نقطه هدف دولت در تامین مسکن

مدير تهيه طرح جامع مسكن، در كارگاه تشريح چارچوب‌هاي كلي اين طرح كه با حضور معاونان وزير راه‌وشهرسازي در مركز تحقيقات اين وزارتخانه برگزار شد، اعلام كرد: دولت با تكيه بر مطالعات طرح جامع مسكن، براي اولين‌‌بار امكان سنجش بازدهي و میزان موفقیت برنامه‌هاي در حال تدارك‌ در حوزه تامين مسكن را براي خود و مردم از طريق «تعيين طول انتظار دسترسي به مسكن به عنوان نقطه‌هدف در سال 1405» به‌وجود ‌آورد.
براساس برنامه‌هاي پيش‌بيني شده در طرح جامع مسكن، دو برنامه اصلي شامل مسكن‌اجتماعي و مسكن‌حمايتي به ترتيب براي كم‌درآمدها و ميان‌درآمدها در نظر گرفته شده است كه نقطه‌هدف در اجراي اين برنامه‌ها، دستيابي به «نرخ 8/8 سال» در شاخص «دسترسي به مسكن» براي سال 1405 است.
هم‌اكنون طبق آخرين آمار رسمي مربوط به سال92، متوسط شاخص دسترسي به مسكن در كشور حدود 12سال است به اين معني كه يك خانوار با كل درآمد سالانه خود با فرض ثابت بودن قيمت، قادر است پس‌از 12سال صاحب مسكن شود، اما بناي برنامه‌هاي تامين مسكن دولت يازدهم بر كاهش زمان دسترسي به نرخ سال84 است. طبق آمار رسمي، در سال84، متوسط شاخص دسترسي به مسكن، 8سال بوده است.
 محاسبات نويسندگان طرح جامع مسكن در وزارت راه‌وشهرسازي همچنین درباره بودجه مورد نياز براي تامين مسكن گروه‌هاي كم‌درآمد، حكايت از تكليف دولت يازدهم به حمايت مالي از اين طيف متقاضي مسكن به اندازه حداقل 7برابر همين نوع حمايت در دولت‌هاي قبلي دارد.
وزارت راه و شهرسازي براي تامين مسكن گروه‌هاي كم‌درآمد اجاره‌نشين در 4 دهك اول، برنامه «مسكن‌اجتماعي» را انتخاب كرده است و با دو ابزار يارانه‌اي شامل «زمين‌هاي دولتي» و «حمايت‌هاي مالي در قالب پرداخت كمك‌ هزينه اجاره‌بها» قصد اجراي آن را دارد.
در طرح جامع مسكن به عنوان سند بالادست اين وزارتخانه در اجراي تك‌تك برنامه‌هاي پنج‌گانه –مسكن‌اجتماعي، مسكن حمايتي يا صندوق پس‌انداز، رهن ثانويه، نوسازي بافت‌فرسوده و...- جامعه مخاطب مسكن‌اجتماعي كه همگي جزو اجاره‌نشين‌هاي فاقد مسكن عضو 4 دهك اول هستند، 2ميليون و 527هزار خانوار برآورد شده است.
مطابق اين طرح، براي آنكه دولت يازدهم و دو دولت بعدي بتوانند تا سال 1405، نياز مسكن اين تعداد خانوار را از طريق مسكن‌اجتماعي، تامين كنند به بودجه‌اي معادل 102هزار ميليارد تومان در طول اين 13سال احتياج دارند تا در قالب يارانه‌هاي مختلفي همچون پوشش كمك هزينه اجاره‌بها يا كمك‌هزينه خريد و ساخت مسكن، بتوانند از پس هزينه اجراي مسكن‌اجتماعي برآيند. به اين ترتيب دولت يازدهم بايد سالي حداقل 7هزار ميليارد تومان به برنامه مسكن‌اجتماعي اختصاص دهد اين در حالي است كه طبق مستندات پيش‌نويس طرح جامع مسكن، در فاصله‌ سال‌هاي 85 تا 91، دولت‌ها در مجموع مبلغي معادل 6700 ميليارد تومان از محل بودجه عمومي براي تامين مسكن كم‌درآمدها هزينه كردند كه اين رقم یارانه‌ای به‌طور متوسط در هر سال، كمتر از يك هزار ميليارد تومان بوده است. هم اکنون  چندبرابر شدن تكليف مالي دولت به حمايت از برنامه‌هاي تامين مسكن‌ كم‌درآمدها در شرايطي است كه محدوديت بودجه‌اي دولت و همچنين توان تسهيلات‌دهي بانك‌ها در مقطع فعلي به مراتب سخت‌تر از قبل شده است، به‌طوري‌كه در يكسال گذشته، وزارت راه‌‌وشهرسازي براي افزايش جزئي سقف تسهيلات خريد مسكن، به در بسته بانك‌مركزي و نبود توان وام‌دهي بانك‌ها برخورد كرده است.

 دوره 13 ساله برای بازگشت به اوضاع سال 84
فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن با بیان اینکه در طرح جامع بازنگری شده یکی از اولویت‌های مهم اشاره به بهبود شاخص دسترسی به مسکن طی سال‌های پیش رو است، گفت: در حال حاضر شاخص دسترسی به مسکن رقم بحرانی 12 سال است که پیش‌بینی می‌شود در شرایط ثبات قیمت‌ها و درصورتی که رشد اقتصادی به رقم 2/5 درصد در سال 1405 برسد، این رقم به 8/8 سال کاهش یابد.
شاخص دسترسی مسکن درواقع متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد خانوار است که این شاخص در سال 84، معادل هشت سال بوده است. فردین یزدانی تاکید کرد: در صورتی که دو عامل گفته شده یعنی ثبات قیمت‌ها و رشد اقتصادی 2/5 درصدی تا سال 1405 محقق نشود، شاخص دسترسی به مسکن نیز به میزان گفته شده بهبود نخواهد یافت.
وی همچنین از دومین برنامه پیش‌بینی شده در قالب طرح جامع مسکن خبر داد و گفت: براساس برآوردهای به‌عمل آمده به‌منظور اجرای برنامه‌های حمایتی و اجتماعی در بخش مسکن، در یک دوره زمانی 13 ساله یعنی تا افق 1405، دولت باید معادل 102 هزار میلیارد تومان از محل بودجه عمومی و به شکل وجوه اداره شده به این برنامه‌ها اختصاص دهد. این در حالی است که مجموع تسهیلات اختصاص‌‌یافته به بخش مسکن در دوره میانی سال‌های 85 تا 91، از محل بودجه عمومی، معادل 6 هزار و 700 میلیارد تومان بوده است. به گفته وی، هم‌اکنون 2 میلیون و 527 هزار خانوار مستاجر نیازمند برنامه‌ها و سیاست‌های حمایتی مسکن است که 4 دهک اول نیازمند سیاست‌های حمایتی و 3 دهک بعدی نیازمند صندوق حمایتی وام و پس‌انداز هستند.

 برآورد سهم دولت از مسکن کم‌درآمدها
یزدانی تصریح کرد: براساس نتایج مطالعات به‌عمل آمده، دولت باید برای دهک اول تا 72 درصد، دهک دوم تا 57 درصد، دهک سوم تا 48درصد و دهک چهارم تا 25 درصد هزینه تامین مسکن را پرداخت کند.
وی افزود: در سال 92، متوسط توان تامین مسکن ملکی در میان گروه‌های کم درآمدی که در دهک 1 تا 4 قرار دارند، 12 تا 22 مترمربع بوده است. به این ترتیب، شاخص دسترسی به مسکن در دهک 10 معادل 5/4 سال و در دهک 1 معادل 36 سال در سال 92 برآورد شده است.
شاخص دسترسی به مسکن در میان خانوارهایی که در دهک 4 قرار دارند در سال 92، معادل 19 سال محاسبه شده است که این رقم‌ها بسیار بحرانی است و با راه‌حل‌های معمول نمی‌توان به آن پاسخ داد، بلکه برای چاره‌جویی درباره این دهک‌ها نیازمند اقدامات خاص با منابع خاص درآمدی هستیم. همچنین متوسط نرخ مالکیت مسکن از 71 درصد در سال 84 به 6/66 درصد در سال 91 کاهش یافته است که این کاهش نرخ مالکیت به معنای افزایش تقاضا برای مسکن اجاره‌ای در سال‌های اخیر است که عدم تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن استیجاری از سال 89 منجر به بروز بحران اجاره در بازار مسکن شده است.مدیر بازنگری طرح جامع مسکن تاکید کرد: به این ترتیب، 4 دهک اول جامعه نیازمند حمایت اجتماعی و دهک‌های 5 تا 7 نیازمند سیاست‌گذاری از طریق دریافت وام بیشتر هستند.

 محاسبه فقر مسکن در استان‌های مختلف
یزدانی با بیان اینکه سیاست‌ها و برنامه‌های حمایتی مسکن باید به‌صورت منطقه‌ای و به تفکیک استانی صورت بگیرد، ادامه داد: برآورد مطالعات فقر مسکن نشان می‌دهد 32 درصد جمعیت استان سیستان و بلوچستان در دهک یک قرار دارند. این در حالی است که این میزان در شهر تهران معادل دو درصد است. همچنین در استان‌های محروم و فقیر کشور به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن، بیش از 58 درصد ساخت مسکن، کاربرد مصرفی دارد. این در حالی است که در شهر تهران حدود 65 درصد ساخت‌ و سازها سرمایه‌ای است.

 دو سیاست متفاوت برای استان‌ها
به این ترتیب، با تفکیک استانی و منطقه‌ای سیاست‌ها این نتیجه حاصل می‌شود که سیاست‌های حمایتی در مناطق محروم و فقیر به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن باید از طریق واگذاری مستقیم زمین به‌صورت شخصی اقدام شود؛ درحالی‌که این سیاست‌ها در استان‌هایی مانند تهران، فارس، اصفهان، خراسان رضوی، آذربایجان شرقی و خوزستان باید از طریق مکانیزم وام خرید دنبال شود. همچنین سیاست‌های وام و اعتبار در استان‌های محروم باید معطوف به وام ساخت و در استان‌های ذکر شده در فوق به‌صورت وام خرید باشد. یزدانی تصریح کرد: سیاست‌های حمایتی و اجتماعی مسکن می‌تواند در سه شکل یارانه ساخت در بافت فرسوده، واگذاری زمین ارزان‌قیمت با متراژ بزرگ برای چند متقاضی و پرداخت کمک هزینه مسکن اجاره‌ای اجرایی شود.

نظر بدهید: