تصویب آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان
آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان
آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان که براساس آن تمام مراحل پیش‌فروش یک آپارتمان مسکونی به مسیر قانونی هدایت می‌شود، تصویب شد.
با تصویب این قانون از این پس تمام قراردادهایی که برای معاملات پیش‌فروش تنظیم می‌شود با فرمت ثابت و به صورت الزامی در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسد تا تخلفات فراوانی که پیش از این به‌دلیل نبود قانون و همچنین ابهام در قراردادهای این دسته از معاملات مسکن صورت می‌گرفت، حل و فصل شود.
پیش‌فروش به‌عنوان یکی از شیوه‌های رایج معاملات مسکن همیشه از طرف متقاضیانی که توان خرید یک واحد مسکونی آماده و پرداخت یکجای بهای یک واحد مسکونی را نداشته اند، مورد استقبال بوده است.
از سوی دیگر این شیوه همچنین برای سازندگانی که در حین ساخت با بحران مالی مواجه می‌شوند یا در مراحل مختلفی از ساخت‌و‌ساز برای اینکه واحدها روی دستشان نماند عملیات فروش را آغاز می‌کنند، همیشه کاربرد داشته است.در این میان، معاملات پیش‌فروش مسکن به دلایلی همواره جزو معاملات پر ریسک برای طرفین به‌خصوص پیش خریدار محسوب می‌شده تا جایی‌که این دسته از معاملات اختلاف برانگیزترین شکل معامله در میان انواع دیگر بوده است.عدم انجام تعهدات از سوی پیش‌فروشنده برای تحویل به موقع واحد پیش‌فروشی، استفاده از متریال و اقلام ساختمانی تعهد شده، کاستی‌های موجود به‌ویژه در نصب تاسیسات ساختمان، نبود سند تفکیکی برای هر واحد پیش‌فروش شده که اغلب منجر به جرایمی همچون فروش یک واحد به چند نفر می‌شد مواردی است که به‌دلیل نبود قانونی مشخص برای پیش‌فروش واحدهای مسکونی اغلب منجر به تخلفات گسترده در این گروه از معاملات مسکن می‌شد.این در حالی است که در برخی موارد دیگر نیز عدم پرداخت به موقع از سوی پیش خریدار، پیش‌فروشنده را با مشکل مواجه می‌کرد و ضعف قانونی موجود در این میان، فرآیند رسیدگی به این تخلفات را با دشواری‌های زیادی مواجه می‌کرد.
منع پیش‌فروش قبل از فونداسیون
براساس آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان، سازنده‌ها دیگر نمی‌توانند قبل از اتمام مرحله فونداسیون اقدام به پیش‌فروش کنند.
این در حالی است که پیش از این بسیاری از سازنده‌ها قبل از شروع به ساخت اقدام به پیش‌فروش می‌کردند که همین موضوع، اغلب زمینه مناسبی برای تخلف یا اختلافات بعدی میان فروشنده و خریدار را فراهم می‌کرد.
در این میان برخی افراد کلاهبردار هم با سوء استفاده از نبود ضوابط قانونی، با نشان دادن زمینی خالی به پیش خریدار به او وعده ساخت می‌دادند و پس از دریافت پول از خریدار، متواری می‌شدند.
با ابلاغ قانون جدید، سازنده‌ها دیگر نمی‌توانند قبل از اتمام فونداسیون اقدام به پیش‌فروش کنند؛ بنابراین اگر قصد پیش خرید دارید حتما به این نکته توجه کنید و با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نسبت به صحت معامله خود مطمئن شوید.
مشخصات کامل واحد خود را بدانید
تا قبل از تصویب قانون پیش‌فروش، به‌دلیل اینکه امکان تفکیک واحدها -به‌علت اینکه هنوز سند تفکیکی برای واحدهای کل ساختمان صادر نشده بود و صدور سند تفکیکی منوط به دریافت پایان کار بود- وجود نداشت خطر فروش یک واحد به چند خریدار وجود داشت و در بعضی موارد این اتفاق می‌افتاد.
اما براساس قانون مصوب، این امکان فراهم شده که از همان ابتدا واحد خریداری شده با کلیه مشخصات در سیستم ثبتی کشور، ثبت شود و به این ترتیب، ضمن اینکه هر فرد مشخصات و موقعیت دقیق واحد خریداری شده خود را می‌داند، به‌علت ثبت مشخصات واحد در سیستم ثبتی و الزام به دریافت استعلام قبل از واگذاری به مشتری جدید، امکان فروش یک واحد به چند نفر عملا از بین می‌رود.
قرارداد پیش‌فروش را در بنگاه تنظیم نکنید
مسوولان قضایی کشور که با همکاری وزارت راه و شهرسازی و وزارت دادگستری اخیرا آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش را تصویب کردند، به متقاضیان پیش خرید و همچنین سازندگانی که قصد پیش‌فروش واحدهای خود را دارند، هشدار می‌دهند: از این پس همزمان با قانونمند شدن این دسته از معاملات مسکن، از تنظیم قرارداد پیش‌فروش در بنگاه‌های مسکن یا به اصطلاح نوشتن مبایعه نامه پیش‌فروش خودداری کنند و برای نوشتن قرارداد و ثبت آن، مستقیما به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
بنا بر تاکید این مسوولان، از این پس مراجعه طرفین معاملات پیش‌فروش به دفاتر اسناد رسمی الزامی و اجباری است و در صورتی که افراد به خاطر نوشتن مبایعه نامه در بنگاه‌های مسکن و عدم مراجعه برای ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش به دفتر خانه‌ها با چالش مواجه شوند، قانون دیگر از آنها حمایت نمی‌کند.
هشدار به سازنده‌ها و مطبوعات
بر مبنای آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش، از این به بعد هر گونه تبلیغات برای واحدهای پیش‌فروشی از سوی سازنده در مطبوعات، ملزم به دریافت مجوز و تاییدیه از وزارت راه و شهرسازی است.
بنابراین اگر سازنده‌ای بدون دریافت این مجوز اقدام به انتشار آگهی در روزنامه‌ای کند و روزنامه مربوط هم بدون اطلاع از این مصوبه قانونی آگهی را درج کند، مشمول مجازات خواهند شد. مجازاتی که قانون‌گذار بر مبنای آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان برای سازنده متخلف در نظر گرفته حبس از 90 روز تا یکسال یا پرداخت جریمه نقدی برابر با 2 تا 4 برابر وجوهی است که از محل پیش‌فروش دریافت کرده است.
جریمه در نظر گرفته برای روزنامه متخلف یا بی‌اطلاع هم تعطیلی آن روزنامه خواهد بود.
