به عنوان تنها شكل موجود در نوسازي بافت‌هاي فرسوده، به شدت محل اعتراض و نارضايتي مالكان است چون در اين شيوه، نهاد مسوول نوسازي با تملك زمين از يكسو ساكنان قديمي بافت‌هاي فرسوده را به اجبار و برخلاف ميل باطني آنها، به محله ديگري منتقل مي‌كند و از سوي ديگر، مالكان را از سود چندبرابري حاصل از نوسازي و توسعه بافت، محروم مي‌سازد و باعث انتقال يكطرفه ارزش‌افزوده به جيب سازنده‌ها و شهرداري‌ها مي‌شود. در اين تحقيق مشخص شده بود، در صورتي كه شكل نوسازي بافت‌هاي فرسوده از حالت «تملك زمين» به روش‌هاي مشاركت‌طلبانه تغيير نكند، بازدهي مورد انتظار دولت از پرداخت وام 50 ميليوني حاصل نخواهد شد. هدف دولت در مصوبه خود براي وام نوسازي، افزايش عرضه مسكن ارزان‌قيمت در محله‌هاي فرسوده از طريق تحريك توأم مالكان املاك قديمي و سازنده‌ها به تخريب و نوسازي است. به اين منظور، كارشناسان بازار سرمايه با پيشنهاد صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین، ابزار جايگزين «تملك زمين» را به دولت معرفي كردهاند. در اين صندوق، صاحبان املاك فرسوده از طريق تبديل زمين املاك‌شان به يونيت سرمايه‌گذاري، در نقش شركاي عوامل نوساز و سهامداران صندوق، در پروسه ساخت‌وساز مشاركت مي‌كنند و در پايان، معادل «مجموع ارزش اوليه زمين و ارزش‌افزوده به وجود آمده در كل پروژه»، نفع مالي خواهند برد. در صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین، چنانچه اصل و سود عايدي مالكان زمين معادل يك واحد مسكوني باشد، اين افراد مي‌توانند واحدهاي نوسازي‌شده را دريافت كنند. اين مزيت پيش‌بيني شده در صندوق، دو اشكال «تملك زمين» شامل «زيان مالي مالكان ناشي از عدم مشاركت در نوسازي» و «انتقال اجباري محل سكونت مالكان به نقطه‌اي ديگر از شهر» را رفع مي‌كند.
سنگين‌ترين بار مالي نوسازي برعهده صندوق
گروهي كه صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین را معرفي كردهاند، همان كارشناسان بازار سرمايه هستند كه اواخر سال گذشته براي جبران كمبود منابع بانكي و فقر تسهيلات مسكن، استفاده از يك ابزار بورسي تحت عنوان صندوق زمين‌وساختمان را به وزارت راه‌وشهرسازي پيشنهاد داد و در نهايت موفق شد با برقراري ارتباط بين وزارت راه‌وشهرسازي و وزارت اقتصاد، اولين صندوق زمين و ساختمان را شهريور امسال براي تامين مالي هزينه‌هاي ساخت يك پروژه مسكوني در منطقه22 تاسيس كند. سلمان خادم‌المله یکی از اعضای اين گروه روز گذشته گفت: راه‌اندازي صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین در بافت‌فرسوده، تكليف قانوني دولت از اواخر دهه80 تاكنون است و در صورت راه‌اندازي چنين صندوقي، علاوه بر اينكه منابع مالي لازم براي آزادسازي زمين به عنوان سخت‌ترين و پرهزينه‌ترين قسمت در پروسه نوسازي، در اختيار سازنده‌ها قرار مي‌گيرد، باعث مشاركت توام با كسب سود مالكان نيز مي‌شود. خادم‌المله تاكيد كرد: خريد زمين مشمول وام 50 ميليوني نوسازي بافت‌فرسوده نمي‌شود و سازنده‌ها بعد از تملك زمين مشروط به داشتن پروانه ساخت مي‌توانند از تسهيلات بانكي بهره‌مند شوند در حالي كه حداقل نيمي از كل هزينه ساخت مسكن را هزينه مربوط به تملك زمين شامل مي‌شود كه بار مالي زيادي را در شروع پروسه نوسازي طلب مي‌كند.
