رکود قیمت مسکن در نیمه دوم سال
رکود قیمت مسکن در نیمه دوم سال
مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن با اشاره به تحقق پيش‌بيني‌هاي اواخر سال گذشته درباره وضعيت بازار مسكن نيمه‌اول 93، چشم‌انداز نيمه‌دوم را با لحاظ مهم‌ترين متغير اقتصادي اثرگذار در بازارها تشريح كرد.
دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي اسفند سال گذشته در دو تحليل مجزا، آينده بازار مسكن را يكبار با احتساب شاخص‌هاي اقتصادي– متغيرهاي دروني و بيروني بازار املاك- و يكبار هم در قالب نظرسنجي از اقتصاددانان حوزه مسكن، مورد بررسي قرار داد كه نتيجه هر دو تحقيق به‌صورت مشترك حكايت از آن داشت كه قيمت مسكن در سال93 حداكثر به اندازه نرخ تورم افزايش پيدا مي‌كند و بازار معاملات و ساختوساز نيز در ركود خواهد بود. علي چگيني، مديركل دفتر اقتصاد مسكن هفته گذشته اعلام كرد: روند 5 ماه گذشته نشان مي‌دهد آنچه در بازار مسكن نيمه‌اول سال93 اتفاق افتاده نه‌تنها همسو با برآوردهاي كارشناسي بوده كه در برخي ماه‌ها حتي شدت ركود از كف مورد انتظار نيز عميق‌تر شد. چگيني در عين حال با اشاره به دستيابي زودتر از موعد دولت به سقف مورد انتظار تورم سال93 گفت: با برآورده‌شدن «تورم 25درصدي»، 7ماه زودتر از هدفگذاري‌ها، دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن در ماه گذشته برآن شد بررسي مجددي درباره اوضاع بازار در نيمه‌دوم امسال انجام دهد. نتايج اين بررسي حاكي است: ركود موجود در بازار معاملات مسكن و همين‌طور سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني به‌تدريج تا پايان امسال كمرنگ مي‌شود و ممكن است تعداد معاملات كمي بيشتر شود، اما چون سرعت پسروي آن تحت‌تاثير شرايط اقتصادي، آهسته خواهد بود، علايم رونق زودتر از سال94 نمايان نخواهد شد.
تورم كاهنده، رشد قيمت كاهنده‌تر
در بررسي‌هاي جديد دفتر اقتصاد مسكن، بر قطعيت «تداوم نوسان قيمت مسكن در سطح كمتر از نرخ تورم در ماه‌هاي آتي» تاكيد شده و آمده است: از آنجا كه تورم در حال حاضر بيشترين اثر را هم بر تغييرات قيمتها و هم بر رفتار مصرف‌كننده‌ها دارد، با برنامه‌هاي ضدتورمي دولت، كاهنده بودن نرخ تورم در ماه‌هاي باقي‌مانده از سال جاري دور از واقعيت نخواهد بود و به تبع، انتظار مي‌رود نرخ رشد واقعي قيمت مسكن (مابه‌التفاوت نرخ رشد اسمي قيمت مسكن و نرخ تورم) نيز همچنان منفي باشد. شاخص بهاي كالا و خدمات در 5 ماه اول امسال از عدد 6/186 در اسفند92 به رقم 3/199 رسيد و در اين مدت 6/6درصد افزايش يافت. به عبارت ديگر نرخ تورم ماهانه در اين فاصله زماني با حداكثر 7/1درصد افزايش در هر ماه، به 6/6درصد در مجموع 5ماه اول سال93 رسيد.
در همين مدت، اگر چه نرخ رشد اسمي ماهانه قيمت مسكن در برخي ماه‌ها تا 7درصد منفي و ماه بعد تا 5درصد مثبت شد، اما مجموع رشد 5ماهه قيمت مسكن حدود 3درصد بوده كه حكايت از افزايش در حد نصف تورم را دارد. رشد قيمت مسكن نه‌تنها در مقايسه ماهانه، كمتر از تورم افزايش پيدا كرده كه در مقايسه نقطه‌به‌نقطه نيز كاملا در سطح پاييني بوده است. در ماه‌هاي اخير نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه– رشد شاخص در هر ماه نسبت به ماه‌هاي مشابه سال قبل- بين 14 تا 17درصد در نوسان بوده اما متوسط قيمت مسكن در بهار و دو ماه اول تابستان امسال حداكثر 5درصد نسبت به ماه‌هاي مشابه سال92 افزايش پيدا كرده است؛ يعني شتابي حدود يك‌سوم تورم.
مديركل دفتر اقتصاد مسكن گفت: در ارديبهشت امسال بعضي از كارشناسان اقتصادي نظر مي‌دادند كه در تابستان شوك قيمتي در بازار مسكن خواهيم داشت و قيمت افزايش پيدا مي‌كند اما دفتر اقتصاد مسكن در همان زمان، پيش‌بيني كرد كه در سال93 قيمت مسكن حداكثر به اندازه نرخ تورم افزايش پيدا مي‌كند.
آسيب‌هاي ركود
مديركل دفتر اقتصاد مسكن افزود: دولت چون سياست‌هاي كاهش تورمي را دنبال مي‌كند طبيعتا تورم طي ماه‌هاي اخير كاهش پيدا كرده است. اين اتفاق در بازار مسكن نيز به نوعي اثر گذاشته، از يك طرف خريد و فروش آپارتمان در حد مينيمم انجام مي‌شود كه عمده آن هم معاملات مصرفي است كه با سرعت كند و به دور از تعجيل خريداران رو به انجام است. از طرف ديگر كاهش معاملات، در بازار ساختوساز اثر گذاشته است. متاسفانه تا تيرماه امسال حجم احداث واحدمسكوني جديد در تهران 52درصد كاهش پيدا كرده و در دو ماه اول سال نيز آمار صدور پروانه‌ساختماني در كل كشور 37درصد افت كرده است.
ركود از ناحيه تقاضا
چگيني درباره عواملي كه به تعميق ركود مسكن در دو، سه ماه اخير منجر شده، گفت: ركود در حال‌حاضر مقداري عميق‌تر شده و شايد اين حد از كاهش معاملات و افت ساختوساز، در پيش‌بيني‌هاي قبلي دفتر برنامه‌ريزي وجود نداشت. به نظر مي‌رسد يكي از عوامل وضع موجود به نداشتن سياست درست در سيستم بانكي براي شكل‌دادن به «تقاضاي‌مصرفي» در بازار مسكن مربوط است. هم‌اكنون طبق اعلام بانك مركزي فقط 12درصد از كل تسهيلات بانكي سهم بخش مسكن مي‌شود.
نيمه‌دوم به اين شكل نيست
چگيني تصريح كرد: چشم‌انداز كاهشي تورم، تقاضاي سرمايه‌اي را نيز از معاملات مسكن دور كرده كه البته اين موضوع به نفع تقاضاي مصرفي است اما چون تقاضاي مصرفي نيز توان خريد ندارد، در نتيجه ساخت‌وساز‌هاي جديد در ماه‌هاي اخير كاهش يافته و حتي سرعت تكميل ساختمان‌هاي نيمه‌كاره نيز كم شده است.
در حالت معمولي، 85درصد از پروانه‌هاي ساختماني در مدت مشخص تبديل به آپارتمان تكميلي و آماده فروش مي‌شوند اما در زمان ركود اين نرخ 5 تا 10 درصد ديگر كاهش پيدا مي‌كند.
مديركل دفتر اقتصاد مسكن با بيان اينكه، فعلا علامتي نيست كه بتوانيم اين دوره را با سرعت پشت‌سر بگذاريم، افزود: ادامه ركود ساختوساز مي‌تواند تعادل عرضه و تقاضاي مسكن در سال‌هاي 94 و 95 را تحت‌تاثير قرار دهد به همين علت، بحث‌هايي در دولت مطرح است مبني‌بر تحريك همزمان عرضه و تقاضاي مسكن كه يكي از برنامه‌ها شكل‌گيري صندوق پس‌انداز و يك برنامه هم ايجاد صندوق زمين و ساختمان ست.
چگيني با تاكيد براينكه در برنامه صندوق‌ها دنبال افزايش قيمت نيستيم، تصريح كرد: پرداخت وام خريد از محل صندوق پس‌انداز ممكن است در كوتاه‌مدت بر قيمت اثر بگذارد اما در بلندمدت باعث رونق پايدار و ثبات نسبي در قيمتها مي‌شود.
فقط وام ساخت؛ نه!
مديركل دفتر اقتصاد مسكن در ادامه گفت‌‌وگو با «دنياي اقتصاد» با تشريح جزئيات بيشتري از برنامه صندوق پس‌انداز مسكن و افزايش سقف تسهيلات خريد اعلام كرد: وام خريد قرار است به‌گونه‌اي پرداخت شود كه طرف عرضه را نيز تحريك و تامين مالي كند.
يك پيشنهاد در دستور كار اين است كه چون اولويت پرداخت وام خريد، با واحدهاي نوساز است، بخشي از اين تسهيلات در بازار پيش‌فروش تزريق شود و در ازاي پيش‌خريد توسط متقاضيان مسكن، مبلغ وام مستقيم به پيش‌فروشنده پرداخت شود. اما اينكه تسهيلات، بدون در نظر گرفتن متقاضيان، در اختيار ساخت قرار بگيرد، تجربه نشان داده تاثيري بر قيمتها نداشته است.
چگيني افزود: در 10 سال گذشته، همواره غالب وام‌هاي بانكي به سازنده‌ها داده شد اما در 8سالي كه سقف وام خريد افزايش نيافت، قيمت مسكن 6برابر شد.
البته اين بدان معنا نيست كه سياست‌هاي انبساطي روي تقاضا و قيمت اثر نمي‌گذارد اما مهم‌ترين متغير تاثيرگذار بر قيمت مسكن، «تورم» است، كما اينكه در سال‌هاي اخير كه تورم فزاينده وجود داشت، قيمت مسكن نيز افزايش يافت و هم‌اكنون اين وضعيت برعكس شده است.
سقف افزايش وام‌خريد؛ 100 ميليون
مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن سقف پيشنهادي وام خريد مسكن در برنامه‌ريزي‌هاي فعلي را در سه سطح 60 ميليون، 80 و 100 ميليون تومان عنوان كرد و گفت: متوسط وام خريد در صورت افزايش و تشكيل صندوق پس‌انداز، 80ميليون تومان است كه در شهرهاي بزرگ و كلان‌شهرهايي همچون تهران 100 ميليون خواهد بود.
چگيني با تاكيد براينكه، وام 100 ميليوني خريد مسكن با توجه به ميانگين قيمت مسكن در تهران، پوشش 50درصدي قدرت خريد را نخواهد داشت، افزود: متوسط حداقلي قيمت مسكن در تهران حدود 300 ميليون تومان است اما در مناطق مركزي و نيمه جنوبي شهر، با توجه به اينكه متوسط قيمت از مترمربعي 5/2ميليون تومان تجاوز نمي‌كند، با 100 ميليون تسهيلات خريد مي‌شود آپارتمان مناسب خريداري كرد.
نرخ سود 14درصد براي خانه‌اولی ها
چگيني گفت: در مدلي كه بانك مركزي و وزارت راه‌وشهرسازي براي وام‌خريد طراحي مي‌كنند، سقف وام و نرخ سود آن تعيين مي‌شود اما طول دوره بازپرداخت به اختيار بانك‌ها در دامنه 12 تا 20سال گذاشته خواهد شد.
وي از پيشنهاد پرداخت وام با نرخ حمايتي 14درصد براي خانه‌اولي‌ها خبر داد و تصريح كرد: همه كساني كه متقاضي مسكن هستند و در دهك‌هاي مياني جامعه قرار دارند، مي‌توانند از تسهيلات صندوق پس‌انداز استفاده كنند اما براي گروه‌هاي هدف كه خانه‌اولي‌ها و فاقدان مسكن هستند، نرخ سود، ترجيحي خواهد بود.
وي افزود: بنا داريم براي «خريد آپارتمان‌هاي نوساز»، «متراژ كوچك» و همچنين «متقاضيان خانه‌اولي»، مشوق‌هايي در پرداخت وام خريد درنظر بگيريم تا معاملات و ساختوساز به شكل كنترل شده رونق بگيرد. به اين منظور، مي‌شود بيشترين طول بازپرداخت وام خريد را كه 20 سال است، براي اين سه بخش در نظر گرفت.
چگيني با بيان اينكه مبالغ اقساط وام خريد از اجاره‌بهاي ماهانه بيشتر نخواهد بود، افزود: تفاوتي که وجود دارد اين است كه اجاره‌بهای سالانه در سطح نامعلوم و جهش‌گونه‌اي افزايش پيدا مي‌كند اما اقساط وام‌ها حتما در توان خانوارها است و به اين شكل نخواهد بود.
ميوه صندوق پس‌انداز در سال94
مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن در ادامه گفت: با فرض اينكه طرح در دست پيگيري دولت و بانك مركزي در يكي دو ماه آينده تصويب و نهايي شود و بانك‌ها بلافاصله به تشكيل آن روبياورند، در اين صورت اولين سري از تسهيلاتي كه توسط صندوق‌ها به متقاضيان مسكن پرداخت مي‌شود، يك‌سال بعد از اولين سري از سپرده‌گذاري‌ها خواهد بود. بنابراين تسهيلات خريد از سال94 قابل پرداخت است. ضمن اينكه پرداخت وام يكباره نخواهد بود بلكه در ازاي 700 تا 800 هزار معامله و خريد و فروشي كه در سال در بازار مسكن انجام مي‌شود، چيزي بين 100 تا 200 هزار وام خريد پرداخت خواهد شد. بنابراين ظرفيت عرضه و معاملات مسكن به مراتب بيشتر از عرضه وام است.
خريد با تورم تك‌رقمی
مديركل دفتر اقتصاد مسكن با بيان اينكه هدف دولت در كنترل تورم، متوقف نشده و دستيابي به تورم‌هاي كمتر از 15درصد براي سال‌هاي آينده است، گفت: بهترين شكل بازدهي صندوق پس‌انداز مسكن، تورم تك‌رقمي است تا متقاضيان مسكن در ميان‌مدت و با پس‌انداز، در زماني كمتر از ميزان كنوني، بتوانند اقدام به خريد كنند. در تورم تك‌رقمي، سرعت رشد قيمت كم مي‌شود و سال‌هاي انتظار و پس‌انداز براي تطبيق توان خريد با قيمت نيز كاهش پيدا مي‌كند. در حال حاضر شاخص دسترسي به مسكن كه از نسبت قيمت به كل درآمد سالانه خانوارها به دست مي‌آيد، 12سال است. نرخ مطلوب اين شاخص در دنيا، 5سال عنوان مي‌شود.
