ايجاد صندوق پس‌انداز مسكن
ايجاد صندوق پس‌انداز مسكن
آخرين ساختار پيشنهادي براي ايجاد صندوق پس‌انداز مسكن در يكي از بانك‌هاي دولتي، مطابق مدل ارائه شده به بانك‌مركزي، بر پرداخت سالانه 100 هزار فقره تسهيلات خريد مسكن با نرخ 14 درصد و ميانگين مبلغ 60 تا حداكثر 80 ميليون تومان، پايه‌ريزي شده است. طراحان صندوق پس‌انداز، ظرفيت وام‌دهي را معادل يك‌سوم نياز واقعي تدارك ديد‌ه‌اند. در اين مدل چون دو پارامتر شامل «نرخ وام» و «تعداد وام» با وضعيت واقعي اقتصاد مسكن ناهمخوان است، شيوه پرداخت تسهيلات از حالت «توزيع يكدست بين همه متقاضيان مصرفي» به حالت «گزينش بخشي از گروه هدف» تغيير مي‌كند و باعث بروز رانت و سفته‌بازي در مسير تخصيص وام خواهد شد. كارشناسان اقتصادي و صاحب‌نظران امور بانكي با اشاره به اشكالات ناشي از قيمت ارزان و تعداد محدود تسهيلات، مكمل دومنظوره‌اي را براي پرداخت غيررانتي هر فقره وام خريد مسكن بين سه متقاضي پيشنهاد كردند. در اين راهكار، تسهيلات مسكن صرف پيش‌خريد واحدهاي مسكوني مي‌شود و وام‌هاي محدود، صرفا به متقاضياني كه اقدام به پيش‌خريد مي‌كنند، تعلق مي‌گيرد. ارائه وام با نام پيش‌خريدار به حساب سازنده مسكن از يكسو مسير خريد و فروش امتياز تسهيلات ارزان‌قيمت را مسدود مي‌كند و از سوي ديگر ساخت‌وساز و تقاضاي مصرفي را به‌صورت توام تحريك خواهد كرد.
با اختصاص تسهيلات به «پيش‌خريد» منافذ سفته‌بازي با وام خريد مسكن بسته مي‌شود
گروه مسكن-هاجر شادماني: با نهایی شدن مدل پیشنهادی برای پرداخت وام خرید مسکن، در صورت تصویب از سوی بانک مرکزی، وام خرید به جای «توزیع یکدست» بین همه متقاضیان واجد شرایط، قرار است از طریق «انتخاب» بخشی از تقاضا، بین مخاطبان این گروه «تقسیم» شود.
ظرفيت بازار پرداخت وام خريد در اين مدل به‌خاطر محدوديت منابع بانكي و بودجه‌اي دولت، معادل يك‌سوم حجم بازار تقاضا تعيين شده است كه چون بهره پايين براي آن در نظر گرفته شده، باعث افزايش كاذب تقاضا و اضافه‌شدن تقاضاي غيرموثر و سفته‌بازي به صف تقاضاي مصرفي وام خواهد شد.
در این حالت، کارشناسان برای «تقسیم عادلانه» و حذف رانت‌های احتمالی که ممکن است در نتیجه کمتر بودن تعداد وام در مقایسه با کل نیاز سالانه ایجاد شود، پیشنهاد می‌کنند هر فقره وام خرید مسکن به جای آنکه به طور مستقیم برای خرید واحدهای آماده اختصاص پیدا کند، به ازای پیش خرید یک واحد مسکونی به نام خریدار در اختیار پیش‌فروشنده قرار گیرد.
به این ترتیب، ضمن آنکه وام مسکن به شکل مستقیم تقویت قدرت خرید متقاضیان را هدف می‌گیرد، کارکرد مثبتی به منظور تقویت قدرت مالی سازندگان و تولید مسکن ایفا می‌کند و از بروز رانت‌های احتمالی نیز که ممکن است در صورت اختصاص وام مسکن به بازار خرید واحدهای آماده ایجاد شود، جلوگیری خواهد کرد. بر مبنای مدل پیشنهادی برای پرداخت وام مسکن در صورت تصویب نهایی از سوی بانک مرکزی سقف وام 80 میلیون تومان تعیین شده و تعداد وام‌هایی که قرار است در هر سال پرداخت شود 100 هزار فقره و با نرخ سود 14 درصد تعیین شده است.
این در حالی است که تعیین ظرفیت پرداخت وام خرید به میزان 100 هزار فقره در هر سال، در واقع به اندازه یک سوم نیاز سالانه متقاضیان به وام خرید است. هم اکنون به طور متوسط سالانه 300 هزار خانوار متقاضی خرید مشمول دریافت وام به حساب می‌آیند که برای تقویت قدرت خرید، به وام مسکن نیازمندند اما سهمیه‌ای که هم اکنون به عنوان مدل پیشنهادی پرداخت وام تعیین شده در واقع تنها یک سوم این نیاز را در هر سال پاسخ خواهد داد. از سوی دیگر نرخ بهره حمایتی برای این مدل پرداخت وام که باعث شده قیمت تمام شده تسهیلات خرید مسکن در مقایسه با قیمت بازار آزاد خرید و فروش وام، کاهش پیدا کند 14 درصد تعیین شده که همین فاصله موجود بین این میزان بهره، با نرخ بهره سایر تسهیلات بانکی - که در حال حاضر بیش از 20 درصد است- عملا موجب می‌شود وام مسکن 80 میلیونی از جذابیت خاصی برخوردار شود و در نتیجه امتیاز آن در بازار سوداگری بین افراد خرید و فروش شود. به این ترتیب، پوشش دهی تنها یک سوم کل نیاز متقاضیان خرید مسکن در هر سال در کنار بهره پایین 14 درصدی، در نهایت منجر به تشکیل صف تقاضا برای دریافت این وام در بانک‌ها و بروز رانت و سوداگری می‌شود.
همین عامل موجب می‌شود وام 80 میلیونی در صورت تصویب نهایی به جای توزیع بین متقاضیان با اولویت، بین تنها یک سوم متقاضیان، تقسیم شود که در چنین حالتی احتمال بروز رانت، اصلی‌ترین آفت پرداخت این تسهیلات محسوب می‌شود.
با این حال، کارشناسان مسکن برای تقسیم غیر رانتی وام خرید، پیشنهادهایی دارند که مهم‌ترین آنها، تخصیص هر فقره وام، بابت پیش خرید یک واحد مسکونی و نه در ازای خرید واحدهای آماده موجود در بازار است.
ترجیح هدایت وام مسکن به بازار پیش‌خرید
مدیرعامل پیشین بانک مسکن (سال‌های 61 تا 63) با بیان اینکه اصولا هر گونه وام برای خرید مسکن به منظور فعال کردن بازار نهایتا آثار تورمی به همراه خواهد داشت، گفت: هر چند سابقه موجود میان افزایش وام و قیمت مسکن نشان می‌دهد هر زمانی که وام افزایش پیدا کرده است قیمت مسکن نیز بالاتر رفته است اما در شرایطی که جریان نقدینگی در بازار مسکن کم است، بهتر است وام به جای آنکه مستقیما به خریدار برای خرید واحدهای آماده و موجود در بازار پرداخت شود، به سازنده بابت ساخت و فروش واحدهای مسکونی تعلق گیرد. به عبارت دیگر مدل پیشنهادی هر فقره وام در ازای پیش خرید یک واحد مسکونی به مراتب بهتر از پرداخت وام مستقیم به خریدار برای خرید واحدهای مسکونی آماده در بازار مسکن است.
جواد بستانیان افزود: البته هر نرخ بهره‌ای که با فاصله از نرخ بهره واقعی برای تسهیلات محاسبه شود منجر به بروز رانت در اعطای تسهیلات شده و موجب می‌شود اگر برای مثال خریداری از قدرت خرید کافی برای خرید یک واحد مسکونی برخوردار باشد به جای خرید مسکن با اتکا به نقدینگی مکفی خود، ابتدا بخشی از این نقدینگی را در بانک سپرده‌گذاری می‌کند تا سود بالای 20 درصد دریافت کند و سپس در صف دریافت وام 80 میلیونی کم بهره ثبت‌نام می‌کند. به این ترتیب وقتی عملا دو نرخ بهره متفاوت در سیستم بانکی وجود دارد، یعنی تمام دریافت‌کنندگان وام مشمول رانت هستند و تقاضا برای دریافت چنین تسهیلاتی بیش از حد تقاضای مصرفی افزایش می‌یابد.
