«تامين مالی عرضه توسط تقاضای مسكن از كانال بورس»
«تامين مالی عرضه توسط تقاضای مسكن از كانال بورس»
اولين صندوق زمين‌وساختمان براي تامين مالي 15 ميليارد توماني يك پروژه مسكوني در تهران، با حضور وزراي راه و شهرسازي و اقتصاد و دارايي راه‌اندازي شد. ديروز در ساعات اوليه پذيرهنويسي اين صندوق در فرابورس 30 درصد واحدهاي سرمايهگذاري فروش رفت. خريداران واحدهاي سرمايهگذاري صندوق زمين‌وساختمان، متقاضيان مسكن هستند كه به‌خاطر حداقل 7 مزيت اقتصادي صندوق‌ها –كه مهم‌ترين آن، ارزش‌افزوده‌اي معادل تورم مسكن است- نقدينگيهاي ريز و درشت خود را از طريق بازار سرمايه، در اختيار طرف عرضه مسكن براي ساخت‌وساز قرار مي‌دهند. در اين نهاد نوين مالي، امكان خريد كمتر از يك مترمربع واحد مسكوني با حداقل سرمايهگذاري نيز وجود دارد؛ به‌طوري‌كه در طول 30 ماه اجراي پروژه، با خريد تدريجي سهام بيشتر، مي‌توان در پايان كار صندوق، به جاي دريافت اصل و سود سرمايهگذاري، يكي از آپارتمان‌هاي احداث‌شده را صاحب شد. در مراسم ديروز، وزير راهوشهرسازي، كاركرد صندوق زمين‌وساختمان را فراتر از «تامين مالي عرضه توسط تقاضاي مسكن از كانال بورس» دانست و گفت: اين صندوق‌ها در نقش دماسنج بازار مسكن، خلأ مرجع رسمي اعلام اطلاعات درباره قيمت واقعي ملك را پر مي‌كنند. در اين مراسم وزير اقتصاد بر استفاده از ظرفيت بازار سرمايه براي تامين‌مالي بلندمدت بخش‌هاي توليدي تاكيد كرد.
افتتاح اولين صندوق زمين‌وساختمان؛ دماسنج بازار مسکن نصب شد
خرید مسکن از کانال بورس
«رهن‌ثانويه»، اقدام بعدي بازار سرمايه
آخوندي: این صندوق‌ها علامت واقعی از «قيمت» و «ركود- رونق» می‌دهند
روز گذشته اولين صندوق زمين‌وساختمان در بازار سرمايه با حضور وزراي راهوشهرسازي و اقتصاد و دارايي، توسط بزرگ‌ترين گروه سرمايهگذاري وابسته به يك بانك دولتي، تشكيل و به‌صورت نمادين افتتاح شد. «دولت» در آخرين روز هفته‌اي كه به اين عنوان، نامگذاري شده، از امكانات خود براي ايجاد نهادي كه مستقيما، مسووليت تحريك عرضه مسكن– رونق غيرتورمي – را برعهده دارد، بهره گرفت تا هم پاسخ منتقدان برنامه‌هاي بخش مسكن از بابت تورم‌زا خواندن سياست‌هايي همچون افزايش وام خريد را داده باشد و هم اينكه به بسازوبفروش‌ها بابت مزاياي تامين‌مالي غيربانكي پروژه‌‌ها جهت ترغيب آنها به استفاده از امكانات بازار سرمايه پیام دهد.
صندوق زمين‌وساختمان– نسيم- وابسته به بانك مسكن، قصد اجراي پروژه‌اي به ظرفيت 60 واحد مسكوني در قالب يك برج در منطقه22 تهران را دارد كه براي تامين 42 درصد از كل هزينه‌هاي ساخت و اجراي آن، از روز گذشته اقدام به پذيرهنويسي از متقاضيان سرمايهگذاري كرده است.
ارزش كل اين پروژه با احتساب قيمت زمين، عوارض ساخت و هزينه‌هاي احداث، حدود 36ميليارد تومان برآورد شده كه 15ميليارد تومان آن از طريق جذب نقدينگي سرمايهگذاران و مابقي منابع مالي توسط مالك پروژه تامين مي‌شود.
صندوق زمين‌وساختمان، شيوه‌اي متفاوت از «ساخت‌وسازهاي مشاركتي و در عين حال خريد مسكن» را شامل مي‌شود به طوري كه مالك زمين -فرد حقيقي يا حقوقي در نقش سازنده، بسازوبفروش، انبوه‌ساز يا شركت ساختماني- براي تامين هزينه‌هاي ساخت‌وساز، از طريق تاسيس اين صندوق، نقدينگيهاي خُرد متقاضيان مسكن و همچنين متقاضيان سرمايهگذاري در بازار املاك را جذب ميكند و پس از ساخت‌وساز و فروش آپارتمان‌ها، عوايد حاصل از پروژه را به نسبت شراكت سرمايهگذاران، بين آنها تقسيم ميكند. آنچه در اين صندوق‌ها، تفاوت ساخت‌وساز تلقي مي‌شود به نوع مشاركت سرمايهگذاران در مقايسه با ساير ساخت‌وسازهاي مشاركتي مربوط است. تا قبل از راه‌اندازي صندوق زمين‌وساختمان، دو نوع ساخت‌وساز مشاركتي به ترتيب شامل «پيش‌خريد» و «تخريب و نوسازي ساختمان‌هاي قديمي» رواج داشت كه در هر دو، فرد سرمايه‌گذار يا شريك سازنده بايد مبلغ قابل‌توجهي را به‌عنوان سهم خود در ابتداي پروژه به مالك يا سازنده ارائه مي‌كرد. در اين دو شكل، به دليل نياز وجه چند ده ميليون تومانی براي ورود به پروژه، عملا متقاضيان مسكن در گروه‌هاي ميان‌درآمد و پايين‌تر، امكان پيش‌خريد نداشتند ضمن اينكه تعداد افراد مشاركت‌كننده در يك پروژه پيش‌فروش حداكثر به اندازه تعداد واحدهاي مسكوني آن پروژه است كه در نتيجه، سازنده ناگزير از استفاده از تسهيلات بانكي خواهد بود.
اما در قالب صندوق زمين‌وساختمان، از يكسو ساخت‌وساز با پول انبوه سرمایه‌گذاران و بدون استفاده از منابع بانكي، تامين مالي مي‌شود و از سوي ديگر، به دليل تبديل سهام پروژه به قطعات 1000 توماني، افراد با كمترين آورده نقدي و معادل يك چند هزارم ارزش يك مترمربع آپارتمان، مي‌توانند در پروژه شريك شوند.دولت روز گذشته اولين صندوق زمين‌وساختمان را با امكانات دولتي افتتاح كرد تا بلكه بخش خصوصي و انبوه‌سازان علاقه‌مند به وام بانكي نيز متقاعد شوند از مسير بالقوه بازار سرمايه استفاده كنند و خیلی سریع تعداد صندوق‌ها را افزایش دهند.
تحويل مسكن در 96 به قيمت 93
محاسبات و بررسي‌هاي نشان مي‌دهد: در صندوق «نسيم»، قيمت تمام شده هر مترمربع از آپارتمان‌هايي كه قرار است ظرف 30ماه احداث شوند، مترمربعي 4 ميليون و 400 هزار تومان در نظر گرفته شده كه در اين صورت، با توجه به امكان سرمايهگذاري کم درآمدترین مردم در اين صندوق با مبلغ 1000 تومان، افراد مي‌توانند با حداقل سرمايهگذاري در آن، يك چهار هزارم هر مترمربع از اين واحدها را صاحب شوند. در صندوقي كه ديروز پذيرهنويسي آن براي جذب منابع مالي ساخت از سرمايهگذاران شروع شد، مطابق مقررات صندوقهاي زمين‌وساختمان، قيمت تمام‌شده مقطوع تعيين شده است. به اين ترتيب، افرادي كه امروز با دريافت يونيت‌هاي سرمايهگذاري، در اين پروژه شريك مي‌شوند، چنانچه در طول 30ماه آينده متناسب با توان مالي‌شان، سهام خود را معادل متراژ يك آپارتمان مسكوني، از طريق خريد يونيت‌هاي بيشتر از فرابورس، تكميل كنند، در سال96 يك واحدمسكوني با قيمت سال93 صاحب خواهند شد. پيش‌بيني‌ها نشان مي‌دهد در طول سه سال آينده با توجه به تجربه‌هاي سال‌هاي قبل، احتمال دارد سالي متوسط 20درصد رشد قيمت در بازار ملك ايجاد شود، ضمن اينكه ابتداي سال96 همزمان خواهد بود با اوج دوره رونق كه قيمت‌ها در آن زمان حتما از سطح فعلي بالاتر قرار مي‌گيرد. با مجموعه اين امكانات و تسهيلات نهفته در صندوقهاي زمين‌وساختمان كه عمدتا طرف تقاضاي مسكن را منتفع ميكند، پيش‌بيني مسوولان بازار سرمايه و همين‌طور وزارت راهوشهرسازي نشان مي‌دهد اين بار اين صندوق مشتري پيدا كند! اواخر سال87 بعد از گذشت يك‌سال از تصويب مقررات اوليه صندوق زمين و ساختمان، وزارت مسكن اولين صندوق را تحت عنوان «چشمه» با حمايت وزارت راهوشهرسازي راه‌اندازي كرد اما مدتي بعد بدون حتي يك ريال جذب سرمايه و به دلیل فراهم نبودن بستر اين صندوق پا نگرفته، منحل شد. با اين حال، روز گذشته عوامل بازار سرمايه و بانك مسكن درباره نرخ بازدهي سرمايهگذاري در صندوق نسيم اعلام كردند: سرمايهگذاران در این صندوق در سه سال آينده سالي حداقل 26درصد سود خواهند كرد كه البته نرخ سود در طول 30ماه آينده شايد از اين رقم هم بيشتر باشد.
دماسنج «مسكن» آمد
روز گذشته عباس آخوندي وزير راهوشهرسازي در مراسم آغاز به كار اولين صندوق زمين و ساختمان، فعاليت اين نهاد را به دماسنج دقيق بازار مسكن تشبيه كرد و گفت: در بازار مسكن تاكنون، مرجعي كه بتواند اطلاعات دقيق مبتني بر واقعيت‌هاي بازار را درباره دوره‌هاي ركود و رونق و همچنين قيمت مسكن ارائه كند وجود نداشت اما با فعاليت اين صندوق‌ها در بازار سرمايه، به‌واسطه رفتار سهامداران و متعاملين واحدهاي سرمايهگذاري صندوق، علامت‌هاي دقيق و روشني درباره وضعيت بازار مسكن منتشر مي‌شود.
آنچه آخوندي درباره كاركرد دماسنج‌‌گونه صندوق زمين‌وساختمان مي‌گويد، به اين صورت است كه مثلا هنگامي كه ارزش معاملاتي سهام (يونيت) سرمايهگذاران صندوق در فرابورس افزايش پيدا ميكند و تقاضا براي خريد يونيت‌ها نيز بيشتر مي‌شود، نشانه‌اي حاكي از رونق و صعود قيمت مسكن به فعالان بازار داده خواهد شد و برعكس، زماني كه تمايل به سرمايهگذاري در صندوق كاهش مي‌يابد، مي‌توان علامت ركود و كاهش قيمت را دريافت كرد. آخوندي ديروز تصريح كرد: فعاليت صندوقهاي زمين و ساختمان علامت درستي از قيمت مسكن به مردم خواهند داد.
به فكر تشكيل بازار رهن‌ثانويه
وزير راهوشهرسازي از مسوولان بازار سرمايه خواست، در كنار ايجاد صندوقهاي زمين و ساختمان كه طرف عرضه را تقويت مالي ميكند، زنجيره كامل و متنوعي از تامين مالي بخش مسكن توسط ظرفيت‌هاي بورسي را در همه بخش‌ها از تهيه زمين، ساخت، فروش و حتي بهره‌برداري و اجاره‌داري آپارتمان‌ها ايجاد كنند. آخوندي سپس افزود: جلسه امروز نشان داد دوستاني كه از برنامه وزارتخانه در بحث صندوق پس‌انداز مسكن و افزايش وام خريد انتقاد مي‌كردند كمي عجله به خرج دادند چون دولت امروز با ايجاد اين صندوق، تامين مالي بخش مسكن را ابتدا از سمت عرضه شروع كرد. ضمن اينكه ما از يك‌سال پيش دنبال تشكيل صندوق زمين و ساختمان بوديم. آخوندي در دفاع از صندوق زمين و ساختمان افزود: اين صندوق‌ها هم عرضه و هم تقاضا را همزمان تامين‌مالي ميكند. وزير راهوشهرسازي تشكيل بازار رهن‌ثانويه را نيز از وزارت اقتصاد و رئيس سازمان بورس خواستار شد و گفت: هم‌اكنون ابعاد بازار رهن مسكن در ايران در مقايسه با ساير كشورها خيلي محدود است. در كشورها، اين بازار تا چندبرابر توليد ناخالص داخلي، ظرفيت وام‌دهي دارد اما در ايران از كل توليد ناخالص داخلي هم كمتر است. يك راه تقويت بازار رهن، ايجاد بازار رهن‌ثانويه است. در قالب رهن‌ثانويه، مطالبات بانك‌هاي وام‌‌دهنده به متقاضيان مسكن، به اوراق بهادار تبديل و تنزيل مي‌شود و سپس با فروش اوراق در بازار ثانويه، مجددا منابع مالي در اختيار بانك‌ها براي پرداخت تسهيلات جديد فراهم مي‌شود. آخوندي در بيان ضرورت بسط بازار رهن مسكن گفت: غالب جمعيت ايران جوان است و اين گروه سني قطعا بدون استفاده از صندوق پس‌انداز مسكن و دريافت وام خريد نمي‌تواند هزينه تامين مسكن خود را تهيه كند. جوانان براي اين كار، به درآمدهاي آينده خود وابسته هستند و همچون خانوارهاي سالخورده، پس‌اندازي از گذشته براي خريد مسكن ندارند. صندوقهاي زمين و ساختمان، 7 مزيت اقتصادي براي متقاضيان مسكن به همراه دارد. سرمايهگذاران صندوق را متقاضيان مسكن داراي كمترين پس‌انداز و اندوخته مالي و همچنين تقاضاي سرمايه‌‌اي– كساني كه با هدف سودجويي به دنبال بازار ملك هستند- تشكيل مي‌دهد. دیروز در جریان پذیره‌نویسی صندوق نسیم،30 درصد کل واحد‌های سرمایه‌گذاری یعنی به اندازه 5 میلیارد تومان از هر سهام صندوق توسط متقاضیان خریداری شد.
