نسخه ایرلندی خانه های خالی
نسخه ایرلندی خانه های خالی
دو مشكل فعلي بازار مسكن ايران شامل «خانه‌هاي خالي» و «سنگيني اجاره‌بها» در ایرلند نیز وجود دارد و بازار مسكن این كشور را به نقطه بحران رسانده و باعث شده دولت اين كشور سياست جديدي براي حل همزمان هر دو چالش اتخاذ كند. دولت ايرلند در نظر دارد از خانه‌هاي خالي، در نقش اهرم كنترل اجاره‌بها استفاده كند و با خريد اين خانه‌ها از مالكان، آنها را با نام «مسكن دولتي» به‌صورت اجاره‌اي وارد بازار كند. همچنين دولت‌هاي محلي –شهرداري‌ها- نيز ساخت‌وساز روي زمين‌هاي بدون استفاده براي احداث «مسكن اجتماعي» را شروع كرده‌اند كه اين آپارتمان‌ها هم باز به شكل اجاره‌اي واگذار مي‌شود. هدف دولت ايرلند، تسهيل اجاره‌نشيني از طريق افزايش عرضه است.
دو چالش روز بازار مسکن چگونه حل می‌شود؟
نسخه ايرلندي برای خانه‌های خالی
گروه ترجمه: دولت ايرلند با اجراي دو برنامه قصد دارد آخرين حلقه بحران اقتصادي را از گردن اين كشور جدا كند.
بازار مسكن در ايرلند به‌خاطر دو چالش ناشي از رشد خانه‌هاي خالي و افزايش اجاره‌نشين‌هاي فاقد مسكن، اقتصاد خانوارهاي اين كشور را با مشكل مواجه كرده است.
دولت ايرلند براي حل همزمان اين دو چالش كه يكي به سمت عرضه و ديگري به سمت تقاضاي مسكن مربوط مي‌شود، اجراي دو سياست مسكن‌اجتماعي و مسكن‌دولتي را در دستور كار قرار داده است.
در قالب اين برنامه، بخشي از خانه‌هاي خالي توسط دولت خريداري و در قالب واحد اجاره‌اي به بازار اجاره تزريق مي‌شود. همچنين يكسري واحدمسكوني توسط شهرداري‌ها در قالب مسكن‌اجتماعي، باز هم به‌صورت اجاره‌اي ساخته و واگذار خواهد شد.
دو بيماري خانه‌هاي خالي و سختي اجاره‌بها در ايرلند، با شدت زيادتري، سال‌ها است گريبان بازار مسكن ايران را گرفته است، اما تاكنون داروهاي نجات‌دهنده و اثرگذار براي رفع آنها، استفاده نشده است. در كشور ايرلند براساس گزارش گاردین، در شرایطی که هم‌اینک 14 هزار خانه و آپارتمان خالی از سكنه -در سراسر جمهوری ایرلند- وجود دارد و احتمالا این تعداد تا پایان امسال به بیش از 26 هزار واحد خواهد رسید، در این کشور بیش از 90 هزار متقاضي مسكن در فهرست انتظار براي دریافت كمك تسهيلات خريد واحد مسكوني هستند. دیوید هال، موسس سازمان مراکز وام مسکن ایرلند، معتقد است با توجه به اینکه آمار افراد فاقد مسکن دوباره در ایرلند رو به افزایش است، وجود هزاران خانه خالی شرم‌آور است. او می‌گوید: «وجود خانه‌های متروک، آپارتمان‌ها، خانه‌ها و مجتمع‌های مسکونی خالی نشان می‌دهد دولت منافع بانک‌ها را به منافع شهروندان ترجیح می‌دهد.» اکثر این املاک رها شده اکنون متعلق به شرکت دولتی آژانس مدیریت دارایی‌های ملی موسوم به «ناما» است و قرار است 4 هزار واحد آن به طرح مسکن دولتی اختصاص داده شود.
این در شرایطی است که بازپرداخت وام‌هاي تقریبا یک پنجم وام‌گيرنده‌ها در ایرلند عقب افتاده، به طوری که بازپرداخت وام اکثر این افراد بیش از سه ماه به تعویق افتاده است. موسسه رتبه‌بندی فیچ در جدیدترین تحلیل خود از بازار املاک ایرلند که در آغاز سال 2014 ارائه کرد، اعلام کرد یک خانه از هر پنج خانه که بازپرداخت وام آن سه ماه یا بیشتر به تعویق افتاده است، ضبط خواهد شد. هال می‌گوید: ساخت مسکن اجتماعی (برنامه دولتي ساخت و تامين مسكن) در سطح پایینی قرار دارد و این در شرایطی است که بیش از 90 هزار نفر در سراسر ایرلند در فهرست انتظار مسکن هستند. او با اشاره به برنامه ناما مبنی بر واگذاری 4 هزار مسکن خالی به مقامات محلی می‌گوید فقط در استان کیلدار 5 هزار نفر در فهرست انتظار هستند. هال همچنین می‌گوید: «اختصاص این املاک به مسکن اجتماعی مشکل افراد بسیاری را که در خانه‌های اجاره‌ای خصوصی زندگی می‌کنند، حل نمی‌کند. این اقدام، مناسب بانک‌هایی است که برای عرضه خانه با کمبود مواجه هستند، زیرا در مکان‌هایی مانند دوبلین قیمت مسکن به‌طور مصنوعی دوباره رو به افزایش است. تقاضا بالا است، اما عرضه محدود است. بانک‌ها از ترفندهای مالی برای بالا بردن قیمت املاک در سراسر کشور استفاده می‌کنند. آنها همچنان این امکان را دارند که وضعیت بازار املاک را دیکته کنند.»
هال معتقد است پیش‌بینی‌های موسسه فیچ به این معنی است که خانواده‌های بیشتری بی‌خانمان خواهند شد و پول مالیات‌دهندگان بیشتری صرف پرداخت اجاره در بخش خصوصی خواهد شد. از سوی دیگر «آژانس مسکن» برآورد می‌کند در آینده نزدیک 89 هزار بی‌خانمان برای داشتن سرپناه به دولت متکی خواهند بود. مرکز ترش‌هولد، مرکز خیریه ملی برای بی‌خانمان‌ها، معتقد است که در میان‌مدت، سالانه بیش از 6 هزار مسکن اجتماعی جدید و در کوتاه‌مدت 2700 مسکن باید ساخته شود تا مسکن افرادی که هم‌اینک در خیابان‌ها می‌خوابند، تامین شود.
این در شرایطی است که مجتمع مسکونی پریئوری هال در شمال دوبلین که خالی و متروک مانده است، بنای یادبودی است که یادآور دوران پررونق ببر سلتیک است. در اکتبر سال 2011، پس از آنکه شورای شهر دوبلین خطر آتش‌سوزی را در این مجتمع تشخیص داد، 256 ساکن آن تخلیه و در هتل‌ها و خانه‌های اجاره‌ای بخش خصوصی اسکان داده شدند و از آن زمان به بعد هزاران یورو پیش‌پرداختی را که برای آپارتمان‌هایشان پرداخت کرده بودند، از دست دادند. پس از آنکه یکی از مالکان این آپارتمان‌ها به‌دلیل فشار بدهی‌های به جا مانده از مصادره مجتمع مسکونی خودکشی کرد، سرانجام نخست‌وزیر ایرلند، اندا کنی، برای کمک به مالکان اقدام کرد. او دستور داد از پول دولت برای کاهش بدهی‌های ساکنان پریئوری هال به بانک‌ها و شرکت‌های ساختمانی استفاده شود. در آن زمان متوسط وام مسکن برای این آپارتمان‌ها حدود 260 هزار یورو بود.
افرادی که با تعداد فزاینده بی‌خانمان‌ها سرو کار دارند، معتقدند با توجه به افزایش 11 درصدی اجاره‌بها در مناطقی مانند دوبلین بزرگ، خانه‌های خالی بیشتری باید به دولت واگذار شوند. باب جوردن، از مرکز خیریه ترش‌هولد، می‌گوید: «ما معتقدیم همه خانه‌های خالی و نه فقط 4 هزار خانه، باید به دولت واگذار شود. مقامات باید این موضوع را هم‌اکنون به جریان بیندازند، زیرا بحران بی‌خانمانی هم‌اینک درحال وقوع است.»
از سوی دیگر، یکی از مقامات ارشد بخش مسکن شورای شهر دوبلین می‌گوید این شهر برای حل بحران عرضه مسکن اجاره‌ای نه تنها به مسکن اجتماعی نیازمند است، بلکه به مسکن دولتی نیز نیاز دارد.
شورای شهر دوبلین قصد دارد روش جدیدی برای ساخت مسکن دولتی در پیش گیرد به گونه‌ای که با ساخت مسکن در زمین‌های خالی متعلق به شورای شهر، خانه‌های خصوصی و اجتماعی فراهم خواهد کرد. برخلاف برنامه‌های قبلی، در این برنامه تاکید بر تامین مسکن اجاره‌ای است نه مسکن فروشی.
دیک برادی، رئیس بخش مسکن شورای شهر دوبلین می‌گوید:«شاهد افزایش شدید اجاره‌بها هستیم و خانواده‌هایی که معمولا به مقامات محلی مراجعه نمی‌کنند، دچار مشکل شده‌اند. همواره تقاضا در حال افزایش است و سمت عرضه نیز باید متناسب با آن رشد کند.» در دو دهه گذشته طرح مشارکت شرکت‌های ساخت‌وساز خصوصی-دولتی روش استاندارد برای تامین مسکن اجتماعی بوده است. براساس این طرح، شورای شهر زمین را فراهم می‌کرد و شرکت‌های ساختمانی در آن مسکن اجتماعی و خصوصی می‌ساختند و با فروش املاک خصوصی هزینه ساخت مسکن اجتماعی را جبران می‌کردند. اما زمانی که قیمت املاک سقوط کرد، شرکت‌های ساختمانی از این برنامه خارج شدند و بسیاری از این خانه‌ها نیمه‌کاره رها شد. برادی می‌گوید: «طرح مشارکت شرکت‌های ساخت و ساز خصوصی- دولتی براساس چشم‌انداز کوتاه‌مدت بود. این خانه‌ها برای سودآوری ساخته شدند. قرار بود شرکت‌های ساختمانی به سرعت و به میزان زیاد خانه بسازند، خانه‌های خصوصی را بفروشند و پولشان را بردارند و بروند. اما آنچه ما می‌خواهیم و آنچه نیاز داریم افرادی است که چشم‌اندار بلندمدتی دارند.» در روش جدید اتکا بر شرکت‌های ساختمانی و فروش مسکن خارج از این معادله خواهد بود. برادی معتقد است: «این مساله مربوط به تامین سرمایه است. اینکه در آینده بودجه ساخت مسکن اجتماعی چگونه تامین می‌شود؟ اینکه مسکن اجتماعی را چطور بسازیم و تحویل دهیم که از نظر اقتصادی به صرفه باشد؟ مسکن دولتی راهی برای رسیدن به این اهداف است. بخشی از مسکن دولتی با قیمت بازار اجاره داده می‌شود و بخشی با قیمت مسکن اجتماعی، به این ترتیب از یکی برای تامین هزینه دیگری استفاده می‌شود و مدت اجاره هم می‌تواند متنوع باشد.» او همچنین می‌گوید: «ما باید بازار مسکن را به تعادل برگردانیم و در تعادل نگه داریم. نباید وارد چرخه رونق و رکود شویم. ما در بخش مسکن نیازمند ساخت و ساز خوب و مدیریت خوب هستیم.»
دولت ایرلند بحران « واحدهای مسکونی خالی از سکنه» و «اجاره‌بها خارج از توان مستاجران» را با دو سیاست مسکن اجتماعی و مسکن دولتی کنترل می‌کند
