عرضه آپارتمان‌های نیمه‌کاره از تقاضا سبقت گرفت
عرضه آپارتمان‌های نیمه‌کاره از تقاضا سبقت گرفت
کارشناسان و فعالان بازار مسکن، هم‌اکنون پیش خرید را به عنوان بهترین راه حل خانه دار شدن برای متقاضیان مصرفی خرید مسکن می‌دانند که تحت تاثیر کمبود نقدینگی نمی‌توانند واحد مسکونی مورد نیاز خود را به صورت آماده خریداری کنند. در حال حاضر متقاضیان خرید مسکن که به‌دلیل ضعف بنیه مالی قادر به خرید یک واحد آماده نوساز یا چند سال ساخت نیستند، راحت‌تر از گذشته می‌توانند با چند ماه تاخیر صاحبخانه شوند.پیش‌فروش که پیش از این نیز یکی از اصلی‌ترین بخش‌ها در بازار معاملات مسکن به حساب می‌آمد، امسال مسیر تازه‌ای را پیش گرفته است که در نتیجه آن، این شیوه از خرید مسکن به توصیه اول کارشناسان و مشاوران برای خرید آپارتمان مسکونی در پایتخت به‌خصوص برای کسانی که قدرت خریدشان کفاف خرید یک واحد آماده را نمی‌دهد، تبدیل شده است.
جبران کسری بودجه با هزینه زمانی
هر چند پیش از این نیز پیش‌فروش یکی از شیوه‌های رایج در معاملات مسکن بود اما به‌دلیل ضعف‌های قانونی و فراهم بودن بستر تخلف در این نوع از معاملات، ریسک بیشتری را نسبت به خرید و فروش معمولی واحدهای آماده متوجه خریدار می‌کرد، معمولا متقاضیان خرید با اکراه بیشتری به سراغ بازار پیش‌فروش می‌رفتند.به این ترتیب، پیش‌فروش برای این دسته از متقاضیان خرید مسکن، راه حل نهایی صاحبخانه شدن محسوب می‌شد که به ناچار و به‌دلیل عدم قدرت خرید کافی به آن روی آورده و با بی میلی نسبت به پیش خرید آپارتمان اقدام می‌کردند.نبود ضوابط مشخص در مورد تعهدات و الزامات قانونی طرفین معاملات پیش‌فروش، عدم الزام به ثبت قانونی و رسمی این گروه از معاملات و همچنین نبود تیپ ثابت قرارداد پیش‌فروش، سه عامل مهمی بود که این بی رغبتی را در میان خریداران تشدید می‌کرد.از سوی دیگر، انبوه مشکلاتی که در نتیجه وجود ابهام در جزئیات ساخت و تعهدات طرفین به‌ویژه سازنده، متوجه معاملات پیش‌فروش می‌شد، اغلب منشأ اختلافات متعددی بین سازنده و پیش خریدار می‌شد تا جایی که اغلب دعاوی ساختمانی در دادگاه ها، مربوط به این شیوه خرید و فروش آپارتمان بین سازنده (مالک) و خریدار بود.اما، با تصویب و ابلاغ قانون پیش‌فروش ساختمان، هم‌اکنون این دسته از معاملات نسبت به سال‌های گذشته، از شرایط ایمن‌تری به‌خصوص برای پیش خریدار برخوردار شده تا با تکیه بر ضوابط قانونی ضمن تعریف تیپ ثابت قراردادی برای تنظیم اسناد پیش‌فروش، از اختلافات متعدد در حین ساخت و تحویل آپارتمان به پیش خریدار جلوگیری شود. این در حالی است که با از بین رفتن احتمال فروش یک واحد به چند نفر، از امسال، متقاضیان پیش‌فروش با خیال آسوده تری می‌توانند با این شیوه خرید، کسری بودجه خود را در طول زمان به پروژه تزریق کنند و پس از گذشت مدت زمان معین صاحبخانه شوند.
پیش‌خرید در مسیری ایمن
مشاوران املاک که در جریان تصویب و ابلاغ قانون پیش‌فروش ساختمان از تنظیم اسناد پیش‌فروش منع شده‌اند تا با هدایت این دسته از معاملات به مسیر قانونی، اسناد پیش‌فروش ثبت رسمی شوند، معتقدند: به‌طور قطع ایمن شدن مسیر معاملات پیش‌فروش با کاهش میزان ریسک برای خریداران، آنها را بیشتر به این شیوه صاحبخانه شدن ترغیب می‌کند.این در حالی است که به گفته آنها هر چند پیش از این نیز طرفین پیش‌فروش می‌توانستند معامله خود را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنند، اما اغلب کمتر کسی از این امکان باخبر بود یا لازم می‌دانست که حتما قرارداد خود را در دفتر اسناد رسمی ثبت کند.با این حال، مشاوران املاک توصیه می‌کنند: افرادی که هم‌اکنون توان مالی کافی برای خرید یک آپارتمان آماده و نوساز ندارند بهتر است مدت زمان دیگری هم مستاجر بمانند و وارد چرخه پیش‌خرید شوند تا از این طریق فشار ناشی از کمبود نقدینگی و ضعف قدرت خرید را برای خود کاهش دهند.به گفته آنها هم‌اکنون قیمت مسکن در حد واقعی قرار گرفته و بهتر است متقاضیان مصرفی با این روش، صاحبخانه شدن خود را تضمین کنند.
عرضه بیش از تقاضا
آن طور که از شواهد بازار پیش‌فروش بر می‌آید و همچنین بر مبنای اعلام فعالان بازار مسکن هم‌اکنون عرضه واحدهای پیش‌فروشی بیش از تقاضا برای خرید واحدهای نیمه کاره است.این در حالی است که قیمت‌های فعلی پیش‌فروش نیز در حال حاضر برای سازنده با توجه به هزینه صورت گرفته سود متعارفی را به دنبال خواهد داشت که ممکن است این سود در آینده تحت تاثیر ثبات قیمت‌ها، افزایش عرضه و مقاومت خریدار در برابر قیمت‌ها، کاهش پیدا کند.به این ترتیب، هم‌اکنون بازار پیش‌خرید به بازاری با قاعده برد – برد برای خریدار و فروشنده تبدیل شده که البته در این میان و همزمان با هدایت این دسته از معاملات به مسیر امن قانونی و رسمی، بیشتر به نفع خریدار خواهد بود.
انتخاب بیشتر، قیمت کمتر
از سوی دیگر، هم‌اکنون قدرت انتخاب در بازار پیش‌فروش برای خریدار بیشتر از سایر بازارها است.این در حالی است که چون تحویل واحدها به مرور زمان و در مدت معینی انجام می‌شود، قیمت واحدهای پیش‌فروشی معمولا بین 10 تا 15 درصد از واحدهای نوساز ارزان‌تر است.البته نیاز مالی سازنده نیز در تعیین قیمت موثر است و اگر متقاضی پیش‌خرید به سازنده «پول لازم» برخورد کند می‌تواند واحد را با قیمت ارزان‌تری پیش خرید کند.
قیمت‌ها مناسب است
آن طور که مشاوران مسکن می‌گویند با واقعی شدن قیمت مسکن در سال 92 و تثبیت قیمت‌ها در سال 93، قیمت‌های پیشنهادی سازندگان هم برای پیش‌فروش در حال حاضر در مقایسه با قیمت تمام شده ساخت، قیمت‌های مناسبی است و به همین علت الان زمان مناسبی برای
پیش‌خرید محسوب می‌شود.
