«صعود و رشد خارج از مدار تورم»
«صعود و رشد خارج از مدار تورم»
رشد اجاره‌بهاي مسكن در تهران، بعد از 5 ماه افزايش ملايم، سرانجام متوقف شد و براي اولين بار در سال 93، هزينه اجاره‌نشيني در شهريور 5/0 درصد «كاهش» يافت. اجاره‌بها با گذر از دو مرحله صعود سنگين در سال‌هاي 91 و 92، در نيمسال 93 حدود 9 درصد رشد كرد كه از نرخ تورم در همين مدت كمتر بود. اين در حالي است كه مبالغ اجاره در نيمسال 92 نزديك به 20 درصد متورم شده بود. مديركل دفتر اقتصاد مسكن با تشريح 4 مولفه موثر بر تغيير مسير اجاره‌بها گفت: جهت فعلي بازار اجاره تداوم دارد.
توقف رشد اجاره‌بها در تهران
گروه مسكن- فريد قديري: افزايش ملايم اجاره‌بهاي مسكن بعد از 5 ماه، سرانجام در پايان نيمه اول امسال متوقف شد و ميانگين مبالغ اجاره در شهريور 5/0 درصد كاهش يافت.
هزينه اجاره‌نشيني در شهر تهران طي نيمسال93 اگر چه افزايش پيدا كرد، اما «دو شكل خاص» در نحوه رشد باعث شد، اجاره‌نشين‌ها در مقايسه با سال‌هاي قبل، فشار هزينه‌اي كمتري را احساس كنند و بازار به نوعي تعادل نسبي دست يابد.
در اين باره بررسي‌هاي دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي نشان مي‌دهد: هزينه اجاره مسكن تحت‌تاثير چهار مولفه اقتصادي و جمعيتي، از مسير «صعود و رشد خارج از مدار تورم» كه طي دو سال قبل در آن قرار داشت، بیرون آمده است و با توجه به چشم‌انداز اين مولفه‌ها، وضعيت جديد تا پايان امسال برقرار خواهد بود.
در نيمه اول امسال از يكسو، شكل «شيب رشد ماهانه» مبالغ اجاره «منفي» بود به اين معني كه نرخ افزايش ماه به ماه اجاره‌بها با گذشت زمان كمتر شد و از 9درصد در فروردين93 به 8/1 درصد در مرداد و در نهايت به منفي 5/0 درصد در شهريور رسيد. از سوي ديگر، ميزان افزايش اجاره‌بها در طول ماه‌هاي اخير همواره در سطح «پايين‌تر از تورم» قرار داشت به اين معني كه هزينه اجاره در سال93 كمتر از ساير هزينه‌هاي مربوط به سبد كالا و خدمات مصرفي خانوارها، افزايش پيدا كرده است.
نرخ‌ها در بازار اجاره مسكن تهران نه‌تنها در مقياس تغييرات ماهانه، رام شده‌اند كه در مقايسه با روند يكسال گذشته نيز آرامش نسبي پيدا كرده‌اند.
سامانه رهگيري مستقر در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران حاكي است: ميانگين اجاره‌بهاي آپارتمان‌هاي مسكوني در نيمه اول امسال به مترمربعي 20 هزار و 900 تومان رسيد كه نسبت به ميانگين نيمه اول پارسال 4/9درصد افزايش يافته است. اين در حالي است كه شاخص قيمت انواع كالا و خدمات -نرخ تورم 6 ماهه- در اين مدت 3/15درصد رشد كرد و نشان مي‌دهد، ميزان افزايش اجاره‌بها در نيمسال93 كمتر از تورم بوده است.نرخ رشد 4/9درصدي ميانگين اجاره‌بها در 6 ماه اول سال93 –نسبت به مدت مشابه سال قبل- در شرايطي رقم خورد كه سال گذشته، متوسط اجاره‌بها 4/19درصد افزايش پيدا كرده بود.
همچنين نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها در تهران طي نيمه اول امسال– ميزان تغيير اجاره در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال92- بين 10 تا حداكثر 14درصد نوسان كرد، در حالي كه اين نوع نرخ رشد در نيمه اول سال گذشته بين 20 تا 27 درصد بود. هم‌اكنون مجموعه آمارها درباره بازار اجاره مسكن بيانگر آن است كه اوضاع اجاره‌نشيني در پايتخت چه در مقايسه با ماه‌هاي اخير و چه در مقايسه با سال‌هاي پیشین، روند بهبود را طي كرده است. اجاره‌بها در شهريور ماه براي اولين‌بار در طول ماه‌هاي گذشته از سال93، كاهش پيدا كرد. اين كاهش، نتيجه 5 ماه افت مداوم نرخ رشد اجاره‌بها بود.
علی چگینی: اجاره‌بها از 4مولفه شامل تورم عمومي، قيمت مسكن، ميزان ازدواج‌ها و حجم ساخت‌وساز تاثير مي‌پذيرد. هم‌اكنون برآيند تغييرات اين مولفه‌ها، منحني رشد اجاره‌بها را نزولي كرده است
بهبود اجاره مديون اين 4 مولفه
علي چگيني مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن درباره علت بهبود نسبي اوضاع بازار اجاره گفت: بررسي‌هاي دفتر اقتصادي، علت توقف رشد اجاره‌بها را در تغييرات به‌وجود آمده در چهار مولفه اثرگذار مي‌داند.
چگيني با توضيح بيشتر، افزود: اجاره‌بهاي مسكن از دو مولفه اقتصادي شامل تورم عمومي، قيمت مسكن و دو مولفه جمعيتي شامل ميزان ازدواج‌ها و حجم ساخت‌وسازها تاثير مي‌پذيرد. هم‌اكنون برآيند تغييرات اين مولفه‌ها، منحني نوسانات نرخ رشد اجاره‌بها را نزولي كرده و باعث شده شرايط اجاره‌نشيني به نسبت قبل، بهبود پيدا كند. طبق بررسي‌ها، تورم بيشترين اثرگذاري را بر تغييرات اجاره‌بها دارد و كاهش قابل ملاحظه نرخ تورم در سال جاري، به نوسان نرخ رشد اجاره‌بها در سطح پايين‌تر منجر شده است.
همچنين كاهش قيمت مسكن در تهران طي يكسال اخير به‌عنوان دومين مولفه موثر بر اجاره‌بها، مانع جهش هزينه اجاره‌نشيني شد. در بازار مسكن، «رهن كامل» براساس نسبتي از قيمت مسكن تعيين مي‌شود كه اين نسبت معمولا بين يك‌چهارم تا يك‌ششم در نوسان است. در پايان نيمه اول امسال، متوسط قيمت مسكن بعد از چندبار افت و خيز محدود در طول 6 ماه، در نهايت 7/0 درصد نسبت به ابتداي93 كاهش پيدا كرد و عملا افزايش نيافت. از طرفي، متوسط قيمت مسكن در نيمه اول امسال تنها معادل 8/1 درصد نسبت به نيمه اول پارسال رشد كرد كه اين نيز به معني تثبيت بلندمدت قيمت مسكن در يكسال اخير است.
در اين شرايط، محركي از ناحيه قيمت مسكن متوجه رهن و اجاره آپارتمان‌ها نشده است.
در بحث مولفه‌هاي اجتماعي نيز، مطابق آمار اعلام شده از سوي مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن، نرخ ازدواج هم‌اكنون رو به كاهش است و با توجه به اينكه بخش زيادي از زوج‌هاي جديد در چند سال اول زندگي، به ناچار، اجاره‌نشيني را به جاي خريد مسكن انتخاب مي‌كنند، هم‌اكنون در نتيجه كاهش ميزان ازدواج، حجم تقاضاي اجاره نيز كاهش پيدا كرده است. علي چگيني در اين باره تصريح كرد: ازدواج‌هاي سالانه در كشور از 875 هزار فقره در سال90 به 794 هزار فقره در سال91 و 757 هزار فقره در سال92 رسيده است و اثر كم شدن نرخ ازدواج در اوضاع كنوني بازار اجاره قابل رديابي است. چگيني درباره مولفه چهارم موثر بر تغييرات نرخ رشد اجاره‌بهاي مسكن گفت: رشد دو رقمی ساخت‌وسازهاي مسكوني طي سال‌هاي 90 و 91 و حتي 92، عرضه واحدهاي نوساز را به تدريج از نيمه سال گذشته به شكل تصاعدي افزايش داد. روند افزايش عرضه نوسازها به بازار مصرف تا يكي دو سال آينده نيز ادامه پيدا مي‌كند و از آنجا كه طي ماه‌هاي اخير قيمت مسكن در مسير كاهشي قرار داشته، عدم صرفه فروش واحد براي سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها باعث شده عمده عرضه‌هاي جديد به بازار مصرف، به شكل اجاره واحد به جاي فروش واحد، صورت گيرد. چگيني در پايان تصريح كرد: در حال حاضر با توجه به چشم‌اندازي كه براي وضعيت اين چهار مولفه اثرگذار بر اجاره‌بهاي مسكن قابل تصور است، مي‌توان پيش‌بيني كرد شرايط فعلي بازار اجاره دست كم تا پايان امسال، تغييري در جهت مخالف پيدا نمي‌كند، هر چند احتمال مي‌رود با ركود زمستاني نقل‌وانتقالات در بازار اجاره و كم‌شدن تقاضا در اين بازار نسبت به تابستان، تغييرات در جهت كنوني - روند كاهشي ماه‌هاي اخير- تشديد شود.
