بازار دوم ملك با محرك دو وجهی همراه شد
بازار دوم ملك با محرك دو وجهی همراه شد
رتبه «شرايط مساعد خريد» در بازار دوم مسكن، دو پله ديگر ارتقا پيدا كرد. بعد از ابلاغ مقررات جديد پيشخريد مسكن در اواخر خرداد كه باعث افزايش ضريب امنيت براي اين نوع معاملات شد، هم‌اكنون اختلاف قيمت پيش‌فروش در مقايسه با قيمت واحدهاي آماده، از 10 درصد ماه‌هاي قبل به متوسط 2/14 درصد رسيده و در برخي مناطق، امكان پيشخريد با نرخ 25 درصد ارزان‌تر از فروش قطعي نيز فراهم شده است. محرك دوم در پيش‌فروش مسكن -بازار دوم- افزايش فايل واحدهاي در حال ساخت در بنگاه‌هاي املاك است كه مي‌تواند به رونق تابستاني پيشخريد منجر شود.
بازار دوم ملك با محرك دو وجهي همراه شد
جاذبه در پيشخريد مسكن
پيش‌فروش‌ها 14درصد ارزان‌تر از آپارتمان‌هاي آماده فروش؛ ميانگين فاصله قيمت در 4سمت تهران
نورا حسيني: رتبه «شرايط مساعد خريد» در بازار دوم مسكن ظرف كمتر از يك‌ماه، دو پله ديگر نسبت به بازار اول ارتقا پيدا كرد.
پيشخريد آپارتمان– بازار دوم- از اواخر خرداد به واسطه حضور دفاتر اسناد رسمي در صحنه اين نوع معاملات، مورد توجه متقاضيان قرار گرفت و اگرچه تا پيش‌از آن، به دليل اختلاف قيمت بين پيش‌فروش و فروش واحدهاي آماده– بازار اول- همواره بخشي از تقاضا به سمت خريد واحدهاي در حال احداث گرايش پيدا مي‌كرد اما ابلاغ قانون «اجبار به تنظيم سندرسمي براي پيش‌فروش» از 26خرداد، امنيت حداكثري را وارد اين بازار كرد و باعث شد اولين بستر رونق معاملات پيشخريد فراهم شود. اما هم‌اكنون دو جاذبه ديگر در بازار پيشخريد به وجود آمده كه انتظار مي‌رود برآيند اين سه نيرو در ماه‌هاي باقي‌مانده از تابستان شدت ركود در معاملات مسكن را تاحدودي تعديل كند.
تحقيقات ميداني درباره دو تحول مثبت در بازار پيشخريد حاكي است: اختلاف سطح بين ميانگين قيمت پيش‌فروش و قيمت واحدآماده از متوسط 10درصد ماه‌هاي قبل، هم‌اكنون به 2/14درصد تبديل شده و تا 25درصد در برخي مناطق تهران نيز رسيده است. پيش‌بيني دلالان اين است كه اين فاصله از نيمه مرداد و با پايان ماه رمضان بيشتر شود. از سوي ديگر، افزايش فايل پيش‌فروش در بنگاه‌ها –به‌عنوان جاذبه دوم- نيز مزيت ديگري است كه به نفع پيش‌خريداران تابستاني ارزيابي مي‌شود. در شرق و غرب تهران، واحدهاي مسكوني بين 7 تا 8درصد ارزان‌تر از آماده‌ها، پيش‌فروش مي‌شوند.
بررسي‌ها درباره علت افزايش عرضه و كاهش قيمت در بازار دوم مسكن نشان مي‌دهد: سازنده‌ها امسال قصد دارند زودتر از فصل خريد زمين كه معمولا اواخر پاييز شروع مي‌شود، املاك كلنگي موردنياز خود را تهيه كنند تا از افزايش احتمالي قيمت زمين در امان بمانند، ضمن اينكه رعايت قاعده «تعيين قيمت‌مقطوع» در قراردادهاي محضري در حال تدوين براي پيش‌فروش نيز محرك دومي است كه باعث تعجيل پيش‌فروشنده‌ها در عرضه سريع واحدها به بازار شده است. استفاده از قراردادهاي جديد در معاملات پيشخريد حداكثر از يك ماه ديگر آغاز مي‌شود و اعمال آن، مانع از شناور بودن قيمت پيش‌فروش در طول زمان قرارداد خواهد
شد. كارشناسان با تحليل شرايط كنوني بازار پيش‌فروش تاكيد مي‌كنند: اوضاع نسبي براي پيشخريد به مراتب بهتر از خريد واحدآماده است به خصوص اينكه زمان تحويل آپارتمان‌‌هايي كه به تازگي ساخت آنها شروع شده، در دوره رونق مسكن كه قيمت‌ها افزايش پيدا مي‌كند، خواهد بود و در نتيجه سود مابه‌التفاوت قيمت به پيش‌خريدار خواهد رسيد. از طرفي در صورتي كه تسهيلات خريد مسكن ظرف ماه‌هاي آينده افزايش پيدا كند، امكان استفاده از آن تحت‌شرايطي، براي پيش‌خريداران محفوظ خواهد بود.
اختلاف، متري 300هزار تا يك ميليون تومان
براساس آنچه مشاوران املاك اعلام مي‌كنند، خانه‌هایی که در لیست پیش‌فروش بنگاه‌های املاک قرار گرفته‌اند 300 هزار تا یک میلیون تومان ارزان‌تر از واحدهای آماده برای خریداران تمام می‌شود. اما برخی فعالان بازار مسکن معتقدند در حال حاضر خرید خانه آماده به نفع مشتریان است زیرا تفاوت قیمت‌ها درحدي نیست که خریداران مدت‌ها منتظر آماده شدن واحدهای در حال ساخت باشند.
بازار خانه‌های پیش‌فروش همیشه رونق داشته است. حتی در زمان رکود بازار. پرداخت تدریجی هزینه ملک و ارزان‌تر بودن آن نسبت به قیمت آپارتمان‌های آماده سبب جذابیت این بازار شده است. برخی از فعالان بازار مسکن معتقدند در بازار فعلی تفاوت چندانی میان آپارتمان‌های آماده و واحدهای پیش‌فروشی که تا پایان امسال آماده تحویل می‌شوند وجود ندارد. گروهی نیز تاکید بر به صرفه بودن خانه‌های پیش‌فروش دارند. در این میان تعدادی از کارشناسان مسکن برای آن دسته ازخریداران بازار پیش‌فروش که قصد سرمایه‌گذاری در این بازار را دارند خرید خانه‌های دست دوم را توصیه می‌کنند. قیمت پیشنهادی فروشنده برای خانه‌های پیش‌فروش با توجه به سه فاکتور زمان تحویل، کیفیت مصالح و موقعیت جغرافیایی ملک در منطقه تعيين مي‌شود.
فعالان بازار مسکن در شرق تهران عنوان می‌کنند: واحدهای پیش‌فروش با واحدهای آماده تحویل تفاوت قیمت چندانی ندارد. در منطقه خاوران یک مجتمع 20 طبقه در حال پیش‌فروش است. قیمت تمام شده در هر متر مربع آن 2 میلیون و 900 هزار تومان اعلام شده است. این در حالی است که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نوساز در این منطقه 3 میلیون و200 هزار تومان است. مشاوران املاک این منطقه می‌گویند: پیش‌خرید برای آنها که قصد خانه‌دار شدن دارند مناسب‌تر است زیرا هم به صورت قسطی پول خانه را می‌پردازند و هم می‌توانند در فرصت بیشتری هزينه خريد مسكن را فراهم کنند.
متقاضیان پیش‌خريد در ابتدا نیمی از مبلغ خانه را می‌پردازند و در ادامه بر اساس پیشرفت کار مبالغی را به صاحب پروژه پرداخت می‌کنند. همچنين 10 درصد از قیمت خانه در زمان تکمیل خانه و 10 درصد نیز در زمان انتقال سند پرداخت می‌شود. البته این نسبت در برخی فايل‌هاي پیش‌فروشي متفاوت است اما معمولا بین 20 تا 40 درصد مبلغ هنگام تکمیل خانه از خریدار گرفته می‌شود. وضعیت پیش‌فروش‌ها در غرب تهران متفاوت از مناطق شرق پایتخت است. دراین منطقه افرادی که به صورت پیش‌فروش آپارتمانی را پیش‌خرید می‌کنند تا یک میلیون تومان نیز می‌توانند ارزان‌تر از قیمت روز خانه آماده تحويل، فايل مورد نظر خود را از بنگاه پيشخريد كنند.
بر اساس بررسی‌ها یک پروژه پیش‌فروش در سعادت‌آباد که دارای واحدهای 110 و 140 متری است به قیمت 6 میلیون و 500 هزار تومان در هر متر مربع پیش‌فروش می‌شود. این در حالی است که قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در این منطقه 7 میلیون و 500 هزار تومان است. این مجموعه تا پایان سال تحویل خریداران می‌شود و بر اساس مقررات جدیدي كه بنگاه‌هاي املاك خود براي خود وضع كرده‌اند، در پیش‌فروش، کد رهگیری نيز براي معاملات صادر مي‌شود تا خریداران اطمینان بیشتری برای سرمایه‌گذاری پيدا كنند. همچنين واحدهاي يك مجتمع مسكوني در محدوده میدان پونک به قیمت هر متر مربع 6 میلیون و 400 هزار تومان در حال پیش‌فروش است. درحالی‌که می‌توان خانه‌ای نوساز را در این منطقه به همین قیمت خریداری کرد. مشاور املاکی که مسوول فروش این مجتمع است، می‌گوید: دلیل قیمت بالای این مجتمع، نوع مصالحی است که در آن استفاده می‌شود. همچنین موقعیت جغرافیایی ملک نیز در افزایش قیمت موثر است. به اعتقاد وی پس از آماده شدن این مجتمع سایر واحدها کمتر از 7 میلیون تومان به فروش نخواهد رفت.
گروهی از فعالان بازار مسکن معتقدند، در موقعیت فعلی بازارمسکن می‌توان در بازار پیش‌فروش موارد خوبی به نفع خریدار پیدا کرد. یکی از این موارد مجموعه‌ای در خیابان شیخ بهایی است که واحدهای طبقه 3 خود را به قیمت هر مترمربع 7 میلیون و 500 هزار تومان پیش‌فروش کرده است. درحالی‌که به گفته مشاوران املاک این منطقه خانه نوساز در این محله به‌طور میانگین 9 تا 10 میلیون تومان است. این مجموعه آبان ماه تحویل خریداران داده می‌شود و در حال حاضر در حال نازک‌کاری است. فروشنده این مجموعه دليل تغییر چند میلیونی این پیش‌فروش به قیمت روز را نیاز فوری به پول می‌داند و می‌گوید: این مجموعه کد رهگیری دارد و تا چند ماه دیگر هم تحویل خریداران می‌شود. گروهی از مشاوران املاک معتقدند: تا چند ماه دیگر که بازار از رکود خارج شود 20 تا 30 درصد به قیمت‌ها افزوده مي‌شود. اوضاع بازار پیش‌فروش در مرکز پایتخت چندان پررونق نیست. پروژه‌های چندانی در این محدوده وجود ندارد و قیمت‌ها به قیمت روز نزدیک است. یک پروژه ساختمانی در منطقه امیرآباد متری 6 میلیون تومان برای پیش‌فروش گذاشته شده است. درحالی‌که قیمت آپارتمان نوساز در این منطقه تنها 200 هزار تومان بیش از این قیمت است. در منطقه یوسف‌آباد نیز خانه‌ای در طبقه 6 یک مجتمع مسکونی به قیمت هر متر مربع 6 میلیون و 800 هزار تومان برای پیش‌فروش گذاشته شده است. کارشناسان مسکن معتقدند: در زمان فعلی بازار هرگونه خریدی به سود است هم خریداری که خانه آماده را با قیمت بالاتری می‌خرد، هم‌گروهی که واحدهای مورد نیاز خود را پیش خرید می‌کنند. با اين حال نظریه خرید خانه آماده در وضعیت فعلي بازار مسکن کم طرفدار نیست. برخی از فعالان بازار مسکن در شرق تهران عنوان می‌کنند: خرید خانه آماده به نفع مشتریان است به‌طور مثال در منطقه نارمک خانه آماده در هر متر مربع 5 میلیون و 500 هزار تومان است، اما خانه کلنگی در حال حاضر در این منطقه متری 10 میلیون تومان است. سازنده‌ای که در حال حاضر به این قیمت زمین تهیه کرده است برای چند ماه آینده آپارتمان‌هایش را کمتر از متری 5 میلیون تومان برای فروش نخواهد گذاشت. تا سال آینده هم خانه آماده تحویل می‌شود؛ بنابراین به نفع خریداران است که همین حالا خانه مورد نیاز خودرا تهیه کند.
پيشخريد دوبرابر شد
آمارهاي سامانه رهگيري معاملات مسكن نشان مي‌دهد در ارديبهشت امسال بيش‌از 1490 فقره قرارداد پيش‌فروش واحدمسكوني در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران تنظيم شده كه اين حجم پيش‌فروش حدود دوبرابر ماه‌هاي سال92 است. در سال گذشته، ماهانه حداكثر 800 واحدمسكوني در تهران توسط متقاضيان پيشخريد مي‌شد. با اين حال آمار مقدماتي از معاملات خرداد 93 حكايت از پيش‌فروش 892 واحدمسكوني در تهران دارد كه شايد نشان دهد بازار پيشخريد مجددا به وضعيت سال گذشته برگشته، اما در آينده نزديك چون شرايط بازار همراستا با خواسته پيش‌خريداران شده است، احتمال افزايش دوباره حجم پيشخريد وجود دارد.
