«ممنوعيت تنظيم قراردادهاي پيشخريد توسط بنگاه‌هاي املاك»
«قیمت مسکن در پایین ترین سطح»
بازار دوم معاملات مسكن - پيش فروش- در شهريور امسال، همزمان با اجراي ضوابط جديد پيشفروش مسكن، تغيير جهت عجيبي پيدا كرد و برخلاف افزايش 88 درصدي معاملات در بازار اول - فروش واحدهاي آماده- حجم پيش خريد آپارتمان در تهران نصف شد. آماركاهش 51 درصدي پيشفروش مسكن در ماه گذشته با توجه به روند افزايشي اين نوع معاملات در ماه‌هاي قبل حكايت از واكنش معكوس و دور از انتظار فعالان بازار به مقررات جديد دارد. در آيين‌نامه قانون پيشفروش ساختمان كه اواخر مرداد ابلاغ شد، يكسري ابزار حقوقي براي جلوگيري از سوء‌‌استفاده برخي سازنده‌ها بابت پيش فروش يك واحد به چند نفر يا دبه در قيمت، تعريف شده است؛ اما طبق يك بند از اين مقررات، بنگاه‌هاي املاك از تنظيم مبايعه‌نامه و حتي يك قرارداد ساده براي پيش فروش منع شده‌اند و تنها مرجع ثبت اين معاملات، دفترخانه‌ها معرفي شده است. اين ممنوعيت هم‌اكنون به كناره‌گيري دلالان مسكن از بازاريابي فايل‌هاي پيشفروش منجر شده و بازار دوم را به برزخ كشانده است. هرچند به آمار سامانه رهگیری به‌خاطر لحاظ نشدن عملکرد دفترخانه‌ها، تردیدهایی وارد است اما انبوه‌سازان نيز افت پیش‌فروش را تایید می‌کنند و معتقدند: «قرار گرفتن قيمت مسكن در پايين‌ترين سطح» به عنوان عامل دوم، باعث انتقال تقاضا از پیش‌خرید به بازار اول شده‌است.
آمار بحث‌برانگيز از معاملات مسكن؛ پيشخريد نصف شد؟
اعمال قانون بر پيشفروش واحدهاي مسكوني از طريق «ممنوعيت تنظيم قراردادهاي پيشخريد توسط بنگاه‌هاي املاك»، بازار دوم معاملات مسكن را وارد برزخ كرده و اثر معكوس بر بازدهي يك ماه اول مقررات جديد گذاشته است.
آمار جديد سامانه رهگيري معاملات مسكن كه عملكرد بازار در شهريورماه را منعكس كرده است، نشان مي‌دهد: حجم معاملات در بازار اول– خريد و فروش واحدهاي آماده- در آخرين ماه تابستان سال جاري 17 درصد افزايش پيدا كرده اما در بازار دوم– پيشفروش آپارتمانهاي در حال ساخت- حجم پيش‌خريدها 51 درصد كاهش يافته است.
پيشخريد مسكن در شهر تهران در ماه شهريور به كمترين حد در مقايسه با دو سال گذشته رسيد. در اين ماه فقط 443 واحد مسكوني در حال ساخت پيشفروش شد در حالي كه در طول سال‌هاي 91 و 92، پايين‌ترين حجم ماهانه پيش‌خريدها از سطح 600 واحد مسكوني كمتر نبود. در 5 ماه اول امسال نيز ماهانه حداقل يك هزار واحد مسكوني در تهران پيشخريد شد اما در شهريور، بازار پيشفروش شاهد تغيير ناگهاني در آمار معاملات شد طوري كه حجم پيشخريد نسبت به مرداد نصف شد.
اين آمار از يكسو مي‌تواند انعكاس‌دهنده واقعيت بازار پيشخريد نباشد چون به واسطه منع تنظيم مبايعه‌نامه براي پيشفروش از ابتداي شهريور، عملا ثبت بخش زيادي از اين نوع معاملات به سمت محضرخانه‌ها هدايت شده و با توجه به اينكه اطلاعات سامانه رهگيري، صرفا قراردادهاي تنظيمي در بنگاه‌ها را در بر مي‌گيرد، در اين صورت آمار افت پيش‌خريدهاي شهريور، محل ترديد است.
اما از سوي ديگر، اظهارات انبوه‌سازان به‌عنوان عاملان عرضه در بازار پيشخريد، كاهش اين نوع معاملات را تاييد مي‌كند و بيانگر آن است كه در شهريور امسال، اوضاع فروش به مراتب بهتر از پيشفروش بوده است.
در حال حاضر درباره علت كاهش 51درصدي آمار پيشخريد مسكن در شهريور نسبت به مرداد دو سناريو مطرح است.
مطابق سناريوي اول كه بيشتر مورد تاييد انبوه‌سازان است، «قرار گرفتن قيمت مسكن در پايين‌ترين سطح» باعث شده متقاضيان، خريد واحدهاي آماده به پيشخريد را ترجيح دهند و به همين خاطر، سراغ بازار اول رفته‌اند و باعث افزايش معاملات آپارتمانهاي آماده فروش شده‌اند.
اما سناريوي دوم، به نقش مقررات جديد پيشفروش اشاره دارد و تاكيد مي‌كند: ضوابط امنيت‌‌دهنده به بازار پيشخريد كه مقررات سختگيرانه‌اي براي پيش‌فروشنده‌ها با هدف جلوگيري از برخي سوءاستفاده‌ها-همچون پيشفروش يك واحد به چند نفر- در نظر گرفته است، به‌خاطر وجود يك بند در آن، واكنش منفي بازار را سبب شده است.
در يك بند از آيين‌نامه قانون پيشفروش مسكن كه مرداد ماه ابلاغ شد، آمده است: فعالان بازار دوم معاملات مسكن– بازاري كه در آن به جاي خريد و فروش آپارتمان آماده، واحدهاي در حال ساخت مبادله مي‌شود- مكلفند از ابتداي شهريور اين نوع معاملات را بدون مراجعه به بنگاه‌هاي املاك، فقط در دفاتر اسناد رسمي منعقد و ثبت كنند.
در حال حاضر با اجراي اين مقررات، غالب بنگاه‌هاي املاك براي در امان ماندن از تبعات عدم اجرا، نه تنها از حريم تنظيم قراردادهاي پيشفروش فاصله گرفته‌اند كه كل بازار دوم را رها كرده‌اند. تبليغات هفته‌هاي اخير بنگاه‌هاي املاك در روزنامه‌ها نشان مي‌دهد: فايل‌هاي پيشفروش به شدت كاهش پيدا كرده است.
مشاوران املاك از آنجا كه با منع تنظيم مبايعه‌نامه براي پيشفروش، عملا از حق كميسيون و دستمزد چنين معاملاتي محروم مي‌شوند، ترجيح داده‌اند بازاريابي چنين فايل‌هايي را نيز متوقف كنند و دلالي خود را بر بازار خريد و اجاره متمركز كنند.
نتيجه جدايي دلالان مسكن از بازار پيشفروش هم‌اكنون در آمار معاملات شهريور بروز كرده است. رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران در اعلام كرد: تكليف واسطه‌گري در بازار پيشفروش و نقش دقيق مشاوران املاك در آيين‌نامه جديد بايد روشن شود. در غير اين‌صورت، به اين نوع معاملات لطمه خواهد خورد.
انبوه‌سازان در تشریح علل کاهش حجم معاملات پیش فروش مسکن، در شهریور ماه امسال نسبت به ماه‌های گذشته، به چند عامل عمده اشاره می‌کنند.
کاهش تمایل برخی سازندگان به پیش فروش به دلیل افت سطح قیمت مسکن از یک طرف و افزایش مراجعات متقاضیان به بازار خرید واحدهای آماده به دنبال این کاهش قیمت، دلیل دیگری است که انبوه‌سازان کاهش حجم معاملات پیش‌فروش را ناشی از آن می‌دانند.
بازار پیش فروش با وام تقویت شود
رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: ما به عنوان انبوه ساز در حال ساخت و ساز و تولید مسکن هستیم؛ این در حالی است که به‌رغم توجهی که هم‌اکنون به بازار خرید و فروش واحدهای آماده وجود دارد و دولت به این منظور وام خرید اختصاص داده است، هیچ تسهیلاتی به سازندگان و بخش ساخت داده نمی‌شود.
جمشید برزگر ادامه داد: همین امر در مورد پیش خرید نیز صادق است؛ یعنی در حال حاضر تسهیلاتی مشابه آنچه دولت در قالب اوراق حق تقدم به واحدهای آماده ارائه می‌دهد، به واحدهای پیش فروشی تسهیلات نمی‌دهد و در واقع قدرت خرید مردم برای ورود به بازار این واحدها تقویت نمی‌شود.
وی افزود: از طرف دیگر چون در حال حاضر قیمت‌ها در بازار مسکن با ثبات رو‌به‌رو شده و به اصطلاح در کف قیمتی است یکی از دلایل احتمالی کاهش معاملات پیش فروش می‌تواند همین موضوع باشد که مردم به جای پیش خرید با وام مسکن اقدام به خرید واحدهای آماده موجود در بازار مسکن می‌کنند.
برزگر با بیان اینکه بهتر است دولت به جای پرداخت وام خرید مسکن این وام را به ساخت یا به پیش فروش بدهد، خاطرنشان کرد: دولت بهتر است این تسهیلات را با بهره پایین به ساخت مسکن با قابلیت انتقال به خریدار اختصاص دهد و از طریق پرداخت مابه‌التفاوت سود به بانک‌ها قدرت خریداران را به‌خصوص در بازار پیش فروش تقویت کند. وی تاکید کرد: از این طریق قدرت مالی سازنده هم تقویت می‌شود و در ازای هر فقره وام، یک واحد مسکونی نیز تولید می‌شود.
برزگر خاطرنشان کرد: از سوی دیگر دولت در صورتی که مصمم به حل مشکل مسکن است، باید با اعمال سیستم وام شناور، تا سقف 80 درصد قیمت مسکن را با توجه به قدرت بازپرداخت متقاضی تسهیلات بدهد که در این صورت متقاضی از قدرت انتخاب هم برخوردار خواهد شد و متناسب با توان خود میزان وام و واحد مورد نظر خود را انتخاب می‌کند.
ابهام در آمار معاملات پیش‌فروش
دبیر انجمن صنفی انبوه‌سازان تهران نیز درباره علت کاهش حجم معاملات پیش‌فروش گفت: مشخص نیست که آمارهای موجود از وضعیت پیش‌فروش تا چه میزان واقعی و قابل استناد است؛ چراکه در حال حاضر تعداد قابل توجهی از این معاملات به‌صورت رسمی ثبت نمی‌شود و در واقع آمار دقیقی از حجم معاملات پیش فروش وجود ندارد.
محمدمهدی مافی افزود: اغلب معاملات پیش‌فروش به‌صورت قراردادی بین سازنده و پیش خریدار به صورت غیررسمی انجام می‌شود.
وی تصریح کرد: طی شش ماه گذشته، شواهد موجود حاکی است که بازار پیش‌فروش نیز همراستا با بازار معاملات مسکن بوده است و اگر رشد اندکی در حجم معاملات مسکن صورت گرفته این روند را در معاملات پیش‌فروش هم داشته‌ایم.مافی در عین حال تصریح کرد: از سوی دیگر چون شرایط به‌گونه‌ای است که به علت کاهش قیمت مسکن تولیدکنندگان انتظار افزایش قیمت و مصرف‌کنندگان انتظار کاهش بیشتر را می‌کشند، بازار واحدهای آماده ممکن است با رونق بیشتری همراه باشد.
وی تصریح کرد: از طرف دیگر این روزها شاهد کاهش تمایل تعدادی از سازندگان به پیش‌فروش واحدها هستیم؛ چرا که در برخی موارد قیمت تولید فاصله چندانی با قیمت عرضه ندارد و سود مورد انتظار تولیدکننده در مقطع فعلی و در جریان پیش‌فروش واحدها فراهم نمی‌شود.
یک پیشنهاد درباره وام مسکن
مافی با انتقاد از تاخیر در اجرای سیاست تقویت قدرت خرید مسکن گفت: به نظر من دولت باید موضوع وام را به نهادهای مالی کشور بسپارد؛ چراکه درگیری دولت در حوزه وام مسکن موضوعی است که سال‌ها پیش منسوخ شده و نمی‌تواند کارآیی مورد انتظار را در بازار مسکن داشته باشد.
وی افزود: هر چند پیگیری برای افزایش وام از سوی دولت، به‌عنوان یک اهرم کوتاه‌مدت می‌تواند تاثیرهایی بر بازار مسکن و معاملات داشته باشد؛ اما به‌عنوان یک برنامه بلندمدت نمی‌تواند مشکل مسکن را حل کند، با این حال برای اینکه این اهرم کنترلی از دست دولت خارج نشود بهتر است این تسهیلات به پیش‌خرید و ساخت مسکن اختصاص پیدا کند.
