دو اشكال اساسی راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسكن
دو اشكال اساسی راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسكن
مدل نهايي پيشنهادشده به بانك‌مركزي براي راه‌اندازي صندوق پس‌انداز مسكن حاوي دو اشكال اساسي است كه اگر رفع نشود، مسير پرداخت وام خريد به «رانت» و «سفته‌بازي» منتهی خواهد شد. در اين مدل كه قرار است سالي 100 هزار فقره تسهيلات حداكثر 80 ميليون توماني با نرخ 14 درصد به فاقدين مسكن دهك‌هاي مياني تعلق بگيرد، از يكسو «تعداد وام‌ها» يكسوم نياز مصرفي و از سوي ديگر «نرخ وام» پايين‌تر از نرخ ساير تسهيلات بانكي تعيين شده است. غلامرضا سلامي راهكار اختصاص عادلانه و بدون حاشيه وام مسكن را به وزارت راه‌وشهرسازي ارائه كرده است.
اشكالات مدل نهايي افزايش وام خريد را بررسی مي‌كند
سفته‌بازي در كمين بازار وام مصرفي كم تعداد و كم بهره راهكار مشاور وزير براي رانت‌زدايي از وام صندوق پس‌انداز
ماحصل چندين ماه بررسي و مطالعه مسوولان بخش مسكن و سيستم بانكي براي طراحي مدلي كه بتواند از محل «سپرده‌گذاري متقاضيان مسكن و كمك مالي دولت»، تسهيلاتي معادل 50درصد قيمت مسكن را به طرف تقاضا پرداخت كند، دو هفته پيش مورد جمع‌بندي قرار گرفت و سرانجام منجر به تدوين پيشنهاد نهايي از سوي يكي از بانك‌هاي دولتي و ارائه مكتوب آن به بانك‌مركزي شد.
در مدل نهايي مطرح براي تشكيل صندوق پس‌انداز مسكن، اگر چه ملاحظات و خواسته‌هاي سه طرف مسوول و متولي يعني وزارت راه‌وشهرسازي، بانك‌مركزي و بانك عامل به نوعي مورد توجه قرار گرفته تا اختلاف نظرهاي چندين ماهه در مذاكرات وام مسكن، مرتفع و مجوز پرداخت صادر شود، اما در محتواي اين مدل اشكالات اساسي نهفته‌اي وجود دارد كه اگر رفع نشود، اهداف دولت در اين مسير را مخدوش خواهد كرد. وزارت راه‌وشهرسازي اواسط سال گذشته ايده تشكيل صندوق پس‌انداز مسكن را اول براي تامين مالي متقاضيان مسكن دهك‌هاي ميان‌درآمد و سهولت در خانه‌دار شدن آنها و دوم براي تحريك هدفمند طرف عرضه (بسازوبفروش‌ها) به ساخت‌وساز و تشويق بازار ساخت و ساز به خروج از ركود موجود، مطرح كرد. اما به رغم شفافيت در خواسته متوليان بخش مسكن، آنچه در مدل نهايي صندوق پس‌انداز تدوين و براي تصويب روانه بانك‌مركزي شده، همراستا با اهداف نيست.
دو اشكال اصلي
براساس اين مدل نهايي، قرار است با تشكيل يك صندوق در بانك مسكن، متقاضيان براي دوره يكساله حدود 26ميليون تومان سپرده‌گذاري كنند تا سالانه 100 هزار فقره وام خريد مسكن با ميانگين ارزش 60ميليون و سقف 80ميليون تومان به نرخ 14درصد به پس‌انداز كنندگان پرداخت شود. بررسي‌ها نشان مي‌دهد: ساختار پيش‌بيني شده در اين مدل، با حداقل دو اشكال اساسي روبه‌رو است كه پيامد اجراي آن باعث ايجاد «رانت» در پرداخت تسهيلات مسكن مي‌شود.
اشكال اول، تعيين ظرفيت تعداد وام‌ها به اندازه يكسوم نياز مصرفي است. پيش‌تر محاسبات كارشناسان اقتصاد مسكن در وزارت راه‌وشهرسازي و نيازسنجي‌هايي كه درباره حجم تقاضاي جديد انجام شده بود، حكايت از آن داشت كه در سال‌هاي آتي، سالانه حداقل 300 هزار متقاضي مسكن در گروه‌هاي ميان‌درآمد براي خريد واحدمسكوني وارد بازار مي‌شوند. مسوولان وزارتخانه با استناد به اين نياز، در نظر داشتند ظرفيت پرداخت تسهيلات خريد از محل صندوق پس‌انداز را معادل 300هزار فقره وام تعيين كنند، اما فعلا اجماع بر پرداخت حداكثر 100هزار فقره وام خريد است.
اشكال دوم، تعيين نرخ بهره پايين‌تر از نرخ رايج ساير تسهيلات بانكي است. براي وام خريد مسكن، نرخ بهره 14درصد در نظر گرفته شده در حالي كه هم‌اكنون نرخ اسمي اوراق مسكن در فرابورس 16درصد و نرخ واقعي آن– قيمت تمام‌شده اوراق با احتساب هزينه خريد آن- به بالاي حداقل 28درصد مي‌رسد. همچنين تسهيلاتي كه بانك‌ها در حال حاضر به بخش‌هاي مختلف اقتصاد پرداخت مي‌كنند دستكم با نرخ 22درصد ارائه مي‌شود كه با اين حساب، كمترين نرخ ممكن، قرار است براي وام خريد مسكن در نظر گرفته شود!
به اين ترتيب، چنانچه تسهيلات جديد خريد مسكن از محل صندوق پس‌انداز به «تعداد خيلي كم» و با «نرخ بهره پايين» پرداخت شود، باعث تشكيل صف تقاضا و در نتيجه عدم دسترسي عادلانه مي‌شود. اين مدل، از يكسو به «نياز كاذب» براي دريافت تسهيلات منجر مي‌شود به اين معني كه علاوه بر خانه‌اولي‌ها به‌عنوان «متقاضيان مصرفي در اولويت»، ساير گروه‌هاي متقاضي همچون خانوارهايي كه صاحب آپارتمان هستند، اما قصد تبديل‌به‌احسن كردن آن را دارند نيز براي اخذ وام، صف خواهند كشيد و از سوي ديگر باعث ايجاد بازار سياه و دلالي وام در كنار صندوق به عنوان مجراي رسمي پرداخت اين تسهيلات خواهد شد.
هم‌اكنون تجربه يكي دو سال گذشته در بازار اوراق مسكن نشان مي‌دهد، بخشي از خريداران اوراق در فرابورس گروهي از افراد حقيقي و حقوقي هستند كه نه با نيت تامين‌مالي جهت خريد مسكن، بلكه با نيت سرمايه‌گذاري و سفته‌بازي، اقدام به معامله مكرر اوراق مي‌كنند تا از مابه‌التفاوت سود واقعي و بهره اسمي اوراق مسكن منتفع شوند. اين سوداگري در عمل به خنثي شدن مزيت نرخ پايين براي تقاضاي مصرفي مي‌شود. بنابراين ساختاري كه براي افزايش وام خريد مسكن از سقف فعلي 35ميليون تومان به حداكثر 80ميليون تومان، به‌عنوان آخرين گزينه تعريف شده است، به‌واسطه اشكالاتي كه در تعيين نرخ بهره و تعداد وام دارد، باعث بروز رانت مي‌شود و چونكه به ازاي هر سه نفر متقاضي وام، عملا به يك نفر پاسخ مي‌دهد، مسير دسترسي عادلانه و بدون حاشيه به تسهيلات را منحرف مي‌كند.
يك اشكال فرعي
فارغ از دو اشكال اصلي موجود در مدل نهايي صندوق پس‌انداز مسكن، اشكال فرعي ديگري نيز وجود دارد كه آن، سقف وام است. سقف 80ميليون توماني در اين مدل به تهران اختصاص دارد، اما در تهران با اين رقم تنها امكان پوشش 30درصد قيمت خريد يك آپارتمان معمولي و با متراژ و ارزش متوسط وجود دارد. در تهران طبق آخرين آمارهاي رسمي، ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني 4ميليون تومان است. بنابراين هزينه خريد آپارتماني با متراژ مناسب دهك‌هاي ميان‌درآمد -70مترمربع- به‌طور متوسط 280ميليون تومان خواهد بود كه اگر مبناي وزارت راه‌وشهرسازي براي پوشش 50درصدي اين مبلغ توسط وام، ملاك عمل قرار گيرد، در اين صورت سقف تسهيلات بايد بيش‌از 100 ميليون تعيين شود. بنابراين، با مدل ارائه شده به بانك‌مركزي، خوراك مالي متقاضيان واقعي خريد مسكن به آن شكل تامين نمي‌شود.
تاييد اشكالات از جانب برخي مسوولان
تعدادي از مسوولان وزارت راه‌وشهرسازي يكي از دو اشكال اصلي وارد به مدل نهايي صندوق پس‌انداز مسكن را قبول دارند و معتقدند: چشم‌پوشي از حجم واقعي متقاضيان وام مسكن و تعيين ظرفيت وام‌دهي به اندازه يكسوم اين حجم، زمينه‌هاي بي‌عدالتي و رانتي‌شدن تسهيلات را فراهم مي‌آورد و باعث مي‌شود بانك عامل براي پرداخت وام، دست به «انتخاب» بزند. در اين پروسه، اگر روش انتخاب افراد صلاحيت‌دار، درست نباشد، اولويت مدنظر دولت كه همان خانه‌اولي‌ها هستند محقق نمي‌شود.
اين افراد اما اشكال دوم را كه به نرخ بهره پايين‌تر از نرخ بازار مربوط مي‌شود هر چند ممكن است وارد بدانند اما با يك دليل محكم از آن دفاع مي‌كنند. نرخ بهره 14درصدي براي وام خريد مسكن با لحاظ «استطاعت متقاضيان» تعيين شده است. وزارت راه‌وشهرسازي براي آنكه نرخ بهره حمايتي وام خريد مسكن را تعيين كند، ابتدا حداكثر قدرت مالي وام‌گيرنده‌ها براي بازپرداخت وام (پرداخت اقساط ماهانه) را محاسبه كرده و به اين نتيجه رسيده كه اگر ميزان اقساط از 40درصد درآمد اقشار متوسط تجاوز نكند، امكان بازپرداخت آن وجود دارد. اين ملاحظه براي در استطاعت قرارگرفتن مبالغ اقساط وام مدنظر– وام 80ميليوني- باعث تعيين نرخ 14درصد شده است . اقساط وام خريد مسكن با بهره 14درصد و سقف 80ميليون تومان بين 900 هزار تا يك ميليون تومان در ماه خواهد بود. حال اگر تسهيلات با نرخ بالاي 20درصد پرداخت شود، اقساط ماهانه به بالاي يك ميليون تومان مي‌رسد و از 40درصد درآمد ماهانه اقشار متوسط تجاوز مي‌كند. دليل ديگري كه باعث تعيين نرخ بهره پايين شده است، به شيوه كاركرد صندوق پس‌انداز برمي‌گردد. اين صندوق در طول مدت سپرده‌گذاري، به متقاضيان سود سپرده پرداخت نمي‌كند بنابراين در ازاي آن، وام را بايد با نرخ ترجيحي ارائه كند. تجربه برخي كشورها نيز در پرداخت وام خريد مسكن نشان مي‌دهد نرخ اين وام پايين است اما اخيرا در دو كشور –انگليس و چين- دولت‌ها براي مهار قيمت مسكن، شرايط پرداخت راحت وام خريد را از طريق افزايش نرخ بهره، سخت كرده‌اند تا صرفا مصرف‌كننده واقعي براي دريافت تسهيلات اقدام كند!
راهكار رانت‌زدايي؛ مدلي كه ديده نشد
برخي مسوولان وزارت راه‌وشهرسازي اگرچه تعيين نرخ بهره پايين براي وام خريد مسكن را ضرورت مي‌دانند اما در عين حال براي جلوگيري از رانتي‌شدن اين مدل، راهكاري دارند كه فعلا در مدل ارسال شده به بانك‌مركزي، لحاظ نشده است. غلامرضا سلامي مشاور وزير راه‌وشهرسازي در اين باره گفت: دولت طبق اصل 31 قانون اساسي وظيفه دارد حمايت‌هاي لازم براي تامين مسكن اقشار نيازمند همچون جوانان و فاقدين مسكن را انجام دهد. حمايت در مدل صندوق پس‌انداز مسكن به معني دخالت در تعيين نرخ بهره براي پايين‌آوردن هزينه تسهيلات است تا در عين حالي كه سقف وام را افزايش مي‌دهيم، توان و استطاعت وام‌گيرنده‌ها براي بازپرداخت وام را نيز تقويت و حفظ كنيم. سلامي با بيان اينكه هدف از تعيين نرخ 14درصد، پايين‌آوردن اقساط و رساندن آن به توان در استطاعت وام‌گيرنده‌ها است، افزود: معيار ما اين است كه متقاضيان مسكن پس‌از دريافت وام بتوانند حداكثر 40درصد از درآمدشان را به اقساط وام خريد اختصاص دهند.
طبق اعلام بانك‌مركزي، درآمد ماهانه دهك‌هاي متوسط حدود 5/2ميليون تومان است كه در اين صورت، 40درصد آن حدود يك ميليون تومان مي‌شود. با احتساب قسط حداكثر يك ميليون تومان، به نرخ 14درصد رسيديم. مشاور وزير راه‌وشهرسازي در ادامه تاكيد كرد: لحاظ استطاعت وام‌گيرنده‌ها يك طرف قضيه است اما طرف ديگر، همان اشكالي است كه از بابت «امتياز محسوب شدن نرخ پايين و در نتيجه بي‌عدالتي در پرداخت» مطرح مي‌شود. سلامي با بيان اينكه تلاش ما اين بود که ظرفيت وام در سطح 300 هزار فقره تعيين شود، گفت: اگر تعداد وام كم شود بي‌عدالتي به‌وجود مي‌آيد و در هر بازاري كه اگر كالايي به تعداد كم و قيمت پايين عرضه شود زمينه فساد ايجاد خواهد شد و تقاضاي سفته‌بازانه به‌وجود مي‌آورد. سلامي در عين حال تاكيد كرد: بانك مسكن در مدل خود براي تشخيص متقاضيان در اولويت وام، استفاده از بانك‌اطلاعاتي بانك‌مسكن و سابقه ثبت‌شده مربوط به وام‌گيرنده‌ها در اين بانك و همچنين ساير سامانه‌هايي همچون استعلام فرم جيم سبزرنگ را كه در مسكن‌مهر براي شناسايي فاقدين مسكن و خانه‌اولي‌ها به‌كار گرفته شد مدنظر دارد تا به كساني كه يك‌بار وام خريد مسكن گرفته يا صاحب آپارتمان شده‌اند، تسهيلات صندوق پس‌انداز تعلق نگيرد.
مشاور وزير راه‌وشهرسازي سپس افزود: حتي با فرض اينكه، وام خريد مسكن به اقشار هدف پرداخت شود، با اين مدل، هيچ تضميني نيست كه وام‌گيرنده‌ها، تسهيلات خود را به قيمت بالاتر در بازار آزاد نفروشند. سلامي با اشاره به اينكه راهكاري براي مهار زمينه‌هاي سوءاستفاده از وام خريد مطرح شد اما پيگيري نشد، گفت: براي جلوگيري از آثار احتمالي وام خريد بر قيمت مسكن و همچنين مانع در برابر خريد و فروش وام و سفته‌بازي با آن، پيشنهاد كردم مدل صندوق پس‌انداز به‌گونه‌اي تدوين شود كه تسهيلات خريد به جاي آنكه مستقيم به متقاضيان مسكن داده شود، در بازار پيش‌فروش به‌كار گرفته شود و به ازاي پيش‌خريد هر متقاضي، وام در اختيار پيش‌فروشنده قرار بگيرد.
سلامي درباره راهكار عملياتي خود افزود: در اين پيشنهاد كه مورد استقبال وزير قرار گرفت، وام خريد كه 50درصد قيمت را شامل مي‌شود در دو مرحله به پيش‌فروشنده پرداخت مي‌شود، يك‌بار در ابتداي ساخت به اندازه 30درصد و بار ديگر در طول دوره ساخت متناسب با پيشرفت فيزيكي به‌اندازه 20درصد قيمت تمام‌شده. پيش‌خريدار نيز 30درصد قيمت را در طول پروژه پرداخت خواهد كرد و مابقي را در زمان تحويل واحد. سلامي درباره مزاياي مدل پرداخت وام خريد به بازار پيش‌خريد گفت: اين شكل كار از يكسو باعث تحريك مستقيم عرضه مسكن مي‌شود از سوي ديگر مانع خريد و فروش امتياز وام خريد در بازار دلالي خواهد شد ضمن اينكه زمينه تثبيت قيمت مسكن را براي متقاضيان فراهم مي‌آورد. سلامي در پايان گفت: راهكار ما اصولي است و اجراي آن زحمت دارد اما قطعاً آثار سوء احتمالي در درازمدت ندارد.
كسري صندوق تامين شد؟
آنچه باعث شد مذاكرات بانك مركزي با وزارت راه‌وشهرسازي برسر وام خريد مسكن از بن‌بست خارج شود و سرانجام مدل نهايي تاسيس صندوق پس‌انداز در يك بانك دولتي، تدوين و به بانك‌مركزي ارائه شود، تغيير 180درجه‌اي زاويه محاسبات مسولان بود! تا يك ماه پيش، پيشنهادكنندگان طرح صندوق پس‌انداز مبناي محاسبات‌شان را بر «پوشش قدرت خريد مسكن» قرار داده بودند و «كسري صندوق و بضاعت بودجه‌اي دولت براي جبران آن» به‌عنوان بحث دوم مطرح بود. اين نگاه باعث شده بود بانك‌مركزي همواره با موضع‌گيري در برابر هر نوع افزايش سقف تسهيلات خريد، بحث كسري صندوق را پيش بكشد و از وزارت راه‌وشهرسازي بخواهد اول ميزان كسري و نحوه جبران آن را مشخص كند و سپس درباره سقف جديد نظر بدهد. اخيرا تيم طراح صندوق پس‌انداز با اين جمع‌بندي كه تعيين سقف وام تابعي از ميزان كمك دولت از محل وجوه‌اداره شده به صندوق خواهد بود، ابتدا به استعلام از معاونت برنامه‌ريزي رئيس‌جمهوري درباره حداكثر كمك بودجه‌اي دولت به صندوق پس‌انداز اقدام كرد. گفته مي‌شود امكان كمك مالي دولت به صندوق پس‌انداز مسكن حداكثر 10هزار ميليارد تومان است. با اين فرض، سقف وام، 80ميليون تومان تعيين شده است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد: بانكي كه براي تشكيل صندوق پس‌انداز پيشقدم شده، كسري كل سال‌ها را مي‌خواهد يكجا و از همان ابتدا از دولت دريافت كند. اين در حالي است كه صندوق پس‌انداز در سال‌هاي هفتم تا نهم فعاليت خود، به اوج كسري مي‌رسد و در 19سالگي، سودآور و خودكفا مي‌شود. با اين حال، اگر كل كسري در همان ابتدا به صندوق كمك شود، ممكن است با تغيير شرايط اقتصادي، ميزان نياز واقعي صندوق به كمك دولتي كمتر از رقم پيش‌بين‌شده در حال حاضر باشد. به عنوان مثال، با تغيير تعداد وام‌ها، روند كاهنده تورم يا حتي سقف وام، كسري صندوق در هر سال تغيير مي‌كند و نمي‌توان در سال اول، نسخه چندين ساله براي منابع مالي مورد نياز صندوق پس‌انداز تهيه كرد.
