«مكمل وام جديد ۵۰ ميليوني مسكن»
«مكمل وام جديد 50 ميليوني مسكن»
دولت براي روشن شدن هدفمند چراغ ساخت‌وسازهاي مسكوني، وام نوسازي بافت‌فرسوده را به 50 ميليون تومان افزايش داده تا در محدوده مشخصي از شهرها كه قيمت مسكن ارزان‌تر است، عرضه آپارتمان‌هاي مناسب اقشار كم‌درآمد رونق بگيرد. اما بررسي‌هاي مركز پژوهش‌هاي مجلس نشان مي‌دهد: در بافتهاي فرسوده هفت‌خوان ضدنوسازي وجود دارد كه مالكان و سازنده‌ها صرفا با تسهيلات جديد قادر به عبور از آنها نخواهند بود. اين مركز علت اصلي ناكامي‌هاي مكرر دولت‌هاي گذشته در بافت‌فرسوده را استفاده از مدل «تملك زمين» به‌عنوان شكل سنتي نوسازي مي‌داند و معتقد است: تملك زمين از نگاه مردم باعث زيان مالك و سود افرادي كه تا پيش‌از نوسازي ساكن بافت نبوده‌اند، مي‌شود. چنين برداشتي از نوسازي، به محرك‌هايي قوي‌تر از تسهيلات بانكي نياز دارد. بازوي پژوهشي مجلس به دولت پيشنهاد كرده است: براي ايجاد انگيزه در مشاركت مالكان، به جاي شيوه «تملك» از روش موفق كشورها موسوم به «ساماندهي مجدد زمين» براي نوسازي استفاده كند. در اين روش، ساكنان محله‌هاي فرسوده مجاور هم با حفظ مالكيت‌شان، به‌صورت موقتي در منطقه‌اي ديگر اسكان داده شده و بعد از تخريب و نوسازي، مجددا به محله خود منتقل مي‌شوند. اين تحقيق همچنين تخريب موانع هفت‌گانه، پيش‌از پرداخت وام جديد را مورد تاكيد قرار داده است.
مركز پژوهش‌هاي مجلس براي روشن شدن چراغ ساخت‌وساز در محدوده مورد نظر دولت–بافت‌فرسوده- مطالعه ميداني و كارشناسي مبسوطي درباره علت ناكامي دولت‌هاي گذشته در حوزه نوسازي بافتهاي فرسوده انجام داده و نتايج اين تحقيق را با هدف تدوين «مكمل وام جديد 50 ميليوني مسكن» منتشر كرده است.
در حال‌حاضر 11 نوع ضابطه حمايتي و تشويقي از جمله قانون و مقررات كلي مصوب مجلس، مصوبات و آيين‌نامه‌هاي دولتي و يكسري بسته‌هاي مالي و تسهيلاتي براي تحريك دو گروه ذي‌نفع در نوسازي بافت‌فرسوده شامل ساكنان بافت و سازنده‌هاي مسكن وجود دارد كه بخش زيادي از همين ضوابط در فاصله سال‌‌هاي 82 تا 92 تصويب و به اجرا درآمده است اما به رغم همه نوع پشتيباني دولتي، بازدهي ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده چه به لحاظ تيراژ ساخت مسكن و چه به لحاظ كيفيت نوسازي محله‌هاي قديمي، در جهت تحقق اهداف از پيش تعيين‌شده نبوده است. ماه گذشته هيات‌دولت در مصوبه‌اي، سقف وام ساخت صرفا در بافتهاي فرسوده را به 50 ميليون تومان افزايش داد. اين مصوبه در نظر دارد ساخت‌وسازهاي مسكوني را در محدوده‌اي كه قيمت مسكن مناسب اقشار كم‌درآمد است، براي سازنده‌ها جذاب كند تا سرمايه‌گذاري ساختماني و همين‌طور خريد مسكن در بافتهاي فرسوده به‌صورت توام رونق بگيرد.
در اين باره، تحقيقات مركز پژوهش‌هاي مجلس نشان مي‌دهد: در بافتهاي فرسوده 7 خوان ضدنوسازي مقابل «خواسته باطني ساكنان بافت و سازنده‌ها» قرار دارد كه پيش‌از اجراي مصوبه وام 50 ميليوني نوسازي، ابتدا بايد اين موانع 7گانه با همكاري مشترك دولت و شهرداري‌ها از میان برداشته شوند.
بازوي پژوهشي مجلس، پايه ديوارهايي كه مقابل نوسازي بافتهاي فرسوده قرار گرفته‌‌اند را تداوم سنت «تملك زمين» و غفلت از روش «استفاده مجدد از زمين» در اين محدوده مي‌داند و با اشاره به تجربه موفق برخی كشورها از جمله تركيه و ژاپن تاكيد مي‌كند: خريد املاك فرسوده از سوي عوامل نوسازي در بافت‌هاي‌فرسوده كه روش تملك نام دارد، چون با نگاه هزينه- فايده انجام مي‌شود، صرفا به نوسازي بناهاي فرسوده و نه بافت فرسوده منتهي مي‌شود و چالش‌هاي شهري، خدماتي و اقتصادي بافت در پروسه تملك مورد توجه قرار نمي‌گيرد. در حالي كه نوسازي با روش «استفاده مجدد از زمين» از يك‌سو منافع حاصل از نوسازي بافت‌فرسوده را به‌صورت عادلانه بين مالكان و سازنده‌ها تقسيم مي‌كند و از سوي ديگر باعث تثبيت ساكنان محل و حفظ املاك شخصي برايشان مي‌شود كه اين دو ويژگي در نهايت مشاركت واقعي ساكنان بافت‌فرسوده و تمايل آنها به نوسازي را در پي خواهد داشت. مركز پژوهش‌هاي مجلس 7 ديوار ضدنوسازي در بافت‌فرسوده را به ترتيب شامل «آثار زيان‌بار 6گانه ناشي از نوسازي به روش تملك براي ساكنان و در نتيجه بي‌رغبت شدن مالكان به امر نوسازي»، «اشكالات و نواقص سه معيار اصلي در تشخيص فرسوده بودن يك محله مسكوني»، «عدم تناسب بين جمعيت و خدمات سكونتي بافت»، «نگاه اقتصادي سازنده‌ها»، «ورود بسازوبفروش‌ها به جاي سازنده‌هاي حرفه‌اي»، «مجهز نبودن پلاك‌ها به اسناد و مساحت ثبتي» و همچنين «افزايش قيمت زمين در نتيجه تملك و خريد زمين» عنوان مي‌كند.
در اين گزارش، سه روش متداول در كشورها براي نوسازي بافت‌فرسوده شامل تملك زمين، نوسازي داوطلبانه و استفاده مجدد از زمين معرفي و تاكيد شده است: تجربه موفق كشورها، روش سوم را مورد تاييد قرار مي‌دهد. اين در حالي است كه در ايران فقط از روش تملك استفاده شده و به مشاركت ساكنان و مالكان قطعات و همچنين ارتقای بافت و حفظ ساكنان بومي توجهي نشده است.
تحقيقات مركز پژوهش‌ها در اين باره نشان مي‌دهد: متوليان بافت‌فرسوده شامل دولت و شهرداري‌ها و حتي سازنده‌ها چون در اين حوزه براساس فرآيند هزينه-فايده، ساخت‌وسازها را بنا نهاده‌اند، روش تملك زمين را در اولويت خود قرار داده‌اند و اين روش غفلت از ساير نيازهاي بافت‌فرسوده را به همراه داشته و صرفا نوسازي بناهاي فرسوده را مورد توجه داشته است.
تحقيقات ميداني مركز پژوهش‌هاي مجلس از مالكان املاك فرسوده درباره نتيجه نوسازي انجام شده روي قطعات‌شان، حكايت از عدم رضايت آنها دارد. در اين تحقيق، افرادي كه ملك خود را براي نوسازي در اختيار عوامل ساخت قرار داده‌اند، خود را زيان‌ديده مي‌دانند و معتقدند: نفع مالي پروژه نوسازي روي زمين‌شان، عايد شهرداري‌ها شده است!
در گزارش مركز پژوهش‌ها، برداشت مالكان قطعات فرسوده از ماحصل نوسازي‌هاي صورت‌گرفته به شرح زير عنوان شده است:
- روند تملک تاکنون نتیجه‌ای جز متضرر شدن مردم نداشته است.
- تملک، جریان یکسویه‌ای بوده است که تمامی فواید آن عاید شهرداری می‌شود.
- تملک هرچند ممکن است در آینده دور، منجر به آبادی محل و منطقه شود، اما در قدم اول، باعث از دست دادن سرپناه مردم ضعیف می‌شود. در واقع آبادی و نوسازی نصیب عده‌ای خواهد شد که ساکنین آن مناطق نبوده‌اند.
- در تملک‌ها، حقوق عادلانه مردم نادیده گرفته می‌شود.
- از آغاز عملیات تملک تا زمان خاتمه آن و شروع عملیات عمرانی، اساسا زندگی ساکنین در ابعاد مختلف اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی و... مختل می‌شود.
- همزمان با شروع تملک، خدمات شهری ازجمله خدمات عمرانی، انتظامی و... کاهش می‌یابد تا جایی که مردم مجبور شوند منازل خود را به قیمت ناچیز فروخته و از منطقه بگریزند. در اين تحقيق، سه معيار شوراي عالي شهرسازي براي تبديل شدن يك محله به بافت‌فرسوده مورد اشكال قرار گرفته است. از نظر دولت، محله‌هايی كه 50درصد بلو‌ك‌هاي آن مساحتي كمتر از 200 مترمربع دارند و ناپايدار هستند و همچنين عرض معبر در آنها كمتر از 6 متر است، جزو بافت‌فرسوده مي‌شوند.
اين در حالي است كه در برخي شهرهاي كوچك، محله‌هاي فرسوده در چنين ابعادي نمي‌گنجند؛ به اين معني كه بناهاي فرسوده در آنها به لحاظ متراژ 200 متری يا خيابان‌هاي 6متري، شرايط مدنظر مقررات مصوب را ندارند اما با فرسودگي حداكثري مواجه هستند. چالش ديگري كه در حال‌حاضر گريبان بافتهاي فرسوده را گرفته و با افزايش وام نوسازي به تنهايي قابل رفع نيست، در عدم تناسب حداقلي يا به عبارتي، ناسازگاري حداكثري بين جمعيت حاصل از نوسازي و خدمات شهري و سكونتي بافت خلاصه مي‌شود. بررسي‌هاي مركز پژوهش‌هاي مجلس در اين باره نشان مي‌دهد: به ازاي تخريب هر واحد فرسوده، 6/7 واحد مسكوني نوسازي و احداث مي‌شود اما به تناسب 7 برابر شدن جمعيت در بافت نوسازي شده، ساير خدمات شهري بافت، افزايش پيدا نمي‌كند.
اين بي‌تناسبي بين جمعيت و خدمات، انگيزه سكونت و سرمايه‌گذاري در بافت‌فرسوده را كاهش داده است. يافته‌هاي مركز پژوهش‌ها حاكي است: تمامي محدوده بافت فرسوده با كمبود شديد خدماتي نظير فضاي‌سبز، فضاهاي بهداشتي و درماني، آموزشي، فرهنگي، ورزشي و معابر روبه‌رو هستند و بخش عمده‌اي از معضلات اجتماعي اين محدوده‌ها ناشي از فقدان اين گونه فضاها است. مشکل ديگري كه هم‌اكنون در بافتهاي فرسوده وجود دارد، وضعيت ثبتي املاك است. طبق تحقيقات مركز پژوهش‌هاي مجلس، حدود 90درصد قطعات موجود در بافتهاي فرسوده فاقد مساحت ثبتي مشخصي هستند و در سند ملكي آنها بدون اعلام متراژ، صرفا مالكيت يك باب خانه قيد شده است. اين وضعيت مانع صدور پروانه ساختماني و در نتيجه امكان‌پذير نبودن ساخت‌وساز و نوسازي روي اين پلاك‌ها خواهد شد.
مركز پژوهش‌هاي مجلس در گزارش خود با يادآوري مساحت كل بافتهاي فرسوده كشور كه 76 هزار هكتار است و وسعت قابل‌توجهي از شهرها را در بر مي‌گيرد، تاكيد كرده است: در صورتي كه اين محدوده‌ها به روش «استفاده مجدد از زمين»، نوسازي شوند، فضاي سكونتي براي جمعيت جديد 10 سال آينده تامين خواهد شد و نيازي به افزايش سطح محدوده شهرها نخواهد بود.
