تنظیم عرضه مسکن با سه تغیر
تنظیم عرضه مسکن با سه تغیر
معاونت امور مسكن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازي در تشريح مبناي سياست‌گذاري‌‌هاي دولت در حوزه ساخت و عرضه مسكن اعلام كرد: براي تنظيم بازار ساخت‌وساز و تعيين حجم عرضه مسكن مورد نياز در سال‌هاي آينده، علاوه بر متغير «نياز به مسكن» بايد حداقل دو متغير ديگر شامل «ظرفيت اقتصادي كشور» و همچنين «توان فيزيكي بازار ساختمان» نيز لحاظ شود.
معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي با تاكيد بر اينكه، ناديده گرفتن هر كدام از اين سه متغير در محاسبه عرضه مسكن به معناي برنامه‌ريزي ناتمام و غيرموثر خواهد بود، تاكيد مي‌كند: متغير «نياز مسكن» براساس نرخ رشد جمعيت، رشد خانوار و ساير عوامل جمعيتي و اجتماعي همچون پيش‌بيني رفتار خانوارها داراي نرخ مشخصي براي سال‌هاي آينده است و از طرفي، «ظرفيت سرمايه‌گذاري»ها در كشور در همه بخش‌هاي توليدي، صنعتي، ساختماني و... نيز متغير ديگري است كه حداكثر پتانسيل سرمايه‌گذاري در ساخت‌وسازهاي مسكوني را براي دوره‌اي مشخص تعيين مي‌كند. همچنين توان انبوه‌سازان، ابعاد بازار توليد مصالح‌ساختماني و ساير نهاده‌هاي توليد مسكن نيز به‌عنوان متغير سوم، سيگنال‌هاي روشني را درباره امكانات حداكثري بازار ساخت‌وساز ارائه مي‌كند كه با جميع جهات و احتساب همه مولفه‌هاي مستقيم و غيرمستقيم، مي‌توان برنامه جامع عملياتي براي ساخت مسكن در سال‌هاي آينده تدوين كرد.
در طرح جامع مسكن كه وزارت راه‌وشهرسازي براساس آن، برنامه‌هاي ساخت و عرضه مسكن و همچنين سياست‌هاي حمايتي را قصد دارد اجرايي كند، نرخ نياز مسكن در فاصله سال‌هاي 1393 تا 1405 در مجموع معادل 3/12 ميليون واحد مسكوني تعيين شده است.
اما دو روز پيش مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت در اين باره اعلام كرد: بازار مسكن تا افق طرح جامع به حداقل 28ميليون واحد مسكوني نياز پيدا مي‌كند. با اين حال، معاونت مسكن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازي، مبناي برآوردسنجي از عرضه مسكن مورد نياز بازار را در گزارشي به شرح زير، تبيين كرده است: بخش مسكن را مي‌توان يكي از مهم‌ترين بخش‌هاي توسعه در هر جامعه دانست؛ اهميت بخش مسكن در اقتصاد ملي با مطرح شدن آن به‌عنوان يكي از زيربخش‌هاي عمده اقتصاد روشن مي‌شود. در بين تمام بخش‌هاي اقتصادي در جوامع توسعه‌يافته يا در حال توسعه، مسكن بخش عمده‌اي از سرمايه‌گذاري‌ها را به خود اختصاص مي‌دهد.
اهميت بخش مسكن به‌عنوان يك نياز اوليه و اساسي خانوارها از يكسو و نقش قابل ملاحظه آن به‌عنوان يك بازار سرمايه مطمئن براي سرمايه‌گذاران و خانوارها از سوي ديگر، اين بخش را در كانون توجهات قرار داده است. توجه به اين نكته ضروري است كه تدوين يك برنامه جامع در بخش مسكن، نيازمند شناسايي كامل و تجزيه و تحليل عميق از ابعاد و عوامل موثر بر آن است. در اين ميان، پرداختن به شاخص‌هاي بخش مسكن، برآورد صحيح تغييرات هر يك از شاخص‌ها، شناخت صحيح وضعيت موجود بازار مسكن و پيش‌بيني صحيح شاخص‌ها،كليدي‌ترين ابزار برنامه‌ريزي در این بخش به شمار می‌رود.
از اين رو ارائه آمار و اطلاعات به ويژه در رابطه با پيش‌بيني آتي بازار و برآورد نياز مستلزم تخصص و تجربه در بخش مسكن به‌عنوان يك حوزه تخصصي و حساس در اقتصاد كلان است. توجه به عواملي همچون عوامل جمعيتي، اجتماعي (پيش‌بيني رفتار خانوارها) و اقتصادي از يكسو و ظرفيت‌هاي توليدي كشور از سوي ديگر در فرآيند برنامه‌ريزي بسيار حائز اهميت است. در اين ميان، براي برآورد ميزان عرضه مورد نياز مسكن بايد حداقل سه متغير اثرگذار و شاخص‌هاي موجود آنها مدنظر قرار گيرد. متغير اول، شاخص نياز مسكن است؛ براساس سرشماري سال 1390 موجودي مسكن كل كشور (اعم از واحدهاي مسكوني تصرف شده و واحدهاي مسكوني خالي) بيش از 5/21 ميليون واحد مسكوني است و تراكم خانوار در واحد مسكوني با احتساب خانه‌هاي خالي كمتر از يك (بدون احتساب خانه‌هاي خالي 06/1) است. اما در حال حاضر برآوردها حكايت از وجود بيش از 23 ميليون واحد مسكوني در سال 1393 در كشور دارد و شاخص‌هاي جمعيتي نيز، حاكي از كاهش نرخ رشد جمعيت است. در چنين شرايطي، پيش‌بيني نياز حدود 29 ميليون واحد مسكوني جدید برای 13 سال آينده (بيش از كل موجودي مسكن در سال 1393) محل ابهام و بسي تامل است. از ديگر سو، در فرآيند برنامه‌ريزي، توجه به توان توليدي- به‌عنوان دومين متغير- اعم از نهاده‌هاي فيزيكي و اعتباري يك امر ضروري است. براین اساس نگاهی به ظرفيت‌هاي توليدی كشور از جمله نيروي انساني، مصالح ساختماني، ماشين‌آلات، خدمات و... حاکی از آن است که توان تولید مسکن در کشور حدود یک میلیون واحد در سال برآورد می‌شود.
از ديگر ويژگي‌هاي يك فرآيند برنامه‌ريزي منطقی و كارآ در هر بخش اقتصادي، توجه به مسائل فرابخشي و شاخص‌هاي كليدي و مهم اقتصاد كلان به‌عنوان متغير سوم است؛ از اين رو در فرآيند برنامه‌ريزي بايد وضعيت اقتصاد كلان و ظرفيت‌هاي آن را به دقت مورد بررسي و ارزيابي قرار داده و وضعيت بهينه را در تخصيص منابع محدود پيش‌بيني کند.
برآوردهاي كارشناسي حاكي از آن است كه در سال‌های اخیر بخش مسكن حدود 45 درصد از سرمايه‌گذاري كل اقتصاد كشور را به خود اختصاص داده است كه در صورت پيش‌بيني نياز و توليد سالانه حدودا 2/2 ميليون واحد مسكوني تقریبا کل ظرفیت سرمايه‌گذاري كشور بايد در بخش مسكن مجتمع شود! در این خصوص هر چند انتظارات فعالان اقتصادي براي سال‌هاي آتي بر بهبود وضعيت اقتصاد كلان، كاهش تورم، افزایش فعاليت و مشاركت بخش خصوصي تاكيد دارد اما به‌هرحال سرمايه‌گذاري غیر‌قابل تحققی براي دستيابي به چنين اهدافي مورد نياز است. از اين رو در فرآيند برنامه‌ريزي مسكن توجه به ابعاد مختلف مسكن، تعدد شاخص‌هاي مورد نياز جهت تجزيه و تحليل و دسته‌بندي شاخص‌ها در گروه‌هاي مختلف (اقتصادي، اجتماعي و كالبدي) و توجه به عملكرد چندگانه برخي از شاخص‌ها يك امر ضروري و اجتناب‌ناپذير است و تحليل يكجانبه و غيركارشناسي قابل اتكا نيست.
نگاهی به ظرفيت‌هاي توليدی كشور از جمله نيروي انساني، مصالح ساختماني، ماشين‌آلات، خدمات و... حاکی از آن است که توان تولید مسکن در کشور حدود یک میلیون واحد در سال برآورد می‌شود
