«ممنوعيت پرداخت وام خريد مسكن»
«ممنوعيت پرداخت وام خريد مسكن»
تداوم نياز مالي متقاضيان مسكن به حمايت سيستم بانكي در طول سال‌هايي كه بانك‌ها از پرداخت هر نوع وام خريد مسكن منع شده بودند، مانع از اجراي دستور صريح رئيس‌جمهور وقت و همچنين مصوبه بانك‌مركزي شد.
اوايل سال87 رئيس‌جمهور در مواجهه با رشد 86درصدي قيمت مسكن در تهران -كه آن زمان جهش كاملا بي‌سابقه در تاريخ بازار ملك به حساب مي‌آمد- برخي بانك‌ها را در تحريك قيمت‌ها مقصر دانست و براي كنترل بازار، فرمان توقف پرداخت تسهيلات خريد مسكن را صادر كرد. در همان زمان اين فرمان در قالب «ممنوعيت پرداخت وام خريد مسكن» از سوي بانك مركزي به تصويب رسيد و به نظام بانكي ابلاغ شد.
براساس مصوبه سال87، همه بانك‌هاي دولتي و خصوصي به غير از بانك‌مسكن، تا اطلاع ثانوي از ارائه وام خريد مسكن به متقاضيان منع شدند و طي اين مدت نيز بخشنامه جديدي مبني‌بر لغو ممنوعيت صادر نشد. با اين حال يك گزارش رسمي كه اخيرا در وزارت راه‌وشهرسازي تهيه شده است، نشان مي‌دهد: ميوه ممنوعه بازار مسكن در طول سالهاي اخير به صور مختلف در دسترس متقاضيان بوده و بانك‌ها طي اين مدت تسهيلات ممنوعه را پرداخت كرده‌اند.
ماحصل ممنوعيت: فقط اسم وام عوض شد!
گزارشي كه با استناد به اطلاعات چهار منبع آماري مرتبط با سيستم بانكي شامل «داده‌هاي بانك‌مركزي»، «موسسه عالي بانكداري ايران»، «گزارش عملكرد نظام بانكي كشور» و همچنين «مشورت با كارشناسان بانك‌هاي مختلف» از سوي وزارت راه‌وشهرسازي منتشر شده است، مشخص مي‌كند: در فاصله سالهاي 87 تا 91 يعني دوره پنج‌ساله ممنوعيت پرداخت وام خريد مسكن، نيمي از اين نوع تسهيلات توسط بانك‌هاي دولتي و خصوصي به خريداران مسكن اعطا شده و نيمي ديگر را تنها بانك مجاز به ارائه وام خريد مسكن، پرداخت كرده است.
در طول اين سال‌ها، بانك‌هاي دولتي و خصوصي متناسب با دوره‌هاي ركود و رونق مسكن، عامل پرداخت 23درصد تا 52درصد كل وام‌هاي خريد مسكن بودند.
طي سالهاي اخير تسهيلات ممنوعه عمدتا با تغيير نام از «وام خريد مسكن» به «وام مضاربه» در بازار غيررسمي خريد و فروش انواع وام توسط دلالان وام يا برخي بنگاه‌‌هاي املاك در اختيار مصرف‌كننده‌ها قرار مي‌گرفت. وام مضاربه‌اي طبق گفته دلالان وام، تسهيلاتي است كه سقف ريالي ندارد و تا 70درصد ارزش ملك مورد معامله، به خريدار ملك تعلق مي‌گيرد.
بررسي‌ها از كم‌وكيف پرداخت وام خريد مسكن در سالهاي اخير حكايت از آن دارد كه مصوبه ممنوعيت پرداخت اين نوع تسهيلات، صرفا هزينه دسترسي متقاضيان به وام خريد را افزايش داد بدون آنكه روند پرداخت را به شكل واقعي متوقف كند. از سال87 تاكنون تحت تاثير ممنوعيت پرداخت وام خريد مسكن، در بازار غيررسمي وام، افرادي از حرفه‌هاي شغلي مختلف كه با برخي بخشنامه‌هاي دولتي و بانكي، اجازه دريافت تسهيلات درشت خريد مسكن را دارند، امتياز خود را با مبالغ بالا -10 تا 15درصد ارزش وام- به متقاضيان مصرف‌كننده واگذار كردند.
10000 ميليارد تومان تسهيلات غيرمجاز
و دو نكته
براساس گزارش وزارت راه‌وشهرسازي، از ابتداي سال87 تا پايان سال91، رقمي معادل 13هزار و 800 ميليارد تومان تسهيلات مجاز خريد مسكن –كارنامه بانك مسكن- به متقاضيان پرداخت شده است و طي همين مدت، 10 هزار و 60 ميليارد تومان نيز تسهيلات غيرمجاز –كارنامه ساير بانك‌ها اعم از بانك‌هاي دولتي و خصوصي- در اختيار خريداران مسكن قرار گرفته است.
اكنون كه مشخص شده، يكي از مهم‌ترين خطوط‌قرمز دولت قبل، در همان سالهاي كاري دولت، توسط سيستم بانكي، دور زده شده و عملا رعايت نشده است، دو نكته لازم است از سوي دولتمردان فعلي در حوزه تامين مالي مسكن مورد توجه قرار بگيرد.
نكته اول «بي‌بازگشت بودن مسير مذاكره دولت و بانك‌مركزي برسر راه‌اندازي صندوق پس‌انداز مسكن و افزايش وام خريد» است. تجربه سالهاي اخير اثبات مي‌كند، طرف تقاضاي مسكن براي خريد چاره‌اي جز دريافت وام ندارد و اگر مسير وام‌دهي به هر دليل مسدود، ناكارآمد يا مخدوش شود، هزينه‌اش مستقيم به متقاضيان منتقل مي‌شود.
نكته دوم «لزوم تمركز سياست‌گذاران بر آزادسازي تسهيلات خريد مسكن به جاي سهميه‌بندي وام» است. در سالهاي اخير، شواهد در بازار دلالي وام خريد مسكن نشان داد عمده تسهيلاتي كه از سوي بانك‌هاي دولتي و خصوصي ارائه مي‌شد، متفاوت از تنها وام مجاز اعطايي از سوي بانك‌مسكن، داراي نرخ‌هاي سود بسيار بالا و طول بازپرداخت بسيار كم بود. اين تسهيلات همين الان هم در بازار غيررسمي وام با نرخ بالاي 20درصد و حداكثر بازپرداخت 5ساله، ارائه مي‌شود و متقاضي دارد. به اين ترتيب، اگر فرضيه مسوولان بخش مسكن مبني‌بر «اختصاص وام خريد مسكن به دهك‌هاي ميان‌درآمدي» ملاك عمل باشد، در اين صورت، شايد لازم نباشد پيشنهاد كنوني مسوولان بابت تعديل نرخ سود تسهيلات از كانال كاهش 70درصدي تعداد وام‌ها، پيگيري شود؛ چرا كه كاهش در تيراژ وام باعث توزيع رانت بين وام‌گيرنده‌ها مي‌شود و به جاي آنكه مستقيم به متقاضيان برسد، به احتمال زياد باعث خريد و فروش امتياز آن خواهد شد.
تضعيف وام خريد، تقويت وام ساخت
گزارشي كه وزارت راه‌وشهرسازي قسمتي از نتايج مطالعات بازنگري طرح جامع مسكن منتشر كرده، حاكي است: نظام بانكي اگرچه طي پنج سال اخير، در اجراي مصوبه «منع پرداخت وام خريد مسكن» مقاومت به خرج داد، اما در مجموع سهم فوق‌العاده اندكي را از كل تسهيلات مسكن به وام خريد اختصاص داد.
در 20 سال اخير، نسبت «وام خريد» به «وام ساخت» از كل تسهيلات اعطايي بانك‌ها به بخش مسكن، از حالت 35درصد-65درصد به حالت 25درصد-75درصد تغيير پيدا كرده و عملاً سهم تسهيلات خريد از كل وام‌هاي مسكن معادل 10درصد كاهش پيدا كرده است.
افزايش وام‌دهي به حوزه ساخت‌وساز باعث شده در سال91، رقمي معادل 36درصد كل سرمايه‌گذاري‌ها در احداث ساختمان‌‌هاي مسكوني را بانك‌ها با پرداخت وام ساخت، گردن بگيرند؛ در حالي كه كل تسهيلات خريد مسكن پرداخت شده توسط بانك‌ها در سال91، حداكثر 12درصد كل ارزش معاملات مسكن آن سال را پوشش داد.
در سال91 بيش از يك ميليون و 400 هزار واحد مسكوني در كشور خريد و فروش شد كه با احتساب متوسط قيمت متري يك ميليون تومان –نرخ كشوري- و با فرض حداقل متراژ 50مترمربع براي آپارتمان‌هاي معامله شده، حداقل 50هزار ميليارد تومان نقدينگي از سوي خريداران مسكن صرف انجام معامله شد؛ در حالي كه كل نظام بانكي در سال91، مبلغ 6 هزار و 200ميليارد تومان وام خريد اعطا كرده است. در فاصله 10 سال منتهي به پايان91، حجم تسهيلات سالانه خريد مسكن 6 برابر افزايش پيدا كرده اما حجم تسهيلات ساخت 3/9 برابر شده است.
در گزارش وزارت راه‌وشهرسازي تاكيد شده است: بانك‌هاي خصوصي از ابتداي دهه80 به‌تدريج وارد بازار تامين مالي مسكن شدند و در حال‌حاضر، 60درصد تسهيلات مسكن را به حوزه ساخت به صورت دوساله و مابقي را به حوزه خريد با مدت 10ساله پرداخت مي‌كنند. سهم بانك‌هاي دولتي در پرداخت وام ساخت تا ابتداي دهه80 معادل 92درصد بود؛ اما هم‌اكنون اين سهم به 31درصد رسيده و در ازاي آن، سهم بانك‌هاي خصوصي 21درصد و بانك‌مسكن نيز 48درصد شده است. در سال 91 بانك مسكن 48درصد كل تسهيلات مسكن را پرداخت كرد و سهم بانك‌هاي دولتي و خصوصي از كل تسهيلات پرداختي به بخش مسكن نيز به ترتيب معادل 31درصد و 21درصد بود.
مطالعات وزارت راه‌وشهرسازي در اين باره نشان مي‌دهد: به دليل تمايل دولت به تمركز تسهيلات مسكن در بانك‌مسكن و همچنين مشكلاتي كه در شبكه بانكي از جمله اختلاس به وجود آمد، ساير بانك‌هاي دولتي در فاصله سالهاي 86 تا 91 با محدوديت‌هاي زيادي در پرداخت تسهيلات ساخت مسكن مواجه شدند. در اين ميان، بانك‌هاي خصوصي از ابتداي شروع فعاليت‌شان حضور نسبتا پررنگي در بخش مسكن داشتند و در گذر زمان جاي بانك‌هاي دولتي را گرفتند.
