تعيين «ميزان نياز بازار به واحد مسكوني جديد»

 رقمي كه توسط نويسندگان طرح جامع مسكن،  براي تعيين «ميزان نياز بازار به واحد مسكوني جديد» محاسبه شده است، به دليل آنچه يك نهاد مطالعاتي، آن را «نرخ دست‌پايين» مي‌خواند، باید قبل از آنکه مبناي برنامه‌ريزي دقيق و كامل دولت در عرضه مسكن و حتي ساخت‌وسازهاي حمايتي قرار گيرد، تجدیدنظر شود. در پيش‌نويس نهايي طرح جامع مسكن كه ماه گذشته از سوي وزارت راه‌وشهرسازي منتشر شد، رقم كل تقاضاي مسكن ناشي از سه دسته نياز به واحدمسكوني جديد تا پايان سال 1405 معادل 12ميليون و 303 هزار واحد مسكوني تعيين شده است.
در اين طرح، در واقع شاخص «نياز به مسكن» رقم 3/12 ميليون واحد در نظر گرفته شده به اين معني كه از ابتداي سال93 به مدت 13سال بايد سالانه 946هزار واحدمسكوني جديد در كشور ساخته شود. وزارت راه‌وشهرسازي براساس تكاليف قيد شده در طرح جامع مسكن، مسووليت بخشي از اين عرضه جديد در سال‌هاي پيش‌رو را در قالب اجراي حداقل سه برنامه مسكن‌‌اجتماعي، مسكن‌حمايتي و نوسازي بافت‌فرسوده برعهده دارد و هم‌اكنون متناسب با نياز 3/12 ميليوني، مشغول تعيين مقياس و ظرفيت كمي هر كدام از اين برنامه‌ها است. اما مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم‌وصنعت با محاسباتي كه درباره حجم تقاضاي مسكن ناشي از نياز واقعي در طول 13 سال آينده انجام داده است، معتقد است: كل نياز مسكن از ابتداي سال93 تا پايان سال 1405 معادل 9/28 ميليون واحد مسكوني خواهد بود كه حداقل دو برابر رقمي است كه در طرح جامع مسكن براي اين شاخص محاسبه شده است.
اين مركز مطالعاتي با بررسي‌هايي كه در متن پيش‌نويس طرح جامع مسكن انجام داده، در پاسخ به فراخوان مسوولان وزارت راه‌وشهرسازي مبني بر «نظرخواهي از كارشناسان و صاحب‌نظران براي اصلاحات احتمالي و تهيه طرح نهايي» اعلام كرد: در طرح جامع مسكن، براي تعيين شاخص «نياز به مسكن»، ابعاد هر سه پارامتر اثرگذار بر شاخص به‌صورت كامل محاسبه نشده است و چون شاخص نياز و تقاضاي مسكن، نقطه‌شروع و پايه همه برنامه‌ريزي‌هاي دولت براي ساخت، عرضه و تامين مسكن را تشكيل مي‌دهد، تعيين نرخ پايين‌تر از نياز واقعي، مي‌تواند مانع دستيابي به تعادل مورد نظر در بازار مسكن شود. در متن طرح جامع مسكن براي محاسبه شاخص «نياز به مسكن» در سال‌هاي منتهي به 1405، تقاضاي ناشي از سه نوع نياز شامل «خانوارهاي جديد يا همان زوج‌هاي تازه تشكيل‌ شده»، «فاقدين مسكن سال‌هاي قبل يا همان نياز انباشت» و همچنين «خانه‌هاي فرسوده يا همان تخريب و نوسازي» ملاك قرار گرفته و با جمع حجم اين سه پارامتر، شاخص کل به دست آمده است.
مطابق محاسبات نويسندگان طرح جامع مسكن، ميزان نيازي كه از محل تشكيل خانوارهاي جديد– ازدواج‌ها- در طول اين 13سال در بازار مسكن به وجود مي‌آيد معادل 5 ميليون و 828 هزار واحد مسكوني خواهد بود و نياز ناشي از تخريب و نوسازي خانه‌هاي فرسوده نيز به اندازه 5ميليون و 313هزار واحد مي‌شود. همچنين كمبود واحدمسكوني در شرايط كنوني كه از مابه‌التفاوت تعداد كل خانوارها و تعداد كل واحدمسكوني موجود در كشور به دست آمده و تحت عنوان تقاضاي ‌انباشت فاقد مسكن در طرح جامع لحاظ شده، معادل يك ميليون و 162 هزار واحد تعيين شده است كه بايد در طول 13سال آينده از طريق ساخت‌وسازهاي جديد، اين ميزان كمبود جبران شود. در طرح جامع مسكن با مجموع ارقام اين سه پارامتر، از وزارت راه‌وشهرسازي خواسته شده تا افق طرح، براي ساخت 946هزار واحدمسكوني  در سال برنامه‌ريزي كند. با اين حال مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم‌وصنعت نسبت به هر سه پارامتر اول اشكال وارد كرده است.

تجرد قطعي، آماده ازدواج و در حال ازدواج
اين مركز اشكال اول را متوجه محاسبه «نياز ناشي از خانوارهاي جديد» مي‌داند و معتقد است: در طرح جامع براي محاسبه متقاضيان جديدي كه از ماحصل ازدواج‌هاي سالانه وارد بازار مسكن مي‌شوند، آمار ثبت ازدواج‌هاي يكي، دو ساله گذشته– كه به‌خاطر شرايط اقتصادي و تورمي كشور روند كاهشي داشته است- مبنا قرار گرفته است در حالي كه طبق اعلام سازمان ثبت احوال در حال‌حاضر حجم قابل توجهي افراد در «تجرد‌قطعي» به معني عبور از سن ازدواج و همچنين افراد در «آستانه ازدواج» در كشور وجود دارد كه اين دو دسته در كنار افرادي كه هم‌اكنون در سن ازدواج قرار دارند، كل حجم «نياز ناشي از خانوار جديد به مسكن» را تشكيل مي‌دهند.
مركز مطالعات دانشگاه علم‌وصنعت، در اين باره اعلام كرد: طبق برآورد سازمان ثبت احوال، هم‌اكنون معادل 5/1 ميليون زوج، افراد ازدواج نكرده و در معرض تجرد‌قطعي در كشور وجود دارد و تعداد افراد حاضر در سن ازدواج و همچنين افرادي كه تا سال 1405 در سن ازدواج قرار مي‌گيرند نيز به ترتيب معادل 6ميليون زوج و 5/10ميليون زوج است. مجموع اين سه دسته افراد با توجه به برنامه دولت براي رشد اقتصادي و همچنين تاكيد نظام بر بهبود شاخص‌هاي جمعيتي، در سال‌‌هاي آينده آماده ازدواج مي‌شوند و تعداد خانوارهاي جديد نيازمند مسكن تا افق طرح را به اندازه 18ميليون واحد مسكوني مي‌رسانند. اين در حالي است كه در طرح جامع مسكن، نياز ناشي از خانوارهاي جديد، 8/5 ميليون واحد تعيين شده است.

ناپايداري اضافه‌بر فرسودگي
مركز مطالعات تكنولوژي علم‌وصنعت درباره اشكال در دومين پارامتر موثر بر شاخص نياز مسكن كه نرخ تخريب و نوسازي است نيز اعلام كرد: طبق گزارش مركز آمار ايران و شاخصي كه اين مركز براي تعيين فرسودگي و ناپايداري خانه‌ها تعيين كرده، مشخص مي‌شود ظرف 13سال آينده بايد در ازاي تخريب واحدهاي ناپايدار، نيمه‌مقاوم و فرسوده، در كل معادل 9/7 ميليون واحد مسكوني جديد، عمليات نوسازي و احداث مسكن انجام شود.

نياز انباشت و كمبود واقعي مسكن
اين مركز در بيان اشكال موجود در محاسبه سومين پارامتر اثرگذار بر نياز مسكن اعلام كرد: در طرح جامع مسكن، «نياز انباشت» با معيار عدد يك براي شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني محاسبه شده است. در حال حاضر اين شاخص در كشور، 06/1 است به اين معني كه هر 106 خانوار به‌طور متوسط در 100 واحدمسكوني سكونت دارند.  هدف تعيين شده در طرح جامع اين است كه تعداد خانوارها با تعداد واحدهاي مسكوني برابر شود و شاخص تراكم خانوار به يك برسد و با همين هد‌ف‌گذاري، كمبود واحدمسكوني يا همان تقاضاي انباشت، معادل يك ميليون و 162هزار واحدمسكوني تعيين شده است.
اين در حالي است كه نرخ جهاني شاخص تراكم خانوار 9/0 است به اين معني كه در بازار مسكن بايد همواره در ازاي 90 خانوار، 100 واحدمسكوني وجود داشته باشد تا 10 واحد باقي‌مانده در هنگام نقل و انتقالات، بتواند به تنظيم بازار كمك كند. در واقع اگر شاخص تراكم يك باشد، يك خانوار براي جابه‌جايي (خريد يا اجاره)، بايد منتظر جابه‌جايي خانوار ديگر بماند!
مركز مطالعات علم‌وصنعت با اين ملاحظه معتقد است: با تعيين عدد 9/0 براي شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني، نياز ناشي از تقاضاي انباشت به واحد مسكوني جديد معادل 3 ميليون واحد خواهد بود.
در گزارش اين مركز، تاكيد شده است: بنابراين بازار مسكن از امسال تا پايان سال 1405، نه به اندازه 3/12ميليون كه در مجموع به اندازه 9/28 ميليون واحدمسكوني نياز پيدا مي‌كند و با اين شاخص بايد براي ساخت و تامين مسكن ارزان‌قيمت براي دهك‌‌هاي كم‌درآمد و ميان‌درآمد برنامه‌ريزي شود.

نظر بدهید: