مدل «شهر منطقه» برای تامین مسکن
مدل «شهر منطقه» برای تامین مسکن
نويسندگان طرح جامع مسكن در اتاق فكر وزارت راهوشهرسازي اعلام كردند: اين دوره، براي جلوگيري از اشتباهات 4 دهه گذشته در حوزه تامين مسكن، زمينهاي دولتي با مدل «شهرمنطقه» براي اجراي برنامههاي حمايتي واگذار مي‌شود. در اين مدل، شهر اصلي و نقاط سكونتي اطراف به‌صورت «مجموعه منطقه شهري» طراحي و شهرك‌هاي جديد در نزديك‌ترين فاصله به محدوده اصلي، با تركيب دهك‌هاي مختلف، توسط بخش‌خصوصي احداث مي‌شود.
سياست‌های جديد بازار زمين در اتاق فكر وزارت راه‌وشهرسازی بررسي شد
برنامه تامين مسكن دهك‌هاي كم‌درآمد كه تحت عنوان «مسكن اجتماعي» مراحل آخر تصويب در وزارت راهوشهرسازي را پشت سر مي‌گذارد، براساس پيشنهاد نويسندگان طرح جامع مسكن قرار است با رويكرد «شهرمنطقه» در سراسر كشور به اجرا گذاشته شود.
تاكنون هر آنچه از مسكن اجتماعي توسط مسوولان وزارت راهوشهرسازي اعلام شده، صرفا يك روي اين سياست بوده و اطلاعاتي درباره جامعه مخاطبان مسكن اجتماعي– حدود 4/2ميليون اجاره‌نشين عضو سه دهك اول- و همچنين انواع يارانه‌هايي را كه در اين قالب به اين افراد براي پوشش هزينه مسكن تعلق مي‌گيرد، تشريح كرده است.
اما روي ديگر سياست مسكن اجتماعي كه به نحوه مكان‌يابي و اختصاص زمين براي اجراي اين طرح برمي‌گردد، هفته گذشته توسط گروه نويسندگان نسخه جديد طرح جامع مسكن، در اتاق فكر معاونت مسكن وزارت راهوشهرسازي در قالب «چگونگي تنظيم جريان بازار زمين» مورد بحث و بررسي قرار گرفت.
فردين يزداني و مجيد غمامي– اعضاي تيم تهيه طرح جامع مسكن- در جلسه‌اي كه به ميزباني معاونت مسكن وزارت راهوشهرسازي با حضور استادان معماري و شهرسازي دانشگاه تهران و دانشگاه علم‌وصنعت برگزار شد، درباره مكان و محل اجراي برنامههاي ساخت و تامين مسكن گروه‌هاي هدف دولت اعلام كردند: در دولت يازدهم با تصويب وزير راهوشهرسازي، شيوه تامين و واگذاري زمين به‌عنوان اولين و مهم‌ترين ابزار مورد نياز ساخت‌وسازهاي حمايتي تغيير مي‌كند و عرصه مورد نياز براي احداث مسكن در قالب مجموعه «شهر منطقه» تامين خواهد شد.
در سياست‌هاي جديد بازار زمين، قرار است محل اجراي طرحهاي تامين مسكن، در محدوده «منطقه شهري» مكان‌يابي شود و از تكرار رويه‌هاي گذشته دولت‌ها كه در يك دوره، تامين مسكن كم‌درآمدها صرفا در داخل شهرهاي اصلي دنبال مي‌شد و در دوره‌‌اي، در فاصله‌اي دورتر از محدوده اصلي –شهرهاي جديد- به اجرا درمي‌آمد، پرهيز شود. در شكل جديد، با عبرت از تجربه نافرجام دوره‌هاي گذشته، شهراصلي و شهرهاي اطراف به صورت مجموعه واحد، در نظر گرفته مي‌شود.
چهار دهه اشتباه سياست‌گذاران
بررسي‌های نويسندگان طرح جامع مسكن نشان مي‌دهد: در دست‌كم چهار دهه اخير، چون هماهنگي و ارتباط معنادار بين طرحهاي جامع و تفصيلي شهرها–طرحهاي توسعه شهري- با طرحهاي تامين مسكن تدوين شده از سوي دولت‌ها وجود نداشته، محدوده اصلي شهرها بدون ملاحظه اقتصادي گروه‌هاي كم‌درآمد شكل‌گرفته به اين معني كه هزينه سكونت در محدوده اصلي شهرها شامل قيمت زمين، تراكم‌فروشي و بهاي مسكن عملا از توان گروه‌هاي كم‌درآمد فراتر رفت. نتيجه اين تضاد بين «هزينه خريد يا اجاره مسكن در محدوده مصوب شهرها» و «توان مالي كم‌درآمدها» طي سال‌هاي اخير به شكل مهاجرت اين گروه از داخل محدوده و تمركز سكونت دهك‌هاي پايين جامعه در نقاط خاص بيرون از شهرهاي اصلي بروز كرده و باعث گسترش پديده «جدانشيني كم‌درآمدها» شده است كه ادامه آن، آثار اجتماعي زيادي از جمله چالش‌هاي فعلي در محله‌هاي مسكن‌مهر را مي‌تواند به همراه داشته باشد.
تا پيش از دهه70، تصور دولت‌ها اين بود كه كم‌درآمدها را مي‌تواند در داخل محدوده اصلي شهرها ساكن كند اما جمعيت كم‌درآمدها به اطراف محدوده شهرها خزيد. بعد از اين دهه، سياست تشكيل شهرهاي جديد اجرا شد اما چون در اين طرح‌ريزي شهري نيز، شرايط خاص كم‌درآمدها مورد لحاظ قرار نگرفت، نه تنها اقبالي براي سكونت در اين مناطق به‌وجود نيامد بلكه اين گروه، در بیرون محدوده شهرها، اسكان غيررسمي براي خود مهيا كردند و پديده جدانشيني كم‌درآمدها را شكل دادند. نويسندگان طرح جامع مسكن براي مهار اين پديده، با ارائه راهكار در طرح جامع به وزارت راهوشهرسازي پيشنهاد كرده‌اند، طرحهاي جامع و تفصيلي شهرها را با طرحهاي تامين مسكن به‌صورت هماهنگ تدوين كند و روال گذشته دولت‌ها در «خط‌كشي فيزيكي براي تعيين محدوده شهرها بدون توجه به شرايط بازار مسكن» را پايان دهد.
طرحهاي جامع و تفصيلي شهرها در شوراي عالي شهرسازي و معماري كشور در وزارت راهوشهرسازي نوشته مي‌شود. طرح جامع و طرح تفصيلي يك شهر كه به طرحهاي شهري مشهور است، محدوده گسترش فيزيكي شهر را تعيين مي‌كند و با ديواركشي مقرراتي به دور محدوده، مكاني كه مردم بايد سكونت كنند را در داخل محدوده تعيين مي‌كند. طرحهاي شهري وظيفه مكان‌يابي و تخصيص زمين براي اسكان جديد را برعهده دارد و براي زمينهاي داخل محدوده، مقررات ساخت‌وساز وضع مي‌كند. از طرفي، طرحهاي ساخت و تامين مسكن براي گروه‌هاي خاص –كم‌درآمدها- نيز توسط همين وزارتخانه نوشته مي‌شود كه در قالب آن، محل و جانمايي براي واگذاري زمينهاي دولتي جهت ساخت‌وسازهاي حمايتي تعيين مي‌شود.
برنامه‌ريزي در داخل، اسكان در خارج
مجيد غمامي در كارگاه تشريح سياست‌هاي بهينه بازار زمين در طرح جامع مسكن، درباره نحوه اختصاص زمينهاي دولتي به تامين مسكن گروه‌هاي كم‌درآمد طي سال‌هاي اخير اعلام كرد: در طرحهاي جامع شهري، همواره تصور بر اين بوده كه جمعيت را در جايي كه دولت تصويب مي‌كند، مي‌توان ساكن كرد اما در طول اين سال‌ها تجربه نشان داده بعد از تصويب طرحهاي شهري و تعيين محدوده براي شهرها، گروه‌هاي كم‌درآمد چون توان تامين مسكن در داخل شهر را نداشتند ناگزير به خارج از محدوده شهرها رو آورده‌اند و در واقعيت، جمعيت متقاضيان مسكن بدون رعايت محدوده، در نقاط مختلف اطراف و حريم شهر، سكونتگاه‌هايي غيررسمي براي خود دست و پا كردند.
غمامي با تاكيد براينكه، در طول چندين سال گذشته، عملكرد كم‌درآمدها براي تامين مسكن خود به مراتب موفق‌تر از عملكرد دولت براي اين گروه بوده است، گفت: در 30 سال گذشته بيش‌از 400 ميليون مترمربع زمين دولتي براي تامين مسكن گروه‌هاي كم‌درآمد در شهرهاي جديد و ديگر نقاط واگذار شده است اما بهره‌وري اين واگذاري‌ها چون با طرحهاي شهري و شرايط اقشار هدف هماهنگي نداشته، پايين بوده است به طوري كه در فاصله سال‌هاي 57 تا 90، شهرهاي جديد، بدون در نظر گرفتن ضوابط مجموعه‌شهري، در فاصله زيادي از شهر اصلي تشكيل شدند و كلا 13درصد از جمعيت سرريز و افزايش‌يافته را جذب خود كردند.
جدانشيني چطور شكل گرفت؟
غمامي همچنين افزود: تا پيش از شكل‌گيري شهرهاي جديد، در تهران زماني كه محدوده اصلي شهر در دهه40 تعيين و تصويب شد، نقاطي در پيرامون اين محدوده همچون اسلامشهر، رباط‌كريم، پاكدشت، ورامين و ... وجود نداشت و اين مناطق در طرح جامع شهر تهران در آن زمان ديده نشده بود اما در عمل مشاهده شد افراد ناتوان و كم‌توان كه توان تامين مسكن در داخل محدوده را نداشتند به بيرون محدوده مهاجرت كردند و مناطق سكونتي به سمت بيرون محدوده اصلي گسترش يافت. طوري كه در دهه70، در حالي كه مناطق غرب و شرق داخل محدوده اصلي تهران خالي از سكنه بود، چند ميليون نفر در بيرون محدوده، سكونتگاه‌هاي غيررسمي تشكيل دادند كه البته در دهه80، اين سكونتگاه‌ها تبديل به شهرستان شدند. غمامي با بيان اينكه اين سكونتگاه‌هاي غيررسمي باعث جدايي كم‌درآمدها از شهرها و بروز پديده جدانشيني در نقاطي خاص شد، در تشريح عوامل شكل‌دهنده پديده «جدانشيني كم‌درآمدها» تصريح كرد: در داخل شهرها صدها هزار خانه خالي وجود دارد اما در مقابل، شاهد گريزان شدن كم‌درآمدها به اطراف تهران و تشكيل نقاط مسكوني خاص بوده‌ايم طوري كه در استان تهران، در حالي كه جمعيت شهر تهران به عنوان شهر اصلي طي سال‌هاي اخير بين 2 تا 3درصد افزايش پيدا كرده، جمعيت آبادي‌هاي اطراف آن 20 تا 30درصد رشد يافته است.
شهرك‌سازي توسط بخش خصوصي
عضو تيم نويسندگان طرح جامع مسكن گفت: در طرح جامع مسكن سعي شده براي رفع معضل جدانشيني كم‌درآمدها در اطراف شهرهاي اصلي، نحوه واگذاري زمينهاي دولتي براي ساخت و تامين مسكن و همچنين نحوه توسعه محدوده عرصه شهرهاي فعلي به شكلي انجام شود كه مكان‌هاي مناسب براي ساماندهي اسكان جمعيت هدف به وجود بيايد.
همچنين فردين يزداني مسوول طرح جامع مسكن نيز در اين باره گفت: در قالب برنامه «شهرمنطقه»، شهر اصلي و نقاط جمعيتي اطراف آن به صورت يك مجموعه واحد منطقه‌شهري ديده مي‌شود و دو نياز اين مجموعه شامل توسعه ظرفيت‌هاي جديد سكونتي و تامين مسكن گروه‌هاي خاص به‌صورت همزمان و منطبق با هم مورد توجه قرار مي‌گيرد.
در «شهر منطقه»، ملاك عمل در تخصيص زمين و مكان‌يابي جديد سكونتي، شاخص هزينه‌هاي تامين مسكن كم‌درآمدها خواهد بود. براي اين منظور بايد انحصار دولت در زمينه احداث مجموعه شهرك‌هاي مسكوني و شهرهاي جديد از بين برود و براي واگذاري زمينهاي دولتي جهت شهرك‌سازي يا توسعه مناطقي كه بتواند در «نزديكي شهرهاي اصلي» به اسكان جمعيتي مركب از طبقات مختلف جامعه منجر شود، مقررات ويژه‌اي در نظر گرفته شود. براساس برنامه «شهرمنطقه»، شهرك‌هاي جديد با حداقل فاصله ممكن تا شهر اصلي و رعايت جوانب سكونتي، ايجاد مي‌شود تا همچون شهرهاي‌جديد فعلي، بُعد مسافت اثر منفي وارد نكند و خود در نقش عامل بازدارنده براي جذب جمعيت در اين مناطق عمل نكند.
