«ساخت‌وساز‌های منطقه22»

شوراي عالي شهرسازي و معماري كشور مجموعه اصلاحاتي را كه در يك‌سال گذشته بر طرح تفصيلي جديد تهران اعمال كرده است اعلام كرد.
شوراي عالي شهرسازي از آذرماه سال 1392، با توجه به گزارش‌های واصله مبني بر مغايرت‌هاي اساسي بين طرح تفصيلي شهر تهران و راهبردهاي طرح جامع (به‌عنوان سند بالادست) و نگراني از تاثيرات سوئي كه اين مساله مي‌تواند در تحقق خدمات عمومي مورد نياز شهر و كيفيت محيط‌زيست شهري به دنبال داشته باشد، موضوع انطباق طرح تفصيلي و طرح جامع شهر تهران را در دستور كار خود قرار داد.
اين شورا در يك‌سال اخير، 8 سرفصل كليدي در محتواي طرح تفصيلي شامل «جمعيت‌پذيري»، «تغييرات پهنه‌بندي و كاربري»، «بلندمرتبه‌‌سازي»، «تامين خدمات عمومي از طريق اراضي ذخيره توسعه و نوسازي در سطح شهر تهران»، «اصلاح محدوده مشمول تراكم تشويقي بافت‌فرسوده»، «نماي ساختمان‌ها و منظر شهري»، «ساخت‌وساز‌هاي منطقه22» و «تراكم اضافه» را لغو، ابطال يا تعديل كرد. متن مصوبات شوراي عالي به شرح زير است:
1- جمعيت‌پذيري: با توجه به مجموع امكانات و محدوديت‌هاي شهر تهران، سند طرح جامع مصوب، سقف جمعيت‌پذيري شهر تهران را به 5/10 ميليون نفر محدود نموده است. درحالي كه طبق ضوابط طرح تفصيلي موجود و براساس اعلام نظر مشاور طرح، امكان استقرار بيش از 13 ميليون نفر جمعيت در تهران مقدور خواهد بود كه يقينا شهر تهران را به لحاظ شرايط زيستي دچار مشكلات اساسي خواهد نمود. در همين راستا شوراي‌عالي با اتخاذ تدابيري از جمله محدود نمودن تراكم‌هاي تشويقي و سيال و اصلاح مصوبات قبلي شوراي‌عالي در خصوص تغيير پهنه‌بندي، جهت‌گيري جمعيت مصوب طرح جامع را دنبال نموده است.
2- پهنه‌بندي: در طرح جامع شهر تهران كه با نظام ساختاري و راهبردي تهيه شده است، به جاي تعيين كاربري مشخص براي هر قطعه زمين، پهنه‌هايي براي اراضي تعيين شده كه ساخت و ساز هر قطعه براساس وقوع در هر يك از پهنه‌ها و زيرپهنه‌هاي مربوطه تعريف مي‌گردد. در اين ميان پهنه‌هاي تعريف شده، بدون طي مراحل كارشناسي لازم و اخذ مجوز از مراجع تصويبي تغيير پيدا كرده است.
با توجه به وجود تغييرات گسترده در پهنه‌هاي طرح تفصيلي موجود نسبت به طرح جامع مصوب كه از جمله مصاديق آن مي‌توان به تغييرات متعدد كاربري‌هاي فضاي سبز عمومي و پارك‌ها و فضاي خدماتي به مجتمع‌هاي اداري، تجاري و مسكوني در سال‌هاي اخير اشاره نمود، شورا‌ي‌عالي ضرورت بررسي جامع و دقيق تغييرات پهنه‌ها را توسط دبيرخانه شوراي‌عالي و جهت اتخاذ تصميمات لازم مورد توجه قرار داد.
3- بلندمرتبه‌سازي: براساس سند طرح جامع شهر تهران، شهرداري تهران موظف بوده كه در يك بازه زماني يك‌ساله (پس از تصويب طرح جامع در سال 1386)، نسبت به تعيين محدوده‌هاي مجاز بلندمرتبه‌سازي و ضوابط آنها اقدام و به شوراي‌عالي ارائه کند كه با توجه به عدم تحقق اين موضوع، تا اين تاريخ كليه مجوزهاي بلندمرتبه‌سازي در سطح شهر تهران به صورت موردي و از طريق اخذ مصوبه كميسيون ماده 5 صورت مي‌گرفته است كه منجر به بي‌برنامگي در نظام توسعه شهر شده است.  شوراي‌عالي در همين رابطه بر ضرورت تسريع در ارائه اين ضوابط و مقررات تاكيد كرد.
4- بافت‌هاي فرسوده: در سند طرح جامع شهر تهران تسهيلات ويژه‌اي براي ساخت‌و‌ساز در بافت‌هاي فرسوده شهر تهران (با مساحتي نزديك به 2/3 هزار هكتار) در نظر گرفته شده است كه شامل تراكم تشويقي تسهيلات مالي براي ساخت‌و‌ساز در اين پهنه مي‌شود.
طرح تفصيلي شهر تهران با تعريف پهنه ديگري تحت عنوان بافت ناپايدار و تعميم تسهيلات تعريف شده براي بافت فرسوده به اين پهنه، عملا محدوده ارائه اين خدمات را به حدود 15 هزار هكتار افزايش داده كه با توجه به محدوديت منابع اين طرح، عملا منجر به تغيير جهت گروه‌هاي هدف اين طرح و كاهش امكان تخصيص اعتبار براي بازسازي بافت‌هاي فرسوده واقعي شهر تهران شده است. شوراي‌عالي به همين منظور ارائه امتياز تشويق تراكمي براي بافت‌هاي ناپايدار را لغو كرد.
5- اراضي ذخيره توسعه و نوسازي شهر تهران: اراضي باير بزرگتر از يك هكتار در سطح شهر تهران كه مساحت آنها در مجموع به حدود 5 هزار هكتار مي‌رسد در طرح جامع به عنوان اصلي‌ترين فرصت توسعه پايدار شهر و امكاني براي استقرار خدمات عمومي مورد نياز شهر و جايگزيني اراضي بافت‌هاي فرسوده در نظر گرفته شده است. عدم ارائه ضوابط و دستورالعمل مربوط به چگونگي بهره‌برداري از اين اراضي (به‌رغم تعيين بازه زماني براي تدوين آن توسط شهرداري) موجب شده كه اين اراضي بدون توجه به هدف تعيين شده در طرح جامع مورد بهره‌برداري قرار گرفته و دغدغه عدم امكان خدمات عمومي مورد نياز شهروندان را بيشتر سازد. شوراي‌عالي در اين خصوص مقرر کرد هرگونه تصميم‌گيري در اين اراضي قبل از تصويب طرح مربوطه صرفا از سوي شوراي‌عالي شهرسازي و معماري ايران انجام پذيرد.
6- سيما و منظر شهري: اختيار تصريح شده در متن ضوابط طرح تفصيلي شهر تهران به شهرداري مبني بر امكان اجازه كاهش يا افزايش ارتفاع ساختمان‌ها در صورت افزايش يا كاهش سطح اشغال ساختمان، عملا موجب تضييع حقوق همسايگان از يكسو و ايجاد اغتشاش بصري در سيما و منظر شهر تهران شده است كه در همين رابطه شوراي‌عالي طي بندهايي از مصوبه اخير خود نسبت به ايجاد محدوديت براي اين موضوع و ضرورت تدوين دستورالعمل در اين رابطه تعيين تكليف کرده است.
7- ساخت‌و‌ساز منطقه 22: بر اساس طرح جامع شهر تهران، منطقه۲۲ با مساحتي حدود ۱۰ هزار هكتار، با هدف رفع كمبودهاي خدماتي حوزه غرب تهران و نيز جابه‌جايي بخشي از جمعيت ساكن در بافت‌هاي فرسوده تهران مركزي شكل گرفته است. وجود قطعات بزرگ مقياس اراضي به همراه موقعيت ويژه مكاني و قرارگيري در كريدور هواي شرقي – غربي تهران ازجمله ويژگي‌هاي خاص اين منطقه به شمار مي‌آيد.
به موجب يك بند از ضوابط طرح تفصيلي، اختيارات ويژه‌اي براي شهرداري منطقه 22 جهت صدور مجوز احداث بنای خارج از ضوابط طرح جامع درنظر گرفته شده است كه احداث حجم زياد ساختمان‌هاي بلندمرتبه مسكوني– اداري و تجاري موجود، عملا نتيجه همين رويكرد طرح تفصيلي است.
شوراي‌عالي در جريان بررسي مسائل طرح تفصيلي موجود و به منظور انطباق طرح با راهبردهاي طرح جامع، ضمن ابطال بند مذكور از ضوابط طرح تفصيلي انجام هرگونه ساخت‌و‌ساز در اين منطقه را به رويه جاري ساير مناطق شهر تهران بازگرداند. 
8- تراكم تشويقي: در هيچ حالتي تراكم تشويقي متعلق به يك ملك (اعم از تراكم تشويقي باغات- بافت فرسوده– تجميع قطعات و...) از يك طبقه تجاوز نکند.

نظر بدهید: