وام ۵۰ ميليون تومانی مصوب برای نوسازی بافت‌فرسوده
وام 50 ميليون تومانی مصوب برای نوسازی بافت‌فرسوده
با خروج اجباري بسازوبفروش‌ها از بازار ساخت مسكن، بالابر ساخت‌وسازهاي مسكوني در شهر تهران حالت سقوط‌آزاد به خود گرفته و باعث شده نرخ آپارتمان‌سازي در تهران تا حد نگران‌كننده‌اي كاهش يابد. اطلاعات تازه شهرداري تهران درباره آمار پروانه‌هاي ساختماني نشان مي‌دهد: حجم ساخت‌وسازهاي مسكوني در 5 ماه اول امسال 51درصد كاهش پيدا كرده و در اين مدت تنها براي احداث 57 هزار و 400 واحد مسكوني مجوز ساخت صادر شده است.
يخبندان كنوني در بازار «عرضه جديد» مسكن در تهران، طي چهار سال گذشته بي‌سابقه بوده است. در سال91 به عنوان نقطه اوج ساخت‌وساز، اين تعداد آپارتمان حداكثر در دو ماه به شهر اضافه مي‌شد. در تهران با شروع رونق مسكوني‌سازي از ابتداي سال90، متوسط ماهانه حجم ساخت‌وساز به 15 هزار واحد رسيد و در سال91 نيز تحت‌تاثير افزايش قيمت مسكن و رشد معاملات، فعاليت بسازوبفروش‌ها باز هم بيشتر شد و در آن سال، متوسط حجم صدور پروانه مسكوني در تهران از 21 هزار واحد در ماه گذشت. اما در حال‌حاضر، ركود مسكن و نبود قدرت خريد در سمت تقاضا، صرفه اقتصادي «مسكوني‌سازي» را براي بسازوبفروش‌ها كاهش داده و به جاي آن، «مال»سازي –ساخت برج‌هاي تجاري چندمنظوره- را رونق داده است. هم‌اكنون تعداد برج‌هاي تجاري در تهران به دو برابر افزايش پيدا كرده و در حالي‌كه سال گذشته ارزش سرمايه‌گذاري‌‌هاي ريالي در بازار مسكوني پايتخت 8درصد رشد كرد، اين رقم در بازار ساخت تجاري، 40 درصد افزايش يافت. در نيمه اول امسال، ماهانه به‌طور متوسط 11هزار واحد مسكوني جديد در تهران ساخته شده كه در مقايسه با سال‌های91و 92، روند عرضه تقريبا نصف شده است. در سه سال گذشته، روند عرضه جديد در تهران همواره در سطح بالاي 230 هزار واحد مسكوني در سال قرار داشت، اما با وضع موجود پيشبيني مي‌شود معدل يكسال93 ساخت‌وساز به اواسط دهه80 برگردد كه با توجه به حجيم بودن بازار تقاضاي كنوني در مقايسه با سال85، احتمال كمبود عرضه در دو سال آينده، زياد خواهد بود. موتور رشد ساخت‌وسازهاي مسكوني درست از نيمه سال گذشته متوقف شد و بعد از آن، بالابر اين بازار با سرعت نه‌چندان زيادي در مسير نزولي قرار گرفت طوري‌كه صدور پروانه‌ساختماني از 20 تا 25 هزار واحد در ماه طي نيمه‌اول سال92 به حداكثر 16هزار واحد در اسفند همان سال محدود شد و هم‌اکنون افت شدیدی پیدا کرده است. در سال92 حجم ساخت مسكن در تهران با 5درصد كاهش، به 239 هزار واحد مسكوني رسيد، درحالي‌كه اين حجم در سال‌هاي 89، 90 و 91 به ترتيب 43درصد، 53درصد و 10 درصد افزايش يافته بود.
نگرانی از آينده نزديك
آنچه هم‌اكنون باعث نگراني از سطح پايين ساخت‌وساز شده است به نيازسنجي‌هاي صورت گرفته درباره ميزان تقاضا در بازار مسكن مربوط است.
بررسي‌های دفتر اقتصاد مسكن در اين باره نشان مي‌دهد: در تهران نياز ماهانه بازار مسكن بين 10 تا 15 هزار واحدمسكوني است و حجم آپارتمان‌‌‌سازي‌هايي كه در سه سال اخير تا دو برابر اين ميزان نياز انجام شد، توانست علاوه‌بر اينكه مازاد عرضه را سبب شود، زمينه كاهش قيمت بخصوص در بازار نوسازها را نيز به‌وجود بياورد.
اما در حال‌حاضر كه تيراژ عرضه جديد تقريبا با سطح حداقلي حجم نياز سر به سر شده است، بازار معاملات با شروع رونق در سال آينده مي‌تواند از ناحيه نبود واحد اضافي، آسيب ببيند.
برآوردهاي كارشناسي نشان مي‌دهد: بازار مسكن حداقل تا پايان امسال در ركود خواهد بود و اگر چه در حال‌حاضر به‌واسطه رشد خفيف معاملات مسكن، گفته مي‌شود ركود به پايان‌خط نزديك شده اما پيشبيني مي‌شود ورود به دوره رونق از اوايل سال94 باشد. از سوي ديگر، اثر يخبنداني كه نيمه اول امسال در بازار ساخت‌وساز حاكم شد، حداقل از 5/1 سال آينده، به شكل كمبود احتمالي عرضه بروز خواهد كرد، چون پروسه ساخت‌وساز حداقل 18ماه به طول مي‌انجامد. به اين ترتيب به‌واسطه سطح مطلوب ساخت‌وسازهاي سال‌هاي 91 و 92، با شروع رونق معاملات در سال94، حجم عرضه كفايت پاسخگويي به تقاضا را خواهد داشت.
سه نوع تهديد از ناحيه يخبندان
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با تاکید بر ضرورت توجه به بخش مسکن برای خروج غیرتورمی از رکود، نسبت به پیامدهای کاهش صدور پروانه ساختمانی هشدار داد. علی چگینی با تاکید بر اینکه درصد قابل توجهی از ساخت‌وساز، در ازاي تخريب ساختمان‌ها براي تامين زمين، عملا جبران واحدهاي از دست رفته مي‌شود و نبايد آن را به پاي عرضه جديد نوشت، اعلام كرد: در شهر تهران در سال 91، در مجموع 168 هزار پروانه واحد مسکونی صادر شده که به‌ازای این تعداد حدود 50 هزار واحد مسکونی تخریب شده است. به عبارت دیگر در سال 91 حدود 41 درصد ساخت‌وسازها، جايگزين تخریب‌ها شده است و نمی‌توان این تعداد را جزو واحدهای جدید به حساب آورد. یعنی در سال 92 نیز، 44 درصد ساخت‌و سازها ناشی از تخریب بوده و نمی‌توان این رقم را به حساب ساخت واحدهای جدید و افزایش عرضه در بازار مسکن گذاشت.
چگینی یادآوری کرد: هرچند آمار تخریب در پایتخت از سایر شهرهای کشور بیشتر است، اما در سایر شهرها نیز این آمار قابل ملاحظه است و باید در محاسبات و مطالعات مسوولان و کارشناسان مسکن مورد توجه قرار بگیرد. وی با اشاره به کاهش روند صدور پروانه ساختمانی گفت: رکود ساخت و ساز در سال جاری و کاهش صدور پروانه، عوارض منفی خود را طی دو سال آینده بروز می‌دهد. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی توضیح داد: تداوم فعلی روند ساخت‌وساز و رکود در این بخش خود را به شکل سه تهدید گسترده در بازار مسکن نشان خواهد داد. وی ادامه داد: کاهش اشتغال در بخش مسکن، افزایش تقاضای انباشته و احتمال افزایش قیمت در بازار مسکن طی سال‌های آتی، سه نمود قابل پیش‌بینی برای تداوم رکود ساخت و ساز است.
پايان‌دادن به سقوط‌آزاد، چگونه؟
انبوه‌سازان علت كاهش شديد ساخت‌وسازهاي مسكوني در تهران را فروش نرفتن واحدهاي از قبل ساخته شده عنوان مي‌كنند و مي‌گويند: ضعف قدرت خريد مسكن در سمت تقاضا، خريد و فروش آپارتمان را به توقف كشانده و بخصوص در بازار نوسازها كه سطح قيمت بالاتري دارند، توان خريد در سطح حداقلي قرار دارد. سازنده‌ها با يادآوري طرح افزايش وام خريد مسكن، تاكيد مي‌كنند: در صورت تقويت تسهيلات خريد مسكن و اختصاص آن صرفا به خريد واحدهاي نوساز يا پيش‌خريد واحدهاي در حال ساخت، نقدينگي از دست رفته بازار ساخت‌وساز با فروش رفتن واحدهاي انباشت شده، ترميم مي‌شود و در نتيجه تيراژ ساخت مجددا افزايش پيدا مي‌‌كند.
در اين باره، علي چگيني مديركل دفتر اقتصاد مسكن نيز گفت: برنامه راه‌اندازي صندوق پس‌انداز مسكن براي تامين حداقل 40 درصد توان خريد مسكن متقاضيان، همچنان در دستور كار قرار دارد. چگيني در عين حال به تسهيلات جديد ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده اشاره كرد و گفت: وام 50 ميليون توماني مصوب براي نوسازي بافت‌فرسوده، در شرايط كنوني باعث تحريك بخشي از سازنده‌ها خواهد شد. وي اين وام را در خارج کردن بازار از ركود ساخت، موثر توصيف كرد.
