سهم خواهی از قیمت مسکن
سهم خواهی از قیمت مسکن
تشكل صنفي انبوه‌سازان با ارائه يك بسته سياستي به دولت و مجلس، حداقل 10 راهكار براي بازگشت رونق به بازار مسكن پيشنهاد كرد و از مسوولان خواست علاوه‌بر طرح‌هاي در آستانه تصويب همچون تحريك غيرتورمي تقاضاي مسكن از طريق وام خريد، براي حذف موانع موجود از مسير سرمايه‌گذاري، ساخت و عرضه مسكن نيز اقدام كنند. در اين بسته، براي اولين بار فهرست هزينه‌هاي اصلي و فرعي ساخت‌وسازهاي مسكوني اعلام شده است كه نشان مي‌دهد نيمي از قيمت تمام شده مسكن، در سهم‌خواهي حداقل 6 دستگاه دولتي، عمومي يا نهادهاي غيردولتي مرتبط با بازار ملك خلاصه مي‌شود؛ به‌طوري‌كه از حدود 700 هزار تومان قيمت ساخت هر متر مربع واحد مسكوني، معادل 327 هزار تومان در قالب عوارض يا بهاي خدمات به اين ارگان‌ها پرداخت مي‌شود و مابقي صرف هزينه‌هاي اصلي –مصالح ساختماني و اجرت ساخت- مي‌شود. مجموع هزينه‌هاي فرعي، 19 فقره است كه يكي از آنها با عنوان «عوارض‌پروانه ساختمان» به تنهايي، متري 200 هزار تومان بار مالي براي سازنده‌ها به‌وجود آورده است. انبوه‌سازان با تاكيد بر تاثير هزينه‌هاي فرعي بر افزايش طول زمان ساخت‌وساز و رشد قيمت مسكن پيشنهاد حذف يا تعديل بخشي از اين هزينه‌ها را دارند. همچنين افزايش وام مسكن تا 80درصد قيمت نيز خواسته ديگر اين گروه است.
انبوه‌سازان رمز عبور از ركود را به دولت ارائه كردند: فهرست موانع ساخت‌وساز و تامين مسكن
10 پيشنهاد اجرايي كانون انبوه‌سازان براي رسيدن به رونق نيمي از قيمت تمام شده مسكن را 19نوع هزينه جانبي شامل مي‌شود
كانون سراسري انبوه‌سازان در نامه‌هايي جداگانه به مقامات ارشد دولت و هيات‌‌رئيسه مجلس، ضمن تشريح راه‌بندهاي ناگفته در مسير ساخت و تامين مسكن، راه بازگشت به رونق را در قالب يك بسته معرفي كردند. بسته سياستي تدوين‌شده از سوي انبوه‌سازان حاوي سه فصل است كه در فصل اول براي اولين‌بار، كاركرد 6 نهاد دولتي و عمومي مرتبط با فعاليت‌هاي ساختماني مورد آسيب‌شناسي قرار گرفته است و در فصل‌هاي دوم و سوم نيز، ابتدا برنامه دولت براي خروج غيرتورمي از ركود نقد شده و سپس 10 راهكار اجرايي براي اين حركت ارائه شده است.
انبوه‌سازان بسته سياستي خود را با زاويه ديدي بزرگ‌تر از نگاه صنفي به بازار مسكن، تنظيم كرده‌اند و در نامه‌اي كه در مقدمه اين بسته به مسوولان ارشد كشور نوشته‌اند، تاكيد كرده‌اند: رونق پايدار در بخش مسكن از طريق به حركت درآمدن هر سه وجه بازار ملك همچون ساخت‌وساز، سرمايه‌گذاري و معاملات به‌وجود مي‌آيد. به اين منظور لازم است علاوه‌بر تك برنامه مدنظر دولت يازدهم براي بخش مسكن كه در پرداخت تسهيلات بانكي به متقاضيان خلاصه شده، يكسري سرعت‌گيرها و دست‌اندازهاي موجود در مسير ساخت و عرضه مسكن از جلوي فعاليت‌ها برداشته شود.
آنچه از سوي انبوه‌سازان براي اولين‌بار به عنوان راه‌بندهاي بازار مسكن معرفي شده، 19 پارامتر موثر بر قيمت تمام‌شده ساخت يك واحد مسكوني است كه مجموعه اين پارامترها به تنهايي 50درصد قيمت ساخت هر مترمربع بناي مسكوني –بدون محاسبه ارزش زمين- را تشكيل مي‌دهند. در حال حاضر طبق گزارش بانك‌مركزي قيمت تمام شده ساخت هر مترمربع واحد مسكوني در كشور 700 هزار تومان است و طبق محاسبه و اعلام كانون انبوه‌سازان، حدود نيمي از آن يعني معادل 327 هزار تومان، بابت كاركرد و بهاي خدماتي كه شهرداري، نظام مهندسي، بيمه، شركت‌هاي آب و برق و گاز و ثبت اسناد به انبوه‌سازان ارائه مي‌كنند به اين دستگاه‌ها پرداخت مي‌شود.
200 هزار تومان از قيمت تمام شده هر متر مربع بناي مسكوني، به تنهايي بابت عوارض به شهرداري پرداخت مي‌شود. در اين ميان فقط نيمي از بهاي تمام‌شده مسكن صرف خريد مصالح‌ساختماني و اجرت كارگر و مهندس مي‌شود! انبوه‌سازان با درخواست از دولت بابت حذف يا تعديل اساسي پارامترهاي 19گانه موثر بر قيمت تمام‌شده ساخت مسكن، تاكيد كرده‌اند: اين راه‌بندها باعث شده «طول مدت زمان ساخت‌وساز» و «قيمت تمام‌شده» به عنوان دو شاخص با اهميت در بازار مسكن، افزايش پيدا كند و خروج از ركود سخت‌تر شود. كانون انبوه‌سازان در بسته سياستي خود با مثبت خواندن اقدام دولت در معرفي بخش مسكن به‌عنوان «پيشران» خروج غيرتورمي از ركود اقتصادي، عنوان كرده‌اند: براي اين منظور بايد در كنار حذف پارامترهاي متورم كننده قيمت و زمان ساخت، تسهيلات بانكي قدرتمند براي تقويت توان مالي تقاضاي مسكن نيز پرداخت شود.
غفلت از نیاز دهک‌های میانی
انبوه‌سازان در ابتدای بسته پیشنهادی خود به دولت یادآوری کرده‌اند: از آنجا که لازم است برای مسکن به‌عنوان عامل پیشران در اقتصاد سیاست‌های ویژه‌ای اندیشیده و اعمال شود، می‌بینیم که ظرف سال‌های اخیر عملا نسبت به گروه‌های میانی یا میان درآمد جامعه که نه تحت حمایت نهادهای خاص هستند و نه از تمکن مالی کافی برخوردارند، غفلت صورت گرفته است. این در حالی است که دهک‌های اول تا سوم به‌دلیل قرار گرفتن در چتر حمایتی نهادهای عمومی و حمایتی مانند کمیته امداد، بهزیستی و... از پوشش حمایتی کامل این نهادها برخوردار هستند.
6 دستگاه و 19 فاکتور اثرگذار بر قیمت و زمان ساخت
در بسته پیشنهادی انبوه‌سازان عمده عوامل تاثیرگذار بر افزایش مدت اجرا و قیمت مسکن در قالب 6 دستگاه و 19 فاکتور هزینه‌ای موثر که این دستگاه‌ها برای سازندگان ایجاد می‌کنند، عنوان و بررسی شده است. برای این منظور عملکرد 6 ارگان یا سازمان مرتبط با موضوع ساخت‌وساز، در تعیین زمان و هزینه‌های ساخت‌وساز مورد ارزیابی قرار گرفته است. طولانی شدن بیش از اندازه فرآیند بررسی و تصویب نقشه‌های ساختمانی و عدم تناسب هزینه‌های دریافتی با خدمات ارائه شده دو عامل مهمی است که در ارزیابی انبوه‌سازان از کارنامه عملکرد سازمان نظام مهندسی در ارتباط با زمان و هزینه ساخت‌وساز، نقش افزایشی ایفا می‌کند.
اخذ هزینه‌های گزاف بابت خدمات ارائه شده توسط مهندسان گاز، نقشه‌بردار، شهرساز و ترافیک، همچنین مشکل دسترسی به مهندسان ناظر و مجریان در امضای پایان کار و موکول کردن امضای گواهی پایانکار به پرداخت مبالغ اضافی از دیگر آسیب‌هایی است که در ارتباط با عملکرد این سازمان در بسته پیشنهادی انبوه‌سازان مورد تاکید قرار گرفته است.
شهرداری‌ها با دریافت عوارض برای خدمات ارائه نشده همچون عوارض تفکیک اعیانی که اغلب از سوی سایر دستگاه‌ها ارائه می‌شود، دریافت کل عوارض ساختمانی قبل از صدور پروانه ساخت، طولانی بودن بیش از حد پروسه صدور پروانه ساختمانی، دریافت سود بابت تقسیط عوارض صدور پروانه و... به‌عنوان دومین عامل اثر گذار در افزایش هزینه و مدت زمان اجرای پروژه‌های ساختمانی، مورد بررسی قرار گرفته‌اند.
عملکرد بانک‌ها به‌عنوان سومین عامل اثر گذار در زمان و هزینه ساخت، در بسته پیشنهادی انبوه‌سازان مورد توجه قرار گرفته است. انبوه سازان در تشریح عملکرد بانک‌ها معتقدند: متاسفانه در سال‌های اخیر تسهیلات بانکی محدود به طرح مسکن مهر شد و گروه‌های کم‌درآمد در اولویت تسهیلات‌دهی قرار گرفتند، درحالی‌که تکلیف قانونی برای تامین مسکن کم‌درآمدها هیچ زمان نباید به معنای نقض ضرورت توجه به گروه‌های میان درآمدی جامعه باشد.
خودداری بانک‌های دولتی طی چند سال اخیر برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن در کنار تمایل گسترده بانک‌ها برای بنگاهداری، غیرقابل توجیه بودن بهره‌های گزاف بانکی برای انبوه‌سازان، جرایم سنگین تاخیر در بازپرداخت تسهیلات و همچنین عدم اعطای تسهیلات بانکی به سازندگان با امکان قابلیت انتقال به متقاضیان و خریداران مسکن، مهم‌ترین آسیب‌هایی است که از سوی سیستم بانکی به بازار مسکن به‌ویژه در بخش ساخت‌وساز وارد شده است. دستگاه‌های خدمات‌رسان به‌عنوان متولی تامین برق، آب و فاضلاب و گاز مورد نیاز برای پروژه‌های ساختمانی، چهارمین عاملی است که در این زمینه مورد بررسی قرار گرفته است.
بنابر اظهارات انبوه‌سازان، طی سال‌های اخیر، افزایش بی‌رویه حق انشعابات و خدمات زیربنایی (آب، برق، گاز و...) تا میزان 500 درصد، مشکلات خاص خود را برای سازندگان و پروژه‌ها ایجاد کرده است. از سوی دیگر، پروسه طولانی تفکیک و افراز واحدهای ساخته شده به‌رغم مهیا بودن تمام اسناد و مدارک مورد نیاز، ازسوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، به‌عنوان پنجمین عامل موثر در افزایش زمان و هزینه اجرای پروژه ها، مورد تاکید قرار گرفته است.
همچنین سازمان تامین اجتماعی به‌عنوان عامل ششم، با اقداماتی همچون دریافت هزینه‌های گزاف از متقاضیان پروانه‌های ساختمانی برای خدمات ارائه شده در طول اجرای پروژه، آن هم قبل از صدور پروانه، افزایش زمان و هزینه اجرای پروژه‌های ساختمانی را دامن می‌زند.
نقد انبوه‌سازان از بسته دولت
انبوه‌سازان در بخش دوم بسته پیشنهادی خود با اشاره به برخی موارد مغفول مانده در بسته پیشنهادی دولت، افزایش سقف وام مسکن با نگاه به دو سمت عرضه و تقاضا، را مهم‌ترین راهکار فعلی بازار مسکن برای خروج از رکود عنوان می‌کنند.
آنها وجود 400 هزار واحد مسکونی خالی در پایتخت را نتیجه ناتوانی طرف تقاضا در خرید از بازار مسکن عنوان می‌کنند که این ناتوانی فروش آپارتمان‌ها را مختل کرده و امکان ادامه ساخت‌وساز را از سازنده‌ها گرفته است. موضوعی که در بسته پیشنهادی دولت به آن اشاره‌ای نشده است. بنابراین در مقطع فعلی، اولویت گشایش منابع بانکی به روی متقاضیان مسکن مورد تاکید است.
10 پیشنهاد کلیدی به دولت
آخرین بخش از بسته پیشنهادی انبوه‌سازان برای خروج غیرتورمی از رکود در بخش مسکن، به 10 پیشنهاد کلیدی در این زمینه اختصاص دارد.
افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن تا حداقل 80 درصد قیمت مسکن با قابلیت انتقال به خریدار، تامین زمین مناسب برای تولید انبوه مسکن، تسهیل در روند صدور پروانه ساختمانی ازطریق کاهش زمان و هزینه صدور، اصلاح عملکرد سازمان نظام مهندسی و شهرداری‌ها، کاهش هزینه‌های پرداختی به دستگاه‌های خدمات‌رسان، اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان، اصلاحیه قوانین و آیین‌نامه‌های دست و پاگیر همچون ماده 5 قانون بیمه اجتماعی کارگران، اجازه ورود بخش خصوصی به بافت فرسوده و اعطای تسهیلات ویژه کم بهره برای این بخش از ساخت‌وساز، کاهش همه هزینه‌های جانبی که درنهایت منجر به افزایش هزینه ساخت می‌شود و تعریف مشخص و شفاف درمورد منابع مالی مربوط به بخش تسهیلات در بسته سیاست‌گذاری دولت برای خروج از رکود مهم‌ترین راهکارهایی است که انبوه‌سازان در بسته پیشنهادی خود به آن اشاره کرده‌اند.
