روند قراردادهای اجاره مسکن در نیمه اول خرداد

در بازار اجاره‌نشين‌ها، روند قراردادهای اجاره مسکن در نیمه اول خرداد رو به افزایش بوده و 34  درصد حجم كل معاملات مسکن طی این 15 روز را به خود اختصاص داده است اما نوسانات هزينه‌ها مسير متفاوتي از قيمت مسكن را در پيش گرفته است.
در دو ماه گذشته از سال‌جاري درحالي‌كه شتاب تورم كاهنده گزارش شده و افت و خيز قيمت مسكن در پايان ارديبهشت به كاهش يك  درصدي ختم شده، آمارها حكايت از افزايش 13 درصدي متوسط اجاره‌بها در تهران طي اين مدت دارد.نرخ تورم در بازار اجاره سال گذشته در نيمه دوم سال افت شديد پيدا كرد؛ طوري‌كه رشد هزينه اجاره‌نشيني از 25 درصد در ابتداي سال92 به حداكثر 9 درصد در اسفند92 رسيد. با اين حال در بهار امسال شتاب رشد اجاره‌بها مجددا دو رقمي شده و در فروردين و ارديبهشت 93 متوسط اجاره‌بها به ترتيب 13 درصد و 11 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزايش پيدا كرده است. همچنين مجموع رشد ماهانه اجاره‌بها در دو ماه گذشته 13 درصد گزارش شده است به اين معني كه در حال‌حاضر هزينه اجاره‌نشيني در تهران نسبت به اسفند سال گذشته با 13 درصد افزايش از مترمربعي 18700 هزار تومان به متري 21هزار تومان رسيده است.
سامانه رهگيري معاملات مسكن كه ارزش اجاره‌بها و همين‌طور قيمت مسكن در تهران و ساير شهرها را از روي مبايعه‌نامه‌ها و اجاره‌نامه‌هاي ثبت‌شده در بنگاه‌ها رصد و محاسبه مي‌كند، گزارش داده است: متوسط اجاره‌بهاي ماهانه يك آپارتمان 100متري در دو ماه گذشته از بهار امسال حدود 2ميليون تومان (بدون پول رهن) بوده است.
در مقابل اين افزايش در بازار اجاره، متوسط قيمت خريد مسكن در تهران در فروردين امسال 7 درصد نسبت به اسفند كاهش پيدا كرد و در ارديبهشت 6 درصد نسبت به فروردين افزايش يافت. به اين ترتيب، طبق آخرين آمار رسمي از نوسانات قيمت مسكن، مي‌توان گفت: در مجموع، قيمت مسكن در سال 93 نسبت به آخرين ماه سال 92، منفي يك  درصد رشد كرده يا به عبارتي با يك  درصد افت روبه‌رو شده است. در حال حاضر متوسط قيمت مسكن در تهران مترمربعي 4ميليون و 100 هزار تومان برآورد مي‌شود.
در این مسیر، به‌دلیل ناهمگونی قدیمی در ارزش معاملاتی آپارتمان‌های مسکونی و همچنین اختلاف بزرگی که همواره بین قدرت و توان مالی متقاضیان در نقاط مختلف تهران وجود دارد، شیب کاهش در نیمه‌شمالی شهر به مراتب کمتر از نیمه‌جنوبی بوده است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد: بين گرانترين آپارتمان مسكوني در گرانترين نقطه تهران و ارزان‌ترين خانه در جنوبي‌ترين منطقه اين شهر، يك اختلاف 33برابري وجود دارد. در منطقه يك، گرانترين آپارتمان فروخته شده در سال گذشته مترمربعي حدود 20ميليون تومان قيمت داشته است. در منطقه18 نيز ارزان‌ترين آپارتمان در همين مدت با مربعي 800 هزار تومان معامله شده كه در مقايسه با ساير مناطق جنوبي تهران، اين رقم در پايين‌ترين سطح قرار داشته است.
به اين ترتيب مشخص مي‌شود ارزش گرانترين آپارتمان در تهران 33 برابر قيمت ارزان‌ترين ملك مسكوني در اين شهر است. اما در بازار اجاره، اختلاف نرخ‌ها در مناطق مختلف از اين هم بيشتر است. در بازار اجاره مسكن، شكاف بين اجاره‌بها در مناطق مختلف، بيشتر از شكاف منطقه‌اي در قيمت مسكن است. در منطقه يك تهران، سال گذشته گرانترين آپارتمان اجاره‌اي مترمربعي 89 هزار تومان تحويل مستاجر شده است. هر چند آپارتمان‌هاي منطقه‌يك حداقل 200 مترمربع مساحت دارند اما با فرض اينكه مساحت اين آپارتمان 100مترمربع باشد، هزينه اجاره اين واحد مسكوني ماهانه معادل 9 ميليون تومان بوده است.
اين در حالي است كه ارزان‌ترين خانه اجاره‌اي در تهران طي سال گذشته در منطقه15 قرار داشته و هر مترمربع از آن معادل 2هزار تومان اجاره داده است. با فرض اينكه اين آپارتمان 100 متر مساحت داشته، اجاره ماهانه آن 200 هزار تومان برآورد مي‌شود.
به اين ترتيب در بازار اجاره، گران‌ترين آپارتمان 42 برابر ارزان‌ترين خانه اجاره‌اي، ارزش هزينه‌اي آن برآورد مي‌شود كه در مقايسه با شكاف 33 برابري قيمت مسكن، رقم قابل توجهي به حساب مي‌آيد. درباره نوسانات افزايشي اجاره‌بها در دو ماه اخير كه بيشتر به نوعي خزش (رشد آهسته در مقايسه با تورم) شباهت دارد، كارشناسان اقتصادي معتقدند: حجم بالاي تقاضاي اجاره‌ باعث شكل‌گيري اين روند شده است.
كارشناسان با بیان اینکه اجاره‌نشین‌ها تاوان نبود تسهیلات بانکی پرقدرت براي خرید مسکن را می‌دهند و چون قدرت خرید وجود ندارد به ناچار تعداد اجاره‌نشین‌ها رو به افزایش است، مي‌گويند: قانونی وجود ندارد که چون قیمت خانه افزایش نداشته است نرخ‌های اجاره هم بالا نرود. از سوي ديگر رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است بازار اجاره امسال نباید رشد چندانی داشته باشد. او می‌گوید: وضعیت بازار اجاره وابسته به قیمت مسکن است و در سال 93 قیمت مسکن رشدی نداشته است. در چند ماه نخست شاهد افزایش قیمت خانه‌ها بوده‌ایم، اما این افزایش تنها در فایل‌های بنگاه‌ها اعمال شده است و معاملاتی که منجر به عقد قرارداد شده هیچ رشد قیمتی نداشته است؛ بنابراین اجاره‌بها هم نباید تغییر کند. 
بررسی‌های آماری حاکی از آن است که از ابتدای خرداد تا 16 این ماه بیش از 93 هزار مورد قرارداد مسکن منعقد شده که 56 هزار و 202 مورد آن مربوط به قراردادهای خرید و فروش و 32 هزار و 171 مورد مربوط به اجاره‌نامه‌هاست.
آمارها در نیمه نخست این ماه و مقایسه آن نسبت به اردیبهشت نشان دهنده این است که همچنان میزان قراردادهای منعقد شده در بازار مسکن رو به افزایش است.
همچنین طی این مدت آمارها نشان دهنده افزایش میزان جابه‌جایی مستاجران است تا جایی که میزان قراردادهای اجاره منعقد شده در نیمه اول خرداد معادل 50  درصد جابه‌جایی مستاجران در اردیبهشت ماه است.
بر همین اساس در اردیبهشت ماه میزان قراردادهای اجاره 65 هزار و 486 مورد بوده که با این روند، افزایش چشمگیری خواهد داشت.

نظر بدهید: