علیرضا جاوید ورودی سال 76 دانشگاه و جوان‌ترین معاون محمدباقر قالیباف است که از سال 82 کار در شهرداری را در سمت‌هایی چون مشاور جوان شهردار تهران، نماینده شهردار تهران در کمیسیون ماده 5 شهر تهران در بررسی طرحهای تفصیلی مناطق 22 گانه، نماینده فنی شهردار تهران در کمیسیون‌های مزایده و مناقصه شهرداری تهران، شهردار منطقه 17، قائم‌مقام معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران، شهردار منطقه 4، شهردار منطقه یک، مشاور شهردار تهران در طرحهای جامع و تفصیلی آغاز کرده و امروز معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران است.
امروز مهمترین تصمیمات شهری تهران در حوزه شهرسازی و معماری در دفتر جاوید گرفته می شود و او نیز برنامه‌هایی برای تهران بزرگ ما دارد. اجرای طرح تفصیلی تهران، تبدیل برخی مناطق تهران به پیاده‌راه، تغییر و تحول در بافت مسکونی و تجاری برخی مناطق شهر، سامان دادن به سیاستهای ساخت و ساز، جلوگیری از گسترش جغرافیایی تهران و ... ازجمله آنهاست.
درباره این برنامه‌ها با جاوید به گفتگو نشسته ایم که در پی می‌آید:
یکی از مشکلات بافتهای مختلف تهران روشن نبودن رویکردها و کاربری آنهاست. از آنجا که بخش مرکزی تهران با قرار داشتن بافت تاریخی در آن از اهمیت زیادی برخوردار است اما هنوز نمی‌دانیم طرح جامع و تفصیلی برای این بافت چه رویکردی درنظر گرفته؛ اقتصادی و تجاری، فرهنگی، تاریخی و توریستی یا ...ظاهر این بافت نشان میدهد کاربری آن اقتصادی و تجاری است اما این هدف‌گذاری با ظرفیت، امکانات و هویت آن همخوانی ندارد؛ به گونه‌ای که حتی بافت مسکونی اطراف آن را نیز تحت‌الشعاع خود قرار داده. در اینجا در حاشیه معابر بسیار باریک، مجتمع‌های تجاری چندین طبقه ساخته شده؛ حال آنکه امکانات خدمات شهری و ترافیکی و عبوری آن متناسب با چنین هدف‌گذاری نیست. طرح جامع برای موضوع چه فکری کرده است؟
یکی از نکاتی که در طرح جامع و تفصیلی آمده، گسترش پیادهراهها، فضاهای زنده و پلاژهای شهری با اولویت بافت تاریخی تهران و حصار ناصری است که شهرداری بعداز ابلاغ طرح جامع در سال 87 اجرای این توصیه را در اولویت برنامههای خود قرار داد و همین طور که شاهد هستید در منطقه 12 و بافت اطراف بازار تهران، پیاده راههایی احداث شد و با ایجاد محدودیت برای عبور و مرور سواره، این فکر جا افتاد و امروز توسعه این پیادهراهها در اولویتهای اجرایی قرار دارد. بافت اصلی تاریخی تهران موسوم به حصار ناصری است که طرح تفصیلی برای آن درنظر گرفته تا به شکل یک طرح موضعی بطور مشخص در قالب لایه سوم تدقیق طرحهای توسعه شهری؛ بعد از لایه اول که طرح جامع است و لایه دوم که طرح تفصیلی است، با ملاحظات خاصی صورت بگیرد. این طرح هم‌اکنون توسط مشاور معین شهرسازی منطقه 12 که طرح تفصیلی این منطقه را تهیه کرده،تهیه شده و هم‌اکنون مراحل تصویب را در کمیسیون ماده 5 پشت سر میگذارد.
در قالب این طرح به ظرفیت هر قطاع از بافت تاریخی این حصار، به شکل مشخص و باتوجه به کارکرد عملی خودش توجه شده. به این نکته هم توجه شده که یکی از معضلات این بافت در سالهای اخیر، خالی شدن از سکنه بوده که بر اثر تبدیل جداره های بیرونی این مناطق به جداره های تجاری؛ جداره های پشتی و درونی در این مناطق به انبارها و محل های غیررسمی برای سکونتهای غیررسمی کارگران فصلی و بعضا نمادهای ناهنجاری تبدیل شده است. بنابراین یکی از نکاتی که در طرح جامع و تفصیلی آمده، گسترش پیادهراهها، فضاهای زنده و پلاژهای شهری با اولویت بافت تاریخی تهران و حصار ناصری است که شهرداری بعداز ابلاغ طرح جامع در سال 87 اجرای این توصیه را در اولویت برنامههای خود قرار داد و همین طور که شاهد هستید در منطقه 12 و بافت اطراف بازار تهران، پیاده راههایی احداث شد و با ایجاد محدودیت برای عبور و مرور سواره، این فکر جا افتاد و امروز توسعه این پیادهراهها در اولویتهای اجرایی قرار دارد.
گمان شما این است توسعه پیاده راه ها، مشکلات موجود در این بخشها را حل کرده یا میکند. آیا بافت مرکزی تهران امروز در آمد و شد عابر پیاده با مشکل مواجه نیست و بافت مسکونی این منطقه دیگر از دست نرفته است؟
قطعا تبدیل معابر سواره به پیاده راه به احیای هویت بافت تاریخی کمک می کند اما باید به مسائل دیگری هم توجه کرد ازجمله لایه های پشتی در این مناطق تا از حالت انبارگونه و ناهنجار خود خارج شوند. در این حوزه نیز شهرداری طرحی را در ناحیه عودلاجان در دست بررسی دارد تا چند بنا را به صورت نمادین به عنوان کوشکهای محل سکونت بازسازی و بهسازی کند. این؛ خود به‌عنوان یک پروژه محرک توسعه کمک کند به احیای سکونت در بافت قدیمی تهران.
توسعه پیادهراهها در مناطق دیگر نیز براساس بررسی ها در اولویت قرار گرفته و با درنظر گرفتن همین تدابیر و سنجش های مختلف؛ پروژه میدان امام حسین تا شهدا در اولویت است. بحثهای ترافیکی‌اش نیز درنظر گرفته شده. قطعا بعداز استقبالی که از پیاده راههای بافتهای تاریخی صورت گرفت؛ رفته رفته از این پروژه نیز استقبال میشود و این روند در پیاده راههای آتی نیز ادامه می یابد.
این تجربه شاید در همه‌جا جواب ندهد و هنوز مشخص نیست که پیاده‌راه امام حسین - شهدا با چه سرونوشتی مواجه میشود. وقتی بافتی مثل بازار یا عودلاجان یا لاله‌زار هویت مسکونی خود را از دست داد و تجاری شد، آیا میتوان با پروژه‌های نمادین زندگی را به آنها بازگرداند. اصولا راه رفته‌ای که شهرداری خود با تجاری‌سازی خیابانها و بافتهای مختلف آغاز کرده؛ با هزینه‌های گزاف چگونه قابل برگشت است؟
بافت مجاور خیابانها که تجاری است و تجاری می‌ماند و طرح جامع تفصیلی هم همین را تایید کرده، پس موضوع ما؛ بافت لایه های درونی در این مناطق است که متاثر از بافت مجاور به شکل انبار و محیط های نامناسب درآمده. احیای این بخشها در دستور کار شهرداری است. البته این گونه نیست که شهرداری تمام این ملکها را تملک کند؛ تنها بعضی از ملکها که قابلیت تبدیل به کوشکهای سکونتی را دارد به شکل نمادین دراختیار قرار داده و بهسازی می کند تا نشان دهد میتوان در این بافتها هم واحدها و محلهای مناسبی را برای سکونت ایجاد کرد. این‌ها مدل‌هایی است که بازخوردهای آن بعداز اجرا درنظر گرفته خواهد شد.
اصولا درفرآیند تجاری‌سازی شهر؛ دور از ذهن به‌نظر می‌رسد که با کارهای نمادین بتوان مشکل این بخش‌های شهر را حل کرد. و اتفاقا این مشکل؛ یکی از معضلات مناطق مختلف شهری‌است. سرخوردگی فضاها و ساختمانهای مسکونی درمقابل ساختمانهای تجاری و اقتصادی تقریبا در تمام خیابان‌های مهم شهر قابل مشاهده است. در سئول، ولیعصر، وزرا، میدان آرژانتین و... شهرداری با اخذ مبالغی، مجوز تبدیل بافت مسکونی به تجاری را صادر میکند. پیش‌تر حتی مدیران فکر کردند که بخش‌های تجاری را به مناطق خاصی منتقل کنند اما اجرای آن ممکن نشد.
اتفاقا مناطقی که به آنها اشاره کردید، در طرح جامع تفصیلی به‌عنوان پهنه S یعنی پهنه کار و فعالیت و پهنه M یعنی پهنه مختلط کار با سکونت دیده شده و توصیه طرح تفصیلی و جامع در این مناطق، حرکت به سمت توسعه پهنه کار و فعالیتهای تجاری، اداری و خدماتی است. اما طرح جامع و تفصلی توصیه کرده که به‌جای توسعه تجاریهای خطی و تک پلاک، به مالکان توصیه شود به سمت تجمیع پلاکها و تبدیل به پلاکهای درشت دانه و احداث مجموعه های بزرگ تجاری، اداری و خدماتی، با لحاظ کردن ملزوماتی همچون پارکینگ بروند تا زمینه ساماندهی و توزیع مناسب این سرانه ها را فراهم آورد. بنابراین به تدریج با پیشرفت افق طرح تفصیلی در تهران، با توسعه سنترها و مجموعه های بزرگ اداری و تجاری برخورد خواهیم داشت. مثل تمام کلانشهرهای بزرگ دنیا که زمینه تجمیع خدمات اقتصادی و خدماتی را در خود فراهم آورده‌اند.
طرحهای توسعه شهری موجبات رضایت برخی از شهروندان و نارضایتی برخی دیگر؛ از قبیل تاثیر بر مرغوبیت ملکشان؛ را فراهم می‌آورد. این یکی از الزمات زندگی شهری است. مبنای طرحهای شهری؛ منفعت جمعی است؛ حال آنکه با اجرای طرحها برخی از شهروندان ناراضی می‌شوند. در اجرای این طرحها، اگر ملک شخصی در محدوده طرح باشد؛ شهرداری براساس قانون تملک املاک واقع در طرح، نسبت به ارزیابی نرخ روز بهای ملک و حقوق مالک اقدام میکند ولی اگر ملک در حاشیه طرح باشد، شهرداری برای تملک کردن ملک موردنظر، الزام قانونی ندارد. یعنی ملک، بسته به موقعیتی که نسبت به طرح دارد دچار افزایش یا کاهش مرغوبیت میشود.
یعنی ما شاهد ظهور پاساژها در طبقات متعدد و رشد افقی و عمودی مراکز تجاری همزمان در این مناطق خواهیم بود و از قضا قرار است مشکلات ساکنان ساختمانهای مسکونی باقی‌مانده در این بافت در موضوع امنیت، ترافیک و ... بیشتر هم بشود؟
این ساماندهی صورت میگیرد که نقاطی که ظرفیت های کار تجاری و اقتصادی را دارند به سمت انبوه‌سازی تجاری و مجتمع‌سازی سوق داده شوند و در آنها پالایش سکونت انجام گیرد و سکونت آنها به لایه‌های پشتی انتقال پیدا کند. به عبارت دیگر در این گونه مناطق، املاک واقع در بر محور و توده ای از املاک در قالب پهنه های کار و فعالیت خالص شکل میگیرند و پهنه های سکونت خالص به عمق جبهه‌ها سوق داده می‌شوند و یک نظم ایجاد میشود تا از تداخل غیرضروری کاربری هایی که ایجاد مزاحمت میکند، اجتناب شود.
پس شهرداری میخواهد ساکنان بافت مسکونی مناطق مهمی از تهران را به لایه های پشتی تر هدایت کند؟
عملا این روند به تدریج در راستای اجرای طرح تفصیلی جامع اتفاق می‌افتد.
و برای مشکل ترافیکی چه فکری شده؟ همین الان مردم برای عبور و مرور در خیابانهایی مثل جردن، ولیعصر، وزرا و آراژانتین دچار مشکل هستند. اگر بافت تجاری در این خیابانها تقویت شود، آیا ترافیک تشدید نمی شود و آیا این مناطق اصولا ظرفیت افزایش بافت تجاری را دارند؟
مسلما ترافیک وجود خواهد داشت اما وقتی شما مجتمع هایی را با پارکینگ های متعدد تاسیس کنید؛ موجب بهسازی ترافیک میشود. وقتی با واحدهایی روبرو هستیم که خطی هستند و پارکینگ ندارند؛ توقف خودروها در حاشیه معابر که گاه حداقل دو لاین از خیابان را اشغال می‌کنند، وجود دارد اما باوجود مجتمع های پارکینگ‌دار، این دو لاین به خیابانها بازگردانده می شوند که به بهسازی و تسهیل آمد و شد می‌انجامد.
البته مشکل ترافیکی در تهران به مساله شهرسازی ارتباط مستقیم ندارد بلکه به موضوع اقتصادی برمی گردد که باعث ورود خودروهای زیاد به شهر و عدم خروج خودروهای فرسوده از شهر میشود. و تا زمانی که سیاستهای حاکمیتی قاطعی صادر نشود و جلوی ورود بی‌رویه خودرو به شهرها و شماره شدن آنها گرفته نشود؛ ما سرعت احداث خیابانها و پارکینگ‌هامان به سرعت تعدد ماشین ها نمی رسد. مضاف بر این؛ یکی از راهکارهایی که می تواند مشکل ترافیک را در شهرمان بهبود ببخشد؛ تاکید بر توسعه زیرساختهای حمل و نقل عمومی است با اولویت مترو و شبکه بی آر تی که شهرداری تهران تمرکز ویژهای بر این حوزه داشته که اگر دنبال شود؛ با اعمال طرح هدفمندی یارانهها و افزایش نرخ بنزین و استفاده از خودرو، به تدریج شاهد استقبال شهروندان از حمل و نقل عمومی خواهیم بود.
خیابان جردن مانند ولیعصر، امکان توسعه حمل و نقل عمومی ندارد. مشکل ما در جردن؛ پارک ماشین‌ها کنار خیابانها نیست چون اصولا اینجا پارک ممنوع است. پس مشکل ماشین های درحال عبور هستند. بازهم فکر می کنید با پارکینگ‌سازی مشکلی حل می شود؟
همانطور که گفتم تا وقتی ورود خودروهای جدید به شهر کنترل نشود، مشکل ترافیک حل نمیشود.
به نظر نمیرسد شهرداری بتواند چنین تکلیفی را به کارخانجات اتوموبیل‌سازی ارایه دهد.
ما راهکار را توصیه می کنیم و مسوولان تصمیم‌گیرنده باید آنها را بررسی کنند.
در بحث منظر شهری؛ ما تعدد شگفت‌آوری از شیوه‌های ساخت و ساز را در تهران داریم از کاشیکاری دوره قاجاری تا سنگ دوران پهلوی و شیشه دوره مدرن. اگرچه بخشی از این مسوولیت متوجه سازمان زیباسازی‌ست اما معاونت شهرسازی هم مجوز ساخت صادر میکند. در این حوزه؛ آیا برنامهای وجود دارد که به سیمای شهر تهران سر و سامانی داده شود؟
نگاه به منظر شهری و نمای خیابانها، مبحثی است که به تازگی مطرح شده و به صورت پایلوت در خیابان امام خمینی و پیروزی در قالب قراردادهایی که بسته شده، توصیه هایی برای اولویت های نماسازی صورت گرفته و هم‌اکنون مقرر شده نمای ساختمان‌هایی که از این پس پروانه ساخت میگیرند، از پیش تعیین شده و با نظارت مشاور مربوطه کنترل شوند تا به تدریج شاهد نماسازی و منظر شهری مطلوب‌تری باشیم. این طرحهای پایلوت کم‌کم به معابر دیگر گسترش پیدا می کند. البته ورود شهرداری به این حوزه فقط در محورها و معابر اصلی خواهد بود و طبیعتا از سلیقه مالکان نیز در این پرژهها استقبال میکنیم.
این طرح؛ چند ساله ترسیم شده و چگونه اجرا میشود؟
این طرح 5 ساله است و در حوزه محورهای اصلی توسعه مییابد. به‌عنوان مثال پرداختن به منظرهای خیابان ولیعصر، خیابان شهدا، خیابان پیروزی و ... از برنامه های ما هستند.
معماریهای متنوع و گاه آزاردهنده که شهر را شلخته کرده آن هم در معابر اصلی و فرعی؛ بافت تجاری یا مسکونی و اداری، هم آیا سامانی پیدا میکند؟
بله! فعلا برای ساختمانهای بالای 20 هزار متر چنین طرحی لحاظ شده و کمیته نما در معاونت شهرسازی و معماری شهرداری با حضور اساتید معماری شکل گرفته که نمای این ساختمان‌ها مورد کارشناسی و تایید کارشناسان آن قرار میگیرد. این طرح را هم داریم که به تدریج این بررسی را توسعه دهیم و به سمت ساختمانهای با متراژ کمتر برویم که البته در همان برنامه 5 ساله محقق خواهد شد.
در بحث گسترش شهری در چهار سمت تهران؛ در شمال حتی کوه تراشیده میشود یا در مناطقی، ساخت و ساز به حریم رودخانه‌ها کشیده شد. اگرچه صدور پروانه ساخت یکی از منابع درآمدزایی مهم برای شهرداری‌ست، با این وجود آیا طرحی برای کنترل گسترش شهر وجود دارد؟
در طرح جامع و تفصیلی جدید شهر تهران برخلاف طرحهای قبلی تجربه شده در کشور؛ برای اولین بار نه تنها به گستره شهر تهران افزوده نشد بلکه حدود 100 کیلومتر مربع از شهر کاهش پیدا کرد و از 740 متر مربع به 640 کیلومتر مربع رسید. این کار با تدقیق لبه مرزها و حریم صورت گرفت. یعنی بعضی از نقاط و محدوده‌ها که در داخل محدوده بودند و امکان ساخت و ساز در آنها وجود داشت، خارج از محدوده قرار گرفته و با ممنوعیت ساخت و ساز مواجه شدند. این یکی از افتخارات و مزایای طرح جدید است که توسعه شهر تهران در سطح کنترل شد و زمینه مدیریت شهری را فراهم آورد.
به عبارت دیگر خارج از محدوده تدقیق شده، ساخت و ساز ممنوع است و ساخت و سازهایی که در داخل محدوده انجام میشود، برای آنها در مرز محدوده پهنه ای را با نام 323 g که پهنه سبز باز و حفاظت و گردشگری هست، ساخت و سازها به سمت گردشگری سوق داده شده و احداث ساختمانهای مسکونی با ممانعت مواجه شده است. سایر املاک که زیر خط کالبدی شهر محسوب می شوند نیز میتوانند باتوجه به پهنه‌بندی خودشان در طرح تفصیلی از امکان ساخت و ساز مسکونی، اداری، تجاری و... برخوردار شوند.
یکی از بحثهای مهم در حوزه گسترش خدمات، امکانات و فضاهای شهری، حقوق شهروندان است. گاه توسعه شهری موقعیت و منظر برخی ساختمانهای شهری را به مخاطره می‌اندازد. پل بزرگراه شیخ فضلالله نوری یا ساخت پل دو طبقه صدر منظر ساختمانهای مسکونی حاشیه آنها را به‌شدت مخدوش میکند و مشکلاتی چون آلودگی را نیز برایشان به ارمغان می‌آورد. حقوق شهروندان در این حوزه چطور رعایت میشود؟ آیا خسارت به مالکان آنها داده میشود آیا عوارض شهری برای چند سال اخذ نمیشود یا هر امکان دیگری که زیان آنها را جبران کند؟
به هر حال اجرای طرحهای توسعه شهری موجبات رضایت برخی از شهروندان و نارضایتی برخی دیگر؛ از قبیل تاثیر بر مرغوبیت ملکشان؛ را فراهم می‌آورد. این یکی از الزمات زندگی شهری است. مبنای طرحهای شهری؛ منفعت جمعی است؛ حال آنکه با اجرای طرحها برخی از شهروندان ناراضی می‌شوند. در اجرای این طرحها، اگر ملک شخصی در محدوده طرح باشد؛ شهرداری براساس قانون تملک املاک واقع در طرح، نسبت به ارزیابی نرخ روز بهای ملک و حقوق مالک اقدام میکند ولی اگر ملک در حاشیه طرح باشد، شهرداری برای تملک کردن ملک موردنظر، الزام قانونی ندارد. یعنی ملک، بسته به موقعیتی که نسبت به طرح دارد دچار افزایش یا کاهش مرغوبیت میشود.
یکی از مشکلات بافتهای تجاری به روابط میان مالک و موجر بازمی‌گردد. به املاک تجاری خیابان‌های منوچهری؛ ناصرخسرو؛ بهارستان؛ فردوسی نگاه کنیم متوجه می‌شویم مالکان اصلی به‌دلیل اجاره بسیار پایینی که از صاحبان سرقفلی دریافت می‌کنند، تمایلی به بازسازی املاک تجاری خود ندارند. پس املاک تجاری هر سال فرسوده‌تر می‌شوند. بخشی از این موضوع به مسایل حقوقی بازمی‌گردد اما آیا شهرداری هم ورودی به این حوزه دارد؟
پرداختن به مسائل حقوقی در سیطره وظایف شهرداری نیست و به موضع قانونگذار در ترسیم رابطه مالک و مستاجر مربوط میشود. یعنی ورود پیدا کردن و بررسی معضلات و مشکلات این بخش، به سیاست‌گذاری و قانونگذاری های حقوقی نیاز دارد.
سیاستهای ساخت و ساز در تهران در دوره های مختلف باعث شده که مطمئن ترین و سودآورترین بستر سرمایه گذاری در شهر ما، زمین و ملک باشد. این مساله رشد اقتصادی شهر را تحت تاثیر خود قرار داده و بحرانهای خود را آفریده. حتی سیاستهای شهرداری نتوانسته از حاد بودن آن بکاهد. شهرداری تراکم بدهد یا ندهد؛ زمین هر روز گرانتر می شود؛ یعنی هر سیاست و تغییری قبض باشد یا بسط؛ باعث افزایش قیمت می شود. آیا روزی می‌رسد که این بحران خاتمه یابد؟
افزایش قیمت ملک و زمین در شهر تهران ربطی به موضوع طرح تفصیلی و طرح جامع شهر ندارد و متاثر از سایر پارامترهای اقتصادی موثر در قیمت مسکن و ملک است؛ ازجمله تورم عمومی، نقدینگی انباشته که از حوزه‌ی خرید فروش طلا و ارز به بخش بورس و خرید و فروش املاک سوق پیدا می کند. افزایش نرخ تولید مصالح ساختمانی و افزایش بیمه کارگران نیز در مجموع پارامترهای اقتصادی است.
موضوع تراکم و کاربری یکی از پارامترهای موثر در قیمت املاک است که به نسبت دیگر پارامترها کم‌تاثیرتر است. طرح جامع و تفصیلی جدید شهری که بر مبنای رونق ساخت و ساز است و نگاه توسعه ای دارد، در عموم نقاط شهر هم کمیت و هم کیفیت شهرسازی را گسترش میدهد. این طرح طبیعتا زمینه رونق اقتصادی و جذب سرمایه در زمینه تولید و ارائه مسکن را فراهم می کند و طبیعتا در این خصوص به نوبه خود نقش کنترلی بر نرخ ملک را در تهران دارد.
اما تا الان که موفق نبوده و نتیجه معکوس داشته؟
این قضاوت شماست. ما در شروع طرح هستیم. قضاوت را باید بگذاریم برای 5-6 سال بعداز اتمام طرح. آن وقت آمار پروانه های صادره و تولید مسکن را با آمارهای گذشته مقایسه میکنیم، اگر کاهنده بود، آن‌وقت میگوییم طرح با ناکامی مواجه بوده است. اتفاقا آمار سه ماهه سال جاری، در تعداد صدور پروانه ساختمانی به نسبت سال گذشته و سنوات قبل، افزایش نشان میدهد و نشان دهنده توفیق طرح جدید است. یکی از عوامل اصلی در قیمت‌گذاری در هر حوزهای، نظام عرضه و تقاضاست و طبیعتا طرح تفصیلی در این زمینه توانسته وظیفه خود را به نحو احسن انجام دهد. منتها افزایش قیمت ملک در سال گذشته، متاثر از دیگر پارامترهای تاثیرگذار همچون رشد تورم عمومی بر نرخ ملک بوده است و طرح تفصیلی در ازدیاد بهای ملک تاثیری نداشته است.
